29.06.2023 Büromarkt Berlin mit Bremsspuren – CBD-Lagen weiter gut nachgefragt
Der Berliner Büroimmobilienmarkt zeigt im ersten Halbjahr 2023 im Vermietungsbereich aufgrund fehlender Großabschlüsse über 10.000 Quadratmeter leichte Bremsspuren.
„Die allgemeine Marktunsicherheit dämpft die Abschlussquote an Mietverträgen in Berlin im ersten Halbjahr, so dass wir uns aktuell deutlich unter dem zehnjährigen Mittel von 340.000 Quadratmeter des Flächenumsatzes befinden. Damit geht einher, dass der Leerstand zum Ende des ersten Quartals bei vier Prozent lag und weiter moderat ansteigt“, berichtet Kemal Zeyveli, Regional Manager Berlin bei Colliers, im Rahmen einer Online-Pressekonferenz zum Berliner Büromarkt über die aktuellen Entwicklungen im ersten Halbjahr. Die Bürospitzenmiete hat im Jahresvergleich bis Ende Juni erneut um vier Prozent zugenommen. Zeyveli weiter: „Nach unseren Prognosen sind die Berliner Top-Büromieten auch weiterhin auf Wachstumskurs, da die hohe Neubaunachfrage die Spitzenmiete in die Höhe treiben wird. Die Leerstandsquote wird aber aufgrund der aktuellen Büronachfrage weiter moderat steigen."
Mit knapp über einer Milliarde Euro Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2023 zeigt sich der gewerbliche Berliner Investmentmarkt deutlich geschwächt. Die Marktaktivität hat sich auch im zweiten Quartal nicht spürbar erholt. Kemal Zeyveli dazu: „In Berlin wird derzeit extrem selten in Büroflächen investiert.“ Die Bruttospitzenrendite für Büros lag Ende März bei 4 Prozent. Der Trend geht weiter nach oben, jedoch nimmt die Geschwindigkeit ab.
Entspanntere Marktlage und Leerstände bieten Chancen
Das Geschehen am Berliner Büromarkt sehen einige Unternehmen als Chance, darunter die auf hochwertige Ausbauvorhaben spezialisierte Bauaktiengesellschaft UNDKRAUSS. „Leerstände können auch zur Modernisierung genutzt werden“, sagt Sarah Kocabiyik, Teamleiterin Akquisition & PR und Associate Partner bei UNDKRAUSS. „Energetisch ertüchtigte Flächen sind gefragter denn je und so kann die derzeitige Marktphase dazu dienen, vermehrt Bestandsflächen durch eine energetische Sanierung attraktiver zu gestalten und so die Betriebskosten eines Gebäudes zu senken.“
Überhaupt würden die Potenziale von Ausbau und Revitalisierung von vielen Investoren unterschätzt. „Viele Gebäude werden weit vor dem Ende der Lebensdauer des Tragwerks abgerissen, weil sie für eine neue Nutzung nicht geeignet sind. Gleiches gilt für ganze Bauteile und Komponenten. Es muss nicht immer alles bis auf die Rohstoffebene zurückgeführt werden. Flexible Lösungen benötigen allerdings auch flexible Flächen. Das heißt: Die Rezyklierbarkeit eines Gebäudes muss bereits im Planungsprozess vom großen bis zum kleinen Maßstab konsequent betrachtet werden, zum Beispiel durch stützenfreie Grundrisse mit ausreichender Deckenhöhe.“
UNDKRAUSS baut aktuell in Berlin etwa 100.000 Quadratmeter Gewerbefläche um und plädiert dafür, Mietverträge und Gebäudeplanungen für kurzfristigere und kleinteiligere Nutzungen zu optimieren. „Dass wieder mehr Büros leerstehen, heißt, dass wir flexibler in der Nutzung werden und prüfen müssen, ob die Flächen nicht für andere Zwecke genutzt werden können“, sagt Kocabiyik. „Kurzfristige oder flexible Mietverträge werden von Unternehmen in entspannten Mietmärkten – wie jetzt – als Chance wahrgenommen. Weiterhin ergeben sich Potentiale durch die Diversifizierung.“ Statt wenige große, viele kleinere Mieter anziehen und damit einen stabilen Cashflow zu gewährleisten, entspreche der Berliner Wirtschaftsstruktur, die maßgeblich von kleineren und jüngeren Unternehmen geprägt sei. In diesem Rahmen sei es durchaus attraktiv, Partnerschaften mit Coworking-Spaces oder Inkubatoren zu schließen.
Sinkende Flächennachfrage bei Unternehmen befördert Geschäft mit Untervermietung
Martin Ballweg, Gründer und CEO des Flex-Office-Anbieters Scaling Spaces, kommentiert die starke Zunahme von Untermietflächen: „Derzeit ist viel Bewegung auf dem Berliner Büromarkt. Insbesondere die große Venture- und Start-up-Szene in der Hauptstadt muss Einsparungen vornehmen. Dadurch und wegen des zunehmenden Home-Offices werden wir immer mehr als Dienstleister für Start-ups und Konzerne tätig, die ihre Büroflächen nicht mehr in vollen Umfang benötigen. Die Flächen gestalten wir so um, dass wir sie an mehrere Unternehmen untervermieten können. Viele Unternehmen wollen ihre Flächen auch nicht endgültig abstoßen, da sie nicht wissen, ob sie die Flächen mittelfristig nicht doch wieder benötigen.“
Das Dienstleistungsangebot von Scaling Spaces bei Untervermietungen reicht dabei von Managementverträgen mit einer fixen Betreibervergütung und einer möglichen Erfolgskomponente bis hin zu Umsatzmietmodellen. Bei Letzteren mietet Scaling Spaces die Flächen als Untermieter an und zahlt eine Miete in Abhängigkeit des Umsatzes an den Hauptmieter. Scaling Spaces betreibt momentan sechs Standorte in Berlin, in denen Flex-Office-Flächen und Coworkingplätze angemietet werden können.
Moderne, dezentrale Flächen gewinnen an Attraktivität bei preissensiblen Mietinteressenten
Steigende Baupreise, schwierige Finanzierungsbedingungen und die Zurückhaltung der Investoren und Mieter führten dazu, dass in den vergangenen Monaten viele Projektentwicklungen zurückgestellt wurden. Zu den Unternehmen, die ihre Projekte weiter vorantreiben, gehört die immobilien-experten-ag., die in Deutschlands größtem Technologiepark Berlin-Adlershof mit dem „OFFICE LAB CAMPUS“ und dem „AM OKTOGON – Campus für Gewerbe und Technologie“ zwei Büro-Neubau-Projekte entwickelt. „Ende März konnten wir in gewohnter Art und Weise nach nur 5-monatiger Bauzeit Richtfest für den 12. Neubau auf dem Campus AM OKTOGON feiern. Aufgrund der hohen Nachfrage von bestehenden Mietern planen wir derzeit bereits die beiden nächsten Gebäude“, sagt Mareike Lechner, Vorstand der immobilien-experten-ag. Nach Gesamtfertigstellung, die für 2026/2027 vorgesehen ist, wird dieser Campus 17 Neubauten sowie eine revitalisierte Sheddachhalle mit insgesamt mehr als 85.000 Quadratmeter BGF umfassen.
„Sowohl auf dem Campus AM OKTOGON als auch im OFFICE LAB CAMPUS bieten wir energieeffiziente Neubauflächen, die nach Mieterwunsch und -erfordernis schlüsselfertig ausgebaut werden und oft mehr als ‚nur Büro‘ sind. Viele Adlershofer-Mieter benötigen spezielle Nebenflächen, z.B. ein Testlabor oder einen Hörsaal wie die bbw Hochschule, die gerade den OFFICE LAB CAMPUS bezogen hat“, sagt Lechner.
„In Adlershof können wir durch preisgünstige Neubau-Mieten, also Mieten deutlich unter der Berliner Durchschnittsmiete punkten. In Anbetracht der zunehmenden Preissensitivität wird dem ein oder anderen Unternehmen bewusst, dass Berlin mehr als nur Innenstadt ist und der Technologiepark Adlershof eine hervorragende Infrastruktur aufweist.“ Angesichts der allgemeinen Verunsicherung aufgrund der wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands, der Auswirkungen des Ukraine-Kriegs und der zukünftigen Beziehungen zu China, aber auch in Bezug auf die Arbeitswelt von morgen merke sie, dass Anmietungen länger als früher dauern, im Einzelfall sogar auf Eis gelegt werden.
Campuslagen mit langfristigen Wachstumschancen
Eine nahegelegene Hochschule sowie flexible Flächenangebote spielen auch bei der Planung des 235.000 Quadratmeter Mietfläche umfassenden Behrens-Ufers eine wichtige Rolle. Das zeigte sich insbesondere bei der Vermietung von 10.000 Quadratmeter Gewerbefläche im Frühjahr dieses Jahres. “Entscheidend für die Vermietung war neben der Verfügbarkeit großer zusammenhängender Flächen die Möglichkeit, im individuellen Mieterausbau auf die höchst komplexen technischen Anforderungen des hoch spezialisierten Interessenten eingehen zu können“, sagt Felix Gold, Geschäftsführer bei DIEAG Investmentmanagement GmbH. „Daneben bietet das zehn Hektar große Gelände in Oberschöneweide auch den Vorteil einer gesicherten nachhaltigen Energieversorgung durch Tiefengeothermie sowie die unmittelbare Nähe zur HTW Berlin mit ihren ausgeprägten technologischen Ausbildungs- und Forschungsschwerpunkten und der damit einhergehenden Möglichkeit einer effektiven Personalgewinnung."
Für Felix Gold behält das klassische Büro in der Berliner Zentrumslage zwar seine Berechtigung. Für Unternehmen mit großen Flächenbedarf oder ergänzenden Nutzungen wie Produktion oder Labor sieht er allerdings in den Campus-Lagen außerhalb des S-Bahn-Rings eine attraktive Alternative und langfristige Wachstumsmöglichkeiten.
„Die allgemeine Marktunsicherheit dämpft die Abschlussquote an Mietverträgen in Berlin im ersten Halbjahr, so dass wir uns aktuell deutlich unter dem zehnjährigen Mittel von 340.000 Quadratmeter des Flächenumsatzes befinden. Damit geht einher, dass der Leerstand zum Ende des ersten Quartals bei vier Prozent lag und weiter moderat ansteigt“, berichtet Kemal Zeyveli, Regional Manager Berlin bei Colliers, im Rahmen einer Online-Pressekonferenz zum Berliner Büromarkt über die aktuellen Entwicklungen im ersten Halbjahr. Die Bürospitzenmiete hat im Jahresvergleich bis Ende Juni erneut um vier Prozent zugenommen. Zeyveli weiter: „Nach unseren Prognosen sind die Berliner Top-Büromieten auch weiterhin auf Wachstumskurs, da die hohe Neubaunachfrage die Spitzenmiete in die Höhe treiben wird. Die Leerstandsquote wird aber aufgrund der aktuellen Büronachfrage weiter moderat steigen."
Mit knapp über einer Milliarde Euro Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2023 zeigt sich der gewerbliche Berliner Investmentmarkt deutlich geschwächt. Die Marktaktivität hat sich auch im zweiten Quartal nicht spürbar erholt. Kemal Zeyveli dazu: „In Berlin wird derzeit extrem selten in Büroflächen investiert.“ Die Bruttospitzenrendite für Büros lag Ende März bei 4 Prozent. Der Trend geht weiter nach oben, jedoch nimmt die Geschwindigkeit ab.
Entspanntere Marktlage und Leerstände bieten Chancen
Das Geschehen am Berliner Büromarkt sehen einige Unternehmen als Chance, darunter die auf hochwertige Ausbauvorhaben spezialisierte Bauaktiengesellschaft UNDKRAUSS. „Leerstände können auch zur Modernisierung genutzt werden“, sagt Sarah Kocabiyik, Teamleiterin Akquisition & PR und Associate Partner bei UNDKRAUSS. „Energetisch ertüchtigte Flächen sind gefragter denn je und so kann die derzeitige Marktphase dazu dienen, vermehrt Bestandsflächen durch eine energetische Sanierung attraktiver zu gestalten und so die Betriebskosten eines Gebäudes zu senken.“
Überhaupt würden die Potenziale von Ausbau und Revitalisierung von vielen Investoren unterschätzt. „Viele Gebäude werden weit vor dem Ende der Lebensdauer des Tragwerks abgerissen, weil sie für eine neue Nutzung nicht geeignet sind. Gleiches gilt für ganze Bauteile und Komponenten. Es muss nicht immer alles bis auf die Rohstoffebene zurückgeführt werden. Flexible Lösungen benötigen allerdings auch flexible Flächen. Das heißt: Die Rezyklierbarkeit eines Gebäudes muss bereits im Planungsprozess vom großen bis zum kleinen Maßstab konsequent betrachtet werden, zum Beispiel durch stützenfreie Grundrisse mit ausreichender Deckenhöhe.“
UNDKRAUSS baut aktuell in Berlin etwa 100.000 Quadratmeter Gewerbefläche um und plädiert dafür, Mietverträge und Gebäudeplanungen für kurzfristigere und kleinteiligere Nutzungen zu optimieren. „Dass wieder mehr Büros leerstehen, heißt, dass wir flexibler in der Nutzung werden und prüfen müssen, ob die Flächen nicht für andere Zwecke genutzt werden können“, sagt Kocabiyik. „Kurzfristige oder flexible Mietverträge werden von Unternehmen in entspannten Mietmärkten – wie jetzt – als Chance wahrgenommen. Weiterhin ergeben sich Potentiale durch die Diversifizierung.“ Statt wenige große, viele kleinere Mieter anziehen und damit einen stabilen Cashflow zu gewährleisten, entspreche der Berliner Wirtschaftsstruktur, die maßgeblich von kleineren und jüngeren Unternehmen geprägt sei. In diesem Rahmen sei es durchaus attraktiv, Partnerschaften mit Coworking-Spaces oder Inkubatoren zu schließen.
Sinkende Flächennachfrage bei Unternehmen befördert Geschäft mit Untervermietung
Martin Ballweg, Gründer und CEO des Flex-Office-Anbieters Scaling Spaces, kommentiert die starke Zunahme von Untermietflächen: „Derzeit ist viel Bewegung auf dem Berliner Büromarkt. Insbesondere die große Venture- und Start-up-Szene in der Hauptstadt muss Einsparungen vornehmen. Dadurch und wegen des zunehmenden Home-Offices werden wir immer mehr als Dienstleister für Start-ups und Konzerne tätig, die ihre Büroflächen nicht mehr in vollen Umfang benötigen. Die Flächen gestalten wir so um, dass wir sie an mehrere Unternehmen untervermieten können. Viele Unternehmen wollen ihre Flächen auch nicht endgültig abstoßen, da sie nicht wissen, ob sie die Flächen mittelfristig nicht doch wieder benötigen.“
Das Dienstleistungsangebot von Scaling Spaces bei Untervermietungen reicht dabei von Managementverträgen mit einer fixen Betreibervergütung und einer möglichen Erfolgskomponente bis hin zu Umsatzmietmodellen. Bei Letzteren mietet Scaling Spaces die Flächen als Untermieter an und zahlt eine Miete in Abhängigkeit des Umsatzes an den Hauptmieter. Scaling Spaces betreibt momentan sechs Standorte in Berlin, in denen Flex-Office-Flächen und Coworkingplätze angemietet werden können.
Moderne, dezentrale Flächen gewinnen an Attraktivität bei preissensiblen Mietinteressenten
Steigende Baupreise, schwierige Finanzierungsbedingungen und die Zurückhaltung der Investoren und Mieter führten dazu, dass in den vergangenen Monaten viele Projektentwicklungen zurückgestellt wurden. Zu den Unternehmen, die ihre Projekte weiter vorantreiben, gehört die immobilien-experten-ag., die in Deutschlands größtem Technologiepark Berlin-Adlershof mit dem „OFFICE LAB CAMPUS“ und dem „AM OKTOGON – Campus für Gewerbe und Technologie“ zwei Büro-Neubau-Projekte entwickelt. „Ende März konnten wir in gewohnter Art und Weise nach nur 5-monatiger Bauzeit Richtfest für den 12. Neubau auf dem Campus AM OKTOGON feiern. Aufgrund der hohen Nachfrage von bestehenden Mietern planen wir derzeit bereits die beiden nächsten Gebäude“, sagt Mareike Lechner, Vorstand der immobilien-experten-ag. Nach Gesamtfertigstellung, die für 2026/2027 vorgesehen ist, wird dieser Campus 17 Neubauten sowie eine revitalisierte Sheddachhalle mit insgesamt mehr als 85.000 Quadratmeter BGF umfassen.
„Sowohl auf dem Campus AM OKTOGON als auch im OFFICE LAB CAMPUS bieten wir energieeffiziente Neubauflächen, die nach Mieterwunsch und -erfordernis schlüsselfertig ausgebaut werden und oft mehr als ‚nur Büro‘ sind. Viele Adlershofer-Mieter benötigen spezielle Nebenflächen, z.B. ein Testlabor oder einen Hörsaal wie die bbw Hochschule, die gerade den OFFICE LAB CAMPUS bezogen hat“, sagt Lechner.
„In Adlershof können wir durch preisgünstige Neubau-Mieten, also Mieten deutlich unter der Berliner Durchschnittsmiete punkten. In Anbetracht der zunehmenden Preissensitivität wird dem ein oder anderen Unternehmen bewusst, dass Berlin mehr als nur Innenstadt ist und der Technologiepark Adlershof eine hervorragende Infrastruktur aufweist.“ Angesichts der allgemeinen Verunsicherung aufgrund der wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands, der Auswirkungen des Ukraine-Kriegs und der zukünftigen Beziehungen zu China, aber auch in Bezug auf die Arbeitswelt von morgen merke sie, dass Anmietungen länger als früher dauern, im Einzelfall sogar auf Eis gelegt werden.
Campuslagen mit langfristigen Wachstumschancen
Eine nahegelegene Hochschule sowie flexible Flächenangebote spielen auch bei der Planung des 235.000 Quadratmeter Mietfläche umfassenden Behrens-Ufers eine wichtige Rolle. Das zeigte sich insbesondere bei der Vermietung von 10.000 Quadratmeter Gewerbefläche im Frühjahr dieses Jahres. “Entscheidend für die Vermietung war neben der Verfügbarkeit großer zusammenhängender Flächen die Möglichkeit, im individuellen Mieterausbau auf die höchst komplexen technischen Anforderungen des hoch spezialisierten Interessenten eingehen zu können“, sagt Felix Gold, Geschäftsführer bei DIEAG Investmentmanagement GmbH. „Daneben bietet das zehn Hektar große Gelände in Oberschöneweide auch den Vorteil einer gesicherten nachhaltigen Energieversorgung durch Tiefengeothermie sowie die unmittelbare Nähe zur HTW Berlin mit ihren ausgeprägten technologischen Ausbildungs- und Forschungsschwerpunkten und der damit einhergehenden Möglichkeit einer effektiven Personalgewinnung."
Für Felix Gold behält das klassische Büro in der Berliner Zentrumslage zwar seine Berechtigung. Für Unternehmen mit großen Flächenbedarf oder ergänzenden Nutzungen wie Produktion oder Labor sieht er allerdings in den Campus-Lagen außerhalb des S-Bahn-Rings eine attraktive Alternative und langfristige Wachstumsmöglichkeiten.
