08.04.2024 Übernachtungen knacken 500 Mio., Hotelinvestments underperformt
In ihrer jüngsten Analyse der Tourismusentwicklung sowie des Hotelinvestmentmarktes Marktreview Hotel 2024 kommen Detlef Kaiser und Oliver Kaiser von der K:22 Hotelberatung GmbH zu der gefestigten Annahme, dass das Übernachtungsaufkommen in diesem Jahr die 500 Millionen-Grenze aufgrund der steigenden Nachfrage mit hoher Wahrscheinlichkeit überschreiten wird. Gestützt wird dies nicht nur durch das 8%-ige Plus im vergangenen Jahr und des guten Jahresauftakts im Januar (+5,7% mehr Übernachtungen), sondern auch durch die durchweg gute Stimmung unter den Betreibern aufgrund eines zunehmenden Buchungsaufkommens sowohl im Leisure- als auch Business-Segment für den weiteren Jahresverlauf. Nachdem der innerdeutsche Tourismus letztes Jahr bereits das 2019er Level überschritten hat (2023: 406,8 Mio. Übernachtungen), könnte sich das internationale Gästeaufkommen (2023: 80,9 Mio., +18,8% zum Vorjahr, -10% zu 2019) in diesem Jahr ebenfalls zum „Game Changer“ entwickeln.
Oliver Kaiser meint hierzu: „Urlaub in Deutschland ist en vogue und auch Sicherheits- sowie Nachhaltigkeitsaspekte rund um das Reisen veranlassen viele Deutsche bevorzugt lokale Reiseziele aufzusuchen. Gleichzeitig hat sich das MICE-Segment weitgehend normalisiert - viele internationale Leitmessen fanden bereits im ersten Quartal des Jahres statt und neue Besucherrekorde gehen tendenziell Hand in Hand mit dem Zuwachs an Übernachtungen.“ Für 2024 geht K:22 davon aus, dass auf Basis guter sozioökonomischer Daten, der soliden Arbeitsmarktentwicklung und einer Konsolidierung der Inflation eine vor allem binnenwirtschaftlich getragene Erholung einsetzen kann, die sich zusätzlich positiv im Tourismus widerspiegelt.
Gute Betreiber-Performance macht Hotel Assets wieder attraktiv, Investoren bleiben in Lauerstellung für den Ankaufsmoment
2023 war im Hinblick auf die getätigten Hotelinvestments bei einem Transaktionsvolumen von etwas über 1,3 Mrd. EUR kein aufregendes Jahr. In dieser Größenordnung waren zuletzt in 2012 Hotelimmobilien verkauft worden. Zwar sind Hotel-Assets nun im Zuge der Kompensation pandemiebedingter Pachtausfälle wieder performant und damit attraktiv, doch das Finanzierungsumfeld, ESG-Auflagen ebenso wie die anhaltend hohen Baupreise bleiben der Hemmschuh für viele Investoren. Eigenkapitalrenditen wie sie auch aufgrund von Leverage-Effekten in den Boomjahren 2014-2019 üblich waren, wird es aus Sicht von K:22 bis auf Weiteres nicht mehr geben. Durch das stark rückläufige Neubausegment trifft die verhaltene Nachfrage auf ein noch moderates Angebot. Neubau scheidet als Impulsgeber für eine Belebung des Hotelinvestmentmarktes in 2024, vermutlich sogar bis 2026, weitgehend aus.
Detlef Kaiser: „Für die wenigen in den nächsten zwei bis drei Jahren auf den Markt kommenden Neubauobjekte sehen wir deshalb eher eine Preissetzungsmacht auf Verkäuferseite. Bestandsobjekte werden mittels aktivem Asset Management im Einklang mit den Lebenszyklen der Immobilien modernisiert und nur im äußersten Notfall vorher veräußert. Die Preise bleiben stabil oder legen im Core-Bereich sogar leicht zu.“ Ein Revival des Investmentgeschehens ist mit Blick auch auf eine mögliche Absenkung des Leitzinses (seit September 2023 bei 4,5%) in der 2. Jahreshälfte tendenziell ab 2025 zu erwarten.
Marktbereinigung auf Projektentwicklerseite, kaum Forward Deals, Konzentration auf Betreiberseite
Eigenkapitalanforderungen von bis zu 50% auf Bankenseite bei häufig fehlendem Exitpartner haben das Geschäftsmodell der Developer tiefgreifend verändert und die Option von Forwards stark geschmälert. Laut K:22 zeichnet sich ab, dass ein Gros der Projekte, welche jetzt in Planung sind, erst in rund 5-6 Jahren (ein Jahr Planungszeit, zwei Jahre Bauzeit, mindestens zwei Jahre Haltedauer) auf den Markt kommen wird. Auf Betreiberseite findet vor allem bei der Kettenhotellerie und den Serviced Apartment-Anbietern eine starke Expansion statt und auch der Konzentrationsprozess durch Übernahmen (z. B. HR-Gruppe) ist voll im Gange. Der Digitalisierungsgrad wird dabei zunehmend zum Erfolgsfaktor. Der Wettbewerb hat sich durch die geringere Anzahl verfügbarer attraktiver Objekte weiter verstärkt und die Betreiber sind bereit, hohe Pachten zu zahlen. Durch die austrocknende Pipeline muss zunehmend auf Bestandsobjekte ausgewichen werden. Konversionen von innerstädtischen Büro- oder gar Shopping-Center-Flächen werden daher in den nächsten 2 bis 3 Jahren zunehmen und für Hospitality erschlossen.
Oliver Kaiser meint hierzu: „Urlaub in Deutschland ist en vogue und auch Sicherheits- sowie Nachhaltigkeitsaspekte rund um das Reisen veranlassen viele Deutsche bevorzugt lokale Reiseziele aufzusuchen. Gleichzeitig hat sich das MICE-Segment weitgehend normalisiert - viele internationale Leitmessen fanden bereits im ersten Quartal des Jahres statt und neue Besucherrekorde gehen tendenziell Hand in Hand mit dem Zuwachs an Übernachtungen.“ Für 2024 geht K:22 davon aus, dass auf Basis guter sozioökonomischer Daten, der soliden Arbeitsmarktentwicklung und einer Konsolidierung der Inflation eine vor allem binnenwirtschaftlich getragene Erholung einsetzen kann, die sich zusätzlich positiv im Tourismus widerspiegelt.
Gute Betreiber-Performance macht Hotel Assets wieder attraktiv, Investoren bleiben in Lauerstellung für den Ankaufsmoment
2023 war im Hinblick auf die getätigten Hotelinvestments bei einem Transaktionsvolumen von etwas über 1,3 Mrd. EUR kein aufregendes Jahr. In dieser Größenordnung waren zuletzt in 2012 Hotelimmobilien verkauft worden. Zwar sind Hotel-Assets nun im Zuge der Kompensation pandemiebedingter Pachtausfälle wieder performant und damit attraktiv, doch das Finanzierungsumfeld, ESG-Auflagen ebenso wie die anhaltend hohen Baupreise bleiben der Hemmschuh für viele Investoren. Eigenkapitalrenditen wie sie auch aufgrund von Leverage-Effekten in den Boomjahren 2014-2019 üblich waren, wird es aus Sicht von K:22 bis auf Weiteres nicht mehr geben. Durch das stark rückläufige Neubausegment trifft die verhaltene Nachfrage auf ein noch moderates Angebot. Neubau scheidet als Impulsgeber für eine Belebung des Hotelinvestmentmarktes in 2024, vermutlich sogar bis 2026, weitgehend aus.
Detlef Kaiser: „Für die wenigen in den nächsten zwei bis drei Jahren auf den Markt kommenden Neubauobjekte sehen wir deshalb eher eine Preissetzungsmacht auf Verkäuferseite. Bestandsobjekte werden mittels aktivem Asset Management im Einklang mit den Lebenszyklen der Immobilien modernisiert und nur im äußersten Notfall vorher veräußert. Die Preise bleiben stabil oder legen im Core-Bereich sogar leicht zu.“ Ein Revival des Investmentgeschehens ist mit Blick auch auf eine mögliche Absenkung des Leitzinses (seit September 2023 bei 4,5%) in der 2. Jahreshälfte tendenziell ab 2025 zu erwarten.
Marktbereinigung auf Projektentwicklerseite, kaum Forward Deals, Konzentration auf Betreiberseite
Eigenkapitalanforderungen von bis zu 50% auf Bankenseite bei häufig fehlendem Exitpartner haben das Geschäftsmodell der Developer tiefgreifend verändert und die Option von Forwards stark geschmälert. Laut K:22 zeichnet sich ab, dass ein Gros der Projekte, welche jetzt in Planung sind, erst in rund 5-6 Jahren (ein Jahr Planungszeit, zwei Jahre Bauzeit, mindestens zwei Jahre Haltedauer) auf den Markt kommen wird. Auf Betreiberseite findet vor allem bei der Kettenhotellerie und den Serviced Apartment-Anbietern eine starke Expansion statt und auch der Konzentrationsprozess durch Übernahmen (z. B. HR-Gruppe) ist voll im Gange. Der Digitalisierungsgrad wird dabei zunehmend zum Erfolgsfaktor. Der Wettbewerb hat sich durch die geringere Anzahl verfügbarer attraktiver Objekte weiter verstärkt und die Betreiber sind bereit, hohe Pachten zu zahlen. Durch die austrocknende Pipeline muss zunehmend auf Bestandsobjekte ausgewichen werden. Konversionen von innerstädtischen Büro- oder gar Shopping-Center-Flächen werden daher in den nächsten 2 bis 3 Jahren zunehmen und für Hospitality erschlossen.
