09.04.2024 Am Hamburger Bürovermietungsmarkt bleiben die Großabschlüsse aus
Für den Hamburger Bürovermietungsmarkt hat die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) im 1. Quartal 2024 einen Flächenumsatz von rund 80.000 m² registriert. Das sind 25 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum (106.000 m²) und 35 Prozent weniger als im 5-Jahresdurchschnitt der 1. Quartale (2019–2023). Zuletzt wurde die Marke von 100.000 m² im 4. Quartal 2022 unterschritten.
Tobias Scharf, Head of Office Agency und Niederlassungsleiter von C&W in Hamburg, kommentiert: „Das schwache Umsatzergebnis zu Jahresbeginn ist vor allem auf das Ausbleiben von Großabschlüssen zurückzuführen. Aufgrund der anhaltenden wirtschaftlichen Unsicherheiten und der veränderten Anforderungen an Büroflächen sind besonders Großnutzer im Segment ab 5.000 m² in Bezug auf Neuanmietungen zurückhaltend und entscheiden sich im Rahmen von ‚Stay-versus-Go-Prozessen‘ immer häufiger gegen einen Umzug.“
Flächenumsatz: Hohe Vermietungsaktivität im kleinen Flächensegment – Großabschlüsse sind rar
• Im 1. Quartal 2024 wurden 137 Abschlüsse gezählt. Das sind 6 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.
• Zum ersten Mal seit dem Covid-19-geprägten 3. Quartal 2020 entfällt der größte Anteil des Büroflächenumsatzes auf Vermietungen unterhalb von 1.000 m² (58 Prozent; 120 Abschlüsse; 46.400 m²) – seit Aufzeichnungsbeginn von C&W lag der Anteil noch nie über 55 Prozent. Zudem liegt die durchschnittliche Größe der angemieteten Flächen in einem Quartal zum ersten Mal unter 600 m².
• Während sich in den ersten drei Monaten 2023 vier Vermietungen über 5.000 m² auf rund 25.100 m² summierten, wurde im 1. Quartal 2024 lediglich ein Großabschluss registriert: 5.600 m² in dem Neubau-Projekt „Lee“ in der HafenCity durch ein Beratungsunternehmen.
• Beratungsgesellschaften sind der flächenumsatzstärkste Sektor im 1. Quartal: 32 Abschlüsse vereinen 18.000 m² auf sich. Unternehmen aus dem Sektor Industrie, Transport und Verkehr, die im 5-Jahresdurchschnitt der 1. Quartale stärkster Umsatztreiber waren, stehen im Branchenranking auf Platz 2 (22 Abschlüsse; 17.100 m²).
• Wie im langjährigen Durchschnitt konzentrierte sich das Vermietungsgeschehen auch im 1. Quartal 2024 auf den CBD und auf Innenstadtlagen (Innenstadt, HafenCity, Hafenrand und City Süd). 71 Abschlüsse summierten sich auf rund 42.600 m², was einem Anteil von 53 Prozent am Gesamtumsatz entspricht.
• Angesichts der veränderten Nutzerbedürfnisse, anhaltender wirtschaftlicher Unsicherheiten, gesunkener Aktivität im Großflächensegment und allgemein länger andauernder Entscheidungsprozesse erwartet C&W für das Jahr 2024 eine Vermietungsleistung von rund 400.000 m². Das wären 15 Prozent weniger als im 5-Jahresdurchschnitt.
Mietpreise: Spitzenmiete stabil, Durchschnittsmiete leicht gestiegen
• Die Spitzenmiete notiert wie im Vorquartal bei monatlich 34,00 Euro/m². Das entspricht einem Zuwachs um 3 Prozent im 12-Monatszeitraum. Die hohe Nachfrage nach hochwertigen Flächen in Toplagen wird die Spitzenmieten 2024 voraussichtlich weiter steigen lassen.
• Die gewichtete Durchschnittsmiete aller Abschlüsse der vergangenen zwölf Monate erreicht mit monatlich 21,35 Euro/m² den zweithöchsten jemals berechneten Stand. Das sind 0,10 Euro weniger als im Vorjahreszeitraum, aber 0,15 Euro mehr als Ende 2023.
Leerstand: Flächenangebot steigt weiter
• Im Vorjahresvergleich erhöhte sich die Leerstandsquote um 0,2 Prozentpunkte und notiert Ende des 1. Quartals bei 4,8 Prozent. Der absolute Leerstand wuchs um 35.300 m² auf rund 736.100 m² an.
• Das Angebot an kurzfristig verfügbaren Untermietflächen ist im Vergleich zum Vorjahr gestiegen: Es lag Ende des 1. Quartals bei rund 46.000 m² und damit um 8 Prozent höher als Ende März 2023.
• Freiwerdende Bestandsflächen, Flächen, die zur Untervermietung freigeben werden, sowie die Flächenreduktion vieler Unternehmen bei Neuanmietungen werden den Leerstand in den kommenden Jahren moderat weiter steigen lassen.
Fertigstellungen: 90 Prozent bereits vermietet – rückläufiges Bauvolumen
• Im 1. Quartal 2024 wurden in Hamburg rund 42.000 m² neue und kernsanierte Büroflächen fertiggestellt. 90 Prozent davon waren zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Die größte Fertigstellung ist das „EDGE ElbSide“ in der Innenstadt mit rund 22.000 m² Bürofläche, die zum Großteil an Vattenfall vermietet ist.
• Das Bauvolumen liegt zum Ende des 1. Quartals bei rund 482.000 m² und damit 18 Prozent unter dem Vorjahreswert – rund 37 Prozent der Flächen sind noch verfügbar.
• Der Rückgang des Bauvolumens ist auf das gleichbleibend hohe Fertigstellungsvolumen, die Zurückhaltung bei spekulativen Projekten sowie die vorübergehende Einstellung der Bauarbeiten an den Signa-Projekten „Elbtower“ und „FlüggerHöfe“ zurückzuführen.
Tobias Scharf, Head of Office Agency und Niederlassungsleiter von C&W in Hamburg, kommentiert: „Das schwache Umsatzergebnis zu Jahresbeginn ist vor allem auf das Ausbleiben von Großabschlüssen zurückzuführen. Aufgrund der anhaltenden wirtschaftlichen Unsicherheiten und der veränderten Anforderungen an Büroflächen sind besonders Großnutzer im Segment ab 5.000 m² in Bezug auf Neuanmietungen zurückhaltend und entscheiden sich im Rahmen von ‚Stay-versus-Go-Prozessen‘ immer häufiger gegen einen Umzug.“
Flächenumsatz: Hohe Vermietungsaktivität im kleinen Flächensegment – Großabschlüsse sind rar
• Im 1. Quartal 2024 wurden 137 Abschlüsse gezählt. Das sind 6 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.
• Zum ersten Mal seit dem Covid-19-geprägten 3. Quartal 2020 entfällt der größte Anteil des Büroflächenumsatzes auf Vermietungen unterhalb von 1.000 m² (58 Prozent; 120 Abschlüsse; 46.400 m²) – seit Aufzeichnungsbeginn von C&W lag der Anteil noch nie über 55 Prozent. Zudem liegt die durchschnittliche Größe der angemieteten Flächen in einem Quartal zum ersten Mal unter 600 m².
• Während sich in den ersten drei Monaten 2023 vier Vermietungen über 5.000 m² auf rund 25.100 m² summierten, wurde im 1. Quartal 2024 lediglich ein Großabschluss registriert: 5.600 m² in dem Neubau-Projekt „Lee“ in der HafenCity durch ein Beratungsunternehmen.
• Beratungsgesellschaften sind der flächenumsatzstärkste Sektor im 1. Quartal: 32 Abschlüsse vereinen 18.000 m² auf sich. Unternehmen aus dem Sektor Industrie, Transport und Verkehr, die im 5-Jahresdurchschnitt der 1. Quartale stärkster Umsatztreiber waren, stehen im Branchenranking auf Platz 2 (22 Abschlüsse; 17.100 m²).
• Wie im langjährigen Durchschnitt konzentrierte sich das Vermietungsgeschehen auch im 1. Quartal 2024 auf den CBD und auf Innenstadtlagen (Innenstadt, HafenCity, Hafenrand und City Süd). 71 Abschlüsse summierten sich auf rund 42.600 m², was einem Anteil von 53 Prozent am Gesamtumsatz entspricht.
• Angesichts der veränderten Nutzerbedürfnisse, anhaltender wirtschaftlicher Unsicherheiten, gesunkener Aktivität im Großflächensegment und allgemein länger andauernder Entscheidungsprozesse erwartet C&W für das Jahr 2024 eine Vermietungsleistung von rund 400.000 m². Das wären 15 Prozent weniger als im 5-Jahresdurchschnitt.
Mietpreise: Spitzenmiete stabil, Durchschnittsmiete leicht gestiegen
• Die Spitzenmiete notiert wie im Vorquartal bei monatlich 34,00 Euro/m². Das entspricht einem Zuwachs um 3 Prozent im 12-Monatszeitraum. Die hohe Nachfrage nach hochwertigen Flächen in Toplagen wird die Spitzenmieten 2024 voraussichtlich weiter steigen lassen.
• Die gewichtete Durchschnittsmiete aller Abschlüsse der vergangenen zwölf Monate erreicht mit monatlich 21,35 Euro/m² den zweithöchsten jemals berechneten Stand. Das sind 0,10 Euro weniger als im Vorjahreszeitraum, aber 0,15 Euro mehr als Ende 2023.
Leerstand: Flächenangebot steigt weiter
• Im Vorjahresvergleich erhöhte sich die Leerstandsquote um 0,2 Prozentpunkte und notiert Ende des 1. Quartals bei 4,8 Prozent. Der absolute Leerstand wuchs um 35.300 m² auf rund 736.100 m² an.
• Das Angebot an kurzfristig verfügbaren Untermietflächen ist im Vergleich zum Vorjahr gestiegen: Es lag Ende des 1. Quartals bei rund 46.000 m² und damit um 8 Prozent höher als Ende März 2023.
• Freiwerdende Bestandsflächen, Flächen, die zur Untervermietung freigeben werden, sowie die Flächenreduktion vieler Unternehmen bei Neuanmietungen werden den Leerstand in den kommenden Jahren moderat weiter steigen lassen.
Fertigstellungen: 90 Prozent bereits vermietet – rückläufiges Bauvolumen
• Im 1. Quartal 2024 wurden in Hamburg rund 42.000 m² neue und kernsanierte Büroflächen fertiggestellt. 90 Prozent davon waren zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Die größte Fertigstellung ist das „EDGE ElbSide“ in der Innenstadt mit rund 22.000 m² Bürofläche, die zum Großteil an Vattenfall vermietet ist.
• Das Bauvolumen liegt zum Ende des 1. Quartals bei rund 482.000 m² und damit 18 Prozent unter dem Vorjahreswert – rund 37 Prozent der Flächen sind noch verfügbar.
• Der Rückgang des Bauvolumens ist auf das gleichbleibend hohe Fertigstellungsvolumen, die Zurückhaltung bei spekulativen Projekten sowie die vorübergehende Einstellung der Bauarbeiten an den Signa-Projekten „Elbtower“ und „FlüggerHöfe“ zurückzuführen.
