19.04.2024 B-Städte: Warum Mehr-Zimmer-Wohnungen Gewinner der Zukunft sind
Florian Bauer, Fotocredit: Bauer Immobilien
Lange Zeit galten Ein-Zimmer-Wohnungen als sichere Bank bei Immobilieninvestments. Doch die Pandemie und der Siegeszug der New Work haben den deutschen Wohnungsmarkt nachhaltig verändert. Der Trend geht eindeutig hin zu Mehr-Zimmer-Wohnungen an guten und gleichsam bezahlbaren Standorten. Investoren sollten sich dahingehend neu positionieren, rät Gastautor Florian Bauer.
Ob Studentinnen oder Studenten, Berufspendlerinnen oder -pendler oder Consultants mit Mandaten auf Zeit: Die Klientel für die Nachfrage nach Ein-Zimmer-Wohnungen schien in den Jahren vor der Pandemie stetig in die Höhe zu steigen. Doch diese Zeiten sind vorbei – und werden so schnell mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auch nicht wiederkehren. Da immer mehr Menschen von zuhause aus arbeiten, darunter auch viele Studierende, oder sogar aus dem Urlaub, wird die Nachfrage nach Mikro-Wohnungen spürbar sinken.
Umgekehrt lässt sich heute schon sagen, dass es einen Gewinner der jüngsten Vergangenheit und absehbar auch der mittelfristigen Zukunft geben wird: Die Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen. Sie bieten einer Person mit üppigerem Haushaltsbudget oder einem Pärchen den Platz, den es braucht, um sich dauerhaft wohl zu Hause zu fühlen und etwa einen der Räume – auch steuerlich optimiert – als abgetrenntes Arbeitszimmer nutzen zu können.
Finanzierungskonditionen verbessern sich mit steigender Wohnungsgröße
Gerade im Vergleich mit Ein-Zimmer-Wohnungen können Zwei- und Drei-Raum-Apartments mit deutlichen Vorteilen aufwarten, die sich nicht allein auf die größere Wohnfläche beschränken. Auch die Finanzierungskonditionen sind tendenziell besser, je größer die Wohnung ist.
Banken fordern oft mehr Eigenkapital und bieten geringere Beleihungswerte für Einzimmerwohnungen als für Zwei- oder Dreizimmerwohnungen. Zudem wechseln Mieter in kleineren Wohnungen häufiger. Gerade Studentinnen und Studenten haben salopp gesagt Hummeln im Hintern und ziehen meist nach wenigen Semestern in eine andere Hochschulstadt im In- und Ausland.
Das bedeutet mehr Arbeit für Vermieterinnen und Vermieter, und vor allem: Weniger Mieteinnahmen. Wenn ich die Neuvermietungskosten abziehe, kann ich oft nur mit zehn oder elf Monatsmieten im Jahr rechnen. Ganz anders sieht das bei Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen aus, die oft über lange Zeit gehalten werden. Denn am deutschen Markt sind gerade mittlere Wohnungen, auf die sich Pärchen oder junge Familien stürzen, regelrecht Mangelware. Laut einer Anfang April auf dem Wohnungsbautag in Berlin veröffentlichten Studie fehlten in Deutschland im vergangenen Jahr rund 80.000 Wohnungen. 9,3 Millionen lebten demnach in einer überbelegten Wohnung.
B-Städte besonders aussichtsreich im Drei-Zimmer-Markt
Besonders prekär sind die Lage und die Schere zwischen Angebot und Nachfrage in den A-Städten, also den sieben großen Metropolen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, München, Stuttgart, Köln und Düsseldorf. Da Wohnungen im Bestand wie im Neubau dort mittlerweile so selten sind wie Schnee im deutschen Mittelgebirge, orientieren sich viele Menschen an guten B-Städten, wozu etwa Kiel, Leipzig, Paderborn oder Nürnberg gehören. Auch dort ist die Immobiliennot oft groß, gleichwohl finden gerade Kapitalanleger noch Möglichkeiten, ihr Geld sinnvoll und mit Blick auf gute Renditen zu investieren.
Gerade Drei-Zimmer-Wohnungen bieten Mietern und Investoren viel mehr Flexibilität als die Ein-Zimmer-Angebote – und damit mehr Sicherheit. Ein weiterer großer Vorteil, den viele bei ihrem Immobilieninvestment bedenken sollten: Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen lassen sich viel leichter später auch selbst nutzen – wenn etwa das freistehende Einfamilienhaus im Alter zu groß und arbeitsreich geworden ist und stattdessen die Immobilie in der City mit Nähe zu Schwimmbad, Theater und Hausarzt mehr lockt. Zudem lassen sich größere Wohnungen besser verkaufen – der Kreis der Interessenten ist größer und schließt sowohl Kapitalanleger als auch Eigennutzer ein. Bei einer Einzimmerwohnung greifen in der Regel nur Kapitalanleger als mögliche Käufer zu.
(Von: Florian Bauer, Geschäftsführer Bauer Immobilien)
Ob Studentinnen oder Studenten, Berufspendlerinnen oder -pendler oder Consultants mit Mandaten auf Zeit: Die Klientel für die Nachfrage nach Ein-Zimmer-Wohnungen schien in den Jahren vor der Pandemie stetig in die Höhe zu steigen. Doch diese Zeiten sind vorbei – und werden so schnell mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auch nicht wiederkehren. Da immer mehr Menschen von zuhause aus arbeiten, darunter auch viele Studierende, oder sogar aus dem Urlaub, wird die Nachfrage nach Mikro-Wohnungen spürbar sinken.
Umgekehrt lässt sich heute schon sagen, dass es einen Gewinner der jüngsten Vergangenheit und absehbar auch der mittelfristigen Zukunft geben wird: Die Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen. Sie bieten einer Person mit üppigerem Haushaltsbudget oder einem Pärchen den Platz, den es braucht, um sich dauerhaft wohl zu Hause zu fühlen und etwa einen der Räume – auch steuerlich optimiert – als abgetrenntes Arbeitszimmer nutzen zu können.
Finanzierungskonditionen verbessern sich mit steigender Wohnungsgröße
Gerade im Vergleich mit Ein-Zimmer-Wohnungen können Zwei- und Drei-Raum-Apartments mit deutlichen Vorteilen aufwarten, die sich nicht allein auf die größere Wohnfläche beschränken. Auch die Finanzierungskonditionen sind tendenziell besser, je größer die Wohnung ist.
Banken fordern oft mehr Eigenkapital und bieten geringere Beleihungswerte für Einzimmerwohnungen als für Zwei- oder Dreizimmerwohnungen. Zudem wechseln Mieter in kleineren Wohnungen häufiger. Gerade Studentinnen und Studenten haben salopp gesagt Hummeln im Hintern und ziehen meist nach wenigen Semestern in eine andere Hochschulstadt im In- und Ausland.
Das bedeutet mehr Arbeit für Vermieterinnen und Vermieter, und vor allem: Weniger Mieteinnahmen. Wenn ich die Neuvermietungskosten abziehe, kann ich oft nur mit zehn oder elf Monatsmieten im Jahr rechnen. Ganz anders sieht das bei Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen aus, die oft über lange Zeit gehalten werden. Denn am deutschen Markt sind gerade mittlere Wohnungen, auf die sich Pärchen oder junge Familien stürzen, regelrecht Mangelware. Laut einer Anfang April auf dem Wohnungsbautag in Berlin veröffentlichten Studie fehlten in Deutschland im vergangenen Jahr rund 80.000 Wohnungen. 9,3 Millionen lebten demnach in einer überbelegten Wohnung.
B-Städte besonders aussichtsreich im Drei-Zimmer-Markt
Besonders prekär sind die Lage und die Schere zwischen Angebot und Nachfrage in den A-Städten, also den sieben großen Metropolen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, München, Stuttgart, Köln und Düsseldorf. Da Wohnungen im Bestand wie im Neubau dort mittlerweile so selten sind wie Schnee im deutschen Mittelgebirge, orientieren sich viele Menschen an guten B-Städten, wozu etwa Kiel, Leipzig, Paderborn oder Nürnberg gehören. Auch dort ist die Immobiliennot oft groß, gleichwohl finden gerade Kapitalanleger noch Möglichkeiten, ihr Geld sinnvoll und mit Blick auf gute Renditen zu investieren.
Gerade Drei-Zimmer-Wohnungen bieten Mietern und Investoren viel mehr Flexibilität als die Ein-Zimmer-Angebote – und damit mehr Sicherheit. Ein weiterer großer Vorteil, den viele bei ihrem Immobilieninvestment bedenken sollten: Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen lassen sich viel leichter später auch selbst nutzen – wenn etwa das freistehende Einfamilienhaus im Alter zu groß und arbeitsreich geworden ist und stattdessen die Immobilie in der City mit Nähe zu Schwimmbad, Theater und Hausarzt mehr lockt. Zudem lassen sich größere Wohnungen besser verkaufen – der Kreis der Interessenten ist größer und schließt sowohl Kapitalanleger als auch Eigennutzer ein. Bei einer Einzimmerwohnung greifen in der Regel nur Kapitalanleger als mögliche Käufer zu.
(Von: Florian Bauer, Geschäftsführer Bauer Immobilien)
