10.04.2024 Mixed-Use steigert nachhaltige Akzeptanz von Projektentwicklungen
Nach Beobachtung von Aengevelt Immobilien haben Projektentwicklungen in deutschen Städten immer wieder mit Widerständen aus Politik, Verwaltung und Bürgerschaft zu kämpfen, die zu erheblichen Verzögerungen, zu unwirtschaftlichen Auflagen oder zur kompletten Verweigerung von Baurecht führen können. Aengevelt Research verweist darauf, dass in Wachstumsregionen angesichts der aktuellen Wohnungsnot die nachhaltige Akzeptanz von Projektentwicklungen im Office-, Retail- und Logistiksegment gesteigert werden kann, wenn im Rahmen von Mixed-Use-Konzepten auch Wohnungsbauanteile realisiert werden.
Politische Akzeptanz von Projektentwicklungen zu finden, wird immer schwieriger. Typische Argumente gegen Bauprojekte lauten z.B.: Flächenversiegelung, Hitzeinseln, Starkregengefahr, Windschneisen, Biodiversität, Verkehrsprobleme, negative Klimabilanz oder auch einfach nur das Schlagwort: Zubetonieren. Insbesondere Bürohochhäuser und Einzelhandelsstandorte stehen in der Kritik – Hochhäuser hauptsächlich wegen der Klimaschneisen, Einzelhandelsmärkte wegen ihres Flächenverbrauchs und der Versiegelung, auch durch Parkplätze.
Angesichts der schon seit vielen Jahren durchgängig anhaltenden unzureichenden Wohnungsbautätigkeit und der daraus resultierenden Angebotsverknappung teilweise bis zur Wohnungsnot, die sich auch aktuell verschärft, stellt allerdings die Schaffung dringend benötigten Wohnraums ein Argument dar, das für Mixed-Use-Bauvorhaben spricht. Projektentwicklungen können sich das zunutze machen, indem sie, sofern es der Standort ermöglicht und Nutzungskonflikte eingehegt werden können, auch Wohnraumanteile vorsehen.
So ermöglicht der vor soeben vorgelegte Hochhausentwicklungsplan der Stadt Frankfurt am Main einerseits den Bau von 14 neuen Skyscrapern, verlangt andererseits dazu aber auch Diversität von bis zu 30 % ergänzenden Nutzungen (darunter Wohnen), mit aktiven Erdgeschossnutzungen entlang von Straßen, Plätzen und Grünanlagen (z.B. Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen, Kultur), mit bedarfsadäquaten kulturellen und sozialen Nutzungen im Sockelgebäude (z. B. Museum, Kindergarten), mit Öffentlichkeits-affinen Einrichtungen in den obersten Stockwerken (z.B. Aussichtsplattform, Skybar, Restaurant) sowie mit mehreren Eingängen für unterschiedliche Nutzungen, um den Anschluss an den öffentlichen Raum sinnvoll zu erweitern. Der Entwicklungsplan bezieht sich ausdrücklich auch auf interessante Ideen zur Nutzungsmischung der New Yorker Stadtforscherin Jane Jacobs. Andere Großst& auml;dte – wie z.B. Düsseldorf – haben bereits ähnliche Hochhauskonzepte verabschiedet.
Die Integration von sozialen und kulturellen Nutzungen sowie von Wohnungen im Kontext von Gewerbeimmobilien steigert über das Kriterium „social“ zudem auch den Finanzierungs- und Vermarktungs-ESG-Score der Gebäudeensembles und erfüllt damit auch die im Zuge des zu bewältigenden Klimawandels konsequent wachsenden Ansprüche von Eigennutzern, Mietern und Investoren an die nachhaltige Erfülltung der ESG-Kriterien.
Ein aktuelles Beispiel für ein zukunftweisendes Mixed-Use-Projekt sind die z. Zt. in Fertigstellung begriffenen „Deiker Höfe“ in Düsseldorf, wo 14.000 m2 Bürofläche in Kombination mit 344 Wohnungen, 9 Townhouses, einem Hotel mit 137 Zimmern, einer Kita sowie 3.300 m² für Einzelhandel, Gastronomie und Kleingewerbe realisiert werden, so dass die Wohnnutzung, bezogen auf die Gesamtfläche des Projekts, sogar den Schwerpunkt bilden wird.
Die Discounter-Kette Aldi-Süd erreicht es, Baugenehmigungen für neue Filialen durch breiteren gesellschaftlichen Konsens zügiger zu erwirken, indem über den geplanten Supermärkten Wohngeschosse errichtet werden. So wird das Unternehmen bis voraussichtlich Ende 2024 auf diese Weise 550 Wohneinheiten in Tübingen und Landau/Pfalz errichten, über 2.000 weitere Wohnungen sind geplant, u.a. in Mannheim. Die Wohnungstypen richtet das Retail-Unternehmen dabei an der jeweiligen örtlichen Bedarfslage aus: Es kann sich dabei im Mix um Studierendenapartments, Miet- oder und Eigentumswohnungen, Sozialwohnungen oder auch um Betreutes Wohnen handeln. Die Vervielfachung (i.d.R. Vervierfachung) der Geschossflächenzahl ermöglicht sowohl eine deutlich gemeinwohlorientiertere effizientere Nutzung knapper Grundstücksflächen als auch entsprechend reduzierte Versiegelungen im Vergleich zu singulären Vorhaben.
Aengevelt verweist allerdings darauf, dass Standorte von Mixed-Use-Projekten ungeachtet zahlreicher Vorteile und Knappheits-/Versorgungsargumenten auch für nachhaltige Wohnnutzung geeignet sein müssen – so stellen etwa Standorte an den Schnittstellen von stark frequentierten Schnell- und Durchgangsstraßen in der Regel Ausschlusskriterien dar. Auch müssen Nahversorgung, ÖPNV-Anschlüsse und Grünanlagen im Umfeld ebenso gewährleistet sein wie z.B. auch zu Recht strikte brandschutzrechtliche Auflagen. Bei Konzeption, Planung und Genehmigung von Mix-Use-Gebäuden müssen im übereinstimmenden Interesse aller beteiligten Gruppen Nutzungskonflikte kompromisslos vermieden werden. Das lässt sich in vielen Fällen beispielsweise durch separate Erschließung der Wohn- und Gewerbenutzungen, durch intelligentes Parkraummanagement inklusive Zu- und Abfahrt sowie durch emissionsarme Anlieferun g und Müllentsorgung herbeiführen. Für die Planungsrecht und Baugenehmigungen erteilenden Kommunen ist zu beachten, Mixed-Use-Projekte nicht durch zu rigide regulative Anforderungen zu überfrachten, beispielsweise hinsichtlich oft wünschenswerter, indessen rentabiliätsunterschreitender Quotenvorgaben für Nutzerzielgruppen.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter Aengevelt Immobilien, fasst zusammen: „Wenn ein Investor bereit ist, mögliche Wohnnutzung in eine Office-, Retail- oder Logistikimmobilie zu integrieren, sollte das im Dialog mit Politik und Verwaltung im Hinblick auf Ausübung eines fallgegeben vorliegenden Ermessenspielraums durch Befreiungen und Ausnahmen flankiert werden. So ergibt sich statt oft ideoligiebegleiteter ein objektiviert hergeleiteter gemeinwohlorientierter Mehrwert, der Alle entscheidend und deutlich zügiger weiterbringt!“
Politische Akzeptanz von Projektentwicklungen zu finden, wird immer schwieriger. Typische Argumente gegen Bauprojekte lauten z.B.: Flächenversiegelung, Hitzeinseln, Starkregengefahr, Windschneisen, Biodiversität, Verkehrsprobleme, negative Klimabilanz oder auch einfach nur das Schlagwort: Zubetonieren. Insbesondere Bürohochhäuser und Einzelhandelsstandorte stehen in der Kritik – Hochhäuser hauptsächlich wegen der Klimaschneisen, Einzelhandelsmärkte wegen ihres Flächenverbrauchs und der Versiegelung, auch durch Parkplätze.
Angesichts der schon seit vielen Jahren durchgängig anhaltenden unzureichenden Wohnungsbautätigkeit und der daraus resultierenden Angebotsverknappung teilweise bis zur Wohnungsnot, die sich auch aktuell verschärft, stellt allerdings die Schaffung dringend benötigten Wohnraums ein Argument dar, das für Mixed-Use-Bauvorhaben spricht. Projektentwicklungen können sich das zunutze machen, indem sie, sofern es der Standort ermöglicht und Nutzungskonflikte eingehegt werden können, auch Wohnraumanteile vorsehen.
So ermöglicht der vor soeben vorgelegte Hochhausentwicklungsplan der Stadt Frankfurt am Main einerseits den Bau von 14 neuen Skyscrapern, verlangt andererseits dazu aber auch Diversität von bis zu 30 % ergänzenden Nutzungen (darunter Wohnen), mit aktiven Erdgeschossnutzungen entlang von Straßen, Plätzen und Grünanlagen (z.B. Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen, Kultur), mit bedarfsadäquaten kulturellen und sozialen Nutzungen im Sockelgebäude (z. B. Museum, Kindergarten), mit Öffentlichkeits-affinen Einrichtungen in den obersten Stockwerken (z.B. Aussichtsplattform, Skybar, Restaurant) sowie mit mehreren Eingängen für unterschiedliche Nutzungen, um den Anschluss an den öffentlichen Raum sinnvoll zu erweitern. Der Entwicklungsplan bezieht sich ausdrücklich auch auf interessante Ideen zur Nutzungsmischung der New Yorker Stadtforscherin Jane Jacobs. Andere Großst& auml;dte – wie z.B. Düsseldorf – haben bereits ähnliche Hochhauskonzepte verabschiedet.
Die Integration von sozialen und kulturellen Nutzungen sowie von Wohnungen im Kontext von Gewerbeimmobilien steigert über das Kriterium „social“ zudem auch den Finanzierungs- und Vermarktungs-ESG-Score der Gebäudeensembles und erfüllt damit auch die im Zuge des zu bewältigenden Klimawandels konsequent wachsenden Ansprüche von Eigennutzern, Mietern und Investoren an die nachhaltige Erfülltung der ESG-Kriterien.
Ein aktuelles Beispiel für ein zukunftweisendes Mixed-Use-Projekt sind die z. Zt. in Fertigstellung begriffenen „Deiker Höfe“ in Düsseldorf, wo 14.000 m2 Bürofläche in Kombination mit 344 Wohnungen, 9 Townhouses, einem Hotel mit 137 Zimmern, einer Kita sowie 3.300 m² für Einzelhandel, Gastronomie und Kleingewerbe realisiert werden, so dass die Wohnnutzung, bezogen auf die Gesamtfläche des Projekts, sogar den Schwerpunkt bilden wird.
Die Discounter-Kette Aldi-Süd erreicht es, Baugenehmigungen für neue Filialen durch breiteren gesellschaftlichen Konsens zügiger zu erwirken, indem über den geplanten Supermärkten Wohngeschosse errichtet werden. So wird das Unternehmen bis voraussichtlich Ende 2024 auf diese Weise 550 Wohneinheiten in Tübingen und Landau/Pfalz errichten, über 2.000 weitere Wohnungen sind geplant, u.a. in Mannheim. Die Wohnungstypen richtet das Retail-Unternehmen dabei an der jeweiligen örtlichen Bedarfslage aus: Es kann sich dabei im Mix um Studierendenapartments, Miet- oder und Eigentumswohnungen, Sozialwohnungen oder auch um Betreutes Wohnen handeln. Die Vervielfachung (i.d.R. Vervierfachung) der Geschossflächenzahl ermöglicht sowohl eine deutlich gemeinwohlorientiertere effizientere Nutzung knapper Grundstücksflächen als auch entsprechend reduzierte Versiegelungen im Vergleich zu singulären Vorhaben.
Aengevelt verweist allerdings darauf, dass Standorte von Mixed-Use-Projekten ungeachtet zahlreicher Vorteile und Knappheits-/Versorgungsargumenten auch für nachhaltige Wohnnutzung geeignet sein müssen – so stellen etwa Standorte an den Schnittstellen von stark frequentierten Schnell- und Durchgangsstraßen in der Regel Ausschlusskriterien dar. Auch müssen Nahversorgung, ÖPNV-Anschlüsse und Grünanlagen im Umfeld ebenso gewährleistet sein wie z.B. auch zu Recht strikte brandschutzrechtliche Auflagen. Bei Konzeption, Planung und Genehmigung von Mix-Use-Gebäuden müssen im übereinstimmenden Interesse aller beteiligten Gruppen Nutzungskonflikte kompromisslos vermieden werden. Das lässt sich in vielen Fällen beispielsweise durch separate Erschließung der Wohn- und Gewerbenutzungen, durch intelligentes Parkraummanagement inklusive Zu- und Abfahrt sowie durch emissionsarme Anlieferun g und Müllentsorgung herbeiführen. Für die Planungsrecht und Baugenehmigungen erteilenden Kommunen ist zu beachten, Mixed-Use-Projekte nicht durch zu rigide regulative Anforderungen zu überfrachten, beispielsweise hinsichtlich oft wünschenswerter, indessen rentabiliätsunterschreitender Quotenvorgaben für Nutzerzielgruppen.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter Aengevelt Immobilien, fasst zusammen: „Wenn ein Investor bereit ist, mögliche Wohnnutzung in eine Office-, Retail- oder Logistikimmobilie zu integrieren, sollte das im Dialog mit Politik und Verwaltung im Hinblick auf Ausübung eines fallgegeben vorliegenden Ermessenspielraums durch Befreiungen und Ausnahmen flankiert werden. So ergibt sich statt oft ideoligiebegleiteter ein objektiviert hergeleiteter gemeinwohlorientierter Mehrwert, der Alle entscheidend und deutlich zügiger weiterbringt!“
