27.03.2024 Flächenumsatz in Darmstadt: Gleichgewicht auf reduziertem Niveau
Auf dem Bürovermietungsmarkt Darmstadt inklusive Griesheim und Weiterstadt wurde im Jahr 2023 ein Flächenumsatz von rund 34.200 Quadratmetern (mit Eigennutzern, ohne Mietvertragsverlängerungen) verzeichnet. Damit liegt das Ergebnis rund 8 Prozent über dem Vorjahresergebnis, bleibt jedoch etwa 31 Prozent unter dem fünfjährigen Mittelwert.
Ann Skrollan Persicke, Team Lead Office Letting Wiesbaden, Mainz & Darmstadt bei Colliers: „Die Entwicklung des Darmstädter Bürovermietungsmarktes im vergangenen Jahr veranschaulicht eine zweigeteilte Dynamik: Zum einen unterstreicht das Ergebnis die Etablierung eines neuen, niedrigeren Marktniveaus und somit eine vergleichbare Entwicklung wie in anderen deutschen Bürovermietungsmärkten. Die Zeiten, in denen der Flächenumsatz in Darmstadt regelmäßig die 50.000 Quadratmeter-Marke überschritt, sind einer neuen Realität gewichen. Zum anderen weist der leichte Anstieg im Vergleich zum Vorjahr auf eine zaghafte Marktbelebung hin. Diese wurde maßgeblich von der öffentlichen Hand beeinflusst, welche für die einzigen beiden Abschlüsse im Flächensegment über 5.000 Quadratmeter verantwortlich war. Damit positioniert sich die öffentliche Verwaltung mit einem Marktanteil von rund 39 Prozent als Hauptakteur im Markt, gefolgt von Banken und Finanzdienstleistern mit etwa 13 Prozent.“
Signifikanter Leerstandsanstieg auf 8 Prozent
Das Angebot der kurzfristig verfügbaren Flächen stieg im Jahresverlauf um etwa 22 Prozent und beläuft sich nun auf ein Volumen von circa 155.400 Quadratmetern. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 8,0 Prozent (Vorjahr: 6,7 Prozent). „Der signifikante Anstieg des Leerstands, der sich in Darmstadt lange unterhalb der 5-Prozent-Marke bewegte, lässt sich größtenteils mit der Freisetzung großvolumiger Bestandsflächen begründen, die marktgerechte attraktive Ausbaustandards bieten. Darüber hinaus konnten wir ein für Darmstadt hohes Fertigstellungsvolumen von rund 34.000 Quadratmetern Bürofläche im letzten Jahr feststellen. Darunter fallen unter anderem die Fertigstellungen zweier Bürogebäude entlang der Frankfurter Straße, die für den Eigenbedarf errichtet wurden und für eine Aufwertung des Büromarktes sorgen. Die aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, das veränderte Finanzierungsumfeld sowie die niedrigeren Exit-Faktoren werden in den kommenden Jahren zu einer rückläufigen Projektentwicklungspipeline führen“, führt Benjamin Harms, Associate Director Office Letting Wiesbaden, Mainz & Darmstadt bei Colliers, aus.
Deutliche Aufwärtsbewegung bei der Mietpreisentwicklung
Trotz signifikanten Leerstandanstieges erfuhr der Darmstädter Büromarkt eine deutliche Aufwärtsbewegung bei der Mietpreisentwicklung. Die Spitzenmiete stieg im Vergleich zum Vorjahr um rund 7 Prozent auf 14,50 Euro pro Quadratmeter, was primär auf selektive Vermietungen in Neubauten und vollumfänglich sanierte Objekte zurückgeführt werden kann. Auch die flächengewichtete Durchschnittsmiete stieg spürbar um etwa 7 Prozent von 11,50 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr auf 12,30 Euro pro Quadratmeter an. „Über viele Jahre hinweg entwickelten sich die Mieten in Darmstadt weitgehend stabil seitwärts. Angesichts der allgemeinen Kostenentwicklungen, wie Inflation und gestiegene Baukosten, hat sich ein Nachholbedarf bei den Mieten aufgebaut, der nun in Teilen ausgeglichen wurde“, erklärt Harms.
Fazit und Ausblick
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Bürovermietungsmarkt in Darmstadt im Jahr 2023 trotz moderaten Wachstums das neue Marktniveau, welches sich seit 2020 etablierte, bestätigt hat. Dieses ist im langjährigen Vergleich von niedrigeren Flächenumsätzen, steigenden Leerständen und steigenden Mietpreisen gekennzeichnet. Für das Jahr 2024 wird erwartet, dass der Flächenumsatz auf dem Bürovermietungsmarkt Darmstadt ein vergleichbares Niveau wie im Jahr 2023 halten wird.
Ann Skrollan Persicke, Team Lead Office Letting Wiesbaden, Mainz & Darmstadt bei Colliers: „Die Entwicklung des Darmstädter Bürovermietungsmarktes im vergangenen Jahr veranschaulicht eine zweigeteilte Dynamik: Zum einen unterstreicht das Ergebnis die Etablierung eines neuen, niedrigeren Marktniveaus und somit eine vergleichbare Entwicklung wie in anderen deutschen Bürovermietungsmärkten. Die Zeiten, in denen der Flächenumsatz in Darmstadt regelmäßig die 50.000 Quadratmeter-Marke überschritt, sind einer neuen Realität gewichen. Zum anderen weist der leichte Anstieg im Vergleich zum Vorjahr auf eine zaghafte Marktbelebung hin. Diese wurde maßgeblich von der öffentlichen Hand beeinflusst, welche für die einzigen beiden Abschlüsse im Flächensegment über 5.000 Quadratmeter verantwortlich war. Damit positioniert sich die öffentliche Verwaltung mit einem Marktanteil von rund 39 Prozent als Hauptakteur im Markt, gefolgt von Banken und Finanzdienstleistern mit etwa 13 Prozent.“
Signifikanter Leerstandsanstieg auf 8 Prozent
Das Angebot der kurzfristig verfügbaren Flächen stieg im Jahresverlauf um etwa 22 Prozent und beläuft sich nun auf ein Volumen von circa 155.400 Quadratmetern. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 8,0 Prozent (Vorjahr: 6,7 Prozent). „Der signifikante Anstieg des Leerstands, der sich in Darmstadt lange unterhalb der 5-Prozent-Marke bewegte, lässt sich größtenteils mit der Freisetzung großvolumiger Bestandsflächen begründen, die marktgerechte attraktive Ausbaustandards bieten. Darüber hinaus konnten wir ein für Darmstadt hohes Fertigstellungsvolumen von rund 34.000 Quadratmetern Bürofläche im letzten Jahr feststellen. Darunter fallen unter anderem die Fertigstellungen zweier Bürogebäude entlang der Frankfurter Straße, die für den Eigenbedarf errichtet wurden und für eine Aufwertung des Büromarktes sorgen. Die aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, das veränderte Finanzierungsumfeld sowie die niedrigeren Exit-Faktoren werden in den kommenden Jahren zu einer rückläufigen Projektentwicklungspipeline führen“, führt Benjamin Harms, Associate Director Office Letting Wiesbaden, Mainz & Darmstadt bei Colliers, aus.
Deutliche Aufwärtsbewegung bei der Mietpreisentwicklung
Trotz signifikanten Leerstandanstieges erfuhr der Darmstädter Büromarkt eine deutliche Aufwärtsbewegung bei der Mietpreisentwicklung. Die Spitzenmiete stieg im Vergleich zum Vorjahr um rund 7 Prozent auf 14,50 Euro pro Quadratmeter, was primär auf selektive Vermietungen in Neubauten und vollumfänglich sanierte Objekte zurückgeführt werden kann. Auch die flächengewichtete Durchschnittsmiete stieg spürbar um etwa 7 Prozent von 11,50 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr auf 12,30 Euro pro Quadratmeter an. „Über viele Jahre hinweg entwickelten sich die Mieten in Darmstadt weitgehend stabil seitwärts. Angesichts der allgemeinen Kostenentwicklungen, wie Inflation und gestiegene Baukosten, hat sich ein Nachholbedarf bei den Mieten aufgebaut, der nun in Teilen ausgeglichen wurde“, erklärt Harms.
Fazit und Ausblick
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Bürovermietungsmarkt in Darmstadt im Jahr 2023 trotz moderaten Wachstums das neue Marktniveau, welches sich seit 2020 etablierte, bestätigt hat. Dieses ist im langjährigen Vergleich von niedrigeren Flächenumsätzen, steigenden Leerständen und steigenden Mietpreisen gekennzeichnet. Für das Jahr 2024 wird erwartet, dass der Flächenumsatz auf dem Bürovermietungsmarkt Darmstadt ein vergleichbares Niveau wie im Jahr 2023 halten wird.
