21.09.2023 Modernisierungsdruck auf Einzelhandelsimmobilien steigt
Der Transaktionsmarkt für Einzelhandelsflächen verzeichnete im ersten Halbjahr 2023 ein geringes Transaktionsvolumen von rund 2,8 Milliarden Euro – im Gesamtjahr 2022 waren es noch rund 7,8 Milliarden Euro. Insgesamt zeigt sich, dass sich der Onlinehandel auch nach der Corona-Pandemie negativ auf die Umsatzentwicklung im stationären Einzelhandel auswirkt. Jedoch zeigt sich vor allem der stationäre Einzelhandel des täglichen Bedarfs wie beispielsweise Fachmarktzentren in Wohngebieten mit einer hohen Bevölkerungsdichte robust und profitiert von der neuen Situation. Ein Grund dafür ist die verstärkte Nutzung des Homeoffice in der Arbeitswelt. So sind im März 2023 die privaten Ausgaben in Vororten und Wohngebieten mit hoher Homeoffice-Nutzung bis zu 30 Prozent im Verhältnis zu dem Vergleichswert aus der Vor-Corona-Zeit im Jahr 2019 angestiegen. Dies waren Themen der Online-Pressekonferenz „Wie sich der Einzelhandel fit für die Zukunft macht“ mit Prof. Dr. Thomas Beyerle von Catella, Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe, und Falk Herrmann, Geschäftsführer bei Retaylor.
Prof. Dr. Thomas Beyerle fasst die Lage auf dem Mietmarkt für Einzelhandelsimmobilien zusammen: „Es zeigen sich zwar erste Tendenzen einer Stabilisierung der Neuvertragsmieten, allerdings auf einem niedrigen Niveau und vor allem in dem kleinen Segment des hochpreisigen Einzelhandels in den 1A-Lagen an den Top-Standorten. Viele Akteure wollen sich auch noch nicht vom Mietniveau der vergangenen Jahre verabschieden, was aber unausweichlich sein wird.“
Nahversorgungsimmobilien bieten hohes Wertschöpfungspotenzial
Auf Nahversorgungsimmobilien und Lebensmitteleinzelhandel sind zwei Spezialfonds von Hauck Aufhäuser Lampe Real Estate Investment Management (HAL REIM) ausgerichtet. Der „H&A Lebensmitteleinzelhandel Deutschland“ ist bereits vollinvestiert. Der als Artikel-8 eingestufte Fonds wurde 2020 aufgelegt und erwarb seitdem 20 Immobilien für rund 230 Millionen. Euro. Die durchschnittliche Ausschüttungsrendite beträgt sechs Prozent p.a und liegt damit über der avisierten Rendite. Der Nachfolgefonds „H&A Lebensmitteleinzelhandel Deutschland 2“ befindet sich aktuell in der Investitionsphase. Mit dem Fonds verfolgt HAL eine Manage-to-Core-Strategie. Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe kommentiert: „Derzeit ist Einkaufszeit, es gibt ein großes Kaufangebot mit attraktiven Renditen. Wir fokussieren uns dabei auf gut gelegene Objekte, die in der Vergangenheit nicht optimal bewirtschaftet wurden, und so ein hohes Potential zur Wertschöpfung bieten."
Modernisierungsdruck nimmt deutlich zu
Falk Herrmann, Geschäftsführer des neu gegründeten Beratungs- und Asset-Management-Unternehmen für die Revitalisierung und Repositionierung im Einzelhandel, Retaylor, erläuterte in seinem Redebeitrag die großen Anstrengungen, die auf Eigentümer und Verwalter von Einzelhandelsimmobilien zukommen. „Die positive Marktentwicklung der vergangenen Jahre hat dazu geführt, dass vielerorts notwendige Modernisierungsmaßnahmen ausgeblieben sind. Die Mieten sind gestiegen und die Immobilien haben einen stabilen Cashflow und attraktive Renditen abgeworfen. Jetzt steht der Retail-Immobilienmarkt gleich vor mehreren Herausforderungen: Nachhaltigkeitsanforderungen, die Konkurrenz aus dem Internet und veränderte Konsumpräferenzen sorgen für einen erheblichen Modernisierungsdruck. Hinzu kommt das veränderte Marktumfeld. Finanzierer sind deutlich restriktiver bei der Kreditvergabe, einige Finanzierungen platzen womöglich.“
Was muss also geschehen, um problembehaftete Fachmarktzentren oder Shopping-Center wieder auf die Erfolgsspur zu führen? „Wichtig ist die Potenzialanalyse“, sagt Falk Herrmann. „Gibt es beispielsweise Möglichkeiten zur Nachverdichtung? Nicht immer entspricht die Auslastung von PkW-Stellplätzen den ursprünglichen Planungen und es ergibt sich Platz für anderweitige Nutzungen wie Paketstationen, E-Ladesäulen oder Anbauten. Dann stellt sich die Frage, ob sich die bestehende Mieterstruktur sinnvoll ergänzt, oder ob hier eine andere Durchmischung empfehlenswert wäre. Auch die Flächenaufteilung muss unter die Lupe genommen und gegebenenfalls Zusammenlegungen oder Aufteilungen vorgenommen werden. Insbesondere bei mehrgeschossigen Retail-Immobilien bietet sich eine funktionale Durchmischung, zum Beispiel mit Büros, Arztpraxen oder Räumlichkeiten für die öffentliche Verwaltung, an. Hinsichtlich der Umsetzung von ESG-Maßnahmen sollte immer beachtet werden, dass diese sowohl zweckdienlich sind, als auch im Einklang mit den Renditeerwartungen des Investors stehen.“
Prof. Dr. Thomas Beyerle fasst die Lage auf dem Mietmarkt für Einzelhandelsimmobilien zusammen: „Es zeigen sich zwar erste Tendenzen einer Stabilisierung der Neuvertragsmieten, allerdings auf einem niedrigen Niveau und vor allem in dem kleinen Segment des hochpreisigen Einzelhandels in den 1A-Lagen an den Top-Standorten. Viele Akteure wollen sich auch noch nicht vom Mietniveau der vergangenen Jahre verabschieden, was aber unausweichlich sein wird.“
Nahversorgungsimmobilien bieten hohes Wertschöpfungspotenzial
Auf Nahversorgungsimmobilien und Lebensmitteleinzelhandel sind zwei Spezialfonds von Hauck Aufhäuser Lampe Real Estate Investment Management (HAL REIM) ausgerichtet. Der „H&A Lebensmitteleinzelhandel Deutschland“ ist bereits vollinvestiert. Der als Artikel-8 eingestufte Fonds wurde 2020 aufgelegt und erwarb seitdem 20 Immobilien für rund 230 Millionen. Euro. Die durchschnittliche Ausschüttungsrendite beträgt sechs Prozent p.a und liegt damit über der avisierten Rendite. Der Nachfolgefonds „H&A Lebensmitteleinzelhandel Deutschland 2“ befindet sich aktuell in der Investitionsphase. Mit dem Fonds verfolgt HAL eine Manage-to-Core-Strategie. Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe kommentiert: „Derzeit ist Einkaufszeit, es gibt ein großes Kaufangebot mit attraktiven Renditen. Wir fokussieren uns dabei auf gut gelegene Objekte, die in der Vergangenheit nicht optimal bewirtschaftet wurden, und so ein hohes Potential zur Wertschöpfung bieten."
Modernisierungsdruck nimmt deutlich zu
Falk Herrmann, Geschäftsführer des neu gegründeten Beratungs- und Asset-Management-Unternehmen für die Revitalisierung und Repositionierung im Einzelhandel, Retaylor, erläuterte in seinem Redebeitrag die großen Anstrengungen, die auf Eigentümer und Verwalter von Einzelhandelsimmobilien zukommen. „Die positive Marktentwicklung der vergangenen Jahre hat dazu geführt, dass vielerorts notwendige Modernisierungsmaßnahmen ausgeblieben sind. Die Mieten sind gestiegen und die Immobilien haben einen stabilen Cashflow und attraktive Renditen abgeworfen. Jetzt steht der Retail-Immobilienmarkt gleich vor mehreren Herausforderungen: Nachhaltigkeitsanforderungen, die Konkurrenz aus dem Internet und veränderte Konsumpräferenzen sorgen für einen erheblichen Modernisierungsdruck. Hinzu kommt das veränderte Marktumfeld. Finanzierer sind deutlich restriktiver bei der Kreditvergabe, einige Finanzierungen platzen womöglich.“
Was muss also geschehen, um problembehaftete Fachmarktzentren oder Shopping-Center wieder auf die Erfolgsspur zu führen? „Wichtig ist die Potenzialanalyse“, sagt Falk Herrmann. „Gibt es beispielsweise Möglichkeiten zur Nachverdichtung? Nicht immer entspricht die Auslastung von PkW-Stellplätzen den ursprünglichen Planungen und es ergibt sich Platz für anderweitige Nutzungen wie Paketstationen, E-Ladesäulen oder Anbauten. Dann stellt sich die Frage, ob sich die bestehende Mieterstruktur sinnvoll ergänzt, oder ob hier eine andere Durchmischung empfehlenswert wäre. Auch die Flächenaufteilung muss unter die Lupe genommen und gegebenenfalls Zusammenlegungen oder Aufteilungen vorgenommen werden. Insbesondere bei mehrgeschossigen Retail-Immobilien bietet sich eine funktionale Durchmischung, zum Beispiel mit Büros, Arztpraxen oder Räumlichkeiten für die öffentliche Verwaltung, an. Hinsichtlich der Umsetzung von ESG-Maßnahmen sollte immer beachtet werden, dass diese sowohl zweckdienlich sind, als auch im Einklang mit den Renditeerwartungen des Investors stehen.“
