08.04.2024 Investmentmarkt: Besser als 2023 – Tendenz zur Preisstabilisierung
Die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) hat für auf den gewerblichen Investmentmarkt in Deutschland im 1. Quartal 2024 ein Transaktionsvolumen von 5,61 Mrd. Euro registriert. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht das Ergebnis einem leichten Umsatzplus von 10 Prozent. Das Transaktionsgeschehen insgesamt blieb aber verhalten und Verkäufe von hochpreisigen Core-Investments selten.
Auch zum Jahresauftakt wurde der gewerbliche Investmentmarkt von weiterhin hohen Fremdfinanzierungszinsen und schwächelnder Konjunktur überschattet. Institutionelle Investoren agierten auf Käuferseite noch sehr zurückhaltend. Besonders für risikoaverse Investoren ist das Rendite-Risiko-Verhältnis von Staatsanleihen mit langjähriger Laufzeit derzeit noch alternativlos.
Alexander Kropf, Head of Capital Markets Germany bei C&W, erläutert: „Das 1. Quartal stand im Zeichen der Marktstabilisierung, obwohl die Situation an den Finanz- und Kapitalmärkten weitestgehend unverändert geblieben ist und vor allem für institutionelle Investoren nach wie vor herausfordernd war. Im Core-Segment dürfte sich die nun eingetretene und lang ersehnte Preis- und Renditestabilisierung weiter festigen. Auch auf der Verkäuferseite nehmen wir eine zunehmende Akzeptanz und Verkaufsbereitschaft zu neuen realistischen Kaufpreisen wahr.“
Helge Zahrnt, Head of Research & Insight Germany bei C&W, ergänzt abschließend: „Angesichts der schlechten konjunkturellen Aussicht und des stark abnehmenden Inflationsdrucks erscheint die erste Leitzinssenkung ab Mitte 2024 sehr wahrscheinlich. Mit dieser sowie sinkenden Anleihezinsen und folglich einem kalkulierbaren und verlässlichen Finanzierungsumfeld erwarten wir in der zweiten Jahreshälfte eine höhere Transaktionsdynamik“.
Transaktionsvolumen: Jahresauftaktvolumen mit leichtem Umsatzplus
• Erstmals seit dem 3. Quartal 2022 wurde im Jahresvergleich am Investmentmarkt ein positives Ergebnis verzeichnet. Es lag bei 10 Prozent, während in den Quartalen zuvor noch teils hohe Umsatzrückgänge von bis zu 72 Prozent registriert wurden.
• Mit 5,61 Mrd. Euro wurde der 5-Jahresmittelwert der jeweils ersten Quartale von 12,41 Mrd. Euro aber deutlich unterschritten.
• Rund 72 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens wurden mit Einzelverkäufen (4,03 Mrd. Euro) erzielt. Deutlich zugelegt haben Portfoliotransaktionen, welche sich auf insgesamt 1,58 Mrd. Euro summierten. Im Vorjahr entfielen lediglich 630 Mio. Euro auf Paketverkäufe.
• Die bisher größte Portfoliotransaktion des Jahres 2024 ist mit über 300 Mio. Euro der 90-prozentige Anteilsverkauf von fünf Logistikimmobilien aus dem Joint Venture von Swiss Life und Beos an LaSalle Investment Management.
• Die Transaktionsdynamik mit Einzeltransaktionen hat sich dagegen nicht spürbar verändert und bewegt sich in etwa auf dem Niveau der Vorquartale. Nach wie vor mangelt es an großvolumigen Verkäufen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke. Der Verkauf der gemischt genutzten Immobilie „Fünf Höfe“ in München für über 700 Mio. Euro von Union Investment an das Family Office Athos der Familie Strüngmann bildet eine Ausnahme und ist zugleich der größte Deal der ersten drei Monate des Jahres.
Renditen: Phase der Renditeanstiege überwunden
• Erste Preis- und Renditestabilisierungstendenzen im Core-Segment waren bereits zu Ende 2023 ersichtlich, welche sich im 1. Quartal 2024 fortgesetzt haben. In den drei Hauptnutzungsarten Büro, Einzelhandel und Logistik folgte erstmals seit dem 2. Quartal 2022 kein weiterer Renditeanstieg.
• Zum Ende des 1. Quartals 2024 liegt die durchschnittliche Bürospitzenrendite für Core-Objekte in den Top-7-Märkten wie Ende 2023 bei 4,78 Prozent. Im Vergleich zum 1. Quartal 2023 hat sich die durchschnittliche Spitzenrendite um 95 Basispunkte erhöht.
• In München und Berlin werden mit aktuell 4,60 Prozent die niedrigsten Bürospitzenrenditen erzielt. Es folgen Hamburg und Frankfurt mit 4,70 und 4,75 Prozent. In Düsseldorf und Köln notiert die Bürospitzenrendite zum Ende des 1. Quartals mit jeweils 5,00 Prozent am höchsten.
• Die durchschnittliche Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser liegt zum Ende des 1. Quartals 2024 bei 4,49 Prozent und damit ebenfalls unverändert auf dem Niveau des Vorquartals. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum betrug die Spitzenrendite 3,99 Prozent.
• Auch die durchschnittliche Spitzenrendite für Logistikimmobilien notiert unverändert bei 4,50 Prozent und damit auf dem Niveau des Vorquartals. Zum 1. Quartal 2023 notierte die Spitzenrendite noch bei 4,15 Prozent.
• Bis Ende des Jahres 2024 erwartet C&W eine weitere Stabilisierung der Spitzenrenditen über alle Assetklassen hinweg.
Nutzungsarten: Logistik- und Industrieimmobilien sowie Mixed-Use-Immobilien mit hohen Transaktionsumsätzen
• Logistik- und Industrieimmobilien konnten ihre Position als umsatzstärkte Nutzungsart am gewerblichen Investmentmarkt weiter festigen und erzielten ein Transaktionsvolumen in Höhe von 1,61 Mrd. Euro (29 Prozent Umsatzanteil). Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Umsatzvolumen zudem mehr als verdoppelt (+103 Prozent).
• Hauptverantwortlich waren fünf Portfoliotransaktionen oberhalb von 100 Mio. Euro. Neben dem 90-prozentigen Anteilsverkauf von fünf Logistikimmobilien an LaSalle Investment trug der Verkauf des europäischen Blackstone-Portfolios, bestehend aus sechs Immobilien in Deutschland, für rund 170 Mio. Euro an Clarion Partners erheblich zu diesem Ergebnis bei.
• Das Bürotransaktionsvolumen erreichte im 1. Quartal 965 Mio. Euro (17 Prozent Umsatzanteil) und damit knapp 8 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Die weiter anhaltende restriktive Kauf- und Verkaufsbereitschaft institutioneller Investoren ist bei Büroimmobilien weiter stark präsent, insbesondere fehlte es an großvolumigen Büroverkäufen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. Die deutliche Mehrheit der Verkäufe lag bei Objekten unterhalb von 50 Mio. Euro mit klarem Fokus auf Value-add- und Core-plus-Immobilien. Im 1. Quartal 2024 entfielen lediglich 5 Prozent des gesamten Bürotransaktionsvolumens auf Core-Objekte. Im 1. Quartal des Vorjahres lag der Anteil noch bei rund 28 Prozent.
• Das Transaktionsvolumen von Handelsimmobilien betrug rund 765 Mio. Euro (14 Prozent Umsatzanteil). Gegenüber dem 1. Quartal 2023 entspricht dies einem Umsatzrückgang von etwa 51 Prozent. Im Gegensatz zum Vorjahr mangelt es umsatztreibenden Portfoliotransaktionen. Der bisher größte und einzige Paketankauf war die Akquisition von zusammen acht Super- und Baumärkten für 200 Mio. Euro durch ORES Germany.
• Innerhalb der sonstigen Nutzungsarten mit einem Gesamttransaktionsvolumen von rund 2,01 Mrd. Euro wurden insbesondere gemischt genutzte Immobilien mit Schwerpunkt auf gewerbliche Nutzung gehandelt. Hierbei ragen zwei Großtransaktionen in München heraus. So erwarb das Family Office Athos der Familie Strüngmann für über 700 Mio. Euro die Münchener „Fünf Höfe“ von Union Investment. Zudem sicherte sich Commerz Real in der Innenstadt die Maximilianstraße 12–14 von der Centrum Gruppe für über 200 Mio. Euro.
• Insgesamt summierte sich das Transaktionsvolumen gemischt genutzter Immobilien auf rund 1,4 Mrd. Euro, wohingegen im Vorjahr lediglich knapp 300 Mio. Euro umgesetzt wurden.
• Hotelverkäufe erzielten ein Transaktionsvolumen von rund 260 Mio. Euro. Gegenüber dem 1. Quartal des Vorjahres entspricht dies einem Umsatzplus von knapp 40 Prozent.
Top-7-Märkte: München und Berlin für mehr als die Hälfte des Top-7-Volumens verantwortlich
• In den Top-7-Märkten wurden rund 2,78 Mrd. Euro investiert, was einem Anteil von 50 Prozent am deutschen Gesamttransaktionsvolumen entspricht. Im Vergleich zum Vorjahr schlägt damit ein leichtes Umsatzplus von rund 6 Prozent zu Buche.
• Die sieben deutschen Bürohochburgen bleiben weiterhin das präferierte Marktgebiet für Büroinvestitionen. Rund 700 Mio. Euro des Bürotransaktionsvolumens von insgesamt 965 Mio. Euro entfallen auf diese Märkte (73 Prozent Anteil). Im Vorjahreszeitraum betrug der Anteil lediglich 57 Prozent.
• Das mit Abstand höchste Transaktionsvolumen wurde mit 1,24 Mrd. Euro in München erzielt, gefolgt von Berlin mit knapp 530 Mio. Euro. Die beiden umsatzschwächsten Märkte sind Köln (95 Mio. Euro) und Stuttgart (60 Mio. Euro).
• Mit Ausnahme von Berlin und Stuttgart konnten zudem alle Märkte Umsatzsteigerungen im Bereich von 13 Prozent in Düsseldorf bis hin zu146 Prozent in München verzeichnen.
Auch zum Jahresauftakt wurde der gewerbliche Investmentmarkt von weiterhin hohen Fremdfinanzierungszinsen und schwächelnder Konjunktur überschattet. Institutionelle Investoren agierten auf Käuferseite noch sehr zurückhaltend. Besonders für risikoaverse Investoren ist das Rendite-Risiko-Verhältnis von Staatsanleihen mit langjähriger Laufzeit derzeit noch alternativlos.
Alexander Kropf, Head of Capital Markets Germany bei C&W, erläutert: „Das 1. Quartal stand im Zeichen der Marktstabilisierung, obwohl die Situation an den Finanz- und Kapitalmärkten weitestgehend unverändert geblieben ist und vor allem für institutionelle Investoren nach wie vor herausfordernd war. Im Core-Segment dürfte sich die nun eingetretene und lang ersehnte Preis- und Renditestabilisierung weiter festigen. Auch auf der Verkäuferseite nehmen wir eine zunehmende Akzeptanz und Verkaufsbereitschaft zu neuen realistischen Kaufpreisen wahr.“
Helge Zahrnt, Head of Research & Insight Germany bei C&W, ergänzt abschließend: „Angesichts der schlechten konjunkturellen Aussicht und des stark abnehmenden Inflationsdrucks erscheint die erste Leitzinssenkung ab Mitte 2024 sehr wahrscheinlich. Mit dieser sowie sinkenden Anleihezinsen und folglich einem kalkulierbaren und verlässlichen Finanzierungsumfeld erwarten wir in der zweiten Jahreshälfte eine höhere Transaktionsdynamik“.
Transaktionsvolumen: Jahresauftaktvolumen mit leichtem Umsatzplus
• Erstmals seit dem 3. Quartal 2022 wurde im Jahresvergleich am Investmentmarkt ein positives Ergebnis verzeichnet. Es lag bei 10 Prozent, während in den Quartalen zuvor noch teils hohe Umsatzrückgänge von bis zu 72 Prozent registriert wurden.
• Mit 5,61 Mrd. Euro wurde der 5-Jahresmittelwert der jeweils ersten Quartale von 12,41 Mrd. Euro aber deutlich unterschritten.
• Rund 72 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens wurden mit Einzelverkäufen (4,03 Mrd. Euro) erzielt. Deutlich zugelegt haben Portfoliotransaktionen, welche sich auf insgesamt 1,58 Mrd. Euro summierten. Im Vorjahr entfielen lediglich 630 Mio. Euro auf Paketverkäufe.
• Die bisher größte Portfoliotransaktion des Jahres 2024 ist mit über 300 Mio. Euro der 90-prozentige Anteilsverkauf von fünf Logistikimmobilien aus dem Joint Venture von Swiss Life und Beos an LaSalle Investment Management.
• Die Transaktionsdynamik mit Einzeltransaktionen hat sich dagegen nicht spürbar verändert und bewegt sich in etwa auf dem Niveau der Vorquartale. Nach wie vor mangelt es an großvolumigen Verkäufen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke. Der Verkauf der gemischt genutzten Immobilie „Fünf Höfe“ in München für über 700 Mio. Euro von Union Investment an das Family Office Athos der Familie Strüngmann bildet eine Ausnahme und ist zugleich der größte Deal der ersten drei Monate des Jahres.
Renditen: Phase der Renditeanstiege überwunden
• Erste Preis- und Renditestabilisierungstendenzen im Core-Segment waren bereits zu Ende 2023 ersichtlich, welche sich im 1. Quartal 2024 fortgesetzt haben. In den drei Hauptnutzungsarten Büro, Einzelhandel und Logistik folgte erstmals seit dem 2. Quartal 2022 kein weiterer Renditeanstieg.
• Zum Ende des 1. Quartals 2024 liegt die durchschnittliche Bürospitzenrendite für Core-Objekte in den Top-7-Märkten wie Ende 2023 bei 4,78 Prozent. Im Vergleich zum 1. Quartal 2023 hat sich die durchschnittliche Spitzenrendite um 95 Basispunkte erhöht.
• In München und Berlin werden mit aktuell 4,60 Prozent die niedrigsten Bürospitzenrenditen erzielt. Es folgen Hamburg und Frankfurt mit 4,70 und 4,75 Prozent. In Düsseldorf und Köln notiert die Bürospitzenrendite zum Ende des 1. Quartals mit jeweils 5,00 Prozent am höchsten.
• Die durchschnittliche Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser liegt zum Ende des 1. Quartals 2024 bei 4,49 Prozent und damit ebenfalls unverändert auf dem Niveau des Vorquartals. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum betrug die Spitzenrendite 3,99 Prozent.
• Auch die durchschnittliche Spitzenrendite für Logistikimmobilien notiert unverändert bei 4,50 Prozent und damit auf dem Niveau des Vorquartals. Zum 1. Quartal 2023 notierte die Spitzenrendite noch bei 4,15 Prozent.
• Bis Ende des Jahres 2024 erwartet C&W eine weitere Stabilisierung der Spitzenrenditen über alle Assetklassen hinweg.
Nutzungsarten: Logistik- und Industrieimmobilien sowie Mixed-Use-Immobilien mit hohen Transaktionsumsätzen
• Logistik- und Industrieimmobilien konnten ihre Position als umsatzstärkte Nutzungsart am gewerblichen Investmentmarkt weiter festigen und erzielten ein Transaktionsvolumen in Höhe von 1,61 Mrd. Euro (29 Prozent Umsatzanteil). Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Umsatzvolumen zudem mehr als verdoppelt (+103 Prozent).
• Hauptverantwortlich waren fünf Portfoliotransaktionen oberhalb von 100 Mio. Euro. Neben dem 90-prozentigen Anteilsverkauf von fünf Logistikimmobilien an LaSalle Investment trug der Verkauf des europäischen Blackstone-Portfolios, bestehend aus sechs Immobilien in Deutschland, für rund 170 Mio. Euro an Clarion Partners erheblich zu diesem Ergebnis bei.
• Das Bürotransaktionsvolumen erreichte im 1. Quartal 965 Mio. Euro (17 Prozent Umsatzanteil) und damit knapp 8 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Die weiter anhaltende restriktive Kauf- und Verkaufsbereitschaft institutioneller Investoren ist bei Büroimmobilien weiter stark präsent, insbesondere fehlte es an großvolumigen Büroverkäufen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. Die deutliche Mehrheit der Verkäufe lag bei Objekten unterhalb von 50 Mio. Euro mit klarem Fokus auf Value-add- und Core-plus-Immobilien. Im 1. Quartal 2024 entfielen lediglich 5 Prozent des gesamten Bürotransaktionsvolumens auf Core-Objekte. Im 1. Quartal des Vorjahres lag der Anteil noch bei rund 28 Prozent.
• Das Transaktionsvolumen von Handelsimmobilien betrug rund 765 Mio. Euro (14 Prozent Umsatzanteil). Gegenüber dem 1. Quartal 2023 entspricht dies einem Umsatzrückgang von etwa 51 Prozent. Im Gegensatz zum Vorjahr mangelt es umsatztreibenden Portfoliotransaktionen. Der bisher größte und einzige Paketankauf war die Akquisition von zusammen acht Super- und Baumärkten für 200 Mio. Euro durch ORES Germany.
• Innerhalb der sonstigen Nutzungsarten mit einem Gesamttransaktionsvolumen von rund 2,01 Mrd. Euro wurden insbesondere gemischt genutzte Immobilien mit Schwerpunkt auf gewerbliche Nutzung gehandelt. Hierbei ragen zwei Großtransaktionen in München heraus. So erwarb das Family Office Athos der Familie Strüngmann für über 700 Mio. Euro die Münchener „Fünf Höfe“ von Union Investment. Zudem sicherte sich Commerz Real in der Innenstadt die Maximilianstraße 12–14 von der Centrum Gruppe für über 200 Mio. Euro.
• Insgesamt summierte sich das Transaktionsvolumen gemischt genutzter Immobilien auf rund 1,4 Mrd. Euro, wohingegen im Vorjahr lediglich knapp 300 Mio. Euro umgesetzt wurden.
• Hotelverkäufe erzielten ein Transaktionsvolumen von rund 260 Mio. Euro. Gegenüber dem 1. Quartal des Vorjahres entspricht dies einem Umsatzplus von knapp 40 Prozent.
Top-7-Märkte: München und Berlin für mehr als die Hälfte des Top-7-Volumens verantwortlich
• In den Top-7-Märkten wurden rund 2,78 Mrd. Euro investiert, was einem Anteil von 50 Prozent am deutschen Gesamttransaktionsvolumen entspricht. Im Vergleich zum Vorjahr schlägt damit ein leichtes Umsatzplus von rund 6 Prozent zu Buche.
• Die sieben deutschen Bürohochburgen bleiben weiterhin das präferierte Marktgebiet für Büroinvestitionen. Rund 700 Mio. Euro des Bürotransaktionsvolumens von insgesamt 965 Mio. Euro entfallen auf diese Märkte (73 Prozent Anteil). Im Vorjahreszeitraum betrug der Anteil lediglich 57 Prozent.
• Das mit Abstand höchste Transaktionsvolumen wurde mit 1,24 Mrd. Euro in München erzielt, gefolgt von Berlin mit knapp 530 Mio. Euro. Die beiden umsatzschwächsten Märkte sind Köln (95 Mio. Euro) und Stuttgart (60 Mio. Euro).
• Mit Ausnahme von Berlin und Stuttgart konnten zudem alle Märkte Umsatzsteigerungen im Bereich von 13 Prozent in Düsseldorf bis hin zu146 Prozent in München verzeichnen.
