11.04.2024 München: Immobilienpreise werden spätestens ab 2025 wieder steigen
Der Blick auf den aktuellen Immobilienmarkt zeigt deutlich: Die Bauwirtschaft ist im Krisenmodus, der Neubau ist fast zum Erliegen gekommen. Sven Keussen, geschäftsführender Gesellschafter von Rohrer Immobilien München: „Die Preise befinden sich im Sinkflug und haben bereits bei Bestandsimmobilien in München und Umland bis zu 30 Prozent nachgegeben. Bei Notverkäufen sind sogar bis zu 50-prozentige Abschläge möglich. Je nach künftiger Zinsentwicklung stabilisieren sich die Preise erstmal auf diesem Niveau. Gegebenenfalls ist die Konsolidierung noch nicht abgeschlossen.“
Dennoch sind Gewinnmitnahmen für Anleger, die Immobilien bereits seit zehn oder mehr Jahren im Bestand halten und jetzt verkaufen möchten, möglich. Da die Preisentwicklung in den letzten fünf bis zehn Jahren überdurchschnittlich ausfiel, liegen heute die erzielbaren Verkaufswerte in der Regel noch deutlich über den damaligen Kaufpreisen.
Keussen: „Auch dabei ist zu berücksichtigen, wie lange die Steuerfreiheit beim Verkauf von Immobilien im Privatbesitz innerhalb bestimmter Haltefristen politisch noch gewollt ist. Wie bereits erwähnt, ist eine Verknappung bei Wohnimmobilien zu konstatieren, so dass die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum derzeit als Chance gesehen wird. Denn Büroimmobilien sind aufgrund des Homeoffice-Trends und des energetischen Sanierungsdrucks risikobehaftet.“
Was wird gesucht?
Bei gewerblich geprägten Investoren steht das Thema Nachnutzung von Firmengrundstücken vermehrt im Fokus. Diese können beispielsweise für Logistikimmobilien und Datenzentren einer neuen Verwendung zugeführt werden. Aber auch Sale- and Lease Back-Transaktionen bei betriebsnotwendigen Gebäuden wären derzeit transaktionsfähig. Ebenso sind Super- und Fachmärkte mit ausreichender Renditeerwartung gefragt, die energetische Anforderungen preislich berücksichtigen. Gesucht werden zudem Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser in Ballungszentren und in deren Vororten, bevorzugt mit Sanierungsstau und Mietpotenzialen. Streu- und Randlagen hingegen sind weiterhin stark unter Druck.
Wo liegen die Chancen für Käufer?
„Besonders bei Erbschaften beobachten wir derzeit verstärkt Verkäufe. Generell sollten Käufer auch Gewerbeimmobilien in Betracht ziehen, die in Wohnraum umgewandelt werden können. Wer jetzt preiswert gut gelegene Grundstücke kaufen kann, sollte diese halten. Steckengebliebene Bauprojekte sind aufgrund von Gewährleistungsrisiken eher riskant und nur für Profis mit ausreichend Eigenkapital relevant“, führt Keussen aus.
Handlungsempfehlungen für Immobilienverkäufer
Der Angebotspreis sollte nach Angaben von Keussen realistisch und wettbewerbsorientiert bewertet werden und eher im unteren Bereich der Wertspanne ansetzen, da hier die Nachfrage derzeit – je nach Lage – kräftig anzieht, und so auch Spielräume für Verhandlungen nach oben möglich sind. Ist der Preis zu hoch, setzt die Marktransparenz bei Verhandlungen eine Abwärtsspirale in Gang.
Ausblick
„Wir werden eine weiterhin deutliche Verknappung von Wohnraum in allen Ballungszentren sehen. Dabei wird sich der Markt für Wohnungen im Bestand rascher konsolidieren. Sollten staatliche Förderung für bereits begonnene Wohnbauvorhaben ausbleiben, werden wir viele Bauruinen nicht fertiggestellter Bauvorhaben sehen. Zudem werden Finanzierungsmittel für Immobilienvorhaben knapper, da aufgrund niedriger Rückläufe durch Abverkäufe im Neubau weniger Spielräume für Banken bestehen. Die Zurückhaltung der Banken, aber auch die Zinslage und zur Risikobegrenzung empfiehlt sich bei Investments eine angemessene Eigenkapitaldecke. Da wir davon ausgehen, dass die Zinsen entweder stagnieren oder sinken, werden auch die Preise – spätestens ab 2025 – wieder steigen. Gleiches raten wir Bauträgern und Projektentwicklern: Wer sich jetzt ein Grundstück sichert, kann es in Ruhe entwickeln, wenn sich die Marktlage gebessert hat. Denn die Nachfrage und der Bedarf an Wohnraum wird in den nächsten Jahren sicher gegeben sein“, so Keussen abschließend.
Dennoch sind Gewinnmitnahmen für Anleger, die Immobilien bereits seit zehn oder mehr Jahren im Bestand halten und jetzt verkaufen möchten, möglich. Da die Preisentwicklung in den letzten fünf bis zehn Jahren überdurchschnittlich ausfiel, liegen heute die erzielbaren Verkaufswerte in der Regel noch deutlich über den damaligen Kaufpreisen.
Keussen: „Auch dabei ist zu berücksichtigen, wie lange die Steuerfreiheit beim Verkauf von Immobilien im Privatbesitz innerhalb bestimmter Haltefristen politisch noch gewollt ist. Wie bereits erwähnt, ist eine Verknappung bei Wohnimmobilien zu konstatieren, so dass die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum derzeit als Chance gesehen wird. Denn Büroimmobilien sind aufgrund des Homeoffice-Trends und des energetischen Sanierungsdrucks risikobehaftet.“
Was wird gesucht?
Bei gewerblich geprägten Investoren steht das Thema Nachnutzung von Firmengrundstücken vermehrt im Fokus. Diese können beispielsweise für Logistikimmobilien und Datenzentren einer neuen Verwendung zugeführt werden. Aber auch Sale- and Lease Back-Transaktionen bei betriebsnotwendigen Gebäuden wären derzeit transaktionsfähig. Ebenso sind Super- und Fachmärkte mit ausreichender Renditeerwartung gefragt, die energetische Anforderungen preislich berücksichtigen. Gesucht werden zudem Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser in Ballungszentren und in deren Vororten, bevorzugt mit Sanierungsstau und Mietpotenzialen. Streu- und Randlagen hingegen sind weiterhin stark unter Druck.
Wo liegen die Chancen für Käufer?
„Besonders bei Erbschaften beobachten wir derzeit verstärkt Verkäufe. Generell sollten Käufer auch Gewerbeimmobilien in Betracht ziehen, die in Wohnraum umgewandelt werden können. Wer jetzt preiswert gut gelegene Grundstücke kaufen kann, sollte diese halten. Steckengebliebene Bauprojekte sind aufgrund von Gewährleistungsrisiken eher riskant und nur für Profis mit ausreichend Eigenkapital relevant“, führt Keussen aus.
Handlungsempfehlungen für Immobilienverkäufer
Der Angebotspreis sollte nach Angaben von Keussen realistisch und wettbewerbsorientiert bewertet werden und eher im unteren Bereich der Wertspanne ansetzen, da hier die Nachfrage derzeit – je nach Lage – kräftig anzieht, und so auch Spielräume für Verhandlungen nach oben möglich sind. Ist der Preis zu hoch, setzt die Marktransparenz bei Verhandlungen eine Abwärtsspirale in Gang.
Ausblick
„Wir werden eine weiterhin deutliche Verknappung von Wohnraum in allen Ballungszentren sehen. Dabei wird sich der Markt für Wohnungen im Bestand rascher konsolidieren. Sollten staatliche Förderung für bereits begonnene Wohnbauvorhaben ausbleiben, werden wir viele Bauruinen nicht fertiggestellter Bauvorhaben sehen. Zudem werden Finanzierungsmittel für Immobilienvorhaben knapper, da aufgrund niedriger Rückläufe durch Abverkäufe im Neubau weniger Spielräume für Banken bestehen. Die Zurückhaltung der Banken, aber auch die Zinslage und zur Risikobegrenzung empfiehlt sich bei Investments eine angemessene Eigenkapitaldecke. Da wir davon ausgehen, dass die Zinsen entweder stagnieren oder sinken, werden auch die Preise – spätestens ab 2025 – wieder steigen. Gleiches raten wir Bauträgern und Projektentwicklern: Wer sich jetzt ein Grundstück sichert, kann es in Ruhe entwickeln, wenn sich die Marktlage gebessert hat. Denn die Nachfrage und der Bedarf an Wohnraum wird in den nächsten Jahren sicher gegeben sein“, so Keussen abschließend.
