09.04.2024 Immobilienkäufer halten sich in Berlin noch zurück
Das zurückhaltende Transaktionsgeschehen hat sich am Berliner Investmentmarkt zum Beginn des Jahres 2024 fortgesetzt. Die Abschlüsse summierten sich im ersten Quartal auf rund 830 Millionen Euro und liegen damit deutlich unter dem Wert des Vorjahreszeitraums in Höhe von 1,84 Milliarden (minus 55 Prozent). Noch deutlicher fällt der Rückgang im langjährigen Vergleich aus. So wurde der Fünfjahresschnitt um 72 Prozent und der Zehnjahreswert um 67 Prozent unterschritten.
Lediglich drei Transaktionen übertrafen die Marke von 100 Millionen Euro, darunter der Kauf des Wohnprojekts „Greenpark“ von Bauwens im Bezirk Neukölln durch Greystar mit rund 30.000 m² Wohnfläche sowie der Verkauf des Rocco Forte Hotel de Rome in Mitte. Knapp die Hälfte der Investments flossen in den Living-Sektor, mit rund 18 Prozent hatten Hotelinvestments den zweitgrößten Anteil vor Einzelhandel (14 Prozent). Insgesamt kommen die 19 Abschlüsse auf eine Durchschnittsgröße von 43 Millionen Euro (Vorjahr: 81 Millionen Euro).
„Neben den wenigen größeren Deals ist der Sweet Spot der Investoren kleiner geworden, weil einerseits aktuell wenig großvolumiges Produkt auf den Markt kommt und andererseits eigenkapitalstarke Käufer über Asset- und Fondsmanager kleinere Tickets bevorzugen. Das institutionelle Kapital agiert nach wie vor zurückhaltend“, analysiert Anja Schuhmann, Niederlassungsleiterin JLL Berlin und Leipzig, das Marktgeschehen im ersten Quartal.
Die Beobachtung trifft auf alle Assetklassen zu, wobei im Wohnsegment die Abschlüsse noch kleinteiliger sind als bei den anderen Nutzungsarten. „Wohn- und Geschäftshäuser bis zu zehn Millionen Euro sind zurzeit ein recht beliebtes Produkt und haben auf dem richtigen Preisniveau eine gute Abschlusswahrscheinlichkeit“, sagt Schuhmann.
Bei der Preisfindung zeichnet sich eine Stabilisierung ab. „So hat die Dekompression der Spitzenrenditen erstmals eine Bodenbildung erreicht“, sagt Schuhmann. Sowohl für Büros (4,2 Prozent), Highstreet-Objekte (3,4 Prozent) als auch Logistikimmobilien (4,4 Prozent) blieben die Spitzenrenditen im Vergleich zum Vorquartal konstant. Bis Jahresende könnte es bei Büros und Logistikimmobilien zu ersten moderaten Renditekompressionen kommen. „Der Renditeanpassungsprozess wird aber je nach Lage- und Ausstattungsqualität nicht für alle Objekte gleichmäßig erfolgen“, so Schuhmann.
„Für das zweite Halbjahr rechnen wir mit einer Zunahme der Abschlüsse, getrieben durch die Preis- und Renditestabilisierung und Sonderthemen, wie Verkäufe aus Insolvenzen und anstehenden Refinanzierungen. Insgesamt wird das Transaktionsvolumen allerdings auf einem eher niedrigen Niveau bleiben“, prognostiziert Schuhmann.
Lediglich drei Transaktionen übertrafen die Marke von 100 Millionen Euro, darunter der Kauf des Wohnprojekts „Greenpark“ von Bauwens im Bezirk Neukölln durch Greystar mit rund 30.000 m² Wohnfläche sowie der Verkauf des Rocco Forte Hotel de Rome in Mitte. Knapp die Hälfte der Investments flossen in den Living-Sektor, mit rund 18 Prozent hatten Hotelinvestments den zweitgrößten Anteil vor Einzelhandel (14 Prozent). Insgesamt kommen die 19 Abschlüsse auf eine Durchschnittsgröße von 43 Millionen Euro (Vorjahr: 81 Millionen Euro).
„Neben den wenigen größeren Deals ist der Sweet Spot der Investoren kleiner geworden, weil einerseits aktuell wenig großvolumiges Produkt auf den Markt kommt und andererseits eigenkapitalstarke Käufer über Asset- und Fondsmanager kleinere Tickets bevorzugen. Das institutionelle Kapital agiert nach wie vor zurückhaltend“, analysiert Anja Schuhmann, Niederlassungsleiterin JLL Berlin und Leipzig, das Marktgeschehen im ersten Quartal.
Die Beobachtung trifft auf alle Assetklassen zu, wobei im Wohnsegment die Abschlüsse noch kleinteiliger sind als bei den anderen Nutzungsarten. „Wohn- und Geschäftshäuser bis zu zehn Millionen Euro sind zurzeit ein recht beliebtes Produkt und haben auf dem richtigen Preisniveau eine gute Abschlusswahrscheinlichkeit“, sagt Schuhmann.
Bei der Preisfindung zeichnet sich eine Stabilisierung ab. „So hat die Dekompression der Spitzenrenditen erstmals eine Bodenbildung erreicht“, sagt Schuhmann. Sowohl für Büros (4,2 Prozent), Highstreet-Objekte (3,4 Prozent) als auch Logistikimmobilien (4,4 Prozent) blieben die Spitzenrenditen im Vergleich zum Vorquartal konstant. Bis Jahresende könnte es bei Büros und Logistikimmobilien zu ersten moderaten Renditekompressionen kommen. „Der Renditeanpassungsprozess wird aber je nach Lage- und Ausstattungsqualität nicht für alle Objekte gleichmäßig erfolgen“, so Schuhmann.
„Für das zweite Halbjahr rechnen wir mit einer Zunahme der Abschlüsse, getrieben durch die Preis- und Renditestabilisierung und Sonderthemen, wie Verkäufe aus Insolvenzen und anstehenden Refinanzierungen. Insgesamt wird das Transaktionsvolumen allerdings auf einem eher niedrigen Niveau bleiben“, prognostiziert Schuhmann.
