19.06.2024 EZB-Zinsen und Bauzinsen: Wie Immobilieninvestoren handeln können
Immobilieninvestoren und Bauherren diskutieren derzeit über die Auswirkungen der EZB-Leitzinssenkung auf den Immobiliensektor. Nach Ansicht von Markus Kreuter, Geschäftsführer von zinsbaustein.de, sollten aus der Zinssenkung der EZB jedoch keine falschen Schlüsse gezogen werden. Denn dass parallel zum gesunkenen Leitzins automatisch auch die Bauzinsen fallen, ist nicht zwingend der Fall. Diese sind zuletzt sogar wieder leicht angestiegen. Auf das Niveau der Bauzinsen wirken vielmehr andere Faktoren. Insgesamt dürfte aus Sicht von Markus Kreuter „Betongold“ wieder attraktiver für Anlegerinnen und Anleger werden, wobei zwischen den verschiedenen Immobilien-Anlageklassen zu unterscheiden ist. Baufreudige müssten sich hingegen bei den Bauzinsen eher auf eine noch andauernde Seitwärtsbewegung einstellen.
Mit der Senkung der EZB-Zinssätze erhalten Banken nunmehr verringerte Zinszahlungen der EZB, wenn sie dort Gelder hinterlegen. Eine solche Zinsänderung macht sich unmittelbar bemerkbar durch sinkende Zinsen bei Tages- oder Festgeldkonten. „In unsicheren Zeiten neigen Verbraucher*nnen dazu, freie Liquidität kurzfristig anzulegen. Mit zunehmender Klarheit über die Zukunft dürfte allmählich die Bereitschaft steigen, wieder langfristige Anlageentscheidungen zu treffen, zumal das wirtschaftliche Umfeld in der Immobilienwirtschaft wieder berechenbarer erscheint“, sagt Markus Kreuter, „Langfristige Entscheidungen im Zinsumfeld orientieren sich allerdings nicht an der kurzfristigen EZB-Zinspolitik. Daher verwundert es nicht, dass sich die Bauzinsen für Eigenheime im Umfeld der EZB-Zinsentscheidung kaum verändert haben, und zuletzt sogar leicht gestiegen sind.“
Für Immobilienexperte Kreuter ist dieser Zusammenhang erklärbar: „Langfristzinsen orientieren sich letztlich am Zinssatz, wie er zum Beispiel für eine Bundesanleihe oder für den Pfandbrief einer Bank mit jeweils gleicher Laufzeit gezahlt wird. Mit Pfandbriefen refinanzieren Baufinanzierer ihre Kreditvergabe. Wenngleich die EZB-Zinspolitik einen Fingerzeig gibt, so wirken auf die Entwicklung der Langfristzinsen eher elementare Einflüsse wie die Wirtschaftsperspektive Deutschlands und auch die Verschuldungspolitik der Bundesregierung“, führt Kreuter aus.
Die Langfristzinsen für zehnjährige Bundesanleihen haben nach einem Höchststand von 4,5 % p. a. 2023 und einer rückläufigen Gegenbewegung auf 3,2 % p. a. im zweiten Quartal 2024 nunmehr eine Seitwärtsbewegung eingenommen, die um einen Korridor von 3,0 % bis 3,5 % p. a. liegt - allerdings mit zuletzt sogar steigender Tendenz über 3,5 % p. a. hinaus. „Wer aktuell eine Immobilie erwerben möchte, muss diese Entwicklung im Auge haben. Zwar sind noch kleinere Ausschläge denkbar, doch insgesamt dürfte ein Zinskorridor um den Median von 3,5 % p. a. eine weitgehend stabile Planungsgrundlage darstellen“, sagt Kreuter. Für den Bauzins ist dann noch ein Margenaufschlag der Bank zu addieren, um den finalen Kundenzinssatz zu kalkulieren.
Auswirkungen weiterer Zinssenkungen auf Immobilien-Anlageklassen
Weitere Zinsschritte der EZB dürften vor allem Verbraucher*innen einen Impuls geben, die bisher kurzfristig mit einem Zinssatz bis zu 4 % p. a. veranlagten Mittel alternativ in „Betongold“ zu stecken. Dies könne in verschiedenen Formen geschehen.
Direkteigentum als Kapitalanlage: Bauträger, die jetzt neue Projekte beginnen, hätten aus Sicht von Markus Kreuter die Krisenthemen weitgehend verarbeitet und starteten zu aktuellen Marktbedingungen. Die Aussichten auf Renditezuwächse durch Mietsteigerungen seien bei erkennbarer Unterversorgung mit Wohnraum ableitbar. „Die zukünftig geringere Verfügbarkeit von Neubauten kann zudem preissteigernd auf die Kaufpreise wirken. Dazu hat der Gesetzgeber mit der Anhebung der Abschreibungssätze einen Steuervorteil für diese Investitionsform in fremdvermietetes Wohneigentum geschaffen, der wieder attraktive Renditen - gleichwohl mit langfristiger Perspektive – schafft“, sagt Markus Kreuter. Die Haltedauer sollte hier besser mehr als 10 Jahre bis zur Weiterveräußerung betragen.
Geschlossene Immobilienfonds: „Diejenigen Fonds, die heute neu aufgelegt werden, investieren in Objekte zu heutigen Marktbedingungen. Durch professionelles Management und gute Einkaufspolitik können hier attraktive Renditen erzielt werden“, erklärt Kreuter. Die typische Haltedauer liege bei 7 Jahren.
Offene Immobilienfonds seien derzeit noch von der Anpassung an die neuen Marktstandards betroffen. „Weitere Wertkorrekturen der Bestandsimmobilien sind nicht ausgeschlossen, Mittelabflüsse der Anleger können Verkäufe nötig machen“, sagt Markus Kreuter. Die Mindesthaltedauer liegt bei 2 Jahren, die Kündigungsfrist beträgt 12 Monate.
Immobilienaktien: Die Börsenkurse von Aktiengesellschaften, die Immobilien besitzen und managen, sind nach Ansicht von Markus Kreuter mit deutlichen Abschlägen gegenüber den bilanziellen Substanzwerten versehen. „Im Zuge einer sich insgesamt verbessernden Branchenlage kann dies Kurspotenzial entfalten. Die Dividendenrenditen sind bei niedrigen Kursen durchaus attraktiv“, so Kreuter. Für Immobilien-AGs entstünden operative Kostensteigerungen durch die gestiegenen Zinskosten der Fremdverbindlichkeiten, etwa gegenüber einer Bank oder dem Kapitalmarkt. „Es gibt keine typische Haltedauer für Immobilienaktien, doch aufgrund der Langfristigkeit der zugrundeliegenden Wirtschaftsgüter empfiehlt sich auch hier eine mittel- bis langfristige Haltedauer“, führt Kreuter aus.
Crowdinvesting: Crowdplattformen, die auf Immobilientransaktionen spezialisiert sind, werben mit attraktiver Verzinsung bei gleichzeitigem Hinweis auf ein existierendes Totalverlustrisiko. „Aufgrund des typischen Laufzeitenbandes von 12 bis 36 Monaten sind die zurückliegenden Verwerfungen des Immobilienmarktes noch in den Bestandsportfolios erkennbar. Gleichwohl bilden aktuell zur Platzierung anstehende Transaktionen bereits das neue Marktumfeld der aktuellen Kreditnehmer ab. Die neuen Risikoprofile zeigen bei einer Verzinsung oberhalb von 8,5 % p. a. für Laufzeiten von 12 bis 30 Monaten ein attraktives Risiko-/Rendite-Verhältnis“, erklärt Markus Kreuter.
Mit der Senkung der EZB-Zinssätze erhalten Banken nunmehr verringerte Zinszahlungen der EZB, wenn sie dort Gelder hinterlegen. Eine solche Zinsänderung macht sich unmittelbar bemerkbar durch sinkende Zinsen bei Tages- oder Festgeldkonten. „In unsicheren Zeiten neigen Verbraucher*nnen dazu, freie Liquidität kurzfristig anzulegen. Mit zunehmender Klarheit über die Zukunft dürfte allmählich die Bereitschaft steigen, wieder langfristige Anlageentscheidungen zu treffen, zumal das wirtschaftliche Umfeld in der Immobilienwirtschaft wieder berechenbarer erscheint“, sagt Markus Kreuter, „Langfristige Entscheidungen im Zinsumfeld orientieren sich allerdings nicht an der kurzfristigen EZB-Zinspolitik. Daher verwundert es nicht, dass sich die Bauzinsen für Eigenheime im Umfeld der EZB-Zinsentscheidung kaum verändert haben, und zuletzt sogar leicht gestiegen sind.“
Für Immobilienexperte Kreuter ist dieser Zusammenhang erklärbar: „Langfristzinsen orientieren sich letztlich am Zinssatz, wie er zum Beispiel für eine Bundesanleihe oder für den Pfandbrief einer Bank mit jeweils gleicher Laufzeit gezahlt wird. Mit Pfandbriefen refinanzieren Baufinanzierer ihre Kreditvergabe. Wenngleich die EZB-Zinspolitik einen Fingerzeig gibt, so wirken auf die Entwicklung der Langfristzinsen eher elementare Einflüsse wie die Wirtschaftsperspektive Deutschlands und auch die Verschuldungspolitik der Bundesregierung“, führt Kreuter aus.
Die Langfristzinsen für zehnjährige Bundesanleihen haben nach einem Höchststand von 4,5 % p. a. 2023 und einer rückläufigen Gegenbewegung auf 3,2 % p. a. im zweiten Quartal 2024 nunmehr eine Seitwärtsbewegung eingenommen, die um einen Korridor von 3,0 % bis 3,5 % p. a. liegt - allerdings mit zuletzt sogar steigender Tendenz über 3,5 % p. a. hinaus. „Wer aktuell eine Immobilie erwerben möchte, muss diese Entwicklung im Auge haben. Zwar sind noch kleinere Ausschläge denkbar, doch insgesamt dürfte ein Zinskorridor um den Median von 3,5 % p. a. eine weitgehend stabile Planungsgrundlage darstellen“, sagt Kreuter. Für den Bauzins ist dann noch ein Margenaufschlag der Bank zu addieren, um den finalen Kundenzinssatz zu kalkulieren.
Auswirkungen weiterer Zinssenkungen auf Immobilien-Anlageklassen
Weitere Zinsschritte der EZB dürften vor allem Verbraucher*innen einen Impuls geben, die bisher kurzfristig mit einem Zinssatz bis zu 4 % p. a. veranlagten Mittel alternativ in „Betongold“ zu stecken. Dies könne in verschiedenen Formen geschehen.
Direkteigentum als Kapitalanlage: Bauträger, die jetzt neue Projekte beginnen, hätten aus Sicht von Markus Kreuter die Krisenthemen weitgehend verarbeitet und starteten zu aktuellen Marktbedingungen. Die Aussichten auf Renditezuwächse durch Mietsteigerungen seien bei erkennbarer Unterversorgung mit Wohnraum ableitbar. „Die zukünftig geringere Verfügbarkeit von Neubauten kann zudem preissteigernd auf die Kaufpreise wirken. Dazu hat der Gesetzgeber mit der Anhebung der Abschreibungssätze einen Steuervorteil für diese Investitionsform in fremdvermietetes Wohneigentum geschaffen, der wieder attraktive Renditen - gleichwohl mit langfristiger Perspektive – schafft“, sagt Markus Kreuter. Die Haltedauer sollte hier besser mehr als 10 Jahre bis zur Weiterveräußerung betragen.
Geschlossene Immobilienfonds: „Diejenigen Fonds, die heute neu aufgelegt werden, investieren in Objekte zu heutigen Marktbedingungen. Durch professionelles Management und gute Einkaufspolitik können hier attraktive Renditen erzielt werden“, erklärt Kreuter. Die typische Haltedauer liege bei 7 Jahren.
Offene Immobilienfonds seien derzeit noch von der Anpassung an die neuen Marktstandards betroffen. „Weitere Wertkorrekturen der Bestandsimmobilien sind nicht ausgeschlossen, Mittelabflüsse der Anleger können Verkäufe nötig machen“, sagt Markus Kreuter. Die Mindesthaltedauer liegt bei 2 Jahren, die Kündigungsfrist beträgt 12 Monate.
Immobilienaktien: Die Börsenkurse von Aktiengesellschaften, die Immobilien besitzen und managen, sind nach Ansicht von Markus Kreuter mit deutlichen Abschlägen gegenüber den bilanziellen Substanzwerten versehen. „Im Zuge einer sich insgesamt verbessernden Branchenlage kann dies Kurspotenzial entfalten. Die Dividendenrenditen sind bei niedrigen Kursen durchaus attraktiv“, so Kreuter. Für Immobilien-AGs entstünden operative Kostensteigerungen durch die gestiegenen Zinskosten der Fremdverbindlichkeiten, etwa gegenüber einer Bank oder dem Kapitalmarkt. „Es gibt keine typische Haltedauer für Immobilienaktien, doch aufgrund der Langfristigkeit der zugrundeliegenden Wirtschaftsgüter empfiehlt sich auch hier eine mittel- bis langfristige Haltedauer“, führt Kreuter aus.
Crowdinvesting: Crowdplattformen, die auf Immobilientransaktionen spezialisiert sind, werben mit attraktiver Verzinsung bei gleichzeitigem Hinweis auf ein existierendes Totalverlustrisiko. „Aufgrund des typischen Laufzeitenbandes von 12 bis 36 Monaten sind die zurückliegenden Verwerfungen des Immobilienmarktes noch in den Bestandsportfolios erkennbar. Gleichwohl bilden aktuell zur Platzierung anstehende Transaktionen bereits das neue Marktumfeld der aktuellen Kreditnehmer ab. Die neuen Risikoprofile zeigen bei einer Verzinsung oberhalb von 8,5 % p. a. für Laufzeiten von 12 bis 30 Monaten ein attraktives Risiko-/Rendite-Verhältnis“, erklärt Markus Kreuter.
