26.10.2023 Studie: Steigende Kosten werden Rating- und Benchmark-relevant
Die derzeitigen Bedingungen im Gewerbeimmobiliensektor verengen zunehmend den Handlungsspielraum für Kreditnehmer. Eine Analyse von S&P Global Ratings geht davon aus, dass sich aufgrund dessen Kreditausfälle bei europäischen Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) häufen werden. Bei mehr als 70 % der untersuchten CMBS-Transaktionen stiegen die Kosten in den letzten vier Jahren, oft im zwei- oder dreistelligen Bereich. Ein Faktor dabei sind auch signifikant steigende Betriebskosten.
Steigende Kosten drücken Immobilienwerte
Die Inflation wirkt sich als Querschnittsfaktor in allen Kostengruppen aus. Ein weiterer Faktor ist der Anstieg der Leerstandsquoten, der dazu geführt hat, dass Vermieter Kosten tragen mussten, die normalerweise von Mietern übernommen werden. Dies hat auch zu einem intensiveren Wettbewerb auf dem Mietmarkt geführt, bei dem Vermieter nicht nur in Bezug auf Lage, Ausstattung und Miete konkurrieren, sondern auch in Bezug auf andere Kosten, die zu den Gesamtkosten der Mieter hinzukommen, wie beispielsweise Versorgungsleistungen, Reinigung und Sicherheit.
Die Analyse europäischer CMBS-Transaktionen zeigt außerdem eine kontinuierliche Zunahme der Betriebskosten, sowohl in absoluten Beträgen (pro Quadratmeter) als auch im Verhältnis zu den Einnahmen. Wenn die Kosten steigen und gleichzeitig die Mieten sinken, spielen Betriebskosten eine größere Rolle bezüglich des Ertrags eines Gebäudes.
Die drei Faktoren senken den Ertrag einer Immobilie und führen dazu, dass Kreditnehmer kaum mehr in der Lage sind, ihren Zinsverpflichtungen nachzukommen. Das Problem wird dadurch verschärft, da auch der Wert des Gebäudes sinkt, der sich aus Cashflow und Vervielfältiger ergibt.
Betriebskosten entscheiden über Vermietung
Basierend auf Untersuchungen von bulwiengesa und Bauakademie fasst der Bericht zusammen, dass bei deutschen Bürogebäuden die erstattungsfähigen Kosten in der Regel den größten Teil der nicht mietbezogenen Cashflows ausmachen. Innerhalb der erstattungsfähigen Ausgaben machen Gebäudedienstleistungen den größten Anteil aus, gefolgt von Versorgungsleistungen und anderen Kosten wie Steuern und Versicherungen.
Von Bauakademie gelieferte Daten belegen, dass einige dieser Kosten sensibler auf Veränderungen der Energiepreise oder Arbeitskosten reagieren als andere. Sie zeigen zudem sehr deutlich, dass nach Jahren der Stagnation die erstattungsfähigen Kosten nicht nur für Immobilien gestiegen sind, die europäische CMBS-Kredite sichern, sondern auch für CRE allgemein.
Last but not least liefern die Zahlen den Beweis, dass sich Mieter bei sonst gleichen Bedingungen für den in Hinblick auf die Nebenkosten günstigeren Standort entscheiden. Mit anderen Worten: Hält der Vermieter die Ausgaben unter Kontrolle, sind seine Immobilien attraktiver als die seiner Konkurrenten und er kann höhere Grundmieten verlangen.
Markttransparenz durch Benchmark-Reports
Aus den durchgeführten Recherchen und den Analyseergebnissen kommt der S&P-Report zu dem Schluss, dass Benchmark-Reports wie NEO für Vermieter ein wichtiges Tool sein können, dank deren sie ihre Ausgaben mit dem Markt vergleichen und sich adäquat in ihm positionieren können.
Eine Möglichkeit der Kostensenkung kann für Vermieter darin bestehen, das Dienstleistungsniveau entsprechend den Anforderungen der Mieter zu senken oder durch die Bündelung von Dienstleistungen und Immobilien Größenvorteile zu nutzen. Wo es möglich und wirtschaftlich vertretbar ist, könnten Vermieter auch nicht umlagefähigen Kosten senken, indem sie die Mietverträge ändern und Kosten auf Mieter umlegen.
Kosten, Kosten, Kosten: NEO – neu im November
Der S&P-Bericht betont, dass das derzeitig schwierige makroökonomische Umfeld einen stärkeren Fokus auf die Kosten erfordert. In diesem Kontext erlangt der Benchmark-Report NEO weiter zunehmende Bedeutung. Die Veröffentlichung der Ergebnisse der jüngst beendeten Datensammlung zur Asset-Klasse Büro wird im November als NEO Office Impact Report 2023 erfolgen. Darin wird es dann neben den etablierten Themen Betriebskosten, New Work, Energie und CO? auch um eine Betrachtung der nicht umlagefähigen Kosten für Investoren und neue Servicelevel für Versicherungskosten gehen.
Steigende Kosten drücken Immobilienwerte
Die Inflation wirkt sich als Querschnittsfaktor in allen Kostengruppen aus. Ein weiterer Faktor ist der Anstieg der Leerstandsquoten, der dazu geführt hat, dass Vermieter Kosten tragen mussten, die normalerweise von Mietern übernommen werden. Dies hat auch zu einem intensiveren Wettbewerb auf dem Mietmarkt geführt, bei dem Vermieter nicht nur in Bezug auf Lage, Ausstattung und Miete konkurrieren, sondern auch in Bezug auf andere Kosten, die zu den Gesamtkosten der Mieter hinzukommen, wie beispielsweise Versorgungsleistungen, Reinigung und Sicherheit.
Die Analyse europäischer CMBS-Transaktionen zeigt außerdem eine kontinuierliche Zunahme der Betriebskosten, sowohl in absoluten Beträgen (pro Quadratmeter) als auch im Verhältnis zu den Einnahmen. Wenn die Kosten steigen und gleichzeitig die Mieten sinken, spielen Betriebskosten eine größere Rolle bezüglich des Ertrags eines Gebäudes.
Die drei Faktoren senken den Ertrag einer Immobilie und führen dazu, dass Kreditnehmer kaum mehr in der Lage sind, ihren Zinsverpflichtungen nachzukommen. Das Problem wird dadurch verschärft, da auch der Wert des Gebäudes sinkt, der sich aus Cashflow und Vervielfältiger ergibt.
Betriebskosten entscheiden über Vermietung
Basierend auf Untersuchungen von bulwiengesa und Bauakademie fasst der Bericht zusammen, dass bei deutschen Bürogebäuden die erstattungsfähigen Kosten in der Regel den größten Teil der nicht mietbezogenen Cashflows ausmachen. Innerhalb der erstattungsfähigen Ausgaben machen Gebäudedienstleistungen den größten Anteil aus, gefolgt von Versorgungsleistungen und anderen Kosten wie Steuern und Versicherungen.
Von Bauakademie gelieferte Daten belegen, dass einige dieser Kosten sensibler auf Veränderungen der Energiepreise oder Arbeitskosten reagieren als andere. Sie zeigen zudem sehr deutlich, dass nach Jahren der Stagnation die erstattungsfähigen Kosten nicht nur für Immobilien gestiegen sind, die europäische CMBS-Kredite sichern, sondern auch für CRE allgemein.
Last but not least liefern die Zahlen den Beweis, dass sich Mieter bei sonst gleichen Bedingungen für den in Hinblick auf die Nebenkosten günstigeren Standort entscheiden. Mit anderen Worten: Hält der Vermieter die Ausgaben unter Kontrolle, sind seine Immobilien attraktiver als die seiner Konkurrenten und er kann höhere Grundmieten verlangen.
Markttransparenz durch Benchmark-Reports
Aus den durchgeführten Recherchen und den Analyseergebnissen kommt der S&P-Report zu dem Schluss, dass Benchmark-Reports wie NEO für Vermieter ein wichtiges Tool sein können, dank deren sie ihre Ausgaben mit dem Markt vergleichen und sich adäquat in ihm positionieren können.
Eine Möglichkeit der Kostensenkung kann für Vermieter darin bestehen, das Dienstleistungsniveau entsprechend den Anforderungen der Mieter zu senken oder durch die Bündelung von Dienstleistungen und Immobilien Größenvorteile zu nutzen. Wo es möglich und wirtschaftlich vertretbar ist, könnten Vermieter auch nicht umlagefähigen Kosten senken, indem sie die Mietverträge ändern und Kosten auf Mieter umlegen.
Kosten, Kosten, Kosten: NEO – neu im November
Der S&P-Bericht betont, dass das derzeitig schwierige makroökonomische Umfeld einen stärkeren Fokus auf die Kosten erfordert. In diesem Kontext erlangt der Benchmark-Report NEO weiter zunehmende Bedeutung. Die Veröffentlichung der Ergebnisse der jüngst beendeten Datensammlung zur Asset-Klasse Büro wird im November als NEO Office Impact Report 2023 erfolgen. Darin wird es dann neben den etablierten Themen Betriebskosten, New Work, Energie und CO? auch um eine Betrachtung der nicht umlagefähigen Kosten für Investoren und neue Servicelevel für Versicherungskosten gehen.
