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„Im letzten Jahr standen wir zu diesem Zeitpunkt aus heutiger Sicht noch relativ am Anfang der Krise, die Mehrzahl der Prognostiker und Forschungsinstitute ging indessen damals noch von einer bereits bis Mitte dieses Jahres einsetzenden gesamtwirtschaftlichen Belebung aus. Mittlerweile wissen wir es besser: Zahlreiche Mega-Insolvenzen von marktführenden Projektentwicklern und Marktplayern, einbrechende Büro- und Handelsflächenumsätze und drastisch sinkende Transaktionsvolumina im Bereich der wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Immobilieninvestments prägen den Immobilienmarkt. Und die aufschwungwidrigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, zuletzt auch noch die zusammengebrochenen, in erheblichen Teilen verfassungswidrig schuldenfinanzierten Klimafonds, verheißen nichts Gutes, führen mutmaßlich neben wachstumsbremsenden Kürzungen sogar auch noch zu Steuererhöhungen und blockieren damit das zeitnahe Krisenende.

Welche Strategie? Abwarten oder voranschreiten?

So ergeben sich aktuell Frage und Aufgabe, wie es jetzt weitergehen muss, wie sich Verbraucher, Investoren, Nutzer und Hersteller aufschwunggebend verhalten sollen. Noch weiter abwarten? Sicherlich nicht, denn anhaltend prozyklischer Stillstand befeuert Rückschritt und weiteren Niedergang! (Personal-) Kosten überproportional reduzieren? Vielleicht, aber allenfalls nur so behutsam und sozial und gesellschaftlich verantwortlich, dass im Wettbewerb oft über Jahre und Dekaden gemeinsam hart erarbeitete Kernkompetenzen nicht sang- und klanglos an ressourcen- und subventionsreiche Länder verlorengehen und die hiesige Wirtschaftsentwicklung im Zuge wieder anziehender Märkte nicht ausgebremst wird. Entsprechend sollte auch die Entlassung von Mitarbeitern nur ein von mittelfristiger Betrachtung sorgfältigst abgewogener Schritt sein, denn gerade diese Maßnahme wäre – insbesondere im größeren Umfang – oft existenzgefährdend für Mitarbeiter und Unternehmen und würde einen effektiven und erfolgreichen zügigen re-start erheblich verzögern, erschweren und im Saldo sogar oft noch erheblich verteuern.

Statt kurzatmiger Betrachtung bedeutet dagegen Nachhaltigkeit, voranzuschreiten in Richtung Zukunft, den Fortschritt voranzutreiben. Das gilt im besonderen Maße auch für die Immobilienwirtschaft, in der Begriff und Inhalt der “Nachhaltigkeit“ mit komplexer Vielschichtigkeit schon seit Jahren auf der Handlungsagenda stehen.

Nachhaltigkeit von Immobilien umfasst stets zahlreiche Bereiche von der Energetik bis hin zu ihrer Funktion als bestimmender Faktor für Werthaltigkeit und damit möglichst konjunkturunanfälliger Vermarktungsfähigkeit sowohl in wohnwirtschaftlichen als auch gewerblichen Segmenten. Dank der von der EU sowie global eingeführten ESG-Kriterien (Environmental-Social-Governance) entscheiden u.a. objektivierte Nachhaltigkeitsfaktoren und Qualitätsstandards mittlerweile darüber, inwieweit Immobilien als Investments insbesondere aus Sicht institutioneller, international tätiger Investoren und anspruchssensibler Nutzer zukunftsfähig sind oder ob es sich auf Sicht um zunehmend gemiedene bis dann im Auszehrungsprozess leerstehende sogenannte “stranded assets“ handelt.

Damit sind wir bei der alles andere als trivialen Frage, durch was und wann eine Immobilie nachhaltig bzw. entsprechend zu bewerten ist.

Beispiel Büroimmobilien

Die Büroarbeitswelt hat sich – zuletzt durch Corona - beschleunigt verändert: Homeoffice, früher lediglich Ausnahmeerscheinung, ist mittlerweile bei vielen Unternehmen ein fester Bestandteil. Gleichwohl: Das Büro – und nicht der heimische Küchentisch – ist und bleibt Arbeitsmittelpunkt! Vermehrt praktiziertes Homeoffice impliziert indessen eine Vielzahl neuer Anforderungen: Das Büro ist längst nicht mehr der nüchterne rein zweckbestimmte Arbeitsplatz, sondern vor allem auch Ort der Begegnung, der Kommunikation und des teaminspirierten kre-aktiven Austauschs! Hinzu kommt das geeignete Umfeld mit anspruchsgerechter Aufenthalts- und Nutzungsqualität als unerlässliche Komplementärvoraussetzung.

Im Zuge dieses Entwicklungsprozesses zeigt der Büromarkt auch in Deutschland eine zunehmende Zweiteilung: Analog zu weiter deutlich wachsenden Nutzeransprüchen, vor allem hinsichtlich Nachhaltigkeits- und ESG-Kriterien, Standortqualität z.B. mit Blick auf die Infrastrukturausstattung hinsichtlich ÖPNV, Gastronomie, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten sowie arbeitsplatznahe Ausbildungsangebote für Kinder (Kita bis Schule) und flexiblen Nutzungsmöglichkeiten gemäß steigender Anforderungen durch moderne New Work-Konzepte wachsen Bedarf und Nachfrage nach hochwertigen durchdeklinierten, innerstädtischen, ESG-gerechten Quartieren, Standorten und Büroflächen.

Solche (ent)stehen z.B. in Düsseldorf gerade u.a. im „Quartier Central“ oder auch in der City - z.B. in Form des Refurbishments “Le Coeur“: Hochmoderne Gebäudekomplexe, die ESG-Kriterien erfüllen und die Realisierung innovativer New Work-Konzepte eröffnen. Flexible Grundrisse und Arbeitsplätze, begrünte Terrassen und aufwändig gestaltete Dachgärten, die Nutzung erneuerbarer Energien etc. sind markante Merkmale, die diese Angebote attraktiv machen und Mieter und Eigennutzer im “war for talents“ bewertungsrelevant unterstützen und Städte in der Umsetzung ihrer ehrgeizigen Umweltziele und positiven Imagebildung profilieren und im Gesamtergebnis so entscheidend zur Aufrechterhaltung von Wettbewerbsvorteilen beitragen oder diese sogar noch steigern.

Es sind solche Gebäudeensembles, die dafür gesorgt haben, dass in Düsseldorf das Bürospitzenmietniveau im Jahresverlauf 2023 – nach mehreren Jahren hoher Stabilität – trotz widriger gesamtwirtschaftlicher Rahmenbedingungen deutlich um bis zu 10 Euro pro Quadratmeter gestiegen ist. Das zeigt, dass insbesondere bundesweit und international aufgestellte Büromieter in der Lage und bereit sind, für entsprechende Qualitäten, die ihren Mitarbeitern und Kunden zugutekommen, überdurchschnittliche Miet- und Kaufpreise zu zahlen.

Auf der anderen Seite verlieren Immobilien, insbesondere außerhalb etablierter Lagen , die die genannten Kriterien nicht umfassend erfüllen, ohne entsprechende interdisziplinäre Sanierung und qualifizierte Nachrüstung zunehmend an Attraktivität, denn Nutzer und Investoren achten immer stärker auf Nachhaltigkeit, Flächeneffizienz und nicht zuletzt Umweltfreundlichkeit und Betriebskostenoptimierung. Unser Haus prognostiziert vor diesem Hintergrund eine prägnante qualitätsinduzierte Umzugsdynamik, die Eigentümer und Vermieter in suboptimal infrastrukturierten Standorten und/oder von veralteten Gebäudequalitäten vor wachsende Herausforderungen stellt und zum zeitnahen Handeln zwingt: Entweder selbst in die erforderlichen Nachrüstungen zu investieren oder die Immobilie an opportunistisch aufgestellte und antizyklisch agierende Investoren zu verkaufen, die die Immobilie mit entsprechenden Preisabschlägen erwerben und die entsprechenden wertschöpfenden Maßnahmen selbst nutzerorientiert durchführen.

Dabei sind es aktuell insbesondere internationale Investoren, die als erste wieder in erwiesenen Wachstumskernen antizyklisch agieren. Das liegt oft an einer weitsichtigeren Markteinschätzung und an bundesweit und/oder global ausgewogenerer Markterfahrung: Wenn der deutsche Immobilienmarkt wieder umfassend anspringt, wollen und können sie so mittels intelligenter Ankäufe und anschließenden Standort- und Objektertüchtigungen die ersten beim erfolgreichen re-start sein.

Beispiel Wohnimmobilien

Auch bei Wohninvestments entscheiden Nachhaltigkeitsaspekte mit besonderem Schwerpunkt auf dem Thema “Energieeffizienz“ bzw. der Möglichkeit entsprechender Nachrüstungen sowie Standortqualität etc. über Transaktionsfähigkeit und die im Wertschöpfungsprozess anschließend erzielbaren Erhöhungen der Kaltmieten, Kaufpreise und Kaufpreismultiplikatoren.

Gerade am Wohnungsmarkt umfasst der Begriff “Nachhaltigkeit“ allerdings noch einen zusätzlichen, besonders wichtigen Aspekt: Außer Bestandsertüchtigung muss auch der in den letzten Jahren angesichts massiver gesetzgeberischer Fehlsteuerungen drastisch rückläufige Wohnungsneubau in ausreichendem Maße nachhaltig wieder angekurbelt werden. Denn neben der unter Nachhaltigkeitsaspekten notwendigen Bestandsertüchtigung ist das vorrangige Problem die chronische Wohnungsknappheit insbesondere in den Metropolen und Wachstumsregionen.

Hier fehlt es massiv am dringend benötigten Neubau bezahlbarer Wohnungen. Die seit Jahren kontinuierlich sinkenden Wohnbaugenehmigungen offenbaren schonungslos die falsche Weichenstellung der Rahmenbedingungen und damit das aufgestaute Lösungsdefizit. Ein simples “So weiter!“ mit einem Wust aus Mietpreisbremsen und Debatten über Verstaatlichung von großen Wohnungsbestandhaltern, Aufteilungsverboten etc. etc. baut keine einzige neue Wohnung, sondern verlängert ausschließlich die baupolitische Sackgasse noch weiter.

Das nach endlosen Debatten im Frühherbst verabschiedete Maßnahmenpaket der Bundesregierung weist in einigen Punkten zwar die richtige Richtung, reicht indessen bei weitem nicht aus, um im erforderlichen Umfang neue Wohnungen zu schaffen, zumal bei vielen Investoren und Privateigentümern eine große Unsicherheit herrscht, welche kostentreibenden Maßnahmen („Heizungsgesetz“, Einheitswerte, Grundsteuererhöhungen, laufende Grunderwerbsteuererhöhungen etc.etc.) sich die Politik möglicherweise noch ausdenkt. Zudem: Diese Sorge ist mit dem aktuellen Wegfall der verfassungsfeindlich fremdfinanzierten Fördermilliarden des Klimafonds keinesfalls geringer geworden!

Deshalb: Wenn wir den in zahlreichen Wachstumskernen und Ballungsräumen chronisch herrschenden und zum Teil mittlerweile bereits drastischen Wohnungsmangel bekämpfen und im Ergebnis nach Jahren beenden und damit auch einen signifikanten Beitrag zur Beschäftigung und zur Rückkehr zum Wirtschaftswachstum leisten wollen, müssen wir neben effizienterem öffentlichen Verwaltungshandeln insbesondere sofort auch die Förderbedingungen deutlich verbessern. Blaupause dazu könnte das erfolgreiche Drei-Säulen-Modell der 90er Jahre sein, zu dem der öffentlich geförderte soziale Wohnungsbau, die steuerliche Begünstigung des freifinanzierten Mietwohnungsbaus durch segmentspezifisch angemessen differenzierte degressive Abschreibungen und die besonders effiziente Förderung der Bildung von Wohneigentum in breiten Bevölkerungsgruppen gehörten.

Und dazu müssen die Kommunen als Planungsgeber jetzt endlich vermehrt und komplikationslos für den unverzüglichen Neubau bedarfsgerechtes Bauland ausweisen – bevorzugt im innerstädtischen Bereich und sekundär im Falle vorhandener bzw. synchron herstellbarer Infrastruktur auch an den Stadträndern und alle öffentlichen Hände müssten sich nach festzulegenden Prioritäten von ihren nicht mehr betriebsnotwendigen Liegenschaften nach intelligent segmentierten Kriterien trennen (Blaupause: Seinerzeitige Treuhandliegenschaftsgesellschaft (TLG), die im Ostteil Berlins und in den fünf Neuen Bundesländern als Tochter der Treuhandanstalt (THA) nach der Wiedervereinigung die nicht mehr betriebsnotwendigen Immobilien der verstaatlichten Unternehmen nach einem von Aengevelt dazu entwickelten Modell investitions- und arbeitsplatzsichernd und -aufbauend erfolgreich vermarktete).

Zukunfts- und Wachstumspfad Nachhaltigkeit

Die aufgezeigten Beispiele zeigen: “Nachhaltigkeit“ ist vielschichtig. Sie ist eine gelungene Kombination aus Blick nach vorn, Mut, Kre-Aktivität, interdisziplinärer Zusammenarbeit, Kompromissen und vor allem investitionsinduzierenden Rahmenbedingungen. In diesem Zusammenspiel entwickelt Nachhaltigkeit unter fachkundiger Begleitung zahlreiche Impulse für die Menschen, die Gesellschaft und die Wirtschaft. Was aber weder heute noch morgen hilft, sind die wachstumsabwürgende Fortführung der Fehlsteuerungen oder gar noch weitere überehrgeizige, unrealistische und ideologisch angestoßene staatlich verordnete Verunsicherungen im komplexen Wirkungskreis von Mietrecht, Klimawandel und Verkehrsumbau!“

(Statement von Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter Aengevelt Immobilien)