28.02.2024 Wohnimmobilien: Trotz düsterer Stimmung gute Investmentchancen
Adalbert Pokorski, Fotocredit: Greenwater Capital GmbH
Während 2023 für Aktien-Investoren ein performancestarkes Jahr war, sah es bei Immobilien düster aus. Nach dem German Real Estate Index (Greix) sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland noch nie seit Beginn der systematischen Immobilienpreiserfassung in Deutschland vor rund 60 Jahren so stark und so schnell gefallen wie 2023. Bei Mehrfamilienhäusern war der Verkaufspreis-Rückgang mit rd. -20 Prozent im Vergleich zum Vorjahr am stärksten ausgeprägt. Auch bei Gewerbeimmobilien, und dabei insbesondere Büroimmobilien, gab es starke Werteinbußen. Gemäß BNP Paribas Real Estate ging das Investmentvolumen für Büroimmobilien in Deutschland um 73 Prozent 2023 im Vergleich zum Vorjahr auf insgesamt rd. sechs Milliarden Euro zurück.
Angesichts der weiterhin hohen Finanzierungskosten – die 10-jährige Sollzinsbindung für Baukredite liegt aktuell bei 3,05 Prozent (Stand 20.2.24) und damit deutlich höher als noch vor einigen Jahren – ist das Investieren in Immobilien noch immer mit hohen Kosten verbunden. Vor allem der Neubau ist angesichts der hohen Zinsen, dem teuren Bauland und Baumaterialen und Personalknappheit unrentabel geworden. Haben Immobilien und dabei insbesondere Wohnimmobilien gegenüber anderen vergleichbaren Assetklassen wie Anleihen im Hinblick auf die Rendite an Bedeutung verloren?
Perspektivisch sinkende Leitzinsen machen Immobilien wieder attraktiver
Aktuell können Investoren noch attraktive Renditen mit Anleihen realisieren. Doch angesichts der sinkenden Inflation rechnen Marktteilnehmer dieses Jahr mit Leitzinssenkungen durch die EZB und Federal Reserve. Dies dürfte sich negativ auf die Renditen bei Anleihen auswirken. Die für dieses Jahr erwarteten Zinssenkungen spiegeln sich auch am Markt für Fremdfinanzierung für Baukredite wider, wo die Zinssenkungen bereits eingepreist werden. So verzeichnete die 10-jährige Sollzinsbindung für Baukredite zuletzt gegen Ende Oktober 2023 (23. Oktober 2023) einen Peak bei 3,92 Prozent und ist seitdem stetig gesunken. Sollte die erste Leitzinssenkung in den nächsten Monaten angekündigt werden und die EZB möglicherweise den Weg ebnen für weitere Zinssenkungen im Verlauf des Jahres, sollten die Baufinanzierungszinsen weiter absinken und die Finanzierung von Immobilien sich wieder einfacher gestalten. Und zwar so lange, wie bis die Kaufpreise möglicherweise anziehen.
Wohnimmobilien: gewohnt wird immer – Lage aber entscheidend
Während eine Erholung des Büroimmobilienmarktes angesichts des Trends zum hybriden Arbeiten ungewiss erscheint, kann bei Wohnimmobilien erwartet werden, dass der Markt bei tendenziell sinkenden Zinsen wieder Fahrt aufnehmen wird. Dieser wird zusätzlich durch das knappe Angebot an Wohnungen und die steigenden Mietpreise befeuert. Laut der Einschätzung des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen wird die Bundesregierung 2024 erneut ihr ausgerufenes Ziel von 400.000 neuen Wohnungen im Jahr deutlich verfehlen und bis 2025 höchstens 150.000 neue Wohnungen fertigstellen können. Im vergangenen Jahr (Januar bis November 2023) ist die Anzahl der Baugenehmigungen für Wohnungen um mehr als ein Viertel (-26 Prozent) gegenüber dem Vorjahr auf 238.500 genehmigte Wohnungen eingebrochen. Dem gegenüber steht eine weiterhin hohe Nachfrage nach Mietwohnungen. Durch den Einbruch am Neubau drängen nun mehr Menschen in den Mietwohnungsmarkt, anstatt eine Wohnung zu kaufen. Durch die Zuwanderung von ca. 1 Mio. ukrainischen Flüchtlingen seit dem Ausbruch des Ukraine-Kriegs im Jahr 2022 ist die Nachfrage nach Wohnungen sprunghaft angestiegen. Laut Frühjahrsgutachten konnte dadurch der Wohnungsleerstand (marktaktive Geschosswohnungen) von 2021 auf 2022 von 2,8 % auf 2,5 % gesenkt werden. Auch aus anderen Ländern ziehen Menschen nach Deutschland zu, was den demographischen Rückgang ausgleichen kann.
In Deutschland sind die Neuvertragsmieten im Jahr 2023 um 4,8 % angestiegen. Dabei stellt das Frühjahrsgutachten fest, dass die Neuvertragsmieten in den A-Städten (mit Ausnahme von Berlin) analog zum langsameren Bevölkerungszuwachs dort durchschnittlich langsamer gestiegen sind als an anderen Standorten. Letztlich dürfte für ein Investment aber die Lage vor Ort entscheidend sein. Attraktive Wohnimmobilien in einer Lage mit einer gut ausgebauten Infrastruktur und guten Anbindung in wirtschaftsstarke Regionen bleiben ein Dauerbrenner auf dem Mietmarkt.
Für risikobereite Investoren ist nun Zeit zum Handeln
Die stark gefallenen Kaufpreise für Wohnungen und die erwartete sinkende Zinsentwicklung bieten für risikobereite Investoren gerade jetzt einen guten Einstiegszeitpunkt in attraktive Wohnimmobilien. Es verdichten sich die Anzeichen für eine Umkehr des Marktzyklus. Natürlich erfordert es nun Mut, die Entscheidung mit Blick auf die mögliche Entwicklung an den Märkten so zu treffen, aber gerade das könnte in attraktiven Renditen münden.
(Autor: Adalbert Pokorski, Gründer und Geschäftsführer der Greenwater Capital GmbH)
Angesichts der weiterhin hohen Finanzierungskosten – die 10-jährige Sollzinsbindung für Baukredite liegt aktuell bei 3,05 Prozent (Stand 20.2.24) und damit deutlich höher als noch vor einigen Jahren – ist das Investieren in Immobilien noch immer mit hohen Kosten verbunden. Vor allem der Neubau ist angesichts der hohen Zinsen, dem teuren Bauland und Baumaterialen und Personalknappheit unrentabel geworden. Haben Immobilien und dabei insbesondere Wohnimmobilien gegenüber anderen vergleichbaren Assetklassen wie Anleihen im Hinblick auf die Rendite an Bedeutung verloren?
Perspektivisch sinkende Leitzinsen machen Immobilien wieder attraktiver
Aktuell können Investoren noch attraktive Renditen mit Anleihen realisieren. Doch angesichts der sinkenden Inflation rechnen Marktteilnehmer dieses Jahr mit Leitzinssenkungen durch die EZB und Federal Reserve. Dies dürfte sich negativ auf die Renditen bei Anleihen auswirken. Die für dieses Jahr erwarteten Zinssenkungen spiegeln sich auch am Markt für Fremdfinanzierung für Baukredite wider, wo die Zinssenkungen bereits eingepreist werden. So verzeichnete die 10-jährige Sollzinsbindung für Baukredite zuletzt gegen Ende Oktober 2023 (23. Oktober 2023) einen Peak bei 3,92 Prozent und ist seitdem stetig gesunken. Sollte die erste Leitzinssenkung in den nächsten Monaten angekündigt werden und die EZB möglicherweise den Weg ebnen für weitere Zinssenkungen im Verlauf des Jahres, sollten die Baufinanzierungszinsen weiter absinken und die Finanzierung von Immobilien sich wieder einfacher gestalten. Und zwar so lange, wie bis die Kaufpreise möglicherweise anziehen.
Wohnimmobilien: gewohnt wird immer – Lage aber entscheidend
Während eine Erholung des Büroimmobilienmarktes angesichts des Trends zum hybriden Arbeiten ungewiss erscheint, kann bei Wohnimmobilien erwartet werden, dass der Markt bei tendenziell sinkenden Zinsen wieder Fahrt aufnehmen wird. Dieser wird zusätzlich durch das knappe Angebot an Wohnungen und die steigenden Mietpreise befeuert. Laut der Einschätzung des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen wird die Bundesregierung 2024 erneut ihr ausgerufenes Ziel von 400.000 neuen Wohnungen im Jahr deutlich verfehlen und bis 2025 höchstens 150.000 neue Wohnungen fertigstellen können. Im vergangenen Jahr (Januar bis November 2023) ist die Anzahl der Baugenehmigungen für Wohnungen um mehr als ein Viertel (-26 Prozent) gegenüber dem Vorjahr auf 238.500 genehmigte Wohnungen eingebrochen. Dem gegenüber steht eine weiterhin hohe Nachfrage nach Mietwohnungen. Durch den Einbruch am Neubau drängen nun mehr Menschen in den Mietwohnungsmarkt, anstatt eine Wohnung zu kaufen. Durch die Zuwanderung von ca. 1 Mio. ukrainischen Flüchtlingen seit dem Ausbruch des Ukraine-Kriegs im Jahr 2022 ist die Nachfrage nach Wohnungen sprunghaft angestiegen. Laut Frühjahrsgutachten konnte dadurch der Wohnungsleerstand (marktaktive Geschosswohnungen) von 2021 auf 2022 von 2,8 % auf 2,5 % gesenkt werden. Auch aus anderen Ländern ziehen Menschen nach Deutschland zu, was den demographischen Rückgang ausgleichen kann.
In Deutschland sind die Neuvertragsmieten im Jahr 2023 um 4,8 % angestiegen. Dabei stellt das Frühjahrsgutachten fest, dass die Neuvertragsmieten in den A-Städten (mit Ausnahme von Berlin) analog zum langsameren Bevölkerungszuwachs dort durchschnittlich langsamer gestiegen sind als an anderen Standorten. Letztlich dürfte für ein Investment aber die Lage vor Ort entscheidend sein. Attraktive Wohnimmobilien in einer Lage mit einer gut ausgebauten Infrastruktur und guten Anbindung in wirtschaftsstarke Regionen bleiben ein Dauerbrenner auf dem Mietmarkt.
Für risikobereite Investoren ist nun Zeit zum Handeln
Die stark gefallenen Kaufpreise für Wohnungen und die erwartete sinkende Zinsentwicklung bieten für risikobereite Investoren gerade jetzt einen guten Einstiegszeitpunkt in attraktive Wohnimmobilien. Es verdichten sich die Anzeichen für eine Umkehr des Marktzyklus. Natürlich erfordert es nun Mut, die Entscheidung mit Blick auf die mögliche Entwicklung an den Märkten so zu treffen, aber gerade das könnte in attraktiven Renditen münden.
(Autor: Adalbert Pokorski, Gründer und Geschäftsführer der Greenwater Capital GmbH)
