22.04.2024 Offene Immofonds: Nettomittelaufkommen negativ, Liquidität stabil
Erstmals seit 2006 sehen sich die Manager offener Immobilienfonds mit spürbaren Nettomittelabflüssen konfrontiert. Das Management der Fondsliquidität gerät dadurch in den Fokus. Gegenwärtig sind die Liquiditätsquoten im Durchschnitt stabil.
In den vergangenen 17 Jahren hatten offene Immobilienfonds in der Summe stets positive Nettomittelaufkommen. Die aktuelle Konkurrenz durch attraktiv verzinste Anlagealternativen lässt für 2024 jedoch deutliche Nettomittelabflüsse erwarten. In den ersten beiden Monaten dieses Jahres betrugen diese bereits 0,5 Mrd. Euro.
Auch für die kommenden Monate erwartet Scope in der Summe Nettomittelabflüsse. Mit dem Höhepunkt der monatlichen Mittelabflüsse im Jahr 2024 rechnet Scope im dritten Quartal. Auf mittlere Sicht sind die Mittelbewegungen wesentlich von der Zinspolitik der EZB abhängig.
Fondsliquidität rückt in den Fokus
Während in den vergangenen Jahren der Fokus des Liquiditätsmanagements darauf lag, die – damals unverzinste – Liquidität nicht zu stark anschwellen zu lassen, liegt der Fokus jetzt auf der Bereitstellung ausreichender Liquidität für Anteilrückgaben der Anleger.
Die von allen Fonds aktuell gehaltene Liquidität beträgt 17,3 Mrd. Euro (Stand Februar 2024). Bei einem aggregierten Fondsvolumen von rund 120 Mrd. Euro entspricht das einer durchschnittlichen Liquiditätsquote von 14,5%. Damit liegt sie nahezu auf dem gleichen Niveau wie in den drei Jahren zuvor – und signifikant über der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestliquidität in Höhe von 5%.
Bei den 13 Fonds mit einem Volumen von mehr als 1 Mrd. Euro reicht das Spektrum der Liquiditätsquoten aktuell von 29,3% beim Deka-ImmobilienMetropolen bis 10,5% beim UniImmo: Wohnen ZBI.
Von diesen 13 Fonds haben sieben zum Stichtag 29. Februar 2024 ihre Liquiditätsquote im Vergleich zum Vorjahr erhöht – am stärksten der UniImmo: Global (+8,2 Prozentpunkte [PP]) und der Deka-ImmobilienGlobal (+8,1 PP).
Bei sechs Fonds ist die Liquiditätsquote auf Jahressicht rückläufig. Den stärksten Rückgang mit -2,4 PP weist der UniImmo: Deutschland auf. Der Fonds liegt mit einer Liquiditätsquote von 16,4% aber weiterhin oberhalb des Durchschnitts.
Ausblick – Immobilienverkäufe werden vorbereitet
Einzelne Rücknahmeaussetzungen von Fonds sind künftig zwar nicht auszuschließen. Für das Jahr 2024 sollte die überwiegende Zahl der Fonds die Mittelabflüsse aus ihren Cash-Beständen leisten können. Um Anteilscheinrückgaben der Anleger dauerhaft bedienen zu können, sind bei vielen Fonds Objektverkäufe erforderlich.
In den vergangenen 17 Jahren hatten offene Immobilienfonds in der Summe stets positive Nettomittelaufkommen. Die aktuelle Konkurrenz durch attraktiv verzinste Anlagealternativen lässt für 2024 jedoch deutliche Nettomittelabflüsse erwarten. In den ersten beiden Monaten dieses Jahres betrugen diese bereits 0,5 Mrd. Euro.
Auch für die kommenden Monate erwartet Scope in der Summe Nettomittelabflüsse. Mit dem Höhepunkt der monatlichen Mittelabflüsse im Jahr 2024 rechnet Scope im dritten Quartal. Auf mittlere Sicht sind die Mittelbewegungen wesentlich von der Zinspolitik der EZB abhängig.
Fondsliquidität rückt in den Fokus
Während in den vergangenen Jahren der Fokus des Liquiditätsmanagements darauf lag, die – damals unverzinste – Liquidität nicht zu stark anschwellen zu lassen, liegt der Fokus jetzt auf der Bereitstellung ausreichender Liquidität für Anteilrückgaben der Anleger.
Die von allen Fonds aktuell gehaltene Liquidität beträgt 17,3 Mrd. Euro (Stand Februar 2024). Bei einem aggregierten Fondsvolumen von rund 120 Mrd. Euro entspricht das einer durchschnittlichen Liquiditätsquote von 14,5%. Damit liegt sie nahezu auf dem gleichen Niveau wie in den drei Jahren zuvor – und signifikant über der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestliquidität in Höhe von 5%.
Bei den 13 Fonds mit einem Volumen von mehr als 1 Mrd. Euro reicht das Spektrum der Liquiditätsquoten aktuell von 29,3% beim Deka-ImmobilienMetropolen bis 10,5% beim UniImmo: Wohnen ZBI.
Von diesen 13 Fonds haben sieben zum Stichtag 29. Februar 2024 ihre Liquiditätsquote im Vergleich zum Vorjahr erhöht – am stärksten der UniImmo: Global (+8,2 Prozentpunkte [PP]) und der Deka-ImmobilienGlobal (+8,1 PP).
Bei sechs Fonds ist die Liquiditätsquote auf Jahressicht rückläufig. Den stärksten Rückgang mit -2,4 PP weist der UniImmo: Deutschland auf. Der Fonds liegt mit einer Liquiditätsquote von 16,4% aber weiterhin oberhalb des Durchschnitts.
Ausblick – Immobilienverkäufe werden vorbereitet
Einzelne Rücknahmeaussetzungen von Fonds sind künftig zwar nicht auszuschließen. Für das Jahr 2024 sollte die überwiegende Zahl der Fonds die Mittelabflüsse aus ihren Cash-Beständen leisten können. Um Anteilscheinrückgaben der Anleger dauerhaft bedienen zu können, sind bei vielen Fonds Objektverkäufe erforderlich.
