25.04.2024 Halbjahresausblick: Beste Renditeaussichten derzeit für Spitzenbüros
AEW, einer der weltweit größten Real Estate Investment- und Asset Manager, veröffentlicht heute seinen 2024 Halbjahresausblick, in dem die europäischen Immobiliensektoren und -märkte untersucht werden, die voraussichtlich die stärkste Erholung verzeichnen werden, sobald die derzeitigen Marktanpassungen abgeschlossen sind.
Da die Inflation in den letzten sechs Monaten nahezu auf Zielmarke gesunken ist, wird allgemein erwartet, dass die Zentralbanken im 2. Halbjahr 2024 einige Leitzinserhöhungen [late?] zurücknehmen. Unser Base Case geht von sinkender Inflation sowie rückläufigen Anleiherenditen und Fremdkapitalkosten aus. Auch wenn die größeren europäischen Volkswirtschaften, insbesondere UK und Deutschland, in eine technische Rezession geraten sind, bleiben unsere BIP-Wachstumsprognosen weiterhin moderat und relativ unverändert gegenüber unserem Jahresausblick für 2024, der im November 2023 veröffentlicht wurde.
Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europa bei AEW, kommentiert: „Trotz der andauernden geopolitischen Unsicherheiten bestätigt unser Halbjahresausblick für 2024, dass die verbesserte Stimmung unter Anlegern gerechtfertigt ist. Obwohl weiterhin Bedenken gegenüber Büroinvestitionen bestehen, belegen Spitzenbüros den ersten Platz in unserer Renditeprognose. Dies sollte Investoren einen selektiveren und gleichzeitig proaktiveren Investmentansatz am europäischen Immobilienmarkt ermöglichen und wird für mehr Liquidität im Markt sorgen. Sollten die Fremdkapitalkosten erwartungsgemäß sinken, dürfte sich auch die verbliebene Kreditfinanzierungslücke in den nächsten Jahren schließen.“
Weiterhin Anzeichen einer Stimmungsaufhellung am Immobilienmarkt
Der Spread von Immobilienrenditen gegenüber Staatsanleiherenditen ist in den letzten beiden Quartalen um 80 Basispunkte gestiegen. Auch wenn Anleger nicht zu den Spreads von 2014 – 2021 zurückkehren werden, hat der Immobiliensektor an relativer Attraktivität zurückgewonnen und entspricht nun wieder dem 25-Jahresdurchschnitt.
Auf Basis der letzten Quartalsumfrage des Real Assets Expectations[2], bestätigen wir, dass sich die Anlegerstimmung bezüglich der Kapitalwerterwartungen – außer im Bürosektor – seit dem 4. Quartal 2022 stetig verbessert hat.
Die aktuelle Relativwertanalyse von AEW spricht für eine proaktivere Anlegerhaltung
AEWs neuste Relativwertanalyse stützt diesen positiven Stimmungsumschwung. So werden 93% der 168 untersuchten europäischen Märkte unserer aktualisierten Prognosen als attraktiv (101) oder neutral (55) klassifiziert. Unsere Analyse geht von einer niedrigeren erwarteten Rendite (ERR) von 8,7% p.a. und einer unveränderten erforderlichen Rendite (RRR) von 6,9% p.a. aus, die zu einem positiven Überschuss von durchschnittlich 185 Basispunkten in allen 168 untersuchten Spitzenmarktsegmenten führen.
Im Ländervergleich liegt Deutschland beim Relativwert nach wie vor auf Platz eins und weist somit die attraktivsten Märkte auf. Auf Einzelmarktbasis belegen Spitzenimmobilien in UK die Führung. In den jeweiligen Sektoren führen die spanischen und belgischen Spitzenlogistiksektoren sowie der niederländische und der deutsche Spitzenbürosektor die Rangliste an. In die Relativwertanalyse fließen die jüngsten Miet- und Renditeprognosen von AEW ein.
Prognosen sehen die durchschnittlichen Spitzenmietzuwächse in den nächsten fünf Jahren bei 2,1% p.a.
Unser Base Case zeigt für den Zeitraum 2024-27 einen geringfügigen Rückgang der geschätzten durchschnittlichen Spitzenmietzuwächse auf 2,1% p.a. gegenüber 2,2% in unserem im November erschienenen Jahresausblick für 2024. Der Logistik- und der Wohnimmobiliensektor schneiden beim Spitzenmietzuwachs mit 2,7% bzw. 2,5% p.a. am besten ab, gefolgt vom Bürosektor mit 2,2% und dem Einzelhandel mit 1,6% p.a.. Diese Mietzuwachsprognosen bestätigen, das europäische Mietermärkte grundsätzlich noch in guter Verfassung sind. Der INREV-Index auf Asset-Ebene (ALI), der die Performance von Immobilien-Portfolios institutioneller Anleger misst, zeigt, dass der Bürosektor mit 9,1% den größten Anstieg an Leerstandsraten von allen Sektoren seit der Corona-Pandemie verzeichnet, obgleich auch dieser Anstieg noch unter dem für 2014 erfassten Wert von 12,0% liegt. Wohnimmobilien vermelden einen Leerstand von 4,3%, gefolgt vom Einzelhandel mit 4,0% und dem Logistiksektor mit 2,1% (Quelle: INREV).
Die Prognose für Spitzenrenditen liegt bei 8,8% p.a., die deutlichste Erholung verzeichnet der Bürosektor mit 9,6% p.a.
2023 fielen die Investitionsvolumen am europäischen Immobilienmarkt auf 150 Mrd. €, was knapp über die Hälfte des Gesamtvolumens 2022 entspricht. AEW-Prognosen rechnen bei anhaltendem Auseinanderklaffen der Kaufpreiserwartungen zwischen Verkäufern und Käufern für 2024 lediglich mit einem geringfügigen Anstieg des Investitionsvolumens in Europa auf rund 160 Mrd. €. Halten die Preisanpassungen bis Mitte 2024 an, bleiben wir bei unserer Base Case Prognose, die ausgehend von niedrigeren Anleiherenditen einen Anstieg der Immobilienspitzenrenditen in den nächsten fünf Jahren in allen Sektoren um 20 bis 65 Basispunkte erwartet. Da die Renditeausweitung im 2. Halbjahr 2023 stärker ausfiel als angenommen, erfolgt die Renditeverengung von einem höheren Niveau als bisher erwartet.
Die höchsten Renditeprognosen für den nächsten 5-Jahres-Zeitraum weisen Spitzenbüros mit 9,6% p.a auf. Zurückzuführen ist dies auf die deutlichen Preisanpassungen des Sektors, die höher ausfielen als erwartet, und die bis ins 2. Quartal 2024 fortdauern werden. Demnach sollte der Bürosektor eine kräftigere Erholung erfahren als die anderen Sektoren. Der genaue Zeitpunkt bleibt allerdings, aufgrund der anhaltend negativen Anlegerstimmung hinsichtlich Büroinvestitionen und den bestehenden Refinanzierungsproblemen, ungewiss. Aufgrund der Mieternachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen bleibt außerdem die Zweiteilung zwischen erst- und zweitklassigen Büroflächen bestehen.
Die Spitzenrenditen aller Sektoren für 2024-28 werden auf 8,8% p.a. geschätzt, was einem leichten Rückgang gegenüber 9,2% p.a. entspricht, wie zuvor im Ausblick 2024 von AEW vom November 2023 berichtet. In unserem Base Case für 196 europäische Märkte steht UK mit prognostizierte Gesamtrenditen von 10,5% p.a. an erster Stelle, was auf höhere aktuelle Renditen und eine stärkere prognostizierte Renditekompression im Vergleich zu anderen Ländern zurückzuführen ist. Die Benelux-Länder belegen mit einer prognostizierten Gesamtrendite von 9,3% p.a. den zweiten Platz. Der Spitzenlogistiksektor bleibt einer der attraktivsten Sektoren und belegt mit Renditen von 9,5% für den kommenden 5-Jahres-Zeitraum den zweiten Platz. Der Wohnimmobiliensektor verzeichnet eine Rendite von 8,3% p.a. und der Einzelhandel von 7,9 % p.a.
Fremdkapital erneut auf Rentabilitätskurs
In der Eurozone dürften die Fremdkapitalkosten für Immobilieninvestitionen im 1. Quartal 2024 mit 4,5% ihren Höchststand erreichen. Aufgrund der hohen historischen Korrelation zwischen Staatsanleiherenditen und 5-Jahres-Swap-Sätzen wird bis Jahresmitte 2025 mit einer Stabilisierung gerechnet. Damit wird Fremdkapital für einige renditestarke Investitionen erneut rentabel.
Refinanzierungsprobleme bleiben, doch die relative Kreditfinanzierungslücke in Europa liegt nach wie vor bei 17% der Kreditvergaben 2018-21
Unsere Analyse zur Europäischen Kreditfinanzierungslücke (KFL), die alle Sektoren und 20 Länder berücksichtigt, geht von einem Anstieg auf 99 Mrd. € gegenüber 90 Mrd. € in unserem Jahresausblick für 2024 aus. Der größte Ausfall wird bei Büroimmobilienkrediten und in Deutschland besicherten Krediten verzeichnet. Die Ausweitung der KFL ist vor allem auf unerwartet hohe Kapitalwertverluste im 2. Halbjahr 2023 zurückzuführen. Wenn allerdings 17% aller im Zeitraum 2018-21 vergebenen Kredite in Europa erwartungsgemäß von einer KFL betroffen sind, bleiben die Folgen weitestgehend unverändert.
Da die Inflation in den letzten sechs Monaten nahezu auf Zielmarke gesunken ist, wird allgemein erwartet, dass die Zentralbanken im 2. Halbjahr 2024 einige Leitzinserhöhungen [late?] zurücknehmen. Unser Base Case geht von sinkender Inflation sowie rückläufigen Anleiherenditen und Fremdkapitalkosten aus. Auch wenn die größeren europäischen Volkswirtschaften, insbesondere UK und Deutschland, in eine technische Rezession geraten sind, bleiben unsere BIP-Wachstumsprognosen weiterhin moderat und relativ unverändert gegenüber unserem Jahresausblick für 2024, der im November 2023 veröffentlicht wurde.
Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europa bei AEW, kommentiert: „Trotz der andauernden geopolitischen Unsicherheiten bestätigt unser Halbjahresausblick für 2024, dass die verbesserte Stimmung unter Anlegern gerechtfertigt ist. Obwohl weiterhin Bedenken gegenüber Büroinvestitionen bestehen, belegen Spitzenbüros den ersten Platz in unserer Renditeprognose. Dies sollte Investoren einen selektiveren und gleichzeitig proaktiveren Investmentansatz am europäischen Immobilienmarkt ermöglichen und wird für mehr Liquidität im Markt sorgen. Sollten die Fremdkapitalkosten erwartungsgemäß sinken, dürfte sich auch die verbliebene Kreditfinanzierungslücke in den nächsten Jahren schließen.“
Weiterhin Anzeichen einer Stimmungsaufhellung am Immobilienmarkt
Der Spread von Immobilienrenditen gegenüber Staatsanleiherenditen ist in den letzten beiden Quartalen um 80 Basispunkte gestiegen. Auch wenn Anleger nicht zu den Spreads von 2014 – 2021 zurückkehren werden, hat der Immobiliensektor an relativer Attraktivität zurückgewonnen und entspricht nun wieder dem 25-Jahresdurchschnitt.
Auf Basis der letzten Quartalsumfrage des Real Assets Expectations[2], bestätigen wir, dass sich die Anlegerstimmung bezüglich der Kapitalwerterwartungen – außer im Bürosektor – seit dem 4. Quartal 2022 stetig verbessert hat.
Die aktuelle Relativwertanalyse von AEW spricht für eine proaktivere Anlegerhaltung
AEWs neuste Relativwertanalyse stützt diesen positiven Stimmungsumschwung. So werden 93% der 168 untersuchten europäischen Märkte unserer aktualisierten Prognosen als attraktiv (101) oder neutral (55) klassifiziert. Unsere Analyse geht von einer niedrigeren erwarteten Rendite (ERR) von 8,7% p.a. und einer unveränderten erforderlichen Rendite (RRR) von 6,9% p.a. aus, die zu einem positiven Überschuss von durchschnittlich 185 Basispunkten in allen 168 untersuchten Spitzenmarktsegmenten führen.
Im Ländervergleich liegt Deutschland beim Relativwert nach wie vor auf Platz eins und weist somit die attraktivsten Märkte auf. Auf Einzelmarktbasis belegen Spitzenimmobilien in UK die Führung. In den jeweiligen Sektoren führen die spanischen und belgischen Spitzenlogistiksektoren sowie der niederländische und der deutsche Spitzenbürosektor die Rangliste an. In die Relativwertanalyse fließen die jüngsten Miet- und Renditeprognosen von AEW ein.
Prognosen sehen die durchschnittlichen Spitzenmietzuwächse in den nächsten fünf Jahren bei 2,1% p.a.
Unser Base Case zeigt für den Zeitraum 2024-27 einen geringfügigen Rückgang der geschätzten durchschnittlichen Spitzenmietzuwächse auf 2,1% p.a. gegenüber 2,2% in unserem im November erschienenen Jahresausblick für 2024. Der Logistik- und der Wohnimmobiliensektor schneiden beim Spitzenmietzuwachs mit 2,7% bzw. 2,5% p.a. am besten ab, gefolgt vom Bürosektor mit 2,2% und dem Einzelhandel mit 1,6% p.a.. Diese Mietzuwachsprognosen bestätigen, das europäische Mietermärkte grundsätzlich noch in guter Verfassung sind. Der INREV-Index auf Asset-Ebene (ALI), der die Performance von Immobilien-Portfolios institutioneller Anleger misst, zeigt, dass der Bürosektor mit 9,1% den größten Anstieg an Leerstandsraten von allen Sektoren seit der Corona-Pandemie verzeichnet, obgleich auch dieser Anstieg noch unter dem für 2014 erfassten Wert von 12,0% liegt. Wohnimmobilien vermelden einen Leerstand von 4,3%, gefolgt vom Einzelhandel mit 4,0% und dem Logistiksektor mit 2,1% (Quelle: INREV).
Die Prognose für Spitzenrenditen liegt bei 8,8% p.a., die deutlichste Erholung verzeichnet der Bürosektor mit 9,6% p.a.
2023 fielen die Investitionsvolumen am europäischen Immobilienmarkt auf 150 Mrd. €, was knapp über die Hälfte des Gesamtvolumens 2022 entspricht. AEW-Prognosen rechnen bei anhaltendem Auseinanderklaffen der Kaufpreiserwartungen zwischen Verkäufern und Käufern für 2024 lediglich mit einem geringfügigen Anstieg des Investitionsvolumens in Europa auf rund 160 Mrd. €. Halten die Preisanpassungen bis Mitte 2024 an, bleiben wir bei unserer Base Case Prognose, die ausgehend von niedrigeren Anleiherenditen einen Anstieg der Immobilienspitzenrenditen in den nächsten fünf Jahren in allen Sektoren um 20 bis 65 Basispunkte erwartet. Da die Renditeausweitung im 2. Halbjahr 2023 stärker ausfiel als angenommen, erfolgt die Renditeverengung von einem höheren Niveau als bisher erwartet.
Die höchsten Renditeprognosen für den nächsten 5-Jahres-Zeitraum weisen Spitzenbüros mit 9,6% p.a auf. Zurückzuführen ist dies auf die deutlichen Preisanpassungen des Sektors, die höher ausfielen als erwartet, und die bis ins 2. Quartal 2024 fortdauern werden. Demnach sollte der Bürosektor eine kräftigere Erholung erfahren als die anderen Sektoren. Der genaue Zeitpunkt bleibt allerdings, aufgrund der anhaltend negativen Anlegerstimmung hinsichtlich Büroinvestitionen und den bestehenden Refinanzierungsproblemen, ungewiss. Aufgrund der Mieternachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen bleibt außerdem die Zweiteilung zwischen erst- und zweitklassigen Büroflächen bestehen.
Die Spitzenrenditen aller Sektoren für 2024-28 werden auf 8,8% p.a. geschätzt, was einem leichten Rückgang gegenüber 9,2% p.a. entspricht, wie zuvor im Ausblick 2024 von AEW vom November 2023 berichtet. In unserem Base Case für 196 europäische Märkte steht UK mit prognostizierte Gesamtrenditen von 10,5% p.a. an erster Stelle, was auf höhere aktuelle Renditen und eine stärkere prognostizierte Renditekompression im Vergleich zu anderen Ländern zurückzuführen ist. Die Benelux-Länder belegen mit einer prognostizierten Gesamtrendite von 9,3% p.a. den zweiten Platz. Der Spitzenlogistiksektor bleibt einer der attraktivsten Sektoren und belegt mit Renditen von 9,5% für den kommenden 5-Jahres-Zeitraum den zweiten Platz. Der Wohnimmobiliensektor verzeichnet eine Rendite von 8,3% p.a. und der Einzelhandel von 7,9 % p.a.
Fremdkapital erneut auf Rentabilitätskurs
In der Eurozone dürften die Fremdkapitalkosten für Immobilieninvestitionen im 1. Quartal 2024 mit 4,5% ihren Höchststand erreichen. Aufgrund der hohen historischen Korrelation zwischen Staatsanleiherenditen und 5-Jahres-Swap-Sätzen wird bis Jahresmitte 2025 mit einer Stabilisierung gerechnet. Damit wird Fremdkapital für einige renditestarke Investitionen erneut rentabel.
Refinanzierungsprobleme bleiben, doch die relative Kreditfinanzierungslücke in Europa liegt nach wie vor bei 17% der Kreditvergaben 2018-21
Unsere Analyse zur Europäischen Kreditfinanzierungslücke (KFL), die alle Sektoren und 20 Länder berücksichtigt, geht von einem Anstieg auf 99 Mrd. € gegenüber 90 Mrd. € in unserem Jahresausblick für 2024 aus. Der größte Ausfall wird bei Büroimmobilienkrediten und in Deutschland besicherten Krediten verzeichnet. Die Ausweitung der KFL ist vor allem auf unerwartet hohe Kapitalwertverluste im 2. Halbjahr 2023 zurückzuführen. Wenn allerdings 17% aller im Zeitraum 2018-21 vergebenen Kredite in Europa erwartungsgemäß von einer KFL betroffen sind, bleiben die Folgen weitestgehend unverändert.
