26.03.2024 Reduzierung der Büroflächen durch Homeoffice wird überschätzt
Vor wenigen Tagen veröffentlichte das ifo-Institut eine Studie, nach der die Nutzung des Homeoffice zu einem Rückgang der Büroflächennachfrage in den „Big-Seven“-Städten in den nächsten sieben Jahren um 4 % bis 24 %, nach dem wahrscheinlichsten Szenario um 12 %, führen solle. McKinsey hatte zuvor bereits einen weltweiten Rückgang der Büroflächennachfrage um 13 % aufgrund von Homeoffice vorausgesagt. Aengevelt Research hält solche Prognosen für überschätzt, weil sich zunehmend hybride Arbeitsmodelle durchsetzen, bei denen die gleichzeitige Anwesenheit der Mitarbeiter an bestimmten Wochentagen erforderlich ist.
Derzeit ist die Büroflächennachfrage verhalten und die Angebotsreserve steigt in den meisten Großstädten moderat. Nach Analysen von Aengevelt Research ist diese Nachfrageschwäche indessen in erster Linie der schwachen Konjunktur geschuldet (Schrumpfung des BIP um 0,3 % im Jahr 2023), die viele Unternehmen veranlasst, Expansionspläne zurückzustellen und bereits angemietete Reserveflächen zu preisniveaunivellierenden Konditionen zur Untervermietung freizugeben.
Zugleich signalisiert das qualitätsinduziert weiter steigende Spitzenmietniveau, dass vermehrt qualitativ hochwertige und ESG-konforme Büroflächen kontrahiert werden, während qualitativ und energetisch suboptimale Bestandsobjekte wachsenden Leerstandsrisiken ausgesetzt sind:
• So sind die Spitzenmieten nicht nur ausnahmslos in allen 16 Städten, die Aengevelt Research zusammen mit DIP Deutsche Immobilien-Partner seit Jahrzehnten fortlaufend analysiert, im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahr gestiegen: Die Steigerung fiel sogar markant aus und stellt sich binnen Jahresfrist im Mittel auf ein Plus von 8,9 %.
• Der durchschnittliche Mietzuwachs für Büroflächen in City-Standorten erreicht vergleichsweise moderate 4,2 %. Grundsätzlich gilt: Für Top-Objekte werden auch Spitzenmieten gezahlt.
Parallel ist die Leerstandsquote in den 16 Standorten im Durchschnitt um 0,8 Prozentpunkte auf 4,5 % angestiegen – inklusive Fluktuationsreserve und strukturellem Leerstand. Das sind – zumal im internationalen Vergleich – weiterhin moderate Werte.
Dabei ist zudem der Einfluss von Homeoffice zu relativieren: Richtig ist, dass sich die Homeoffice-Quote nach dem Ende der Corona-Pandemie zunächst noch auf 25 % der Beschäftigten einpendelte, von denen allerdings nach Erhebungen des Statistischen Bundesamts mehr als zwei Drittel in hybriden Arbeitsmodellen tätig sind. Dabei haben sich als typische Präsenztage Montag bis Donnerstag herauskristallisiert, während insbesondere der Freitag als Homeoffice-Tag beliebt ist.
Ausschließlich im Homeoffice arbeiten tatsächlich lediglich 7 % der Beschäftigten – nur wenig mehr als vor der Pandemie. Hintergrund: Empirische Untersuchungen haben immer wieder bestätigt, dass der persönliche Austausch am Arbeitsplatz mit Kolleginnen und Kollegen weitgehend unverzichtbar ist – das gilt insbesondere für jüngere und weniger erfahrene Mitarbeiter, die im Homeoffice mangels arbeitstäglichen Coachings auch deutlich weniger produktiv sind als am Büroarbeitsplatz.
Nach einer aktuellen Studie der TU-Darmstadt hängt die Beliebtheit der Büroarbeit auch von der Büroform ab: Im geteilten Büro für zwei oder drei Mitarbeiter liegt die Zufriedenheit mit 67 % deutlich über der in Großraum- und Multispace-Büros mit jeweils nur 53 %. Daraus ergeben sich nach Analysen von Aengevelt Research folgende Schlussfolgerungen für die Einschätzung der mittelfristigen Nachfrage nach Büroflächen:
• An bestimmten Tagen – tendenziell in der Wochenmitte – ist die Anwesenheit nahezu aller Mitarbeiter erforderlich, insbesondere, um gemeinsame Präsenz-Meetings abzuhalten, da demgegenüber die Erfahrungen mit hybriden Meetings ernüchternd sind. Für diese unerlässlichen Präsenztage des gesamten Mitarbeiterstocks sind die quantitativ, wie vor allem auch qualitativ anspruchsauskömmlichen Büroflächen vom Bedarfsträger vorzuhalten.
• Aus diesem Grund ermöglicht auch Desk-Sharing keine Büroflächenreduzierung, zumal Desk-Sharing mit einem deutlichen Rückgang insbesondere der Arbeitszufriedenheit und Produktivität verbunden ist.
• Dass freitags viele Büros leer sind, ermöglicht zwar zeitanteilige Einsparungen bei Heiz-, Beleuchtungs-, Strom- und Reinigungskosten, aber keinen nennenswerten Verzicht auf qualitätsgerechte Büroflächen.
• Praktisch keine Reduktionsmöglichkeiten ergeben sich auch für Flächen für Empfangs- und Besucherbereiche, Schulungs-, Ausstellungs- und Konferenzräume, Sanitärräume, Sozialräume, Hilfs- und Technikräume sowie Erschließungs- und Verkehrsflächen. Im Gegenteil: Durch hybrides Arbeiten steigt sogar der Flächenbedarf für Meetingräume um bis zu 10 %.
• Arbeitnehmervertretungen (Betriebs- und Personalräte) drängen – oft unterstützt von Arbeitsmedizinern – darauf, die Bürofläche pro Mitarbeiter zu steigern, nicht zuletzt auch im Hinblick auf Infektionsgefahren.
In der Summe dieser Faktoren erwartet Aengevelt Research allenfalls geringfügige Auswirkungen der Homeoffice-Nutzung auf die quantitative Nachfrage nach Büroflächen, die auf eine Größenordnung von rund 5 % zu beziffern sind. Dass zudem komplex hinsichtlich Standort, Umfeld, ÖPNV-Anbindungen, Kommunikations- bis Entertainment- und Gesundheits- und Freizeitausstattungen steigende Qualitätsanforderungen die Struktur des Büroflächenangebotes profilieren und in Summe signifikante Flächenreduzierungen minimieren bis ausschließen, zeigt die Kontrahierungspraxis der Büroflächenvermarktung.
Mark Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien, resümiert: „Die abgesehen von plausiblen Großabschlüssen gegenwärtig vergleichsweise überwiegend verhaltene Büroflächennachfrage, die auch unser Haus analysiert hat, ist primär auf aktuelle weltwirtschaftliche Risiken und die schwache Konjunktur zurückzuführen. Wenn die Wirtschaftsentwicklung demgegenüber wieder an Fahrt gewinnt, zieht auch die Nachfrage nach qualifizierten Büroflächen wieder deutlich an. Davon werden insbesondere moderne, energetisch und ökologisch optimierte Objekte mit international entsprechend hohen Qualitäten und flexibel nutzbaren Grundrissen profitieren. Infolge von Homeoffice leerstehende Büroflächen werden sich dann im Wesentlichen auf wenige Tage im Monat konzentrieren. Das schließt wesentliche Flächenreduzierungen der angemessenen Mietf läche aus. Vielmehr stehen qualitätsinduzierte, beratungsbegleitete Mietflächenabschlüsse schon längst auf der Tagesordnung nachhaltiger Arbeitgeber und Marktakteure, denn ESG-Compliance und nachhaltige Mitarbeiterzufriedenheit kommen vor zu kurz gedachtem Sparstift.“
Derzeit ist die Büroflächennachfrage verhalten und die Angebotsreserve steigt in den meisten Großstädten moderat. Nach Analysen von Aengevelt Research ist diese Nachfrageschwäche indessen in erster Linie der schwachen Konjunktur geschuldet (Schrumpfung des BIP um 0,3 % im Jahr 2023), die viele Unternehmen veranlasst, Expansionspläne zurückzustellen und bereits angemietete Reserveflächen zu preisniveaunivellierenden Konditionen zur Untervermietung freizugeben.
Zugleich signalisiert das qualitätsinduziert weiter steigende Spitzenmietniveau, dass vermehrt qualitativ hochwertige und ESG-konforme Büroflächen kontrahiert werden, während qualitativ und energetisch suboptimale Bestandsobjekte wachsenden Leerstandsrisiken ausgesetzt sind:
• So sind die Spitzenmieten nicht nur ausnahmslos in allen 16 Städten, die Aengevelt Research zusammen mit DIP Deutsche Immobilien-Partner seit Jahrzehnten fortlaufend analysiert, im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahr gestiegen: Die Steigerung fiel sogar markant aus und stellt sich binnen Jahresfrist im Mittel auf ein Plus von 8,9 %.
• Der durchschnittliche Mietzuwachs für Büroflächen in City-Standorten erreicht vergleichsweise moderate 4,2 %. Grundsätzlich gilt: Für Top-Objekte werden auch Spitzenmieten gezahlt.
Parallel ist die Leerstandsquote in den 16 Standorten im Durchschnitt um 0,8 Prozentpunkte auf 4,5 % angestiegen – inklusive Fluktuationsreserve und strukturellem Leerstand. Das sind – zumal im internationalen Vergleich – weiterhin moderate Werte.
Dabei ist zudem der Einfluss von Homeoffice zu relativieren: Richtig ist, dass sich die Homeoffice-Quote nach dem Ende der Corona-Pandemie zunächst noch auf 25 % der Beschäftigten einpendelte, von denen allerdings nach Erhebungen des Statistischen Bundesamts mehr als zwei Drittel in hybriden Arbeitsmodellen tätig sind. Dabei haben sich als typische Präsenztage Montag bis Donnerstag herauskristallisiert, während insbesondere der Freitag als Homeoffice-Tag beliebt ist.
Ausschließlich im Homeoffice arbeiten tatsächlich lediglich 7 % der Beschäftigten – nur wenig mehr als vor der Pandemie. Hintergrund: Empirische Untersuchungen haben immer wieder bestätigt, dass der persönliche Austausch am Arbeitsplatz mit Kolleginnen und Kollegen weitgehend unverzichtbar ist – das gilt insbesondere für jüngere und weniger erfahrene Mitarbeiter, die im Homeoffice mangels arbeitstäglichen Coachings auch deutlich weniger produktiv sind als am Büroarbeitsplatz.
Nach einer aktuellen Studie der TU-Darmstadt hängt die Beliebtheit der Büroarbeit auch von der Büroform ab: Im geteilten Büro für zwei oder drei Mitarbeiter liegt die Zufriedenheit mit 67 % deutlich über der in Großraum- und Multispace-Büros mit jeweils nur 53 %. Daraus ergeben sich nach Analysen von Aengevelt Research folgende Schlussfolgerungen für die Einschätzung der mittelfristigen Nachfrage nach Büroflächen:
• An bestimmten Tagen – tendenziell in der Wochenmitte – ist die Anwesenheit nahezu aller Mitarbeiter erforderlich, insbesondere, um gemeinsame Präsenz-Meetings abzuhalten, da demgegenüber die Erfahrungen mit hybriden Meetings ernüchternd sind. Für diese unerlässlichen Präsenztage des gesamten Mitarbeiterstocks sind die quantitativ, wie vor allem auch qualitativ anspruchsauskömmlichen Büroflächen vom Bedarfsträger vorzuhalten.
• Aus diesem Grund ermöglicht auch Desk-Sharing keine Büroflächenreduzierung, zumal Desk-Sharing mit einem deutlichen Rückgang insbesondere der Arbeitszufriedenheit und Produktivität verbunden ist.
• Dass freitags viele Büros leer sind, ermöglicht zwar zeitanteilige Einsparungen bei Heiz-, Beleuchtungs-, Strom- und Reinigungskosten, aber keinen nennenswerten Verzicht auf qualitätsgerechte Büroflächen.
• Praktisch keine Reduktionsmöglichkeiten ergeben sich auch für Flächen für Empfangs- und Besucherbereiche, Schulungs-, Ausstellungs- und Konferenzräume, Sanitärräume, Sozialräume, Hilfs- und Technikräume sowie Erschließungs- und Verkehrsflächen. Im Gegenteil: Durch hybrides Arbeiten steigt sogar der Flächenbedarf für Meetingräume um bis zu 10 %.
• Arbeitnehmervertretungen (Betriebs- und Personalräte) drängen – oft unterstützt von Arbeitsmedizinern – darauf, die Bürofläche pro Mitarbeiter zu steigern, nicht zuletzt auch im Hinblick auf Infektionsgefahren.
In der Summe dieser Faktoren erwartet Aengevelt Research allenfalls geringfügige Auswirkungen der Homeoffice-Nutzung auf die quantitative Nachfrage nach Büroflächen, die auf eine Größenordnung von rund 5 % zu beziffern sind. Dass zudem komplex hinsichtlich Standort, Umfeld, ÖPNV-Anbindungen, Kommunikations- bis Entertainment- und Gesundheits- und Freizeitausstattungen steigende Qualitätsanforderungen die Struktur des Büroflächenangebotes profilieren und in Summe signifikante Flächenreduzierungen minimieren bis ausschließen, zeigt die Kontrahierungspraxis der Büroflächenvermarktung.
Mark Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien, resümiert: „Die abgesehen von plausiblen Großabschlüssen gegenwärtig vergleichsweise überwiegend verhaltene Büroflächennachfrage, die auch unser Haus analysiert hat, ist primär auf aktuelle weltwirtschaftliche Risiken und die schwache Konjunktur zurückzuführen. Wenn die Wirtschaftsentwicklung demgegenüber wieder an Fahrt gewinnt, zieht auch die Nachfrage nach qualifizierten Büroflächen wieder deutlich an. Davon werden insbesondere moderne, energetisch und ökologisch optimierte Objekte mit international entsprechend hohen Qualitäten und flexibel nutzbaren Grundrissen profitieren. Infolge von Homeoffice leerstehende Büroflächen werden sich dann im Wesentlichen auf wenige Tage im Monat konzentrieren. Das schließt wesentliche Flächenreduzierungen der angemessenen Mietf läche aus. Vielmehr stehen qualitätsinduzierte, beratungsbegleitete Mietflächenabschlüsse schon längst auf der Tagesordnung nachhaltiger Arbeitgeber und Marktakteure, denn ESG-Compliance und nachhaltige Mitarbeiterzufriedenheit kommen vor zu kurz gedachtem Sparstift.“
