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18.06.2024 Ulrich Höllers Statement: Die deutschen Immobilienmärkte bis 2027

Ulrich Höller, Fotocredit: ABG Real Estate Group
Ulrich Höller, Geschäftsführender Gesellschafter der ABG Real Estate Group: „Ich erwarte, dass die Immobilienmärkte noch 1,5 Jahre eine Bereinigungs- und Marktfindungsphase durchlaufen. Erst danach wird die Stimmung optimistischer werden. Der Markt wird in den nächsten Jahren von internationalen Investoren und Family Offices dominiert, wobei die hohen Renditeerwartungen vieler Investoren wahrscheinlich nicht erfüllt und angepasst werden.

• Erfahrungen aus ähnlichen Marktphasen zeigen, dass die Immobilienpreise erneut nicht auf ein Dumpingniveau sinken und Deutschland wirtschaftlich nicht zusammenbricht. Ab Mitte 2025 dürften die Marktaktivitäten anziehen, Premium-Objekte noch attraktiver werden und in Folge auch die Mieten steigen. Büromieter suchen vor allem nach Top-Flächen in Bestlagen und zahlen Höchstpreise, während parallel Leerstände in älteren Bestandsobjekten zunehmen. Es werden erste Akteure beginnen zu investieren und dann auch daraus weitere folgen.

• Deutsche Investoren werden vermutlich noch mindestens zwei Jahre benötigen, um ihre individuellen Situationen zu bewältigen, bevor sie wieder stärker in den Markt eintreten. Eine Erholung der Märkte ist daher eher für die Jahre 2026 und 2027 zu erwarten. Die Aufarbeitung der Insolvenzen, die durch die lange Phase der Inaktivität noch zunehmen könnten, wird wegen der Vielzahl an beteiligten Stakeholdern auch entsprechende Zeit in Anspruch nehmen.

• Die hohe Quote staatlich bedingter Kosten von 37,1 % (Staatsquote) beim Kauf von Immobilien vom Projektentwickler belastet den Immobilienmarkt stark. Trotz des immensen Bedarfs an neuen Wohnungen, 2024 bis zu 520.000 und 2025 bis zu 700.000 Einheiten, hinkt der Neubau dramatisch hinterher. In den 90er Jahren wurden beispielsweise mehr Wohnungen gebaut, da schneller und effizienter genehmigt bzw. entwickelt wurde. Es wurde damals auch erheblich mehr gebaut als in dem Boom der letzten Jahre. Das zeigt deutlich, dass das heutige Zinsniveau allein ganz sicher nicht das Hauptproblem des Marktes ist.

2. Einschätzung des deutschen Büro- und Wohnungsmarktes: Unterdurchschnittliche Büroinvestmentvolumina, zu viel Bürokratie, großer Nachfrageüberhang, gestiegene Wohnmieten.

• Die Renditen für Top-Büroobjekte werden insgesamt steigen, während der gesamte Büromarkt um etwa 20 Prozent schrumpfen dürfte. Hauptverlierer werden B-Lagen und Objekte sein, die nicht den heutigen Anforderungen an Topqualität, Nachhaltigkeit und Digitalisierung entsprechen. Hingegen werden Landmark-Projekte die Gewinner sein. Langfristig bleibt das Büro eine Kern-Assetklasse für die meisten Investoren – trotz kurzfristiger Herausforderungen. Der übertriebene Abgesang auf das Büro ist unbegründet, da dieser Sektor als Wirtschaftsimmobilie und attraktiver Arbeitsplatz bald wieder an Bedeutung gewinnen wird.

• Zwei zentrale Themen bestimmen den Wohnungsmarkt: der enorme Nachfrageüberhang als das dominierende Thema und die dramatisch gestiegenen Mieten, die weiter anziehen werden. Politische Impulse sind notwendig, aber diese sollten die Erwerber fördern, nicht die Immobilienwirtschaft. Erste Schritte wie die degressive AfA gibt es bereits, aber es braucht mehr - etwa die Beschleunigung von Genehmigungsverfahren, denn die Bürokratie sowie die massiven politischen Rahmenbedingungen verzögern Projekte in Deutschland erheblich. Bebauungsplanverfahren dauern durchschnittlich 7 Jahre. Das führt auch zur Verlagerung von Investitionen ins Ausland.

• Die reduzierte Nachfrage nach Büroflächen, die Schwierigkeiten im Wohnungsbau und die notwendige Transformation von nicht mehr benötigten Einzelhandelsflächen in den Innenstädten werden neue Nutzungsarten fördern, beispielsweise Service-Wohnen oder Bildungs- bzw. Gesundheitsimmobilien. Die mittelfristige Umnutzung von leerstehenden Büros zu Wohnflächen ist ebenso wie das zu erwartende Comeback von Werkswohnungen ein Thema.

• Nutzungsarten wie Schulen und Rechenzentren haben ihre Berechtigung und zeigen ebenfalls Nachfrageüberhänge, bleiben aber Nischenprodukte. Werkswohnungen können ein wichtiger Faktor für Unternehmen und ihre zukünftigen Mitarbeiter im Kontext des "War for Talents" werden. Steuerliche Anreize und ein Überdenken der üblichen Rahmenbedingungen für „normalen“ Wohnungsbau durch die Politik wären hierbei wünschenswert.

3. KI, ESG und Nachhaltigkeit treiben Trends und Innovationen in der Immobilienwirtschaft.

• Der zunehmende Einsatz von KI in der Arbeitswelt wird bis 2030 viele Tätigkeiten einfacher und effizienter machen, was in bestimmten Berufsgruppen zu sinkenden Beschäftigtenzahlen und damit verbundenen Jobverlusten führen wird. Büroarbeiter werden mit einem Rückgang von etwa 5 % am stärksten betroffen sein, was sich negativ auf die Nachfrage nach Büroflächen auswirken könnte.

• Die durch KI obsolet werdenden Büroberufe betreffen hauptsächlich Verwaltungstätigkeiten, die vor allem bei größeren Unternehmen in B- und Nebenlagen angesiedelt sind. Daher wird der Rückgang der Büroarbeitsplätze überwiegend diese Märkte betreffen, während Prime-Lagen und hochwertige Objekte – voraussichtlich – weitgehend unberührt bleiben.

• Ab 2025 wird die verbindliche Umsetzung der EU-Nachhaltigkeitsberichterstattung (CSRD) für die meisten großen und mittelgroßen Unternehmen eine CO2-basierte Bilanzierung verpflichtend machen. Dies führt zu erhöhten Anforderungen an das Immobilienmanagement und einer weiteren Sensibilisierung der Unternehmen für ESG-konforme und energieeffiziente Büroflächen, wodurch ein zusätzlicher Bedarf nach solchen Flächen entsteht.

4. Die ABG Real Estate Group plant neue und realisiert laufende Projektentwicklungen, erweitert das Geschäftsfeld und erwartet AuM-Wachstum.

• Die ABG Real Estate Group setzt ihre bereits begonnenen Projekte fort, zum Bespiel die Revitalisierung des ikonischen `CENTRAL PARX‘-Ensembles in Frankfurter Bestlage des Bankenviertels. Der Bauantrag wurde eingereicht und der Baubeginn startet Ende 2024. Gemeinsam mit unserem Joint-Venture-Partner HanseMerkur Grundvermögen haben wir vor kurzem eine Hochbau-Finanzierung über 200 Millionen Euro abgeschlossen. Für unsere langfristigen Zukunftsprojekte GREEN CAMPUS in Köln, HAMMERHEART in Hamburg und MARIENGÄRTEN in München laufen die Planungsarbeiten sowie die Bearbeitung der Bebauungsplanverfahren intensiv weiter, damit wir ab 2026/27 mit der Umsetzung starten können.

• Die ABG Real Estate Group ist nicht nur Developer, sondern auch Investment/Asset Manager, der mit institutionellen Investoren Bestandsobjekte ankauft und managt. Insgesamt beträgt das Volumen der Assets under Management aktuell rd. 3,4 Milliarden Euro.

• Die ABG Real Estate Group setzt sich auch mit Beteiligungen im Bereich Service Developments auseinander – derzeit ein großes Thema vieler langjähriger Geschäftspartner. Der Markt bietet uns zudem Ausbauoptionen unserer Assets under Management (AuM) durch diverse Mandatsübernahmen.“



























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