14.06.2023 Büroflächennachfrage: Aengevelt sieht Trend in die Innenstädte
Hat sich die räumliche Büroflächennachfrage im Zuge von Pandemie und Homeoffice verändert? Aengevelt Research hat dazu die Entwicklung der Büroflächenumsätze in den Citylagen der A-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und der B-Städte Leipzig, Dresden und Magdeburg analysiert und verglichen.
Das Ergebnis: Ein Trend in die Cities ist prinzipiell an allen Standorten erkennbar. Dahinter steht nicht zuletzt die Notwendigkeit, bei der Gewinnung und Bindung hochqualifizierter Mitarbeiter, Stichwort: War of Talents, diesen nicht nur optimale Arbeitsplatzbedingungen, sondern auch ein attraktives Umfeld mit Shopping-, Gastro- und Freizeitmöglichkeiten sowie eine gute Erreichbarkeit, insbesondere per ÖPNV, zu bieten. Hinsichtlich dieser Kombination können die Innenstädte in der Regel deutlich gegenüber Stadtrandlagen und der Peripherie punkten.
In den A-Städten Berlin, Düsseldorf und Frankfurt erzielten die anteiligen Büroflächenumsätze in den Citylagen 2022 die höchsten Werte der jüngsten vier Jahre: So lag ihr Anteil im Frankfurter CBD bei rd. 50 % des gesamten Büroflächenumsatzes von rd. 384.000 m² und damit 15 Prozentpunkte über dem Wert von 2019 (35 %). In Berlin waren es mit einem Anteil von 44 % am Gesamtumsatz (2022: 770.000 m²) sogar 18 Prozentpunkte mehr als 2019. Am Düsseldorfer Büromarkt dominiert zwar weiterhin der Cityrand mit den höchsten Umsätzen, indessen verdreifachte sich der Anteil der Citylagen am gesamten Büroflächenumsatz (2022: rd. 330.000 m²) nahezu auf 16 % gegenüber 2019 (6 %). Das ist insgesamt zwar ein deutlich geringeres Niveau als in den beiden anderen Metropolen, allerdings ist der Anteil der Düssldorfer City am gesamten Büroflächenbestand auch deutlich geringer als in Berlin und Frankfurt.
Prinzipiell ist dieser Trend auch in den B-Städten Leipzig, Dresden und Magdeburg zu beobachten. Allerdings wird er hier von einer seit Jahren zunehmenden Verknappung an modernen, bedarfsgerechten Büroflächen in den Innenstädten, ausgelöst u.a. aufgrund unzureichender Fertigstellungen, gebremst bzw. sogar umgekehrt. Besonders deutlich wird dies in Magdeburg, wo der Anteil der City-Lagen am gesamten Büroflächenumsatz von 59 % in 2021 markant auf 44 % in 2022 zurückging. Etwas moderater fiel der Rückgang in Dresden von 28 % (2021) auf 19 % im letzten Jahr aus. In Leipzig bewegt sich der Anteil der Citylagen seit Jahren um 15 %. Indessen ist das bedarfsgerechte Büroflächenangebot innerhalb des Rings bereits seit längerem unzureichend, so dass vorliegende City-Gesuche, insbesondere in den größeren Segmenten, nicht erfüllt werden können.
Grundsätzlich ist auch für die drei B-Städte eine hohe Flächennachfrage in Citylagen festzustellen. In Magdeburg entstehen z.B. mit Zeithorizont bis 2027 bis zu 70.000 m² neuer Bürofläche internationalen Standards in attraktiven Innenstadtlagen, die dafür sorgen werden, dass der Anteil der Citylagen am Gesamtbüroflächenumsatz wieder deutlich steigen wird, genauso wie das Spitzenmietniveau.
Fazit
Die Büroflächennachfrage wird zukünftig noch stärker von New Work-Konzepten bestimmt, die das Büro nicht nur als Arbeitsplatz, sondern vor allem als Ort der Begegnung, der Kommunikation und des kreativen Austauschs betrachten und nutzen. Dazu gehört neben attraktiven Büroflächen auch das geeignete Umfeld mit Aufenthaltsqualität. Hiervon werden insbesondere Citylagen profitieren – wenn sie über ein bedarfsgerechtes Büroflächenangebot verfügen.
Das Ergebnis: Ein Trend in die Cities ist prinzipiell an allen Standorten erkennbar. Dahinter steht nicht zuletzt die Notwendigkeit, bei der Gewinnung und Bindung hochqualifizierter Mitarbeiter, Stichwort: War of Talents, diesen nicht nur optimale Arbeitsplatzbedingungen, sondern auch ein attraktives Umfeld mit Shopping-, Gastro- und Freizeitmöglichkeiten sowie eine gute Erreichbarkeit, insbesondere per ÖPNV, zu bieten. Hinsichtlich dieser Kombination können die Innenstädte in der Regel deutlich gegenüber Stadtrandlagen und der Peripherie punkten.
In den A-Städten Berlin, Düsseldorf und Frankfurt erzielten die anteiligen Büroflächenumsätze in den Citylagen 2022 die höchsten Werte der jüngsten vier Jahre: So lag ihr Anteil im Frankfurter CBD bei rd. 50 % des gesamten Büroflächenumsatzes von rd. 384.000 m² und damit 15 Prozentpunkte über dem Wert von 2019 (35 %). In Berlin waren es mit einem Anteil von 44 % am Gesamtumsatz (2022: 770.000 m²) sogar 18 Prozentpunkte mehr als 2019. Am Düsseldorfer Büromarkt dominiert zwar weiterhin der Cityrand mit den höchsten Umsätzen, indessen verdreifachte sich der Anteil der Citylagen am gesamten Büroflächenumsatz (2022: rd. 330.000 m²) nahezu auf 16 % gegenüber 2019 (6 %). Das ist insgesamt zwar ein deutlich geringeres Niveau als in den beiden anderen Metropolen, allerdings ist der Anteil der Düssldorfer City am gesamten Büroflächenbestand auch deutlich geringer als in Berlin und Frankfurt.
Prinzipiell ist dieser Trend auch in den B-Städten Leipzig, Dresden und Magdeburg zu beobachten. Allerdings wird er hier von einer seit Jahren zunehmenden Verknappung an modernen, bedarfsgerechten Büroflächen in den Innenstädten, ausgelöst u.a. aufgrund unzureichender Fertigstellungen, gebremst bzw. sogar umgekehrt. Besonders deutlich wird dies in Magdeburg, wo der Anteil der City-Lagen am gesamten Büroflächenumsatz von 59 % in 2021 markant auf 44 % in 2022 zurückging. Etwas moderater fiel der Rückgang in Dresden von 28 % (2021) auf 19 % im letzten Jahr aus. In Leipzig bewegt sich der Anteil der Citylagen seit Jahren um 15 %. Indessen ist das bedarfsgerechte Büroflächenangebot innerhalb des Rings bereits seit längerem unzureichend, so dass vorliegende City-Gesuche, insbesondere in den größeren Segmenten, nicht erfüllt werden können.
Grundsätzlich ist auch für die drei B-Städte eine hohe Flächennachfrage in Citylagen festzustellen. In Magdeburg entstehen z.B. mit Zeithorizont bis 2027 bis zu 70.000 m² neuer Bürofläche internationalen Standards in attraktiven Innenstadtlagen, die dafür sorgen werden, dass der Anteil der Citylagen am Gesamtbüroflächenumsatz wieder deutlich steigen wird, genauso wie das Spitzenmietniveau.
Fazit
Die Büroflächennachfrage wird zukünftig noch stärker von New Work-Konzepten bestimmt, die das Büro nicht nur als Arbeitsplatz, sondern vor allem als Ort der Begegnung, der Kommunikation und des kreativen Austauschs betrachten und nutzen. Dazu gehört neben attraktiven Büroflächen auch das geeignete Umfeld mit Aufenthaltsqualität. Hiervon werden insbesondere Citylagen profitieren – wenn sie über ein bedarfsgerechtes Büroflächenangebot verfügen.
