25.04.2024 Adler Group präsentiert robuste operative Performance im Jahr 2023
Die Adler Group S.A. hat das Geschäftsjahr 2023 mit einer robusten operativen Performance abgeschlossen, die durch ein starkes flächenbereinigtes Mietwachstum in Höhe von 5,1 % im Geschäftsjahr und einer Leerstandsquote von nur 1,1 % unterstrichen wird. Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter stieg auf 7,60 Euro im Vergleich zu 7,58 Euro im Jahr 2022 trotz der Veräußerung des „Wasserstadt“-Portfolios in Berlin mit rund 700 Neubaueinheiten, die nicht unter die Mietspiegel-Regulierung fielen. Per Ende 2023 belief sich der Bestand an Mietwohnungen auf 25.043 Einheiten, davon 17.738 Einheiten im Raum Berlin.
Die Ergebnisse des Geschäftsjahres 2023 spiegeln die erfolgreichen Portfolioverkäufe der Adler Group wider, um Liquidität zu generieren, finanzielle Verbindlichkeiten zu bedienen und das Portfolio neu zu positionieren. Die Veräußerung des Berliner Mietportfolios „Wasserstadt“ war im vergangenen Jahr eine der größten Transaktionen im deutschen Wohnungssektor.
Angesichts des schwierigen Transaktionsmarktumfelds hinken die Veräußerungen jedoch den ursprünglichen Plänen hinterher. Als Reaktion darauf überarbeitet die Adler Group proaktiv ihren Restrukturierungsrahmen und konzentriert sich dabei auf zwei wesentliche Säulen: (i) einen überarbeiteten Geschäftsplan der auf Werterhöhungen des Immobilienvermögens im Zuge der erwarteten Markterholung setzt, und (ii) eine finanzielle Restrukturierung, die die Liquiditätsposition des Konzerns verbessert, die Schuldenstruktur durch Verschiebung von Fälligkeiten über 2026/27 hinaus stabilisiert und eine ausreichende Eigenkapitalposition bis zur Fälligkeit der verlängerten Schuldfristen bietet. Ziel ist es, ein solides Fundament für die Fortführung des Konzerns für mindestens die nächsten zwei Jahre zu legen. Dazu hat das Management mit den Anleihegläubigern eine unverbindliche Grundsatzeinigung über eine Restrukturierung erzielt. Basierend auf dem bisher Erreichten und unter Berücksichtigung alternativer Optionen geht das Management davon aus, dass eine Lösung bis Ende September 2024 umgesetzt werden kann.
Thierry Beaudemoulin, CEO der Adler Group, kommentiert die Ergebnisse 2023 wie folgt: „Der perfekte Sturm in den Finanzierungs- und Transaktionsbereichen unserer Branche ist noch nicht vorbei, aber die Marktturbulenzen haben sich beruhigt. Wir sind stolz auf die starke Entwicklung unserer Vermietungsaktivitäten, die das Kerngeschäft darstellen und die starke Position der Adler Group auf dem Berliner Wohnungsmarkt widerspiegeln.“
Die Nettomieteinnahmen beliefen sich auf 210 Mio. EUR im Vergleich zu 245 Mio. EUR im Jahr 2022, ein Rückgang, der hauptsächlich auf Portfolioverkäufe sowohl in 2022 und 2023 zurückzuführen ist. Damit hat das Unternehmen seine Prognose für das Geschäftsjahr 2023 von 207 Mio. EUR bis 219 Mio. EUR erfüllt. Das bereinigte EBITDA aus Mietaktivitäten betrug 110 Mio. EUR (2022: 148 Mio. EUR). Für das Geschäftsjahr 2024 erwartet die Adler Group Nettomieteinnahmen in einer Bandbreite von 200 Mio. bis 210 Mio. Euro.
Der Bruttovermögenswert (GAV) des Mietportfolios sank von 5,2 Mrd. EUR im Dezember 2022 auf 4,2 Mrd. EUR im Dezember 2023 (davon 3,6 Mrd. EUR in Berlin), was sowohl auf Veräußerungen als auch auf die Neubewertungen des Portfolios zurückzuführen ist. Die Abwertung des flächenbereinigten Mietportfolios betrug 12,8 Prozent. Allerdings hat sich die Abwertung in der zweiten Jahreshälfte 2023 im Vergleich zur ersten Jahreshälfte deutlich verlangsamt.
Thomas Echelmeyer, CFO der Adler Group, kommentiert die finanzielle Entwicklung wie folgt: „Wir haben alle unsere im Jahr 2023 fälligen finanziellen Verpflichtungen erfolgreich erfüllt, neue Finanzierungen in einem herausfordernden Umfeld gesichert und für ausreichende Liquidität gesorgt.“
Im vierten Quartal 2023 platzierte die Adler Group einen Bond im Volumen von 191 Mio. EUR mit einem jährlichen PIK-Zinsbetrag von 21 %, der Ende Juli 2025 fällig wird. Der Bruttoemissionserlös aus Veräußerungen in 2023 beläuft sich auf 530 Mio. EUR, damit verbunden wurden besicherte Bankverbindlichkeiten um 270 Mio. EUR reduziert. Der Gesamtbestand an liquiden Mitteln zum Jahresende 2023 beläuft sich auf 377 Mio. EUR.
Das Vorsteuerergebnis wurde jedoch durch außerordentliche Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Restrukturierungsprogramm und dessen Finanzierung belastet. Hier machten sich neben Rechts- und Beratungskosten sowie Zinsaufwendungen vor allem die deutlichen Abwertungen des Immobilienvermögens bemerkbar. Insgesamt führten die genannten Aufwendungen im Geschäftsjahr 2023 zu einem Verlust aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von 1.464 Mio. EUR (Vorjahr: minus 1.272 Mio. EUR). Hinzu kam ein negatives Finanzergebnis in Höhe von 497 Mio. EUR (Vorjahr: minus 535 Mio. EUR).
Die negative Ertragslage spiegelt sich auch in den Kennzahlen FFO, EPRA NTA und EPRA LTV wider. Der FFO I war aufgrund der steigenden Zinsbelastung mit minus 43 Mio. EUR (Vorjahr: plus 87 Mio. EUR) erstmals negativ. Die EPRA NTA belief sich zum 31. Dezember 2023 auf 529 Mio. EUR bzw. 3,49 EUR je Aktie, verglichen mit 2,4 Mrd. EUR / 20,77 EUR je Aktie zum 31. Dezember 2022. Der EPRA-LTV lag bei 97,6 % (Ende 2022: 74,5 %).
Zum Ausblick auf 2024 erklärt Thierry Beaudemoulin: „Das Jahr 2024 hat wieder mit einer robusten operativen Performance begonnen. Die Marktbedingungen und insbesondere die Finanzierung von Transaktionen bleiben unsicher, auch wenn die meisten Analysten für 2024 mit niedrigeren Zinsen und einer ersten Zinssenkung in diesem Sommer rechnen. Unabhängig von dieser Entwicklung werden wir unsere Anstrengungen zur Restrukturierung des Unternehmens fortsetzen und uns auf unser Geschäft konzentrieren.“
Der heute veröffentlichte Konzern- und Jahresabschluss der Adler Group für 2023 ist noch ungeprüft. Da der Prüfungsprozess für die Konzern- und Jahresabschlüsse 2022 und 2023 wie erwartet verläuft, plant die Gesellschaft die Veröffentlichung dieser geprüften Zahlen bis zum 30. September 2024.
Die Ergebnisse des Geschäftsjahres 2023 spiegeln die erfolgreichen Portfolioverkäufe der Adler Group wider, um Liquidität zu generieren, finanzielle Verbindlichkeiten zu bedienen und das Portfolio neu zu positionieren. Die Veräußerung des Berliner Mietportfolios „Wasserstadt“ war im vergangenen Jahr eine der größten Transaktionen im deutschen Wohnungssektor.
Angesichts des schwierigen Transaktionsmarktumfelds hinken die Veräußerungen jedoch den ursprünglichen Plänen hinterher. Als Reaktion darauf überarbeitet die Adler Group proaktiv ihren Restrukturierungsrahmen und konzentriert sich dabei auf zwei wesentliche Säulen: (i) einen überarbeiteten Geschäftsplan der auf Werterhöhungen des Immobilienvermögens im Zuge der erwarteten Markterholung setzt, und (ii) eine finanzielle Restrukturierung, die die Liquiditätsposition des Konzerns verbessert, die Schuldenstruktur durch Verschiebung von Fälligkeiten über 2026/27 hinaus stabilisiert und eine ausreichende Eigenkapitalposition bis zur Fälligkeit der verlängerten Schuldfristen bietet. Ziel ist es, ein solides Fundament für die Fortführung des Konzerns für mindestens die nächsten zwei Jahre zu legen. Dazu hat das Management mit den Anleihegläubigern eine unverbindliche Grundsatzeinigung über eine Restrukturierung erzielt. Basierend auf dem bisher Erreichten und unter Berücksichtigung alternativer Optionen geht das Management davon aus, dass eine Lösung bis Ende September 2024 umgesetzt werden kann.
Thierry Beaudemoulin, CEO der Adler Group, kommentiert die Ergebnisse 2023 wie folgt: „Der perfekte Sturm in den Finanzierungs- und Transaktionsbereichen unserer Branche ist noch nicht vorbei, aber die Marktturbulenzen haben sich beruhigt. Wir sind stolz auf die starke Entwicklung unserer Vermietungsaktivitäten, die das Kerngeschäft darstellen und die starke Position der Adler Group auf dem Berliner Wohnungsmarkt widerspiegeln.“
Die Nettomieteinnahmen beliefen sich auf 210 Mio. EUR im Vergleich zu 245 Mio. EUR im Jahr 2022, ein Rückgang, der hauptsächlich auf Portfolioverkäufe sowohl in 2022 und 2023 zurückzuführen ist. Damit hat das Unternehmen seine Prognose für das Geschäftsjahr 2023 von 207 Mio. EUR bis 219 Mio. EUR erfüllt. Das bereinigte EBITDA aus Mietaktivitäten betrug 110 Mio. EUR (2022: 148 Mio. EUR). Für das Geschäftsjahr 2024 erwartet die Adler Group Nettomieteinnahmen in einer Bandbreite von 200 Mio. bis 210 Mio. Euro.
Der Bruttovermögenswert (GAV) des Mietportfolios sank von 5,2 Mrd. EUR im Dezember 2022 auf 4,2 Mrd. EUR im Dezember 2023 (davon 3,6 Mrd. EUR in Berlin), was sowohl auf Veräußerungen als auch auf die Neubewertungen des Portfolios zurückzuführen ist. Die Abwertung des flächenbereinigten Mietportfolios betrug 12,8 Prozent. Allerdings hat sich die Abwertung in der zweiten Jahreshälfte 2023 im Vergleich zur ersten Jahreshälfte deutlich verlangsamt.
Thomas Echelmeyer, CFO der Adler Group, kommentiert die finanzielle Entwicklung wie folgt: „Wir haben alle unsere im Jahr 2023 fälligen finanziellen Verpflichtungen erfolgreich erfüllt, neue Finanzierungen in einem herausfordernden Umfeld gesichert und für ausreichende Liquidität gesorgt.“
Im vierten Quartal 2023 platzierte die Adler Group einen Bond im Volumen von 191 Mio. EUR mit einem jährlichen PIK-Zinsbetrag von 21 %, der Ende Juli 2025 fällig wird. Der Bruttoemissionserlös aus Veräußerungen in 2023 beläuft sich auf 530 Mio. EUR, damit verbunden wurden besicherte Bankverbindlichkeiten um 270 Mio. EUR reduziert. Der Gesamtbestand an liquiden Mitteln zum Jahresende 2023 beläuft sich auf 377 Mio. EUR.
Das Vorsteuerergebnis wurde jedoch durch außerordentliche Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Restrukturierungsprogramm und dessen Finanzierung belastet. Hier machten sich neben Rechts- und Beratungskosten sowie Zinsaufwendungen vor allem die deutlichen Abwertungen des Immobilienvermögens bemerkbar. Insgesamt führten die genannten Aufwendungen im Geschäftsjahr 2023 zu einem Verlust aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von 1.464 Mio. EUR (Vorjahr: minus 1.272 Mio. EUR). Hinzu kam ein negatives Finanzergebnis in Höhe von 497 Mio. EUR (Vorjahr: minus 535 Mio. EUR).
Die negative Ertragslage spiegelt sich auch in den Kennzahlen FFO, EPRA NTA und EPRA LTV wider. Der FFO I war aufgrund der steigenden Zinsbelastung mit minus 43 Mio. EUR (Vorjahr: plus 87 Mio. EUR) erstmals negativ. Die EPRA NTA belief sich zum 31. Dezember 2023 auf 529 Mio. EUR bzw. 3,49 EUR je Aktie, verglichen mit 2,4 Mrd. EUR / 20,77 EUR je Aktie zum 31. Dezember 2022. Der EPRA-LTV lag bei 97,6 % (Ende 2022: 74,5 %).
Zum Ausblick auf 2024 erklärt Thierry Beaudemoulin: „Das Jahr 2024 hat wieder mit einer robusten operativen Performance begonnen. Die Marktbedingungen und insbesondere die Finanzierung von Transaktionen bleiben unsicher, auch wenn die meisten Analysten für 2024 mit niedrigeren Zinsen und einer ersten Zinssenkung in diesem Sommer rechnen. Unabhängig von dieser Entwicklung werden wir unsere Anstrengungen zur Restrukturierung des Unternehmens fortsetzen und uns auf unser Geschäft konzentrieren.“
Der heute veröffentlichte Konzern- und Jahresabschluss der Adler Group für 2023 ist noch ungeprüft. Da der Prüfungsprozess für die Konzern- und Jahresabschlüsse 2022 und 2023 wie erwartet verläuft, plant die Gesellschaft die Veröffentlichung dieser geprüften Zahlen bis zum 30. September 2024.
