09.04.2024 Münchner Büromarkt bereitet sich wieder auf größere Gesuche vor
Der Münchner Bürovermietungsmarkt ist gestärkt in das neue Jahr gestartet: Mit 141.100 m² übertrifft der Flächenumsatz jenen des Vorjahresquartals um 18 Prozent, verfehlt aber den Fünf- und den Zehnjahresschnitt um zwölf beziehungsweise 23 Prozent. Damit verzeichnet München sowohl das zweitgrößte Wachstum als auch das zweitstärkste Ergebnis der sieben Immobilienmetropolen im ersten Quartal 2024.
Die ersten größeren Abschlüsse sind zurück“, sagt Dr. Markus Trost, Niederlassungsleiter JLL München. „Die Nachfrage steigt und Gesuche finden wieder über die verschiedenen Größenklassen hinweg verteilt statt.“ Zwei Abschlüsse haben es dabei über die Marke von 10.000 m² geschafft: Der Versicherer Die Bayerische mietet 11.600 m² im „The Source“ im Teilmarkt Süden und der Werkzeugmaschinenhersteller DMG Mori zieht auf 10.500 m² im „Go Four It“ im Olympiapark.
Mit 35.600 m² entfiel rund ein Viertel des Abschlussvolumens auf die Innenstadt, gefolgt vom Süden (24.000 m²) und dem Umland-Nord (16.000 m²). „Besonders in der Innenstadt ist die Nachfrage nach modernen Flächen groß, doch ebenso groß ist dort die Angebotsknappheit – wer moderne und zusammenhängende Büros im oberen Flächensegment sucht, ist häufiger gezwungen, in andere Lagen, wie in den Norden oder nach Sendling, auszuweichen“, sagt Trost.
Zwar ist auch in der Innenstadt mit Nachschub zu rechnen – dort beträgt die Pipeline im Bau rund 222.800 m² – allerdings pausieren einige, teilweise prominente Entwicklungen oder könnten sich weiter verzögern. Mit 856.700 m² ist die Pipeline im Bau für die gesamte Region München weitaus umfassender. Fertiggestellt wurden im ersten Quartal 167.200 m², die noch rund zur Hälfte verfügbar sind und neben mehreren Flächen, die zur Untervermietung angeboten werden, dazu beigetragen haben, dass die Leerstandsquote erneut gestiegen ist. Während sie zum Jahresbeginn 2023 noch bei 4,4 Prozent lag, ist sie auf mittlerweile 5,6 Prozent gewachsen. Insbesondere mit Bogenhausen (1,8 Prozent) und der Innenstadt (2,3 Prozent) liegen aber relevante Teilmärkte deutlich darunter. Gerade die Innenstadt hat mit ihren Abschlüssen dazu beigetragen, dass die Spitzenmiete ein weiteres Mal deutlich um zwei Euro auf 52 Euro/m² (Vorjahresquartal 44,50 Euro/m²) gestiegen ist.
„Wir sind unter ganz anderen Vorzeichen in das Jahr 2024 gestartet“, sagt Trost. „Zwar treffen Nutzer Entscheidungen aufgrund vieler Unsicherheitsfaktoren noch immer verlangsamt, teilweise können sie diese aber zuverlässiger bewerten. Die zunehmende Entscheidungsfreude dürfte entsprechenden Einfluss auf den Jahresverlauf haben, weshalb wir mit einem Gesamtumsatz von 600.000 m² rechnen.“
Die ersten größeren Abschlüsse sind zurück“, sagt Dr. Markus Trost, Niederlassungsleiter JLL München. „Die Nachfrage steigt und Gesuche finden wieder über die verschiedenen Größenklassen hinweg verteilt statt.“ Zwei Abschlüsse haben es dabei über die Marke von 10.000 m² geschafft: Der Versicherer Die Bayerische mietet 11.600 m² im „The Source“ im Teilmarkt Süden und der Werkzeugmaschinenhersteller DMG Mori zieht auf 10.500 m² im „Go Four It“ im Olympiapark.
Mit 35.600 m² entfiel rund ein Viertel des Abschlussvolumens auf die Innenstadt, gefolgt vom Süden (24.000 m²) und dem Umland-Nord (16.000 m²). „Besonders in der Innenstadt ist die Nachfrage nach modernen Flächen groß, doch ebenso groß ist dort die Angebotsknappheit – wer moderne und zusammenhängende Büros im oberen Flächensegment sucht, ist häufiger gezwungen, in andere Lagen, wie in den Norden oder nach Sendling, auszuweichen“, sagt Trost.
Zwar ist auch in der Innenstadt mit Nachschub zu rechnen – dort beträgt die Pipeline im Bau rund 222.800 m² – allerdings pausieren einige, teilweise prominente Entwicklungen oder könnten sich weiter verzögern. Mit 856.700 m² ist die Pipeline im Bau für die gesamte Region München weitaus umfassender. Fertiggestellt wurden im ersten Quartal 167.200 m², die noch rund zur Hälfte verfügbar sind und neben mehreren Flächen, die zur Untervermietung angeboten werden, dazu beigetragen haben, dass die Leerstandsquote erneut gestiegen ist. Während sie zum Jahresbeginn 2023 noch bei 4,4 Prozent lag, ist sie auf mittlerweile 5,6 Prozent gewachsen. Insbesondere mit Bogenhausen (1,8 Prozent) und der Innenstadt (2,3 Prozent) liegen aber relevante Teilmärkte deutlich darunter. Gerade die Innenstadt hat mit ihren Abschlüssen dazu beigetragen, dass die Spitzenmiete ein weiteres Mal deutlich um zwei Euro auf 52 Euro/m² (Vorjahresquartal 44,50 Euro/m²) gestiegen ist.
„Wir sind unter ganz anderen Vorzeichen in das Jahr 2024 gestartet“, sagt Trost. „Zwar treffen Nutzer Entscheidungen aufgrund vieler Unsicherheitsfaktoren noch immer verlangsamt, teilweise können sie diese aber zuverlässiger bewerten. Die zunehmende Entscheidungsfreude dürfte entsprechenden Einfluss auf den Jahresverlauf haben, weshalb wir mit einem Gesamtumsatz von 600.000 m² rechnen.“
