08.04.2024 Verheißungsvoller Auftakt bei Einzelhandelsimmobilieninvestments
Der deutsche Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt legte im ersten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 15 Prozent auf 1,7 Milliarden Euro zu. Damit führte die Assetklasse im vergangenen Quartal den deutschen Immobilieninvestmentmarkt als dynamischstes Segment an. Rückläufig war hingegen der Anteil der Top-7-Märkte am Einzelhandelsimmobilienmarkt – um elf Prozentpunkte auf 49 Prozent. Um elf Prozentpunkte zulegen konnte hingegen die Portfolioquote, welche mit 23 Prozent dennoch weiterhin gering war. Internationale Investoren hatten ebenfalls lediglich einen Marktanteil von 22 Prozent (minus 45 Prozentpunkte). Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Einzelhandel spielt wieder eine gute Rolle und steht bei vielen Investoren auch in diesem Jahr auf dem Einkaufszettel“, sagt Jan Schönherr, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland. „Es gab einen passablen Start in das Jahr – angesichts der insgesamt weiterhin herausfordernden Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen. Mittlerweile haben sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern weiter angenähert, wir sehen eine insgesamt höhere Verkaufsbereitschaft und die Buchwerte wurden über die letzten Monate entsprechend der Marktentwicklung weiter angepasst. Käuferseitig sind aktuell im Innenstadtbereich vor allem eigenkapitalstarke Family Offices und Privatinvestoren aktiv.“
„Der Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt profitiert von attraktiven Renditen sowie einem Ende der Coronadiskussion und damit unmittelbar einhergehenden höheren Passantenfrequenzen in den Innenstädten. Hinzu kommt, dass die Konsumenten wieder eher den stationären Handel dem Onlinehandel bevorzugen, um wieder in den Genuss des Einkaufserlebnisses zu kommen“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Ebenso zeigten sich sowohl der ifo Geschäftsklimaindex als auch der GfK-Konsumklimaindex zuletzt mit positiven Entwicklungen.
Bestimmt wurde das Transaktionsgeschehen vor allem von 1A-Handelsimmobilien, auf welche 47 Prozent des Investmentmarktes für Einzelhandelsimmobilien entfielen. 2023 waren es lediglich 31 Prozent. Zurückzuführen ist diese Entwicklung vor allem auf zwei Großtransaktionen in München, bei denen die Immobilien zusammen ein Einzelhandelsvolumen von etwa einer halben Milliarde Euro hatten: Fünf Höfe und Maximilianstraße 12-14. Auf einem knappen zweiten Platz kamen im ersten Quartal 2024 vor allem lebensmittelgeankerte Fachmärkte und Fachmarktzentren – auf sie entfielen 45 Prozent (2023: 58 Prozent).
Renditen stiegen im ersten Quartal nicht weiter an
Die Spitzenrenditen blieben seit dem Jahresende 2023 in allen Segmenten stabil – im Vergleich zum Jahresauftaktquartal 2023 gab es jedoch deutliche Anstiege zu verzeichnen. Die geringsten Spitzenrenditen erzielten Lebensmittelmärkte mit 4,7 Prozent (plus 0,2 Prozentpunkte), gefolgt von 1A-Handelsimmobilien in den Top-7-Städten mit 4,84 Prozent auf (plus 0,75 Prozentpunkte). Fachmarktzentren lagen bei fünf Prozent (plus 0,5 Prozentpunkte). Shopping-Center in A-Standorten wiesen eine Spitzenrendite von 5,9 Prozent auf (plus 0,8 Prozentpunkte) – deutlich weniger als Shopping-Center in B-Standorten (7,2 Prozent, plus 0,7 Prozentpunkte).
„Dass lebensmittelgeankerte Objekte mittlerweile die geringsten Spitzenrenditen aufweisen, verdeutlicht, dass Onlinehandels-Resilienz mittlerweile wichtiger sein kann als eine sehr gute Lage“, erklärt Anne Gimpel, Team Leader Valuation Advisory Services bei CBRE in Deutschland.
Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf
„Für die kommenden Monate und insbesondere auch das zweite Halbjahr gehen wir – abhängig auch von den Zinsentscheidungen der EZB –von einer weiteren Belebung des Einzelhandelsinvestmentmarktes und einer steigenden Anzahl an Transaktionen aus. Für die Investoren bieten sich bereits aktuell attraktive Anlagemöglichkeiten und es werden sich über den gesamten Jahresverlauf in allen Sub-Handelsassetklassen vielversprechende Anlageoptionen bieten“, sagt Schönherr. „Beim Transaktionsvolumen 2024 rechnen wir bis zum Jahresende mit fünf bis sieben Milliarden Euro, stark abhängig davon, ob großvolumige Mixed-Use-Verkäufe und Shopping-Center-Transaktionen stattfinden und sich eine Belebung des Portfoliomarkts einstellt.“
„Die Inflation ist hierzulande weiter rückläufig. So wird die Inflationsrate in Deutschland im März 2024 nach offiziellen Angaben voraussichtlich 2,2 Prozent betragen – der niedrigste Wert seit April 2021. Zwar erwarten wir für die nächste Tagung der Europäischen Zentralbank im April noch keine Zinssenkung – ein erster entsprechender Schritt wird vom Markt jedoch für die darauffolgende Sitzung im Juni erwartet. Der weiterhin vorsichtige Ton der Europäischen Zentralbank bestätigt unsere Meinung, dass die Zinssenkungen nicht vor dem Sommer beginnen werden. Die Europäischen Zentralbank ist nach wie vor besorgt über die anhaltende stabil hohe Inflation“, erklärt Linsin.
„Einzelhandel spielt wieder eine gute Rolle und steht bei vielen Investoren auch in diesem Jahr auf dem Einkaufszettel“, sagt Jan Schönherr, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland. „Es gab einen passablen Start in das Jahr – angesichts der insgesamt weiterhin herausfordernden Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen. Mittlerweile haben sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern weiter angenähert, wir sehen eine insgesamt höhere Verkaufsbereitschaft und die Buchwerte wurden über die letzten Monate entsprechend der Marktentwicklung weiter angepasst. Käuferseitig sind aktuell im Innenstadtbereich vor allem eigenkapitalstarke Family Offices und Privatinvestoren aktiv.“
„Der Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt profitiert von attraktiven Renditen sowie einem Ende der Coronadiskussion und damit unmittelbar einhergehenden höheren Passantenfrequenzen in den Innenstädten. Hinzu kommt, dass die Konsumenten wieder eher den stationären Handel dem Onlinehandel bevorzugen, um wieder in den Genuss des Einkaufserlebnisses zu kommen“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Ebenso zeigten sich sowohl der ifo Geschäftsklimaindex als auch der GfK-Konsumklimaindex zuletzt mit positiven Entwicklungen.
Bestimmt wurde das Transaktionsgeschehen vor allem von 1A-Handelsimmobilien, auf welche 47 Prozent des Investmentmarktes für Einzelhandelsimmobilien entfielen. 2023 waren es lediglich 31 Prozent. Zurückzuführen ist diese Entwicklung vor allem auf zwei Großtransaktionen in München, bei denen die Immobilien zusammen ein Einzelhandelsvolumen von etwa einer halben Milliarde Euro hatten: Fünf Höfe und Maximilianstraße 12-14. Auf einem knappen zweiten Platz kamen im ersten Quartal 2024 vor allem lebensmittelgeankerte Fachmärkte und Fachmarktzentren – auf sie entfielen 45 Prozent (2023: 58 Prozent).
Renditen stiegen im ersten Quartal nicht weiter an
Die Spitzenrenditen blieben seit dem Jahresende 2023 in allen Segmenten stabil – im Vergleich zum Jahresauftaktquartal 2023 gab es jedoch deutliche Anstiege zu verzeichnen. Die geringsten Spitzenrenditen erzielten Lebensmittelmärkte mit 4,7 Prozent (plus 0,2 Prozentpunkte), gefolgt von 1A-Handelsimmobilien in den Top-7-Städten mit 4,84 Prozent auf (plus 0,75 Prozentpunkte). Fachmarktzentren lagen bei fünf Prozent (plus 0,5 Prozentpunkte). Shopping-Center in A-Standorten wiesen eine Spitzenrendite von 5,9 Prozent auf (plus 0,8 Prozentpunkte) – deutlich weniger als Shopping-Center in B-Standorten (7,2 Prozent, plus 0,7 Prozentpunkte).
„Dass lebensmittelgeankerte Objekte mittlerweile die geringsten Spitzenrenditen aufweisen, verdeutlicht, dass Onlinehandels-Resilienz mittlerweile wichtiger sein kann als eine sehr gute Lage“, erklärt Anne Gimpel, Team Leader Valuation Advisory Services bei CBRE in Deutschland.
Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf
„Für die kommenden Monate und insbesondere auch das zweite Halbjahr gehen wir – abhängig auch von den Zinsentscheidungen der EZB –von einer weiteren Belebung des Einzelhandelsinvestmentmarktes und einer steigenden Anzahl an Transaktionen aus. Für die Investoren bieten sich bereits aktuell attraktive Anlagemöglichkeiten und es werden sich über den gesamten Jahresverlauf in allen Sub-Handelsassetklassen vielversprechende Anlageoptionen bieten“, sagt Schönherr. „Beim Transaktionsvolumen 2024 rechnen wir bis zum Jahresende mit fünf bis sieben Milliarden Euro, stark abhängig davon, ob großvolumige Mixed-Use-Verkäufe und Shopping-Center-Transaktionen stattfinden und sich eine Belebung des Portfoliomarkts einstellt.“
„Die Inflation ist hierzulande weiter rückläufig. So wird die Inflationsrate in Deutschland im März 2024 nach offiziellen Angaben voraussichtlich 2,2 Prozent betragen – der niedrigste Wert seit April 2021. Zwar erwarten wir für die nächste Tagung der Europäischen Zentralbank im April noch keine Zinssenkung – ein erster entsprechender Schritt wird vom Markt jedoch für die darauffolgende Sitzung im Juni erwartet. Der weiterhin vorsichtige Ton der Europäischen Zentralbank bestätigt unsere Meinung, dass die Zinssenkungen nicht vor dem Sommer beginnen werden. Die Europäischen Zentralbank ist nach wie vor besorgt über die anhaltende stabil hohe Inflation“, erklärt Linsin.
