28.06.2023 Hamburg: Lange Genehmigungszeiten beeinflussen den Büromarkt
Der Hamburger Markt für Büroflächenvermietung erzielte im ersten Halbjahr 2023 einen Flächenumsatz von 227.000 m². Die Nachfrage nach zeitgemäßen Büros ist ungebrochen hoch – insbesondere in den sehr gefragten Toplagen sind hochwertige Flächen kaum auf dem Markt verfügbar und hart umkämpft. Neubauimmobilien werden nur wenig realisiert, da sich u. a. Baugenehmigungen erheblich verzögern. „Genehmigungszeiten für Nutzungsänderungen von aktuell neun bis sogar fünfzehn Monaten beeinflussen die Entscheidungen auf Eigentümer- und Nutzerseite signifikant“, berichtet Gordon Beracz, Leiter für Büroflächenvermietung bei Robert C. Spies in Hamburg. Selbst kapitalstarke Akteure ziehen sich vermehrt zurück.
Die Vorlaufzeit bis zur Bezugsfähigkeit der Flächen wird immer länger, denn notwendige Umbaumaßnahmen dauern aufgrund von Fachkräftemangel deutlich länger oder Ausbaukostenbudgets werden auf Eigentümerseite limitiert. „Die Dynamik der Vermietungsquote nimmt aufgrund von signifikant reduzierten Ausbaukostenbudgets ab. Eigentümer forcieren mehr und mehr Vermietungen ohne Ausbauten und verlängern damit die Entscheidungsprozesse“, beobachtet Gordon Beracz. Ferner fällt auf, dass das mobile Arbeiten und das Arbeiten im Homeoffice in einigen Unternehmensbereichen die Entwicklung verlangsamt haben.
Durchschnittsmiete hat deutlich angezogen
Die Durchschnittsmiete ist wieder angestiegen und befindet sich aktuell auf dem Niveau des Jahres 2022. In den letzten drei Monaten hat sie um 4,00 EUR/m² bzw. um 23 Prozent angezogen und liegt aktuell bei 21,50 EUR/m². Die Spitzenmiete ist um 0,90 EUR/m² geklettert und beträgt jetzt 28,70 EUR/m². Hintergrund für den Anstieg der Mieten ist die im zweiten Quartal wachsende Gewichtung von Teilmärkten wie der City und der Hafencity. Während im ersten Quartal rund 18 Prozent der Abschlüsse in der City registriert wurden, entfielen im zweiten Quartal rund 24 Prozent auf diese Bürolage. In der City werden weiterhin die höchsten Büromieten gezahlt. Aber auch in der Hafencity wurden mehr Abschlüsse registriert als zu Beginn des Jahres.
Ausblick: Flächenumsatz von bis zu 490.000 m² für das Gesamtjahr erwartet
Der Gesamtflächenumsatz 2023 bewegt sich voraussichtlich knapp unter dem Niveau des 5-Jahres-Durchschnitts und wird zwischen 450.000 und 490.000 m² liegen. Dabei wird die Leerstandsquote, die aktuell bei 4,2 Prozent liegt, etwas steigen. „Der bereits in den letzten Monaten durch die steigende Untervermietungsquote entstandene „Markt im Markt“ wird im laufenden Jahr weiter an Bedeutung gewinnen“, prognostiziert der Büroimmobilienspezialist Beracz und führt fort: „Vor allem aber muss sich der Bestand den neuen Marktanforderungen stellen.“
Die Vorlaufzeit bis zur Bezugsfähigkeit der Flächen wird immer länger, denn notwendige Umbaumaßnahmen dauern aufgrund von Fachkräftemangel deutlich länger oder Ausbaukostenbudgets werden auf Eigentümerseite limitiert. „Die Dynamik der Vermietungsquote nimmt aufgrund von signifikant reduzierten Ausbaukostenbudgets ab. Eigentümer forcieren mehr und mehr Vermietungen ohne Ausbauten und verlängern damit die Entscheidungsprozesse“, beobachtet Gordon Beracz. Ferner fällt auf, dass das mobile Arbeiten und das Arbeiten im Homeoffice in einigen Unternehmensbereichen die Entwicklung verlangsamt haben.
Durchschnittsmiete hat deutlich angezogen
Die Durchschnittsmiete ist wieder angestiegen und befindet sich aktuell auf dem Niveau des Jahres 2022. In den letzten drei Monaten hat sie um 4,00 EUR/m² bzw. um 23 Prozent angezogen und liegt aktuell bei 21,50 EUR/m². Die Spitzenmiete ist um 0,90 EUR/m² geklettert und beträgt jetzt 28,70 EUR/m². Hintergrund für den Anstieg der Mieten ist die im zweiten Quartal wachsende Gewichtung von Teilmärkten wie der City und der Hafencity. Während im ersten Quartal rund 18 Prozent der Abschlüsse in der City registriert wurden, entfielen im zweiten Quartal rund 24 Prozent auf diese Bürolage. In der City werden weiterhin die höchsten Büromieten gezahlt. Aber auch in der Hafencity wurden mehr Abschlüsse registriert als zu Beginn des Jahres.
Ausblick: Flächenumsatz von bis zu 490.000 m² für das Gesamtjahr erwartet
Der Gesamtflächenumsatz 2023 bewegt sich voraussichtlich knapp unter dem Niveau des 5-Jahres-Durchschnitts und wird zwischen 450.000 und 490.000 m² liegen. Dabei wird die Leerstandsquote, die aktuell bei 4,2 Prozent liegt, etwas steigen. „Der bereits in den letzten Monaten durch die steigende Untervermietungsquote entstandene „Markt im Markt“ wird im laufenden Jahr weiter an Bedeutung gewinnen“, prognostiziert der Büroimmobilienspezialist Beracz und führt fort: „Vor allem aber muss sich der Bestand den neuen Marktanforderungen stellen.“
