15.06.2023 Pflegeimmobilienmarkt: Investoren-Schwerpunkt Betreutes Wohnen
Mit einem Transaktionsvolumen von 1,7 Mrd. Euro hat sich der Pflegeimmobilienmarkt in Deutschland 2022 insgesamt stabil und nachgefragt gezeigt. Die Anzahl der Gebote in den Transaktionsprozessen ist unverändert groß, was eine hohe Liquidität im Markt für Pflegeheime und Betreutes Wohnen andeutet, begleitet von einer Konzentration vieler Investoren auf diese Produkte. Dies sind Ergebnisse aus dem neuen „Pflegeimmobilien Report 2023“ der international tätigen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W). Zurückhaltung sah man bei Projektentwicklungen. Auch die Liquidität der Betreiber und steigende ESG-Anforderungen rücken in den Fokus der Investoren.
Jan-Bastian Knod, Head of Healthcare Advisory, Head of Residential Investment, Cushman & Wakefield, erklärt: „Die strukturelle Nachfrage nach betreuten Wohnformen wächst massiv, gleichzeitig setzen Preissteigerungen und Auflagen die Betreiber unter Druck. Dennoch stehen Pflegeimmobilien im Interesse der Investoren.“
Investmentmarkt im Jahresverlauf 2022 und Q1 2023
Pflegeimmobilien haben in den vergangenen Jahren viele Investoren in den Markt gelockt. Auch 2022 hat sich der Investmentmarkt stabil und nachgefragt gezeigt, wobei die zweite Jahreshälfte gedämpfter ausfiel: Steigende Kosten, Inflation und zunehmende ESG-Anforderungen bekamen Projektentwickler und Betreiber gleichermaßen zu spüren. Auch Investoren wurden vorsichtiger. So fiel das Transaktionsvolumen von 415 Mio. Euro in Q1 2022 auf 265 Mio. Euro in Q1 2023.
Der Rückgang ist vor allem auf die bestehende Unsicherheit im Markt, länger andauernde Transaktionsprozesse und das veränderte Finanzierungsumfeld zurückzuführen. In Q1 2023 zeigte sich vor allem das Betreute Wohnen in der Nachfrage stabil – das Transaktionsvolumen stieg hier auf 190 Mio. Euro. Dennoch kletterte die Spitzenrendite für Pflegeheime von 4,2 Prozent in 2022 auf 4,4 Prozent in Q1 2023. Cushman & Wakefield geht davon aus, dass die Renditen im Verlauf von 2023 weiter zunehmen werden.
Fortschreitende Konsolidierung der Betreiber
Bei den großen Betreibern gibt es eine stetig voranschreitende Konsolidierung. Der größte Betreiber, Alloheim, steigerte die Zahl seiner Pflegeplätze von 24.600 (2021) auf 26.800 (2022). Viele Betreiber, wie Korian, Alloheim und Johanniter, gehören nicht nur zu den größten Betreibern für stationären Pflege, sondern sind auch führend im Betreuten Wohnen. Auch hier ist eine fortschreitende Konsolidierung zu beobachten. Alloheim steigerte die Zahl seiner Plätze im Betreuten Wohnen von 6.100 (2021) auf 8.600 (2022).
Betreiber wirtschaftlich unter Druck
Der Betreibermarkt erlebt schwierige Zeiten. Im Jahr 2022 ging einer der führenden Betreiber von Pflegeimmobilien, die Convivo Unternehmensgruppe, insolvent. Weitere Betreiber befinden sich aktuell im Rahmen von Eigenverwaltung in Insolvenzverfahren: Curata, Novent Holding sowie die Hansa Gruppe und die Dorea Familie. Auch 2023 wird für viele Träger herausfordernd – Energiekosten, Inflation sowie das neue Tariftreuegesetz tragen dazu bei.
Aus Sicht der Investoren ist eine nachhaltige Pacht entscheidend. Denn nur mit nachhaltigen Mieteinnahmen haben Investoren Sicherheit für einen stabilen Cashflow. Der Betreibermarkt steht entsprechend unter besonderer Beobachtung. Investoren analysieren die Betreiber immer stärker und fordern in den Mietverträgen einen hohen Standard der Reportingverpflichtungen – somit erhalten Investoren einen stetigen Überblick über das operative Geschäft und können in möglichen Krisensituationen gemeinsam mit Betreibern an Lösungen arbeiten.
Jan-Bastian Knod resümiert: „Die jüngsten Insolvenzen großer Betreiber lassen Investoren vorsichtiger werden, insbesondere in der Stationären Pflege. Die zunehmenden Betreiberkonsolidierungen bergen jedoch auch die Chance auf eine weitere Professionalisierung am Markt: Starke und wirtschaftlich gesunde Betreiber können weniger gut aufgestellte übernehmen und eigene Effizienzen übertragen.“
Jan-Bastian Knod, Head of Healthcare Advisory, Head of Residential Investment, Cushman & Wakefield, erklärt: „Die strukturelle Nachfrage nach betreuten Wohnformen wächst massiv, gleichzeitig setzen Preissteigerungen und Auflagen die Betreiber unter Druck. Dennoch stehen Pflegeimmobilien im Interesse der Investoren.“
Investmentmarkt im Jahresverlauf 2022 und Q1 2023
Pflegeimmobilien haben in den vergangenen Jahren viele Investoren in den Markt gelockt. Auch 2022 hat sich der Investmentmarkt stabil und nachgefragt gezeigt, wobei die zweite Jahreshälfte gedämpfter ausfiel: Steigende Kosten, Inflation und zunehmende ESG-Anforderungen bekamen Projektentwickler und Betreiber gleichermaßen zu spüren. Auch Investoren wurden vorsichtiger. So fiel das Transaktionsvolumen von 415 Mio. Euro in Q1 2022 auf 265 Mio. Euro in Q1 2023.
Der Rückgang ist vor allem auf die bestehende Unsicherheit im Markt, länger andauernde Transaktionsprozesse und das veränderte Finanzierungsumfeld zurückzuführen. In Q1 2023 zeigte sich vor allem das Betreute Wohnen in der Nachfrage stabil – das Transaktionsvolumen stieg hier auf 190 Mio. Euro. Dennoch kletterte die Spitzenrendite für Pflegeheime von 4,2 Prozent in 2022 auf 4,4 Prozent in Q1 2023. Cushman & Wakefield geht davon aus, dass die Renditen im Verlauf von 2023 weiter zunehmen werden.
Fortschreitende Konsolidierung der Betreiber
Bei den großen Betreibern gibt es eine stetig voranschreitende Konsolidierung. Der größte Betreiber, Alloheim, steigerte die Zahl seiner Pflegeplätze von 24.600 (2021) auf 26.800 (2022). Viele Betreiber, wie Korian, Alloheim und Johanniter, gehören nicht nur zu den größten Betreibern für stationären Pflege, sondern sind auch führend im Betreuten Wohnen. Auch hier ist eine fortschreitende Konsolidierung zu beobachten. Alloheim steigerte die Zahl seiner Plätze im Betreuten Wohnen von 6.100 (2021) auf 8.600 (2022).
Betreiber wirtschaftlich unter Druck
Der Betreibermarkt erlebt schwierige Zeiten. Im Jahr 2022 ging einer der führenden Betreiber von Pflegeimmobilien, die Convivo Unternehmensgruppe, insolvent. Weitere Betreiber befinden sich aktuell im Rahmen von Eigenverwaltung in Insolvenzverfahren: Curata, Novent Holding sowie die Hansa Gruppe und die Dorea Familie. Auch 2023 wird für viele Träger herausfordernd – Energiekosten, Inflation sowie das neue Tariftreuegesetz tragen dazu bei.
Aus Sicht der Investoren ist eine nachhaltige Pacht entscheidend. Denn nur mit nachhaltigen Mieteinnahmen haben Investoren Sicherheit für einen stabilen Cashflow. Der Betreibermarkt steht entsprechend unter besonderer Beobachtung. Investoren analysieren die Betreiber immer stärker und fordern in den Mietverträgen einen hohen Standard der Reportingverpflichtungen – somit erhalten Investoren einen stetigen Überblick über das operative Geschäft und können in möglichen Krisensituationen gemeinsam mit Betreibern an Lösungen arbeiten.
Jan-Bastian Knod resümiert: „Die jüngsten Insolvenzen großer Betreiber lassen Investoren vorsichtiger werden, insbesondere in der Stationären Pflege. Die zunehmenden Betreiberkonsolidierungen bergen jedoch auch die Chance auf eine weitere Professionalisierung am Markt: Starke und wirtschaftlich gesunde Betreiber können weniger gut aufgestellte übernehmen und eigene Effizienzen übertragen.“
