29.06.2023 Neu bewerteter Logistiksektor erfährt Aufschwung
„Auf der Grundlage unserer jüngsten Basisszenarien-Prognosen gehen wir davon aus, dass die Gesamtrenditen für die Logistikmärkte in ganz Europa in den nächsten fünf Jahren bei 8,2 % p.a. liegen werden. Dies ist eine deutliche Verbesserung von 290 Basispunkten gegenüber unserem vorherigen Basisszenario vom September 2022. Dies ist wiederum auf die schneller als erwarteten Neubewertungen, unsere verbesserten Mietwachstumsprognosen und die prognostizierte Renditesteigerung aufgrund der erwarteten Normalisierung von Inflation und Anleiherenditen zurückzuführen“, kommentiert Ken Baccam, Director, Research & Strategy Europe bei AEW.
Hans Vrensen, Managing Director, Head of Research & Strategy Europe bei AEW ergänzt: "In unserer Relative-Value-Einstufung ist die Logistik der am besten positionierte Sektor im europäischen Immobilienmarkt, mit dem höchsten Anteil an attraktiven und neutralen Märkten. Die nordischen Länder und die BeNeLux-Staaten weisen den höchsten Anteil an attraktiven Logistikmärkten auf. Auf Stadtebene sind die regionalen Logistik- und Light Industrial Märkte im UK in der attraktiven Kategorie gut vertreten, gefolgt von den Light Industrial Märkten in Paris sowie den Logistikmärkten in Oslo und Amsterdam."
Report summary:
- Zwar wird erwartet, dass sich die makroökonomischen Aussichten bis 2024 verbessern, doch der allgemeine Rückgang der Einzelhandelsumsätze und die schwache wirtschaftliche Stimmung haben sich kurzfristig negativ auf die Nachfrage der Logistiknutzer ausgewirkt.
- Unabhängig davon werden die Staatsanleiherenditen in unserem Ausgangsszenario im 3. bis 4. Quartal 2023 voraussichtlich mit 3,5% ihren Höchststand erreichen, bevor sie bis 2027 schrittweise auf 2,5% sinken. Wir gehen davon aus, dass in diesem Szenario die Spitzenrenditen im Logistiksektor bis 2027 zurückgehen und sich dadurch die Überschussdifferenz zwischen Anleiherenditen und Immobilienrenditen normalisiert.
- Im europäischen Logistiksektor werden die Vermietungsaktivitäten mit verminderter Geschwindigkeit fortgesetzt, wobei die Kosten eine zentrale Rolle spielen, und im 1. Quartal 2023 ging der Flächenumsatz hier um 44% gegenüber dem Vorjahr zurück. Zahlreiche Mieter behalten ihre aktuellen Standorte vorläufig bei. Bei positiver Konjunkturentwicklung, einer Rückkehr zu langfristigem Wachstum im verarbeitenden Gewerbe und Verkehr und bei erneutem Anziehen der Marktdurchdringung im Onlinehandel ist mit einer Erholung des Flächenumsatzes zu rechnen.
- Mit einem kurzfristig schwächeren Flächenumsatz und dem Start bestehender Pipeline-Projekte dürfte die durchschnittliche Leerstandsrate trotz eines leichten Anstiegs deutlich unter 4% bleiben und nach 2024 bei verlangsamter Bautätigkeit zurückgehen.
- Trotz steigender Leerstandsraten sind die Zuwächse bei den Spitzenmieten bislang stabil. Unsere Mietzuwachsprognosen für den Logistiksektor (2023-2027) sind mit einem Anstieg auf 3,0% gegenüber 2,5% per annum in unserem früheren Sept-22-Ausgangsszenario im Sektorvergleich nach wie vor Spitze.
- Als erster Sektor wurde 2022 der Logistiksektor neu bewertet. Er verzeichnete an allen europäischen Logistikmärkten einen Wertverlust von durchschnittlich 14%. Die meisten Anleger kompensierten diesen Verlust 2022 durch eine Kapitalwerterhöhung in den vier vorangegangenen Jahren von 55% - der höchsten von allen Sektoren.
- Die Logistikwerte haben sich auf niedrigem Niveau stabilisiert. Für 2023 wird lediglich ein Wertverlust von 3% prognostiziert. Nach dieser deutlichen Neubewertung im Zeitraum 2022-2023 werden die Spitzenimmobilienrenditen im Logistiksektor bis 2024 mit 5,1% voraussichtlich ihren Höchststand erreichen und bis 2027 auf 4,7% sinken.
- Die Neubewertung im Zweijahreszeitraum 2022-2023 führte vorübergehend zu einer negativen Überschussdifferenz zwischen Logistik- und Staatsanleiherenditen. Wir erwarten, dass dieser Überschussdifferenz wieder positiv wird und sich bis 2027 bei 2,3% stabilisiert, was immer noch unter dem durchschnittlichen Spread von 2017-21 von 4% liegt.
- Laut unserem März-23-Ausgangsszenario dürften höhere Mieten und eine Verengung der Renditen zu einer deutlichen Steigerung der Gesamtrenditen an den europäischen Logistikmärkten auf 8,2% per annum im nächsten Fünfjahreszeitraum führen. Dies entspricht einem Anstieg von 290 Basispunkten gegenüber unserem Sept-22-Ausgangsszenario.
- Somit besitzt der Logistiksektor in unserer Marktklassifikation zum relativen Wert von allen Sektoren Europas den höchsten Anteil attraktiver und neutraler Märkte. In unserem aktualisierten Ausgangsszenario werden 33% unserer Logistikmärkte als attraktiv, 64% als neutral und 3% als weniger attraktiv klassifiziert.
- Den höchsten Anteil attraktiver Logistikmärkte haben die skandinavischen und Benelux-Regionen. 50% der südeuropäischen Märkte sind als attraktiv klassifiziert. Im UK, in Frankreich und dem Rest Europas werden die meisten Märkte als neutral und die übrigen Märkte als attraktiv klassifiziert. Die einzige Region, in der ein einziger Markt (Budapest) als weniger attraktiv klassifiziert wird, ist MOE.
- Auf Stadtebene sind die regionalen Logistik- und Light Industrial Märkte im UK in der attraktiven Kategorie gut vertreten, gleich dahinter folgen Light Industrial Märkte in Paris sowie Logistikmärkte in Oslo und Amsterdam.
Hans Vrensen, Managing Director, Head of Research & Strategy Europe bei AEW ergänzt: "In unserer Relative-Value-Einstufung ist die Logistik der am besten positionierte Sektor im europäischen Immobilienmarkt, mit dem höchsten Anteil an attraktiven und neutralen Märkten. Die nordischen Länder und die BeNeLux-Staaten weisen den höchsten Anteil an attraktiven Logistikmärkten auf. Auf Stadtebene sind die regionalen Logistik- und Light Industrial Märkte im UK in der attraktiven Kategorie gut vertreten, gefolgt von den Light Industrial Märkten in Paris sowie den Logistikmärkten in Oslo und Amsterdam."
Report summary:
- Zwar wird erwartet, dass sich die makroökonomischen Aussichten bis 2024 verbessern, doch der allgemeine Rückgang der Einzelhandelsumsätze und die schwache wirtschaftliche Stimmung haben sich kurzfristig negativ auf die Nachfrage der Logistiknutzer ausgewirkt.
- Unabhängig davon werden die Staatsanleiherenditen in unserem Ausgangsszenario im 3. bis 4. Quartal 2023 voraussichtlich mit 3,5% ihren Höchststand erreichen, bevor sie bis 2027 schrittweise auf 2,5% sinken. Wir gehen davon aus, dass in diesem Szenario die Spitzenrenditen im Logistiksektor bis 2027 zurückgehen und sich dadurch die Überschussdifferenz zwischen Anleiherenditen und Immobilienrenditen normalisiert.
- Im europäischen Logistiksektor werden die Vermietungsaktivitäten mit verminderter Geschwindigkeit fortgesetzt, wobei die Kosten eine zentrale Rolle spielen, und im 1. Quartal 2023 ging der Flächenumsatz hier um 44% gegenüber dem Vorjahr zurück. Zahlreiche Mieter behalten ihre aktuellen Standorte vorläufig bei. Bei positiver Konjunkturentwicklung, einer Rückkehr zu langfristigem Wachstum im verarbeitenden Gewerbe und Verkehr und bei erneutem Anziehen der Marktdurchdringung im Onlinehandel ist mit einer Erholung des Flächenumsatzes zu rechnen.
- Mit einem kurzfristig schwächeren Flächenumsatz und dem Start bestehender Pipeline-Projekte dürfte die durchschnittliche Leerstandsrate trotz eines leichten Anstiegs deutlich unter 4% bleiben und nach 2024 bei verlangsamter Bautätigkeit zurückgehen.
- Trotz steigender Leerstandsraten sind die Zuwächse bei den Spitzenmieten bislang stabil. Unsere Mietzuwachsprognosen für den Logistiksektor (2023-2027) sind mit einem Anstieg auf 3,0% gegenüber 2,5% per annum in unserem früheren Sept-22-Ausgangsszenario im Sektorvergleich nach wie vor Spitze.
- Als erster Sektor wurde 2022 der Logistiksektor neu bewertet. Er verzeichnete an allen europäischen Logistikmärkten einen Wertverlust von durchschnittlich 14%. Die meisten Anleger kompensierten diesen Verlust 2022 durch eine Kapitalwerterhöhung in den vier vorangegangenen Jahren von 55% - der höchsten von allen Sektoren.
- Die Logistikwerte haben sich auf niedrigem Niveau stabilisiert. Für 2023 wird lediglich ein Wertverlust von 3% prognostiziert. Nach dieser deutlichen Neubewertung im Zeitraum 2022-2023 werden die Spitzenimmobilienrenditen im Logistiksektor bis 2024 mit 5,1% voraussichtlich ihren Höchststand erreichen und bis 2027 auf 4,7% sinken.
- Die Neubewertung im Zweijahreszeitraum 2022-2023 führte vorübergehend zu einer negativen Überschussdifferenz zwischen Logistik- und Staatsanleiherenditen. Wir erwarten, dass dieser Überschussdifferenz wieder positiv wird und sich bis 2027 bei 2,3% stabilisiert, was immer noch unter dem durchschnittlichen Spread von 2017-21 von 4% liegt.
- Laut unserem März-23-Ausgangsszenario dürften höhere Mieten und eine Verengung der Renditen zu einer deutlichen Steigerung der Gesamtrenditen an den europäischen Logistikmärkten auf 8,2% per annum im nächsten Fünfjahreszeitraum führen. Dies entspricht einem Anstieg von 290 Basispunkten gegenüber unserem Sept-22-Ausgangsszenario.
- Somit besitzt der Logistiksektor in unserer Marktklassifikation zum relativen Wert von allen Sektoren Europas den höchsten Anteil attraktiver und neutraler Märkte. In unserem aktualisierten Ausgangsszenario werden 33% unserer Logistikmärkte als attraktiv, 64% als neutral und 3% als weniger attraktiv klassifiziert.
- Den höchsten Anteil attraktiver Logistikmärkte haben die skandinavischen und Benelux-Regionen. 50% der südeuropäischen Märkte sind als attraktiv klassifiziert. Im UK, in Frankreich und dem Rest Europas werden die meisten Märkte als neutral und die übrigen Märkte als attraktiv klassifiziert. Die einzige Region, in der ein einziger Markt (Budapest) als weniger attraktiv klassifiziert wird, ist MOE.
- Auf Stadtebene sind die regionalen Logistik- und Light Industrial Märkte im UK in der attraktiven Kategorie gut vertreten, gleich dahinter folgen Light Industrial Märkte in Paris sowie Logistikmärkte in Oslo und Amsterdam.
