21.06.2023 European Logistics: Steigende Mieten trotz sinkendem Flächenumsatz
Laut dem aktuellen ‚European Logistics Outlook‘ von Savills belief sich der Flächenumsatz im europäischen Industrie- und Logistiksektor im ersten Quartal 2023 auf 7 Mio. m² – ein Minus von 16 % gegenüber dem Fünfjahresdurchschnitt. Das Unternehmen sieht die jüngere Entwicklung auch im Rückgang der Einzelhandelsumsätze und in der schwächelnden Konjunkturlage begründet – beides beginne sich nun auch auf den Nutzermarkt auszuwirken .
In Deutschland ist der Flächenumsatz im ersten Quartal im Vorjahresvergleich um 48 %, und im Fünfjahresmittel um 28 % gesunken. Allerdings konnten nur drei der von Savills untersuchten europäischen Länder ein Plus in diesem Vergleichszeitraum verzeichnen: Italien (+38 %), Frankreich (+26 %) und Irland (+25 %). Im Vorjahresvergleich stieg der Anteil Frankreichs am gesamten Flächenumsatz im europäischen Industrie- und Logistiksektor mit einem Plus von 5 % am stärksten, Deutschlands Anteil ging hingegen um -2 % leicht zurück.
Das Gesamtinvestitionsvolumen in Europa betrug im vergangenen Quartal 5,1 Mrd. Euro und fiel damit um 49 % gegenüber dem Vorquartal und war um 73 % geringer als im Rekordquartal Q1-2022. Mehr noch: Es war das niedrigste Volumen seit der globalen Finanzkrise und lag 57 % unter dem Fünfjahresdurchschnitt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sank das Investitionsvolumen am stärksten in Ungarn, wo im ersten Quartal 2023 keine Transaktionen abgeschlossen wurden, sowie in Norwegen (-92 %), Belgien (-88 %) und Frankreich (-84 %). In der Tschechischen Republik (-3 %), Irland (-29 %) und Portugal (-45 %) war der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr am geringsten.
Nur Polen (+110 %) und Rumänien verzeichneten einen Anstieg der Investitionen.
Belief sich das Transaktionsvolumen am deutschen Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien im Jahr 2022 noch auf 9,3 Mrd. Euro – das zweithöchste jemals erfasste Ergebnis – so brach es auch hierzulande im ersten Quartal 2023 ein. Zu Buche stehen nach den ersten vier Monaten des Jahres gut 700 Mio. Euro an Transaktionsvolumen – ein Minus von 83 % gegenüber dem Jahresauftaktquartal des vergangenen Jahres. Bertrand Ehm, Director Industrial Investment bei Savills sagt dazu: „Das geringe Transaktionsvolumen ist dem Ausbleiben von Transaktionen im Core-Segment geschuldet. Nach einer längeren Divergenzphase hinsichtlich der Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern befinden wir uns nun wieder in einer Anpassungsphase, die die Transaktionen wieder nachhaltig ankurbeln dürfte.“
„Ein wesentlicher Faktor für den Rückgang des Investitionsvolumens war die restriktivere Geldpolitik, wie das erneute Anheben der Zinssätze durch die Zentralbanken. Die Erhöhung der Finanzierungskosten hat wiederum die Stimmung der Anleger gedämpft. Für den weiteren Jahresverlauf rechnen wir damit, dass sich der Markt stabilisiert, die Unsicherheit abnimmt und so die Transaktionsaktivitäten wieder an Fahrt aufnehmen“, so Marcus de Minckwitz, Head of EMEA Industrial & Logistics bei Savills.
Die Spitzenmiete am europäischen Logistik- und Industrieimmobilienmarkt blieb hingegen robust und konnte in den letzten vier Quartalen um 10,4 % zulegen. Demgegenüber stieg die durchschnittliche Leerstandsquote im abgelaufenen Quartal auch aufgrund der zögerlichen Vermietungsaktivitäten auf 3,5 %. Es ist davon auszugehen, dass dieser Trend auch ins dritte Quartal 2023 hineinreichen wird, bis sich eine Verlangsamung der Bautätigkeit in geringeren Projektfertigstellungen niederschlägt. Die Leerstandsquoten stiegen in den meisten Märkten, insbesondere in Budapest (+210 Basispunkte), Polen (+200 Basispunkte) und Großbritannien (+100 Basispunkte). Einen Rückgang verzeichneten hingegen sowohl die Niederlande als auch der Teilmarkt Dublin. Hier sanken im ersten Quartal die Quoten um 60 bzw. 30 Basispunkte.
„Zwar beobachten wir in vielen europäischen Märkten nach wie vor einen Anstieg der Leerstandsquote, dies hat allerdings keinen negativen Einfluss auf die Preisentwicklung. Aufgrund der begrenzten Projektentwicklungspipeline der letzten zehn Jahre und des jüngst starken Flächenumsatzes rechnen wir vielmehr mit weiteren Preiserhöhungen ohne Einbußen beim Mietwachstum“, sagt Andrew Blennerhassett, Associate European Logistics Research bei Savills.
In Deutschland ist der Flächenumsatz im ersten Quartal im Vorjahresvergleich um 48 %, und im Fünfjahresmittel um 28 % gesunken. Allerdings konnten nur drei der von Savills untersuchten europäischen Länder ein Plus in diesem Vergleichszeitraum verzeichnen: Italien (+38 %), Frankreich (+26 %) und Irland (+25 %). Im Vorjahresvergleich stieg der Anteil Frankreichs am gesamten Flächenumsatz im europäischen Industrie- und Logistiksektor mit einem Plus von 5 % am stärksten, Deutschlands Anteil ging hingegen um -2 % leicht zurück.
Das Gesamtinvestitionsvolumen in Europa betrug im vergangenen Quartal 5,1 Mrd. Euro und fiel damit um 49 % gegenüber dem Vorquartal und war um 73 % geringer als im Rekordquartal Q1-2022. Mehr noch: Es war das niedrigste Volumen seit der globalen Finanzkrise und lag 57 % unter dem Fünfjahresdurchschnitt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sank das Investitionsvolumen am stärksten in Ungarn, wo im ersten Quartal 2023 keine Transaktionen abgeschlossen wurden, sowie in Norwegen (-92 %), Belgien (-88 %) und Frankreich (-84 %). In der Tschechischen Republik (-3 %), Irland (-29 %) und Portugal (-45 %) war der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr am geringsten.
Nur Polen (+110 %) und Rumänien verzeichneten einen Anstieg der Investitionen.
Belief sich das Transaktionsvolumen am deutschen Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien im Jahr 2022 noch auf 9,3 Mrd. Euro – das zweithöchste jemals erfasste Ergebnis – so brach es auch hierzulande im ersten Quartal 2023 ein. Zu Buche stehen nach den ersten vier Monaten des Jahres gut 700 Mio. Euro an Transaktionsvolumen – ein Minus von 83 % gegenüber dem Jahresauftaktquartal des vergangenen Jahres. Bertrand Ehm, Director Industrial Investment bei Savills sagt dazu: „Das geringe Transaktionsvolumen ist dem Ausbleiben von Transaktionen im Core-Segment geschuldet. Nach einer längeren Divergenzphase hinsichtlich der Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern befinden wir uns nun wieder in einer Anpassungsphase, die die Transaktionen wieder nachhaltig ankurbeln dürfte.“
„Ein wesentlicher Faktor für den Rückgang des Investitionsvolumens war die restriktivere Geldpolitik, wie das erneute Anheben der Zinssätze durch die Zentralbanken. Die Erhöhung der Finanzierungskosten hat wiederum die Stimmung der Anleger gedämpft. Für den weiteren Jahresverlauf rechnen wir damit, dass sich der Markt stabilisiert, die Unsicherheit abnimmt und so die Transaktionsaktivitäten wieder an Fahrt aufnehmen“, so Marcus de Minckwitz, Head of EMEA Industrial & Logistics bei Savills.
Die Spitzenmiete am europäischen Logistik- und Industrieimmobilienmarkt blieb hingegen robust und konnte in den letzten vier Quartalen um 10,4 % zulegen. Demgegenüber stieg die durchschnittliche Leerstandsquote im abgelaufenen Quartal auch aufgrund der zögerlichen Vermietungsaktivitäten auf 3,5 %. Es ist davon auszugehen, dass dieser Trend auch ins dritte Quartal 2023 hineinreichen wird, bis sich eine Verlangsamung der Bautätigkeit in geringeren Projektfertigstellungen niederschlägt. Die Leerstandsquoten stiegen in den meisten Märkten, insbesondere in Budapest (+210 Basispunkte), Polen (+200 Basispunkte) und Großbritannien (+100 Basispunkte). Einen Rückgang verzeichneten hingegen sowohl die Niederlande als auch der Teilmarkt Dublin. Hier sanken im ersten Quartal die Quoten um 60 bzw. 30 Basispunkte.
„Zwar beobachten wir in vielen europäischen Märkten nach wie vor einen Anstieg der Leerstandsquote, dies hat allerdings keinen negativen Einfluss auf die Preisentwicklung. Aufgrund der begrenzten Projektentwicklungspipeline der letzten zehn Jahre und des jüngst starken Flächenumsatzes rechnen wir vielmehr mit weiteren Preiserhöhungen ohne Einbußen beim Mietwachstum“, sagt Andrew Blennerhassett, Associate European Logistics Research bei Savills.
