28.03.2024 Büromarkt Düsseldorf: Flächenumsatz leicht über Vorjahresniveau
Der Bürovermietungsmarkt in Düsseldorf verbuchte zum Ende des ersten Quartals 2024 einen Flächenumsatz von rund 53.600 m². Damit überschritt die Landeshauptstadt das Vorjahresergebnis lediglich um 6 %, als insgesamt nur 50.700 m² umgesetzt wurden. Der Eigennutzeranteil betrug dabei satte 6 %, nach 2 % im Vorjahr. Zusätzlich zum ausgewiesenen Flächenumsatz wurden 2024 bis dato Mietvertragsverlängerungen über rund 7.500 m² registriert.
Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter von Anteon Immobilien, kommentiert das Ergebnis wie folgt: „Das 1. Quartal 2024 war wie üblich geprägt von Vorjahresüberhängen und konnte damit das zurückliegende Jahr im Flächenumsatz nur leicht übertreffen. Zwar ist aktuell eine lebhafte Aktivität auf dem Markt zu verzeichnen, jedoch erwarten wir für das 2. Quartal keine großen Mietvertragsabschlüsse. Nach den angekündigten Zinsschritten im Juni/Juli und der erwarteten Verbesserung des Geschäftsklimaindexes gehen wir von einer spürbaren Belebung des Marktes in der zweiten Jahreshälfte aus!“
Betrachtet man die Mietabschlüsse nach Größenordnung, so wurde die Umsatzdynamik besonders durch Abschlüsse in den kleinen Segmenten bis 1.000 m² getragen. Auf alle Größenordnungen verteilt wurden mit 88 gezählten Mietvertragsabschlüssen 17 Abschlüsse mehr getätigt als im betrachteten Vorjahreszeitraum.
Bis zum Ende des 1. Quartals 2024 gehörte zu den Top-3-Deals mit rund 6.000 m² der Mietvertragsabschluss von Noerr LLP im „Le ‚Coeur“ an der Königsallee 37 im Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel, gefolgt von der Anmietung der ODDO BHF AG als Eigennutzer an der Tersteegenstraße 14 mit knapp über 3.900 m² im Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf. Drittplatziert ist bis zum Quartalsende der Abschluss im „Albertusbogen“, Heerdter Lohweg 35, im Teilmarkt Linksrheinisch mit voestalpine Edelstahl Deutschland GmbH und knapp 3.900 m².
Neuer Höchstwert bei der Spitzenmiete – Leerstandquote erhöht sich weiterhin – Untermietflächenangebot steigt deutlich
Sowohl die Durchschnitts- als auch die Spitzenmiete der Landeshauptstadt bewegten sich zum Ende des 1. Quartals weiterhin auf hohem Niveau. Die realisierte Durchschnittsmiete lag im Vergleich zum Vorjahr 4 % höher und stieg dabei von 20,10 €/m²/Monat auf nun 21,00 €/m²/Monat. Die realisierte Spitzenmiete lag im Vorjahresquartal noch bei 38,00 €/m²/Monat und stieg um 11 % auf 42,10 €/m²/Monat.
„Die realisierte Spitzenmiete setzt sich durch weitere hochpreisige Abschlüsse vor allem im Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel (CBD) fort,“ bemerkt Piekarski und ergänzt, dass: „die Bereitschaft vieler Bestandsvermieter, Incentives in Form von mietfreien Zeiten oder Ausbaukostenzuschüssen zu gewähren, deutlich zugenommen hat. Der Trend zum "Flight-to-Quality" in hochwertige Immobilien und erstklassige Lagen setzt demnach unaufhaltsam fort. Immer mehr Nutzer streben nach erstklassigen Räumlichkeiten, um ihren Ansprüchen gerecht zu werden, insbesondere unter Berücksichtigung von ESG- und Flexibilitäts-Kriterien. Das Büro wird dabei neben dem Homeoffice zunehmend zum zentralen Ort, der als Zentrum für die Förderung der Unternehmenswerte dient und als Plattform für den Austausch von Know-how und Informationen fungiert.
Die hohe Nachfrage nach erstklassigen Flächen in Top-Lagen führt zu einer weiteren Spaltung des Marktes. Gleichzeitig nimmt die Nachfrage nach weniger nachhaltigen und energieineffizienten, aber auch peripheren Büroflächen ab. Dies verstärkt den Druck auf die Eigentümer von Bestandsgebäuden, ihre Objekte beispielsweise zur nachhaltigen Energieversorgung neu zu positionieren oder niedrigere Mieten sowie längere Leerstandszeiten zu akzeptieren. Das Angebot an Leerständen und Untermietflächen nimmt weiterhin zu. In diesem Umfeld sind Bestandshalter gefordert, ihre Objekte entsprechend anzupassen, um den Anforderungen des Marktes nach modernen Arbeitsräumen gerecht zu werden und attraktiv zu bleiben.“
Der Leerstand setzt seinen anhaltenden Anstieg fort und ist von 603.800 m² im Vorjahreszeitraum um 25 % auf 757.100 m² gestiegen. Die Leerstandsquote belief sich zum Ende des Quartals auf 10,1 %, was einem Anstieg um 2,0 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht. In diesem Leerstand sind auch die kurzfristig zur Untervermietung verfügbaren Flächen (sog. verdeckter Leerstand) enthalten, deren Angebot ebenfalls weiter zugenommen hat. Dieses beläuft sich nun auf 137.600 m², was im Vergleich zum ersten Quartal 2023 einem Anstieg von etwa 70 % entspricht. Piekarski erläutert diesen Anstieg unter anderem mit: „der Freisetzung nicht mehr notwendiger Büroflächen im Rahmen von neuen Arbeitsplatzkonzepten sowie der generellen Tendenz von Nutzern, ihre Bürofläche zu reduzieren.“
Der Düsseldorfer Büroflächenbestand erreichte bis zum 1. Quartalsende ein Volumen von 7,52 Mio. m² und erhöhte sich damit innerhalb eines Jahres lediglich um 1 %, bzw. um 74.900 m². Nach derzeitigem Stand wird dieser durch weitere Bauaktivitäten im Jahresverlauf um 17 weitere Projektentwicklungen mit einem Bauvolumen von insgesamt 148.700 m² wachsen, wovon die Vorvermietungsquote der Flächen bei 72 % liegt. Im Jahr 2025 werden nach derzeitigem Stand neun Projekte mit insgesamt 132.200 m² hinzukommen, auch hier sind bereits jetzt 21 % der Flächen vorvermietet.
„Königsallee / Bankenviertel“ ist umsatzstärkster Teilmarkt – „Industrie/Handel“ tragen 21 % zu Flächenumsatz bei
Mit rund 10.600 m² wurde zum Jahresende die meiste Fläche im Teilmarkt „Königsallee/Bankenviertel“ umgesetzt, gefolgt vom Teilmarkt „Linksrheinisch“, der mit 8.500 m² den zweiten Platz erreicht hat. Dahinter belegt den dritten Rang der Teilmarkt „Kennedydamm / Derendorf“ mit einem Flächenumsatz von 7.600 m².
An der Spitze der umsatzstärksten Branchen befand sich zum Ende des 1. Quartals 2024 die „Industrie/Handel“ mit insgesamt 10.700 m² bzw. einem Marktanteil am Flächenumsatz von 21 %. Hiervon gefolgt belegte die Branche „Rechtsanwälte“ mit einem Flächenumsatz von 8.340 m² und einem Anteil von 16 % Platz 2 und auf Platz 3 rangiert dicht gefolgt die Branche der „Banken / Finanzdienstleister“ mit 6.080 m² bzw. 12 %.
Fazit und Ausblick
Heiko Piekarski resümiert: „Im weiteren Verlauf des Jahres wird eine moderate Belebung auf dem Vermietungsmarkt erwartet. Die angekündigten Zinsschritte der FED und EZB werden positive Signale in die Gesamtwirtschaft aussenden, welche spätestens im Jahr 2025 den Markt nachhaltig beleben werden!“
Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter von Anteon Immobilien, kommentiert das Ergebnis wie folgt: „Das 1. Quartal 2024 war wie üblich geprägt von Vorjahresüberhängen und konnte damit das zurückliegende Jahr im Flächenumsatz nur leicht übertreffen. Zwar ist aktuell eine lebhafte Aktivität auf dem Markt zu verzeichnen, jedoch erwarten wir für das 2. Quartal keine großen Mietvertragsabschlüsse. Nach den angekündigten Zinsschritten im Juni/Juli und der erwarteten Verbesserung des Geschäftsklimaindexes gehen wir von einer spürbaren Belebung des Marktes in der zweiten Jahreshälfte aus!“
Betrachtet man die Mietabschlüsse nach Größenordnung, so wurde die Umsatzdynamik besonders durch Abschlüsse in den kleinen Segmenten bis 1.000 m² getragen. Auf alle Größenordnungen verteilt wurden mit 88 gezählten Mietvertragsabschlüssen 17 Abschlüsse mehr getätigt als im betrachteten Vorjahreszeitraum.
Bis zum Ende des 1. Quartals 2024 gehörte zu den Top-3-Deals mit rund 6.000 m² der Mietvertragsabschluss von Noerr LLP im „Le ‚Coeur“ an der Königsallee 37 im Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel, gefolgt von der Anmietung der ODDO BHF AG als Eigennutzer an der Tersteegenstraße 14 mit knapp über 3.900 m² im Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf. Drittplatziert ist bis zum Quartalsende der Abschluss im „Albertusbogen“, Heerdter Lohweg 35, im Teilmarkt Linksrheinisch mit voestalpine Edelstahl Deutschland GmbH und knapp 3.900 m².
Neuer Höchstwert bei der Spitzenmiete – Leerstandquote erhöht sich weiterhin – Untermietflächenangebot steigt deutlich
Sowohl die Durchschnitts- als auch die Spitzenmiete der Landeshauptstadt bewegten sich zum Ende des 1. Quartals weiterhin auf hohem Niveau. Die realisierte Durchschnittsmiete lag im Vergleich zum Vorjahr 4 % höher und stieg dabei von 20,10 €/m²/Monat auf nun 21,00 €/m²/Monat. Die realisierte Spitzenmiete lag im Vorjahresquartal noch bei 38,00 €/m²/Monat und stieg um 11 % auf 42,10 €/m²/Monat.
„Die realisierte Spitzenmiete setzt sich durch weitere hochpreisige Abschlüsse vor allem im Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel (CBD) fort,“ bemerkt Piekarski und ergänzt, dass: „die Bereitschaft vieler Bestandsvermieter, Incentives in Form von mietfreien Zeiten oder Ausbaukostenzuschüssen zu gewähren, deutlich zugenommen hat. Der Trend zum "Flight-to-Quality" in hochwertige Immobilien und erstklassige Lagen setzt demnach unaufhaltsam fort. Immer mehr Nutzer streben nach erstklassigen Räumlichkeiten, um ihren Ansprüchen gerecht zu werden, insbesondere unter Berücksichtigung von ESG- und Flexibilitäts-Kriterien. Das Büro wird dabei neben dem Homeoffice zunehmend zum zentralen Ort, der als Zentrum für die Förderung der Unternehmenswerte dient und als Plattform für den Austausch von Know-how und Informationen fungiert.
Die hohe Nachfrage nach erstklassigen Flächen in Top-Lagen führt zu einer weiteren Spaltung des Marktes. Gleichzeitig nimmt die Nachfrage nach weniger nachhaltigen und energieineffizienten, aber auch peripheren Büroflächen ab. Dies verstärkt den Druck auf die Eigentümer von Bestandsgebäuden, ihre Objekte beispielsweise zur nachhaltigen Energieversorgung neu zu positionieren oder niedrigere Mieten sowie längere Leerstandszeiten zu akzeptieren. Das Angebot an Leerständen und Untermietflächen nimmt weiterhin zu. In diesem Umfeld sind Bestandshalter gefordert, ihre Objekte entsprechend anzupassen, um den Anforderungen des Marktes nach modernen Arbeitsräumen gerecht zu werden und attraktiv zu bleiben.“
Der Leerstand setzt seinen anhaltenden Anstieg fort und ist von 603.800 m² im Vorjahreszeitraum um 25 % auf 757.100 m² gestiegen. Die Leerstandsquote belief sich zum Ende des Quartals auf 10,1 %, was einem Anstieg um 2,0 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht. In diesem Leerstand sind auch die kurzfristig zur Untervermietung verfügbaren Flächen (sog. verdeckter Leerstand) enthalten, deren Angebot ebenfalls weiter zugenommen hat. Dieses beläuft sich nun auf 137.600 m², was im Vergleich zum ersten Quartal 2023 einem Anstieg von etwa 70 % entspricht. Piekarski erläutert diesen Anstieg unter anderem mit: „der Freisetzung nicht mehr notwendiger Büroflächen im Rahmen von neuen Arbeitsplatzkonzepten sowie der generellen Tendenz von Nutzern, ihre Bürofläche zu reduzieren.“
Der Düsseldorfer Büroflächenbestand erreichte bis zum 1. Quartalsende ein Volumen von 7,52 Mio. m² und erhöhte sich damit innerhalb eines Jahres lediglich um 1 %, bzw. um 74.900 m². Nach derzeitigem Stand wird dieser durch weitere Bauaktivitäten im Jahresverlauf um 17 weitere Projektentwicklungen mit einem Bauvolumen von insgesamt 148.700 m² wachsen, wovon die Vorvermietungsquote der Flächen bei 72 % liegt. Im Jahr 2025 werden nach derzeitigem Stand neun Projekte mit insgesamt 132.200 m² hinzukommen, auch hier sind bereits jetzt 21 % der Flächen vorvermietet.
„Königsallee / Bankenviertel“ ist umsatzstärkster Teilmarkt – „Industrie/Handel“ tragen 21 % zu Flächenumsatz bei
Mit rund 10.600 m² wurde zum Jahresende die meiste Fläche im Teilmarkt „Königsallee/Bankenviertel“ umgesetzt, gefolgt vom Teilmarkt „Linksrheinisch“, der mit 8.500 m² den zweiten Platz erreicht hat. Dahinter belegt den dritten Rang der Teilmarkt „Kennedydamm / Derendorf“ mit einem Flächenumsatz von 7.600 m².
An der Spitze der umsatzstärksten Branchen befand sich zum Ende des 1. Quartals 2024 die „Industrie/Handel“ mit insgesamt 10.700 m² bzw. einem Marktanteil am Flächenumsatz von 21 %. Hiervon gefolgt belegte die Branche „Rechtsanwälte“ mit einem Flächenumsatz von 8.340 m² und einem Anteil von 16 % Platz 2 und auf Platz 3 rangiert dicht gefolgt die Branche der „Banken / Finanzdienstleister“ mit 6.080 m² bzw. 12 %.
Fazit und Ausblick
Heiko Piekarski resümiert: „Im weiteren Verlauf des Jahres wird eine moderate Belebung auf dem Vermietungsmarkt erwartet. Die angekündigten Zinsschritte der FED und EZB werden positive Signale in die Gesamtwirtschaft aussenden, welche spätestens im Jahr 2025 den Markt nachhaltig beleben werden!“
