08.02.2024 Büroperformance: Rückgang verlangsamt sich – Renditen steigen
Im zweiten Jahr nach dem Ende der Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) hat sich der Büroperformance-Indikator Victor Prime Office weiter verschlechtert. Im Jahr 2023 beträgt die Performance minus 19,6 Prozent, im Vorjahr lag das Minus bei 11,2 Prozent. Allerdings haben sich die Quartalsrückgänge im Jahresverlauf 2023 verlangsamt. Im vierten Quartal 2023 betrug die Wertänderung noch minus 2,7 Prozent (Q2: minus 4,8 Prozent; Q3: minus 7,8 Prozent). Insgesamt notiert der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München Ende Dezember 2023 bei 166,6 Punkten, nach 207,1 Punkten im Vorjahr.
Alle fünf betrachteten Städte weisen im vierten Quartal eine negative Performance im Vergleich zum Vorquartal auf. Dabei erstreckt sich die Spanne von minus 1,2 Prozent in der Münchener Innenstadt bis minus 4,4 Prozent in der Frankfurter Bankenlage.
Ausschlaggebend für den abgeschwächten Rückgang des Victor-Performanceindex im vierten Quartal waren die verlangsamten Anstiege der Spitzenrenditen an allen untersuchten Standorten. „Wenngleich nach wie vor wenige Transaktionen stattgefunden haben und der übliche Jahresendspurt auch im Jahr 2023 ausgeblieben war, haben wir doch einige wenige Transaktionen auf überraschend hohem Preisniveau beobachtet“, kommentiert Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, die Zahlen. „Ob es sich um ein Strohfeuer handelt oder ob sich der seit langem ersehnte Preisfindungsprozess langsam einpendelt, bleibt abzuwarten. Zumindest hat die EZB den Zinssteigerungszyklus beendet und damit erhalten Investoren wieder ein Stück mehr Planbarkeit für ihre Businesspläne.“
Das Investitionsvolumen am Büroimmobilienmarkt fiel im Jahr 2023 historisch niedrig aus. In den betrachteten fünf Immobilienhochburgen wurden lediglich rund 2,9 Milliarden Euro in Büros investiert, was einem Rückgang von fast 80 Prozent im Vergleich zu 2022 entspricht. Im vierten Quartal betrug das Transaktionsvolumen sogar nur rund 0,6 Milliarden Euro und blieb damit deutlich unter dem Quartalsdurchschnitt der vergangenen sechs Jahre von circa 4,4 Milliarden Euro.
Insbesondere internationale Investoren agierten sehr zurückhaltend. Ihr Anteil machte lediglich zehn Prozent des Transaktionsvolumens in Büroimmobilien aus, während dieser in den Vorjahren regelmäßig bei 40 Prozent und mehr lag. Kemper: „Das Renditeniveau für Büroimmobilien ist mit im Schnitt 4,3 Prozent Ende 2023 spürbar höher als in den Jahren zuvor. Allerdings liegt es noch tiefer als im Jahr 2009 – der Zeitpunkt, zu dem nach der Finanzkrise die Immobilienmärkte wieder ansprangen. Damals betrugen die Nettospitzenrenditen zwischen 5,25 Prozent in München und 5,5 Prozent in Berlin. Zudem fielen die jüngsten Renditeanstiege in den deutschen Städten weniger stark aus als in den meisten Nachbarländern, was dortige Büroimmobilien für Investoren interessanter machen könnte als hierzulande. Es ist also durchaus möglich, dass die Renditen 2024 noch weiter steigen werden, wenngleich mit einer Stabilisierung in der zweiten Jahreshälfte gerechnet wird. Je nach Entwicklung der Zins- und Finanzierungskonditionen könnte dann der Renditepeak überwunden sein.“
Nachdem sich der Bürovermietungsmarkt lange Zeit als robust erwies und im Jahr 2022 in den sieben Immobilienhochburgen insgesamt rund 3,5 Millionen m² Bürofläche vermietet wurden (plus sieben Prozent gegenüber 2021), wirkte sich die wirtschaftliche Schwäche im Jahr 2023 auch auf das Vermietungsgeschehen aus. Lediglich rund 2,5 Millionen m² betrug der Umsatz und damit 28 Prozent weniger als 2022. Die nachlassende Nachfrage hat auch für eine schwächere Dynamik bei den Mietpreisen gesorgt. Lediglich in Berlin und in München konnten im Schlussquartal nennenswerte Mietsteigerungen beobachtet werden, an den übrigen drei Standorten stagnierten die Spitzenmieten.
Insbesondere in Frankfurt ist die Flächennachfrage derzeit relativ schwach. Zum einen spielt hier die geringe Branchendiversifizierung eine Rolle, zum anderen ist auch die Return-to-Office-Rate nach der Coronapandemie in Frankfurt geringer als in den anderen betrachteten Städten. „Für das laufende Jahr erwarten wir wenige Impulse aus dem Mietmarkt, da die Wirtschaftsaussichten für Deutschland sehr verhalten sind“, sagt Kemper.
Die Gegenimpulse aus den Mietmärkten schwächen sich ab
Im Quartalsvergleich weisen die Münchner Innenstadt mit minus 1,2 Prozent auf 178,1 Punkte sowie die Hamburger Spitzenlage mit einem Minus von 1,9 Prozent und dem neuen Indikatorstand von 182,7 Punkten die geringsten Performancerückgänge auf. In beiden Städten sind die Spitzenrenditen um zehn Basispunkte gestiegen und die Mieten konnten insbesondere in München Gegenimpulse setzen. In Berlin stiegen die Mieten zwar ebenfalls noch merklich an, konnten den Renditeeffekt von 15 Basispunkten allerdings weniger stark abfedern. Dies resultierte in einem Indikatorrückgang von 2,8 Prozent auf 180,2 Punkte. Mit großem Abstand folgen die Frankfurter Bankenlage (minus 4,4 Prozent auf 151,4 Punkte) sowie die Düsseldorfer Bankenlage (minus drei Prozent auf 151,3 Punkte). Hier schlugen die Anstiege der Spitzenrenditen um je 20 Basispunkte voll durch, da stagnierende Spitzenmieten und sehr wenig Bewegung abseits der Spitze nichts entgegenzusetzen hatten.
Aufgrund der verlangsamten Quartalsrückgänge fällt auch die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance des Victor (Vergleich Indikatorstand Q4 2023 zu Q4 2022) weniger negativ aus als der Vergleich des dritten Quartals 2023 zum Vorjahresquartal. Die Jahresperformance bleibt weiter deutlich im Minus, wobei die Städte nah beieinander liegen: In Düsseldorf ist der Rückgang im Jahresvergleich mit minus 19 Prozent noch am niedrigsten. Hamburg landet auf dem zweiten Platz mit minus 19,2 Prozent, gefolgt von Frankfurt mit minus 19,5 Prozent und München mit minus 19,9 Prozent. Berlin bildet mit minus 20,1 Prozent das Schlusslicht.
Kemper bilanziert: „Der Victor befindet sich aktuell auf dem Stand des Jahresbeginns 2017. Fünf Jahre Wertzuwächse wurden in nur sieben Quartalen korrigiert. Düsseldorf und München schneiden dabei etwas besser ab, sie bewegen sich auf dem Niveau zum Jahresende 2017, während sich Hamburg knapp auf dem Stand des vierten Quartals 2016 befindet. Im Vergleich zu damals liegt das Renditeniveau heute rund 100 Basispunkte höher. Die durch die Renditeänderungen besonders im Spitzensegment getriebenen Rückgänge des Victor seit dem zweiten Quartal 2022 wurden durch starke Vermietungsmärkte gedämpft. Dieser Effekt hat sich im Laufe des Jahres 2023 im Zuge der nachlassenden Mietdynamik abgeschwächt.“
Alle fünf betrachteten Städte weisen im vierten Quartal eine negative Performance im Vergleich zum Vorquartal auf. Dabei erstreckt sich die Spanne von minus 1,2 Prozent in der Münchener Innenstadt bis minus 4,4 Prozent in der Frankfurter Bankenlage.
Ausschlaggebend für den abgeschwächten Rückgang des Victor-Performanceindex im vierten Quartal waren die verlangsamten Anstiege der Spitzenrenditen an allen untersuchten Standorten. „Wenngleich nach wie vor wenige Transaktionen stattgefunden haben und der übliche Jahresendspurt auch im Jahr 2023 ausgeblieben war, haben wir doch einige wenige Transaktionen auf überraschend hohem Preisniveau beobachtet“, kommentiert Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, die Zahlen. „Ob es sich um ein Strohfeuer handelt oder ob sich der seit langem ersehnte Preisfindungsprozess langsam einpendelt, bleibt abzuwarten. Zumindest hat die EZB den Zinssteigerungszyklus beendet und damit erhalten Investoren wieder ein Stück mehr Planbarkeit für ihre Businesspläne.“
Das Investitionsvolumen am Büroimmobilienmarkt fiel im Jahr 2023 historisch niedrig aus. In den betrachteten fünf Immobilienhochburgen wurden lediglich rund 2,9 Milliarden Euro in Büros investiert, was einem Rückgang von fast 80 Prozent im Vergleich zu 2022 entspricht. Im vierten Quartal betrug das Transaktionsvolumen sogar nur rund 0,6 Milliarden Euro und blieb damit deutlich unter dem Quartalsdurchschnitt der vergangenen sechs Jahre von circa 4,4 Milliarden Euro.
Insbesondere internationale Investoren agierten sehr zurückhaltend. Ihr Anteil machte lediglich zehn Prozent des Transaktionsvolumens in Büroimmobilien aus, während dieser in den Vorjahren regelmäßig bei 40 Prozent und mehr lag. Kemper: „Das Renditeniveau für Büroimmobilien ist mit im Schnitt 4,3 Prozent Ende 2023 spürbar höher als in den Jahren zuvor. Allerdings liegt es noch tiefer als im Jahr 2009 – der Zeitpunkt, zu dem nach der Finanzkrise die Immobilienmärkte wieder ansprangen. Damals betrugen die Nettospitzenrenditen zwischen 5,25 Prozent in München und 5,5 Prozent in Berlin. Zudem fielen die jüngsten Renditeanstiege in den deutschen Städten weniger stark aus als in den meisten Nachbarländern, was dortige Büroimmobilien für Investoren interessanter machen könnte als hierzulande. Es ist also durchaus möglich, dass die Renditen 2024 noch weiter steigen werden, wenngleich mit einer Stabilisierung in der zweiten Jahreshälfte gerechnet wird. Je nach Entwicklung der Zins- und Finanzierungskonditionen könnte dann der Renditepeak überwunden sein.“
Nachdem sich der Bürovermietungsmarkt lange Zeit als robust erwies und im Jahr 2022 in den sieben Immobilienhochburgen insgesamt rund 3,5 Millionen m² Bürofläche vermietet wurden (plus sieben Prozent gegenüber 2021), wirkte sich die wirtschaftliche Schwäche im Jahr 2023 auch auf das Vermietungsgeschehen aus. Lediglich rund 2,5 Millionen m² betrug der Umsatz und damit 28 Prozent weniger als 2022. Die nachlassende Nachfrage hat auch für eine schwächere Dynamik bei den Mietpreisen gesorgt. Lediglich in Berlin und in München konnten im Schlussquartal nennenswerte Mietsteigerungen beobachtet werden, an den übrigen drei Standorten stagnierten die Spitzenmieten.
Insbesondere in Frankfurt ist die Flächennachfrage derzeit relativ schwach. Zum einen spielt hier die geringe Branchendiversifizierung eine Rolle, zum anderen ist auch die Return-to-Office-Rate nach der Coronapandemie in Frankfurt geringer als in den anderen betrachteten Städten. „Für das laufende Jahr erwarten wir wenige Impulse aus dem Mietmarkt, da die Wirtschaftsaussichten für Deutschland sehr verhalten sind“, sagt Kemper.
Die Gegenimpulse aus den Mietmärkten schwächen sich ab
Im Quartalsvergleich weisen die Münchner Innenstadt mit minus 1,2 Prozent auf 178,1 Punkte sowie die Hamburger Spitzenlage mit einem Minus von 1,9 Prozent und dem neuen Indikatorstand von 182,7 Punkten die geringsten Performancerückgänge auf. In beiden Städten sind die Spitzenrenditen um zehn Basispunkte gestiegen und die Mieten konnten insbesondere in München Gegenimpulse setzen. In Berlin stiegen die Mieten zwar ebenfalls noch merklich an, konnten den Renditeeffekt von 15 Basispunkten allerdings weniger stark abfedern. Dies resultierte in einem Indikatorrückgang von 2,8 Prozent auf 180,2 Punkte. Mit großem Abstand folgen die Frankfurter Bankenlage (minus 4,4 Prozent auf 151,4 Punkte) sowie die Düsseldorfer Bankenlage (minus drei Prozent auf 151,3 Punkte). Hier schlugen die Anstiege der Spitzenrenditen um je 20 Basispunkte voll durch, da stagnierende Spitzenmieten und sehr wenig Bewegung abseits der Spitze nichts entgegenzusetzen hatten.
Aufgrund der verlangsamten Quartalsrückgänge fällt auch die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance des Victor (Vergleich Indikatorstand Q4 2023 zu Q4 2022) weniger negativ aus als der Vergleich des dritten Quartals 2023 zum Vorjahresquartal. Die Jahresperformance bleibt weiter deutlich im Minus, wobei die Städte nah beieinander liegen: In Düsseldorf ist der Rückgang im Jahresvergleich mit minus 19 Prozent noch am niedrigsten. Hamburg landet auf dem zweiten Platz mit minus 19,2 Prozent, gefolgt von Frankfurt mit minus 19,5 Prozent und München mit minus 19,9 Prozent. Berlin bildet mit minus 20,1 Prozent das Schlusslicht.
Kemper bilanziert: „Der Victor befindet sich aktuell auf dem Stand des Jahresbeginns 2017. Fünf Jahre Wertzuwächse wurden in nur sieben Quartalen korrigiert. Düsseldorf und München schneiden dabei etwas besser ab, sie bewegen sich auf dem Niveau zum Jahresende 2017, während sich Hamburg knapp auf dem Stand des vierten Quartals 2016 befindet. Im Vergleich zu damals liegt das Renditeniveau heute rund 100 Basispunkte höher. Die durch die Renditeänderungen besonders im Spitzensegment getriebenen Rückgänge des Victor seit dem zweiten Quartal 2022 wurden durch starke Vermietungsmärkte gedämpft. Dieser Effekt hat sich im Laufe des Jahres 2023 im Zuge der nachlassenden Mietdynamik abgeschwächt.“
