29.12.2023 Büros Hamburg: Verknappung in Toplagen, Peripherie mit Leerstand
Der Büromarkt Hamburg verzeichnete im Jahr 2023 einen Gesamtflächenumsatz von 450.000 Quadratmetern. „Das ist ein Umsatzrückgang von knapp 25 Prozent”, erläutert Oliver Horstmann, Bereichsleiter Büroimmobilien und Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Hamburg. Im Vorjahr hatte der Gesamtflächenumsatz bei 595.000 Quadratmetern gelegen. „Allerdings war 2022 auch noch von einem großen Nachholeffekt der Coronajahre gekennzeichnet”, so Horstmann. „Viele Unternehmen hatten ihre Standortentscheidungen 2020 und 2021 aufgeschoben, sofern dies möglich war. Dementsprechend ist der Rückgang 2023 zu erwarten gewesen.”
40,1 Prozent des Flächenumsatzes in City und HafenCity
Auffällig ist der erneut hohe Umsatzanteil in den Toplagen City und HafenCity mit in Summe 40,1 Prozent. „Der Trend in die Toplagen hält an und wird sich aus unserer Sicht in Zukunft noch weiter verfestigen”, betont der Büroexperte. „Unternehmen setzen auf sehr gut ausgestattete Büros in besten Lagen, um ihren Mitarbeitern angesichts des Fachkräftemangels ein attraktives Umfeld bieten zu können.”
Hauptaugenmerk der Unternehmen liegt bei der Standortentscheidung aber nicht nur auf der Verbesserung der Lage, sondern auch auf der Optimierung der Flächenaufteilung. Teilweise wird eine Verkleinerung angestrebt. „So sollen die Anforderungen erfüllt werden, die durch Homeoffice, mobiles Arbeiten und Desksharing entstanden sind.” Darüber hinaus spielt auch der energetische Zustand einer Büroimmobilie eine große Rolle für die Mietentscheidung: zum einen aufgrund der gestiegenen Energiekosten, zum anderen, weil es inzwischen zum Selbstverständnis vieler Unternehmen gehört, nur noch ESG-konforme Flächen anzumieten.
Leerstand in Toplagen unter der kritischen Zwei-Prozent-Marke
Die fortdauernde Konzentration auf die attraktiven, innerstädtischen Büroflächen verstärkt die Zweiteilung des Markts: „Während der Leerstand in der Peripherie deutlich ansteigt, spitzt sich die Verknappung in den besten Lagen weiter zu”, fasst Oliver Horstmann die Situation zusammen. „In Hamburgs Toplagen rangiert der Leerstand bereits unter der kritischen Marke von zwei Prozent, die als sogenannte Mobilitätsreserve notwendig ist, um Umzüge möglich zu machen.” Dagegen liege der Leerstand in Teilen der Peripherie bereits im zweistelligen Prozentbereich – insbesondere da, wo die Anbindung an den ÖPNV schlecht ist und die Gebäude veraltet sind. Unterm Strich hat der Leerstand im Jahr 2023 in Hamburg leicht zugenommen und liegt zum Jahresende mit 540.000 Quadratmetern bei 3,9 Prozent (2022: 500.000 m²).
Spitzenmiete leicht gestiegen
Die zwiespältige Situation in Bezug auf die Lage spiegelt sich auch in den Mieten wider. Die Spitzenmiete für Büroflächen, wie sie vor allem in den Teilmärkten City und HafenCity gezahlt wird, liegt aktuell bei 35,50 Euro pro Quadratmeter. Das stellt eine leichte Steigerung von 0,50 Euro im Vergleich zu 2022 dar. Die durchschnittliche Büromiete in Hamburg ist dagegen leicht gesunken: Sie beträgt aktuell 20,55 Euro pro Quadratmeter, 2022 lag sie bei 21 Euro.
Größte Anmietungen durch HPA, RTL und Fielmann
Mit 16 Vertragsabschlüssen im Segment über 5.000 Quadratmeter liegt 2023 unter dem Ergebnis des Jahres 2022, als insgesamt 20 Großabschlüsse getätigt wurden. Die drei größten Anmietungen 2023 waren: Hamburg Port Authority (HPA), 22.156 Quadratmeter Am Strandkai 1, RTL (Gruner + Jahr) mit 17.200 Quadratmetern in der Koreastraße 7 sowie die Fielmann Group AG mit 15.312 Quadratmetern in der Fuhlsbüttler Straße 399.
Ausblick auf das Jahr 2024
Die größte Herausforderung am Büromarkt Hamburg bleibt auch 2024 der zu geringe Neubau. Der gesamte Büroflächenbestand hat sich von 2022 bis 2023 nicht verändert und verharrt auf 14 Millionen Quadratmetern. „Das wird sich auch im kommenden Jahr aufgrund hoher Baukosten und fehlender Flächen nicht entscheidend ändern”, so Oliver Horstmann. Dementsprechend sei mit einer weiteren Verknappung von Büros in den Toplagen zu rechnen, aufgrund derer auch die Mieten dort auf hohem Niveau verbleiben werden.
40,1 Prozent des Flächenumsatzes in City und HafenCity
Auffällig ist der erneut hohe Umsatzanteil in den Toplagen City und HafenCity mit in Summe 40,1 Prozent. „Der Trend in die Toplagen hält an und wird sich aus unserer Sicht in Zukunft noch weiter verfestigen”, betont der Büroexperte. „Unternehmen setzen auf sehr gut ausgestattete Büros in besten Lagen, um ihren Mitarbeitern angesichts des Fachkräftemangels ein attraktives Umfeld bieten zu können.”
Hauptaugenmerk der Unternehmen liegt bei der Standortentscheidung aber nicht nur auf der Verbesserung der Lage, sondern auch auf der Optimierung der Flächenaufteilung. Teilweise wird eine Verkleinerung angestrebt. „So sollen die Anforderungen erfüllt werden, die durch Homeoffice, mobiles Arbeiten und Desksharing entstanden sind.” Darüber hinaus spielt auch der energetische Zustand einer Büroimmobilie eine große Rolle für die Mietentscheidung: zum einen aufgrund der gestiegenen Energiekosten, zum anderen, weil es inzwischen zum Selbstverständnis vieler Unternehmen gehört, nur noch ESG-konforme Flächen anzumieten.
Leerstand in Toplagen unter der kritischen Zwei-Prozent-Marke
Die fortdauernde Konzentration auf die attraktiven, innerstädtischen Büroflächen verstärkt die Zweiteilung des Markts: „Während der Leerstand in der Peripherie deutlich ansteigt, spitzt sich die Verknappung in den besten Lagen weiter zu”, fasst Oliver Horstmann die Situation zusammen. „In Hamburgs Toplagen rangiert der Leerstand bereits unter der kritischen Marke von zwei Prozent, die als sogenannte Mobilitätsreserve notwendig ist, um Umzüge möglich zu machen.” Dagegen liege der Leerstand in Teilen der Peripherie bereits im zweistelligen Prozentbereich – insbesondere da, wo die Anbindung an den ÖPNV schlecht ist und die Gebäude veraltet sind. Unterm Strich hat der Leerstand im Jahr 2023 in Hamburg leicht zugenommen und liegt zum Jahresende mit 540.000 Quadratmetern bei 3,9 Prozent (2022: 500.000 m²).
Spitzenmiete leicht gestiegen
Die zwiespältige Situation in Bezug auf die Lage spiegelt sich auch in den Mieten wider. Die Spitzenmiete für Büroflächen, wie sie vor allem in den Teilmärkten City und HafenCity gezahlt wird, liegt aktuell bei 35,50 Euro pro Quadratmeter. Das stellt eine leichte Steigerung von 0,50 Euro im Vergleich zu 2022 dar. Die durchschnittliche Büromiete in Hamburg ist dagegen leicht gesunken: Sie beträgt aktuell 20,55 Euro pro Quadratmeter, 2022 lag sie bei 21 Euro.
Größte Anmietungen durch HPA, RTL und Fielmann
Mit 16 Vertragsabschlüssen im Segment über 5.000 Quadratmeter liegt 2023 unter dem Ergebnis des Jahres 2022, als insgesamt 20 Großabschlüsse getätigt wurden. Die drei größten Anmietungen 2023 waren: Hamburg Port Authority (HPA), 22.156 Quadratmeter Am Strandkai 1, RTL (Gruner + Jahr) mit 17.200 Quadratmetern in der Koreastraße 7 sowie die Fielmann Group AG mit 15.312 Quadratmetern in der Fuhlsbüttler Straße 399.
Ausblick auf das Jahr 2024
Die größte Herausforderung am Büromarkt Hamburg bleibt auch 2024 der zu geringe Neubau. Der gesamte Büroflächenbestand hat sich von 2022 bis 2023 nicht verändert und verharrt auf 14 Millionen Quadratmetern. „Das wird sich auch im kommenden Jahr aufgrund hoher Baukosten und fehlender Flächen nicht entscheidend ändern”, so Oliver Horstmann. Dementsprechend sei mit einer weiteren Verknappung von Büros in den Toplagen zu rechnen, aufgrund derer auch die Mieten dort auf hohem Niveau verbleiben werden.
