10.10.2023 Immobilienbranche: Stimmungstief, Hoffnung auf langfristige Erholung
Die Immobilienbranche befindet sich im Stimmungstief. Dabei geht die Bewertung der aktuellen Marktbedingungen für das eigene Geschäftsmodell je nach Teilbranche deutlich auseinander. Am schlechtesten stehen die Projektentwickler da, institutionelle Investoren und Family Offices schätzen die Lage am positivsten ein. Bei der Flächennachfrage durch Nutzer und Mieter rechnet die Branche in den kommenden zwölf Monaten besonders bei Wohneigentum, Büros und Retailflächen mit sinkendem Interesse. Eine stabile bis steigende Nachfrage wird hingegen bei Mietwohnungen und Logistikflächen erwartet. Dies sind die zentralen Ergebnisse einer aktuellen Umfrage, die das Beratungsunternehmen für Kommunikation in der Immobilienwirtschaft, RUECKERCONSULT, unter 166 Immobilienakteuren aus den Bereichen Projektentwicklung, Investment- und Asset-Management, Institutionelle Immobilienanlage, gewerbliche Immobilienfinanzierung, Immobilienberatung, Kapitalverwaltung sowie Property- und Facility-Management, durchgeführt hat.
Asset- und Property-Management gewinnen an Bedeutung
Die Branche schätzt die aktuellen Marktbedingungen für das eigene Geschäftsmodell insgesamt leicht negativ ein mit einem Wert von -0,43 (Wertebereich zwischen -3 und +3). Dabei gibt es starke Unterschiede zwischen den einzelnen Teilbranchen der Immobilienwirtschaft. Projektentwickler erreichen mit -1,8 Punkten den niedrigsten Wert. Es folgen mit einigem Abstand die Immobilienfinanzierer (-0,58 Punkte) und die Asset- und Investment-Manager (-0,34 Punkte). Einzig die Property- und Facility-Manager scheinen von der aktuellen Krisenlagen unberührt und bewerten die aktuelle Lage mit 1,75 Punkten als gut.
„Es ist wieder die Zeit der Asset- und Property-Manager und die Bedeutung der Arbeit an der Immobilie rückt stärker in den Fokus“, sagt Thomas Junkersfeld, Geschäftsführer B&L Property Management. „Ihren Wert zu erhalten und zielgerichtet, insbesondere nachhaltig zu entwickeln, ist essenziell in der aktuellen Marktsituation. Entsprechend blicken wir, wie die Umfrage zeigt, verhalten positiv in die Zukunft und hoffen, für die komplexe Tätigkeit des Property Managers mehr Wahrnehmung und Wertschätzung inklusive einer angemessenen Vergütung zu erhalten."
Die Erwartungshaltung unter den Befragten für die langfristige Entwicklung der Marktbedingungen in den kommenden fünf Jahren ist optimistisch. Der Durchschnittswert für alle Teilbereiche der Immobilienwirtschaft ist mit 1,33 Punkten im positiven Bereich. Es wird aber auch deutlich, dass die Befragten nicht mit einer schnellen Entspannung der Marktsituation rechnen, da der Stimmungswert für die kommenden sechs bis zwölf Monate mit -0,03 Punkten noch knapp im negativen Bereich liegt.
Sinkende Nachfrage nach Büroflächen erwartet
Die Branche schätzt, dass die nutzerseitige Flächennachfrage für Mietwohnungen in den kommenden zwölf Monaten stark (46%) bzw. sehr stark (36%) steigen wird. Auch bei Logistikflächen wird mit einer anhaltend hohen Flächenabsorption gerechnet. 42 Prozent der Befragten glauben, dass die Flächennachfrage steigen wird, 39 Prozent gehen von einer konstanten Nachfrage aus.
Anders sehen die Erwartungen für die Nutzungsarten Wohneigentum, Büro und Retail aus. Bei Retailflächen halten sich die Einschätzungen zwischen konstanter (41%) und sinkender Nachfrage (44%) nahezu die Waage. Auch bei Wohneigentum (Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser) gehen die Prognosen weit auseinander. 41 Prozent erwarten, dass die Nachfrage sinken wird, 27 Prozent rechnen mit einer konstanten und 26 Prozent mit einer steigenden Flächennachfrage. Der große Verlierer scheint das Büro zu sein. Neun Prozent erwarten eine stark sinkende, 56 Prozent eine sinkende Flächennachfrage durch Mieter.
Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei der Hauck Aufhäuser Lampe Privatbank fasst die aktuelle Situation zusammen: „Die Party an den Immobilienmärkten ist vorbei. Dabei unterscheidet sich die Lage deutlich nach Assetklassen. Wir sehen, dass sich im Bereich Retail und insbesondere bei Fachmärkten und Fachmarktzentren Opportunitäten für eigenkapitalstarke Investoren ergeben. Die Faktoren bei klassischen Fachmarktzentren abseits der Innenstadtlagen sind von 25 oder mehr auf deutlich unter 20 gefallen. Die Opportunitäten liegen dabei weniger im Neubau, sondern im Bestand. Jetzt zeigt sich die wahre Management-Qualität im Umgang mit der veränderten Marktsituation. Hinzu kommt die Notwendigkeit der Umsetzung von ESG-Maßnahmen.“
Logistikimmobilien bleiben Investor’s Darling
Die Einschätzung der Befragten zur Investorennachfrage nach den verschiedenen Immobiliennutzungsarten orientiert sich stark an der Erwartungshaltung zur Flächennachfrage. Besonders getrübt sind die Aussichten im Bürosektor. 61 Prozent gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Büroimmobilien in den kommenden zwölf Monaten zurückgehen wird, neun Prozent prognostizieren sogar einen starken Rückgang.
Carsten Demmler, Geschäftsführer der HIH Invest, merkt dazu an: „Zwar sinkt die Investorennachfrage nach Büroimmobilien, allerdings von einem sehr hohen Niveau aus. Lange waren Büros die beliebteste Nutzungsart, sodass die Immobilienportfolios der Investoren bereits gut damit gefüllt sind. Um nun die Immobilienwerte und Vermietungsstände zu sichern, muss besonders viel Wert auf proaktives Asset- und Vermietungsmanagement gelegt werden."
Bei der Investorennachfrage nach Wohnimmobilien zeigt sich eine uneindeutiges Bild: 31 Prozent der Befragten erwarten eine steigende Nachfrage, 30 Prozent glauben, dass sie sinken wird und 29 Prozent gehen von einer konstanten Entwicklung aus. Bei Retailimmobilien schwankt die Einschätzung der Befragten zwischen sinkender (46%) und konstanter (40%) Nachfrage.
Einschätzung Entwicklung der Investorennachfrage in den kommenden zwölf Monaten
Großer Gewinner könnten Logistikimmobilien werden. 41 Prozent gehen von einer steigenden Nachfrage aus. Nur 16 Prozent erwarten eine sinkende Nachfrage nach Logistikimmobilien durch Investoren. 38 Prozent glauben, dass die Nachfrage konstant bleiben wird. Das spiegelt sich auch in der antizipierten Mietentwicklung wider. Insgesamt 60 Prozent der Umfrageteilnehmer gehen davon aus, dass die Mieten im Logistiksektor in den kommenden zwölf Monaten steigen werden. Nur bei Mietwohnungen ist der Anteil mit 90 Prozent noch höher.
„Die Ergebnisse aus der Sentiment-Umfrage aus dem Bereich Logistik decken sich mit unseren Einschätzungen. Die Mehrheit geht von einem weiteren Mietwachstum aus“, sagt Tobias Kassner, Head of Research und Member of the Executive Board bei GARBE Industrial Real Estate. „Das erwarten wir auch. Bei den Mieten sehen wir weiterhin Steigerungspotenziale, auch wenn sich die Geschwindigkeit verlangsamt. Hier fällt auf, dass sich die Vermietungsdauer teilweise verlängert hat, weil viele Branchen aufgrund der konjunkturellen Eintrübung in Deutschland vorsichtiger geworden sind. Die Unsicherheit bei der Entwicklung der Logistikkaufpreise nehmen wir auch am Investmentmarkt wahr. Bei der Inflation erwarten wir einen spürbaren Rückgang, auch wenn dieser momentan noch nicht konkret messbar ist. Der EZB-Rat hat zudem angekündigt, die Zinsen nun stabil halten zu wollen. Mittelfristig wird das positiv auf den Investmentmarkt wirken.“
Kaufpreise geraten zunehmend unter Druck
Für fast alle Nutzungsarten rechnet jeweils eine Mehrheit der Befragten mit sinkenden Preisen in den kommenden zwölf Monaten. Bei Büros sind es 77 Prozent, bei Retailimmobilien 64 Prozent, bei Eigentumswohnungen 56 Prozent und bei Mehrfamilien-/Zinshäusern 55 Prozent.
„Dass momentan keine oder nur sehr wenige Transaktionen stattfinden, trübt natürlich die Stimmung am Wohnungsmarkt. Bei Lichte betrachtet bedeuten steigende Mieten und sinkende Kaufpreise für Zinshäuser gute Einstiegsmöglichkeiten für institutionelle Investoren, wobei die Mehrheit der Akteure auf die Großstädte beziehungsweise deren unmittelbares Umland und dort auf energetisch intakte Gebäude fokussiert ist", kommentiert Einar Skjerven, Geschäftsführer der Skjerven Group, die aktuelle Situation am Wohninvestmentmarkt.
Erwartete Entwicklung der Kaufpreise in den kommenden zwölf Monaten
Bei Logistikimmobilien erwarten nur 29 Prozent, dass die Kaufpreise sinken werden, 32 Prozent gehen hingegen von steigenden und 32 Prozent von gleichbleibenden Preisen aus.
„Im Schnitt können Logistikimmobilienprojekte für das 22-fache in Deutschland verkauft werden, in Österreich liegt der Vervielfältiger bei dem 20-fachen. Damit liegen die Verkaufspreise bis zum Vier- bis Fünffachen einer Jahresmiete über den Entwicklungskosten. Damit lohnen sich in Deutschland Projektentwicklungen“, so Tobias Kassner, zur Situation auf dem Logistikimmobilienmarkt.
Asset- und Property-Management gewinnen an Bedeutung
Die Branche schätzt die aktuellen Marktbedingungen für das eigene Geschäftsmodell insgesamt leicht negativ ein mit einem Wert von -0,43 (Wertebereich zwischen -3 und +3). Dabei gibt es starke Unterschiede zwischen den einzelnen Teilbranchen der Immobilienwirtschaft. Projektentwickler erreichen mit -1,8 Punkten den niedrigsten Wert. Es folgen mit einigem Abstand die Immobilienfinanzierer (-0,58 Punkte) und die Asset- und Investment-Manager (-0,34 Punkte). Einzig die Property- und Facility-Manager scheinen von der aktuellen Krisenlagen unberührt und bewerten die aktuelle Lage mit 1,75 Punkten als gut.
„Es ist wieder die Zeit der Asset- und Property-Manager und die Bedeutung der Arbeit an der Immobilie rückt stärker in den Fokus“, sagt Thomas Junkersfeld, Geschäftsführer B&L Property Management. „Ihren Wert zu erhalten und zielgerichtet, insbesondere nachhaltig zu entwickeln, ist essenziell in der aktuellen Marktsituation. Entsprechend blicken wir, wie die Umfrage zeigt, verhalten positiv in die Zukunft und hoffen, für die komplexe Tätigkeit des Property Managers mehr Wahrnehmung und Wertschätzung inklusive einer angemessenen Vergütung zu erhalten."
Die Erwartungshaltung unter den Befragten für die langfristige Entwicklung der Marktbedingungen in den kommenden fünf Jahren ist optimistisch. Der Durchschnittswert für alle Teilbereiche der Immobilienwirtschaft ist mit 1,33 Punkten im positiven Bereich. Es wird aber auch deutlich, dass die Befragten nicht mit einer schnellen Entspannung der Marktsituation rechnen, da der Stimmungswert für die kommenden sechs bis zwölf Monate mit -0,03 Punkten noch knapp im negativen Bereich liegt.
Sinkende Nachfrage nach Büroflächen erwartet
Die Branche schätzt, dass die nutzerseitige Flächennachfrage für Mietwohnungen in den kommenden zwölf Monaten stark (46%) bzw. sehr stark (36%) steigen wird. Auch bei Logistikflächen wird mit einer anhaltend hohen Flächenabsorption gerechnet. 42 Prozent der Befragten glauben, dass die Flächennachfrage steigen wird, 39 Prozent gehen von einer konstanten Nachfrage aus.
Anders sehen die Erwartungen für die Nutzungsarten Wohneigentum, Büro und Retail aus. Bei Retailflächen halten sich die Einschätzungen zwischen konstanter (41%) und sinkender Nachfrage (44%) nahezu die Waage. Auch bei Wohneigentum (Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser) gehen die Prognosen weit auseinander. 41 Prozent erwarten, dass die Nachfrage sinken wird, 27 Prozent rechnen mit einer konstanten und 26 Prozent mit einer steigenden Flächennachfrage. Der große Verlierer scheint das Büro zu sein. Neun Prozent erwarten eine stark sinkende, 56 Prozent eine sinkende Flächennachfrage durch Mieter.
Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei der Hauck Aufhäuser Lampe Privatbank fasst die aktuelle Situation zusammen: „Die Party an den Immobilienmärkten ist vorbei. Dabei unterscheidet sich die Lage deutlich nach Assetklassen. Wir sehen, dass sich im Bereich Retail und insbesondere bei Fachmärkten und Fachmarktzentren Opportunitäten für eigenkapitalstarke Investoren ergeben. Die Faktoren bei klassischen Fachmarktzentren abseits der Innenstadtlagen sind von 25 oder mehr auf deutlich unter 20 gefallen. Die Opportunitäten liegen dabei weniger im Neubau, sondern im Bestand. Jetzt zeigt sich die wahre Management-Qualität im Umgang mit der veränderten Marktsituation. Hinzu kommt die Notwendigkeit der Umsetzung von ESG-Maßnahmen.“
Logistikimmobilien bleiben Investor’s Darling
Die Einschätzung der Befragten zur Investorennachfrage nach den verschiedenen Immobiliennutzungsarten orientiert sich stark an der Erwartungshaltung zur Flächennachfrage. Besonders getrübt sind die Aussichten im Bürosektor. 61 Prozent gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Büroimmobilien in den kommenden zwölf Monaten zurückgehen wird, neun Prozent prognostizieren sogar einen starken Rückgang.
Carsten Demmler, Geschäftsführer der HIH Invest, merkt dazu an: „Zwar sinkt die Investorennachfrage nach Büroimmobilien, allerdings von einem sehr hohen Niveau aus. Lange waren Büros die beliebteste Nutzungsart, sodass die Immobilienportfolios der Investoren bereits gut damit gefüllt sind. Um nun die Immobilienwerte und Vermietungsstände zu sichern, muss besonders viel Wert auf proaktives Asset- und Vermietungsmanagement gelegt werden."
Bei der Investorennachfrage nach Wohnimmobilien zeigt sich eine uneindeutiges Bild: 31 Prozent der Befragten erwarten eine steigende Nachfrage, 30 Prozent glauben, dass sie sinken wird und 29 Prozent gehen von einer konstanten Entwicklung aus. Bei Retailimmobilien schwankt die Einschätzung der Befragten zwischen sinkender (46%) und konstanter (40%) Nachfrage.
Einschätzung Entwicklung der Investorennachfrage in den kommenden zwölf Monaten
Großer Gewinner könnten Logistikimmobilien werden. 41 Prozent gehen von einer steigenden Nachfrage aus. Nur 16 Prozent erwarten eine sinkende Nachfrage nach Logistikimmobilien durch Investoren. 38 Prozent glauben, dass die Nachfrage konstant bleiben wird. Das spiegelt sich auch in der antizipierten Mietentwicklung wider. Insgesamt 60 Prozent der Umfrageteilnehmer gehen davon aus, dass die Mieten im Logistiksektor in den kommenden zwölf Monaten steigen werden. Nur bei Mietwohnungen ist der Anteil mit 90 Prozent noch höher.
„Die Ergebnisse aus der Sentiment-Umfrage aus dem Bereich Logistik decken sich mit unseren Einschätzungen. Die Mehrheit geht von einem weiteren Mietwachstum aus“, sagt Tobias Kassner, Head of Research und Member of the Executive Board bei GARBE Industrial Real Estate. „Das erwarten wir auch. Bei den Mieten sehen wir weiterhin Steigerungspotenziale, auch wenn sich die Geschwindigkeit verlangsamt. Hier fällt auf, dass sich die Vermietungsdauer teilweise verlängert hat, weil viele Branchen aufgrund der konjunkturellen Eintrübung in Deutschland vorsichtiger geworden sind. Die Unsicherheit bei der Entwicklung der Logistikkaufpreise nehmen wir auch am Investmentmarkt wahr. Bei der Inflation erwarten wir einen spürbaren Rückgang, auch wenn dieser momentan noch nicht konkret messbar ist. Der EZB-Rat hat zudem angekündigt, die Zinsen nun stabil halten zu wollen. Mittelfristig wird das positiv auf den Investmentmarkt wirken.“
Kaufpreise geraten zunehmend unter Druck
Für fast alle Nutzungsarten rechnet jeweils eine Mehrheit der Befragten mit sinkenden Preisen in den kommenden zwölf Monaten. Bei Büros sind es 77 Prozent, bei Retailimmobilien 64 Prozent, bei Eigentumswohnungen 56 Prozent und bei Mehrfamilien-/Zinshäusern 55 Prozent.
„Dass momentan keine oder nur sehr wenige Transaktionen stattfinden, trübt natürlich die Stimmung am Wohnungsmarkt. Bei Lichte betrachtet bedeuten steigende Mieten und sinkende Kaufpreise für Zinshäuser gute Einstiegsmöglichkeiten für institutionelle Investoren, wobei die Mehrheit der Akteure auf die Großstädte beziehungsweise deren unmittelbares Umland und dort auf energetisch intakte Gebäude fokussiert ist", kommentiert Einar Skjerven, Geschäftsführer der Skjerven Group, die aktuelle Situation am Wohninvestmentmarkt.
Erwartete Entwicklung der Kaufpreise in den kommenden zwölf Monaten
Bei Logistikimmobilien erwarten nur 29 Prozent, dass die Kaufpreise sinken werden, 32 Prozent gehen hingegen von steigenden und 32 Prozent von gleichbleibenden Preisen aus.
„Im Schnitt können Logistikimmobilienprojekte für das 22-fache in Deutschland verkauft werden, in Österreich liegt der Vervielfältiger bei dem 20-fachen. Damit liegen die Verkaufspreise bis zum Vier- bis Fünffachen einer Jahresmiete über den Entwicklungskosten. Damit lohnen sich in Deutschland Projektentwicklungen“, so Tobias Kassner, zur Situation auf dem Logistikimmobilienmarkt.
