05.04.2024 Frankfurt Büromarkt: Großdeal hebt Flächenumsatz auf Vorjahrniveau
Der Frankfurter Büromarkt hat im ersten Quartal mit rund 95.800 m² fast denselben Flächenumsatz wie in dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum erzielt. „Allerdings wurden insgesamt rund 20 Mietverträge weniger abgeschlossen als Anfang 2023“, sagt Kevin Nguyen, Geschäftsführer bei blackolive. Dazu passt, dass ein Großabschluss zu mehr als einem Drittel für das Ergebnis verantwortlich war. „Die Entscheidung der Bankenaufsicht der EZB, ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter aus dem Japan Center und Eurotower ab 2025 auf 36.800 m² im Gallileo zu konsolidieren, hat dem zunächst eher schwachen ersten Quartal 2024 kurz vor Ende einen Schub gegeben,“ erklärt Nguyen.
Leichte Zunahme im unteren mittleren Segment + 1 Großdeal, ansonsten Rückgänge
Lediglich die Größenklasse über 10.000 m² und das untere mittlere Segment hat Zunahmen verbucht. Während im großen Segment der Großdeal der EZB gegenüber keinem Deal in den ersten drei Monaten des Jahres 2023 zu Buche schlug, wurden im Segment über 1.000 m² bis 2.000 m² mit 7 Mietverträgen fast doppelt so viele Abschlüsse und 60 % mehr Flächenumsatz wie im selben Vorjahreszeitraum geschlossen. Alle anderen Flächenklassen mussten Einbußen hinnehmen. „Dies ist ein weiterer Hinweis auf die Reduktion der Flächengrößen auf Grund des zurückgehenden Flächenbedarfs. Auch die EZB belegt durch die Anmietung in Zukunft in Summe weniger Fläche als die derzeitigen ca. 75.000 m²,“ erklärt Nguyen von blackolive. Im kleinteiligen Bereich bis 1.000 m² lag der Rückgang bei 18 % und im Segment 2.001 m² bis 10.000 m² wurde rund 68 % weniger Fläche vermietet. Die stärkste Nachfrage verbuchte das Bankenviertel auf Grund des Großdeals der EZB im Gallileo. Der Flächenumsatz im Central Business District (CBD) lag daher mit rund 60 % deutlich über dem üblichen Drittel. Die stärkste Zunahme war in Eschborn zu verzeichnen, wo mit über 8.000 m² gut viermal so viel Fläche wie im ersten Quartal 2023 vermietet wurde. „Der starke Fokus auf den CBD wird zwar wohl auch im Jahresverlauf erhalten bleiben, aber sicherlich eine Relativierung erfahren,“ prognostiziert Nguyen.
Finanzdienstleister deutlich stärkste Branche
Mit über 40.000 m² und knapp 44 % des Gesamtumsatzes führten Finanzdienstleister inkl. der EZB das Feld mit deutlichem Abstand an, gefolgt von Unternehmen des produzierenden und verarbeitenden Gewerbes, die immerhin für rund 13 % des Umsatzes verantwortlich waren. Fünf der sieben Deals aus dem Bereich Produktion hatten ein Volumen zwischen 1.000 m² und 6.000 m². Die meisten Deals schlossen wie so oft Beratungsunternehmen, allerdings mit kleineren Flächengrößen. „Diese Verteilung wird sich im Laufe des Jahres sicherlich noch verändern, aber Finanzdienstleister gehören zu Frankfurt und das wird sich auch in Zukunft nicht ändern. Lediglich die starke Voreiterstellung bröckelte in den letzten Jahren etwas ab und auch in Zukunft ist nicht wieder mit einer Stärkung zu rechnen,“ sagt blackolive Geschäftsführer Nguyen.
Mietpreise verharren auf hohem Niveau
Die Durchschnittsmiete ist gegenüber März 2023 um 0,50 €/m² gestiegen und notierte Ende März bei 25,00 €. Der Anstieg ist unter anderem der Großanmietung der EZB im Bankenviertel geschuldet. Die Spitzenmiete legte ebenfalls um 50 Cent zu auf 47,00 €/m², welcher dem Wert zum Jahreswechsel entspricht. „Während die Spitzenmiete noch ein leichtes Steigerungspotential haben dürfte, sollte die Durchschnittsmiete nun ihren Höhepunkt erreicht haben und wird voraussichtlich auf diesem Plateau verharren,“ prognostiziert Nguyen. Der gesunkene Flächenbedarf erlaubt es Unternehmen trotz der schwierigen Gesamtumstände höhere Mieten pro Quadratmeter zu bezahlen. Dies ist auch notwendig, da die Bau- und Finanzierungskosten gestiegen sind und somit ebenfalls die Mietforderungen der Vermieter.
Leerstandsanstieg geht weiter
Der Leerstand ist von unter einer Million Ende März 2023 auf knapp 1,2 Mio. m² gestiegen und die Leerstandsquote liegt bei 10,2 %. Neben dem starken Anstieg in der City West durch die Auszüge der Commerzbank und der Finanzinformatik aus dem Cielo und dem Goldenen Haus nahm der Leerstand auch im CBD zu. Die Leerstandsquote stieg von unter fünf Prozent auf 7,3 %. Dafür waren nicht einzelne Objekte verantwortlich, sondern das Konglomerat aus Um- und Auszügen durch Flächenrückgaben, teilweise auch vorzeitig, und Konsolidierungen auf Grund des geringeren Flächenbedarfs oder/und Umzügen in neue Objekte. Ein Beispiel dafür ist etwa der Umzug der DEKA in das FOUR. Aber im Central Business District wurden in vielen Objekten kleinere bis mittelgroße Flächen frei, was zu einem Anstieg des Leerstands um mehr als 100.000 m² in den letzten 12 Monaten geführt hat. „Da es sich im Central Business District häufig um qualitativ hochwertige Flächen in Bestlage handelt und die Eigentümer zudem bemüht sind, die Gebäude unter anderem ESG-konform aufzuwerten, bieten die freiwerdenden Flächen aber auch ein Potential,“ erläutert Nguyen. „Ein gutes Beispiel dafür ist der von blackolive betreute Tower185,“ erklärt Nguyen hierzu. Das Angebot der Untermietflächen hat sich in den letzten 12 Monaten verdoppelt. Auch das hat zu einer Erhöhung des Leerstands beigetragen, bietet aber gleichzeitig die Möglichkeit kürzerer Laufzeiten und günstigerer Mietpreise bei gleichzeitig hoher Qualität.
Projektpipeline gut gefüllt, mehr Fertigstellungen erst ab 2025
2024 ist die Zahl der Fertigstellungen noch eher schwach und von den geplanten rund 130.200 m² sind rund 74 % vermietet. Ab 2025 erhöht sich das Potential deutlich, möglich sind dann rund 354.000 m², wovon bis jetzt 44 % vorvermietet sind. Allerdings sind von den für 2025 avisierten Objekten bis jetzt nur knapp 200.000 m² im Bau und davon sind rund ein Viertel noch verfügbar. „Auf Grund der aktuell schwierigen wirtschaftlichen Gesamtgemengelage verschiebt sich der Baubeginn vieler Objekte wegen fehlender Vorvermietungsquoten,“ konstatiert der blackolive Geschäftsführer Kevin Nguyen. „Daher wird sich das Potential für 2025 eventuell im Jahresverlauf noch verringern.“ Das mit Abstand größte Objekt, welches 2025 fertig wird, ist das FOUR-T1. In dem über 70.000 m² großen Objekt stehen noch rund 26.000 m² für eine Anmietung zur Verfügung. Die größte zusammenhängende Fläche befindet sich in der ehemaligen Deutschen Bahn Zentrale, dem sogenannten RAW, hier stehen rund 48.000 m² zur Disposition. Es gibt Pläne die Abendhaupt- und Abendrealschule (AHRS), die aktuell im Ostend ansässig ist, nach dem Wunsch der Stadt in das RAW umzusiedeln, um Platz für eine Grundschule zu schaffen. Die letzte Entscheidung ist aber noch nicht gefallen, unter anderem, da die Schule eigentlich nicht umziehen möchte. In 16 Objekten sind Flächen zwischen unter 1.000 m² und über 10.000 m² mit in Summe gut 66.000 m² verfügbar.
Ausblick
Trotz des gar nicht so schlechten Jahresauftakts, welcher aber stark durch die Großanmietung der EZB beeinflusst war, ist bis Jahresende nur mit einem Flächenumsatz auf Vorjahresniveau zu rechnen, zwischen 370.000 m² und 400.000 m². Dies ist nicht zuletzt auf den Rückgang des Flächenbedarfs vieler Unternehmen zurückzuführen. „Wir beobachten immer wieder, dass sich viele Unternehmen deutlich verkleinern. Sie sparen die Flächen oftmals zu Gunsten einer besseren Qualität ein,“ sagt Nguyen von blackolive. Viele Firmen legen großen Wert auf eine ESG-konforme Fläche, da sie sich damit unter anderem im Wettbewerb um Mitarbeiter besser positionieren. „Der Leerstandsanstieg ist leider auch noch nicht beendet, insbesondere, da ein Gutteil der Flächen zum sogenannten Sockelleerstand zählen und nur schwer bis gar nicht mehr vermietbar sein werden,“ führt Nguyen weiter aus. Spekulative Projekte sind mit Ausnahme der ehemaligen Deutschen Bahn-Zentrale (RAW) nur in Objekten mit Flächen unter 10.000 m² geplant, ansonsten erfolgt der Baustart erst bei einer entsprechenden Vorvermietung, die heute meist deutlich höher liegt als noch vor 2020, nicht selten bei über 50 Prozent. Der Frankfurter Büromarkt wird weiterhin von dem kleinteiligen Segment getragen, in dem mit Abstand die meisten Deals (114) abgeschlossen wurden und aktuell 37 % des gesamten Umsatzes getätigt wurde, in den Gesamtjahren 2022 und 2023 sogar 45 % beziehungsweise 48 %. Die mittlere Flächenklasse präsentierte sich bis jetzt eher schwach.
Leichte Zunahme im unteren mittleren Segment + 1 Großdeal, ansonsten Rückgänge
Lediglich die Größenklasse über 10.000 m² und das untere mittlere Segment hat Zunahmen verbucht. Während im großen Segment der Großdeal der EZB gegenüber keinem Deal in den ersten drei Monaten des Jahres 2023 zu Buche schlug, wurden im Segment über 1.000 m² bis 2.000 m² mit 7 Mietverträgen fast doppelt so viele Abschlüsse und 60 % mehr Flächenumsatz wie im selben Vorjahreszeitraum geschlossen. Alle anderen Flächenklassen mussten Einbußen hinnehmen. „Dies ist ein weiterer Hinweis auf die Reduktion der Flächengrößen auf Grund des zurückgehenden Flächenbedarfs. Auch die EZB belegt durch die Anmietung in Zukunft in Summe weniger Fläche als die derzeitigen ca. 75.000 m²,“ erklärt Nguyen von blackolive. Im kleinteiligen Bereich bis 1.000 m² lag der Rückgang bei 18 % und im Segment 2.001 m² bis 10.000 m² wurde rund 68 % weniger Fläche vermietet. Die stärkste Nachfrage verbuchte das Bankenviertel auf Grund des Großdeals der EZB im Gallileo. Der Flächenumsatz im Central Business District (CBD) lag daher mit rund 60 % deutlich über dem üblichen Drittel. Die stärkste Zunahme war in Eschborn zu verzeichnen, wo mit über 8.000 m² gut viermal so viel Fläche wie im ersten Quartal 2023 vermietet wurde. „Der starke Fokus auf den CBD wird zwar wohl auch im Jahresverlauf erhalten bleiben, aber sicherlich eine Relativierung erfahren,“ prognostiziert Nguyen.
Finanzdienstleister deutlich stärkste Branche
Mit über 40.000 m² und knapp 44 % des Gesamtumsatzes führten Finanzdienstleister inkl. der EZB das Feld mit deutlichem Abstand an, gefolgt von Unternehmen des produzierenden und verarbeitenden Gewerbes, die immerhin für rund 13 % des Umsatzes verantwortlich waren. Fünf der sieben Deals aus dem Bereich Produktion hatten ein Volumen zwischen 1.000 m² und 6.000 m². Die meisten Deals schlossen wie so oft Beratungsunternehmen, allerdings mit kleineren Flächengrößen. „Diese Verteilung wird sich im Laufe des Jahres sicherlich noch verändern, aber Finanzdienstleister gehören zu Frankfurt und das wird sich auch in Zukunft nicht ändern. Lediglich die starke Voreiterstellung bröckelte in den letzten Jahren etwas ab und auch in Zukunft ist nicht wieder mit einer Stärkung zu rechnen,“ sagt blackolive Geschäftsführer Nguyen.
Mietpreise verharren auf hohem Niveau
Die Durchschnittsmiete ist gegenüber März 2023 um 0,50 €/m² gestiegen und notierte Ende März bei 25,00 €. Der Anstieg ist unter anderem der Großanmietung der EZB im Bankenviertel geschuldet. Die Spitzenmiete legte ebenfalls um 50 Cent zu auf 47,00 €/m², welcher dem Wert zum Jahreswechsel entspricht. „Während die Spitzenmiete noch ein leichtes Steigerungspotential haben dürfte, sollte die Durchschnittsmiete nun ihren Höhepunkt erreicht haben und wird voraussichtlich auf diesem Plateau verharren,“ prognostiziert Nguyen. Der gesunkene Flächenbedarf erlaubt es Unternehmen trotz der schwierigen Gesamtumstände höhere Mieten pro Quadratmeter zu bezahlen. Dies ist auch notwendig, da die Bau- und Finanzierungskosten gestiegen sind und somit ebenfalls die Mietforderungen der Vermieter.
Leerstandsanstieg geht weiter
Der Leerstand ist von unter einer Million Ende März 2023 auf knapp 1,2 Mio. m² gestiegen und die Leerstandsquote liegt bei 10,2 %. Neben dem starken Anstieg in der City West durch die Auszüge der Commerzbank und der Finanzinformatik aus dem Cielo und dem Goldenen Haus nahm der Leerstand auch im CBD zu. Die Leerstandsquote stieg von unter fünf Prozent auf 7,3 %. Dafür waren nicht einzelne Objekte verantwortlich, sondern das Konglomerat aus Um- und Auszügen durch Flächenrückgaben, teilweise auch vorzeitig, und Konsolidierungen auf Grund des geringeren Flächenbedarfs oder/und Umzügen in neue Objekte. Ein Beispiel dafür ist etwa der Umzug der DEKA in das FOUR. Aber im Central Business District wurden in vielen Objekten kleinere bis mittelgroße Flächen frei, was zu einem Anstieg des Leerstands um mehr als 100.000 m² in den letzten 12 Monaten geführt hat. „Da es sich im Central Business District häufig um qualitativ hochwertige Flächen in Bestlage handelt und die Eigentümer zudem bemüht sind, die Gebäude unter anderem ESG-konform aufzuwerten, bieten die freiwerdenden Flächen aber auch ein Potential,“ erläutert Nguyen. „Ein gutes Beispiel dafür ist der von blackolive betreute Tower185,“ erklärt Nguyen hierzu. Das Angebot der Untermietflächen hat sich in den letzten 12 Monaten verdoppelt. Auch das hat zu einer Erhöhung des Leerstands beigetragen, bietet aber gleichzeitig die Möglichkeit kürzerer Laufzeiten und günstigerer Mietpreise bei gleichzeitig hoher Qualität.
Projektpipeline gut gefüllt, mehr Fertigstellungen erst ab 2025
2024 ist die Zahl der Fertigstellungen noch eher schwach und von den geplanten rund 130.200 m² sind rund 74 % vermietet. Ab 2025 erhöht sich das Potential deutlich, möglich sind dann rund 354.000 m², wovon bis jetzt 44 % vorvermietet sind. Allerdings sind von den für 2025 avisierten Objekten bis jetzt nur knapp 200.000 m² im Bau und davon sind rund ein Viertel noch verfügbar. „Auf Grund der aktuell schwierigen wirtschaftlichen Gesamtgemengelage verschiebt sich der Baubeginn vieler Objekte wegen fehlender Vorvermietungsquoten,“ konstatiert der blackolive Geschäftsführer Kevin Nguyen. „Daher wird sich das Potential für 2025 eventuell im Jahresverlauf noch verringern.“ Das mit Abstand größte Objekt, welches 2025 fertig wird, ist das FOUR-T1. In dem über 70.000 m² großen Objekt stehen noch rund 26.000 m² für eine Anmietung zur Verfügung. Die größte zusammenhängende Fläche befindet sich in der ehemaligen Deutschen Bahn Zentrale, dem sogenannten RAW, hier stehen rund 48.000 m² zur Disposition. Es gibt Pläne die Abendhaupt- und Abendrealschule (AHRS), die aktuell im Ostend ansässig ist, nach dem Wunsch der Stadt in das RAW umzusiedeln, um Platz für eine Grundschule zu schaffen. Die letzte Entscheidung ist aber noch nicht gefallen, unter anderem, da die Schule eigentlich nicht umziehen möchte. In 16 Objekten sind Flächen zwischen unter 1.000 m² und über 10.000 m² mit in Summe gut 66.000 m² verfügbar.
Ausblick
Trotz des gar nicht so schlechten Jahresauftakts, welcher aber stark durch die Großanmietung der EZB beeinflusst war, ist bis Jahresende nur mit einem Flächenumsatz auf Vorjahresniveau zu rechnen, zwischen 370.000 m² und 400.000 m². Dies ist nicht zuletzt auf den Rückgang des Flächenbedarfs vieler Unternehmen zurückzuführen. „Wir beobachten immer wieder, dass sich viele Unternehmen deutlich verkleinern. Sie sparen die Flächen oftmals zu Gunsten einer besseren Qualität ein,“ sagt Nguyen von blackolive. Viele Firmen legen großen Wert auf eine ESG-konforme Fläche, da sie sich damit unter anderem im Wettbewerb um Mitarbeiter besser positionieren. „Der Leerstandsanstieg ist leider auch noch nicht beendet, insbesondere, da ein Gutteil der Flächen zum sogenannten Sockelleerstand zählen und nur schwer bis gar nicht mehr vermietbar sein werden,“ führt Nguyen weiter aus. Spekulative Projekte sind mit Ausnahme der ehemaligen Deutschen Bahn-Zentrale (RAW) nur in Objekten mit Flächen unter 10.000 m² geplant, ansonsten erfolgt der Baustart erst bei einer entsprechenden Vorvermietung, die heute meist deutlich höher liegt als noch vor 2020, nicht selten bei über 50 Prozent. Der Frankfurter Büromarkt wird weiterhin von dem kleinteiligen Segment getragen, in dem mit Abstand die meisten Deals (114) abgeschlossen wurden und aktuell 37 % des gesamten Umsatzes getätigt wurde, in den Gesamtjahren 2022 und 2023 sogar 45 % beziehungsweise 48 %. Die mittlere Flächenklasse präsentierte sich bis jetzt eher schwach.
