07.06.2023 Büromarkt: Weiterer Anstieg der Leerstandsraten und Spitzenrenditen
Das wirtschaftliche Umfeld entwickelt sich negativ, mit spürbaren Folgen für die Immobilienmärkte. Der Anstieg von Leerständen und Renditen hat sich manifestiert und wird sich zunächst fortsetzen. Demgegenüber sind die Aussichten für das Jahr 2024, zumindest im Hinblick auf die Spitzenrenditen, besser. Den Prognosen zufolge wird sich der Renditeanstieg abschwächen oder sogar zum Erliegen kommen. In Verbindung mit der erwarteten Mietentwicklung resultiert daraus die Erwartung, dass die Kapitalwerte im Jahr 2024 stabil bleiben, während sie im Verlauf des Jahres 2023 weiter nachgeben. Nach wie vor gehen die Prognostiker davon aus, dass sich die Spitzenmieten 2023 dem negativen Trend entziehen können und weiter leicht steigen. 2024 wird dann mit gleichbleibenden oder geringfügig steigenden Mieten gerechnet.
Spitzenrenditen: Fortsetzung der Renditeanstiege bis Ende 2023
Einhellig sagen die Prognostiker für 2023 eine weitere Erhöhung der Spitzenrenditen in allen Top-5-Büromärkten voraus, nachdem bereits 2022 ein signifikanter Renditeanstieg konstatiert wurde. Über die beiden Jahre betrachtet liegen die Anstiege bei deutlich über einem Prozentpunkt, was auf Basis des niedrigen Ausgangsniveaus aus Ende 2021 zu einem signifikanten Absinken der Kapitalwerte von Spitzenimmobilien führt.
Die Aussichten über 2023 hinaus sind hingegen positiver: Stabile Spitzenmieten und -renditen lassen den Schluss zu, dass sich auch die Immobilienwerte stabilisieren.
Die vorhergesagten Renditeanstiege liegen im Mittel (Median der Prognosen) in allen fünf betrachteten Städten bei 50 Basispunkten, so dass sie zum Ende 2023 zwischen 3,8 % und 4,0 % liegen werden. In dieser engen Spanne bleiben weiterhin Berlin und München die Spitzenreiter.
Der Ausblick für 2024 ist stabil, so dass sich weder am Renditeniveau noch an der Rangfolge der Städte etwas ändert.
Leerstände: Spürbarer Anstieg in Berlin und Frankfurt
Wie schon auf der Grundlage der vorangegangenen Prognosen muss vor allem in Berlin mit einem spürbaren Anstieg der Leerstandsquote gerechnet werden. Diese soll 2023 um einen weiteren Prozentpunkt steigen und somit rund 5 % erreichen. Für Frankfurt haben sich die Prognosen deutlich verschlechtert, sodass nun die ohnehin hohe Quote nochmals ansteigt und voraussichtlich 9 % erreicht.
Weniger stark, zwischen 0,20 und 0,55 Prozentpunkten, werden die Leerstandsquoten in den anderen drei Märkten (Düsseldorf, München, Hamburg) zulegen.
Für 2024 sind die Erwartungen weniger pessimistisch. Die Erwartungen liegen zwischen einem stabilen Ausblick in Düsseldorf und einem Zuwachs von 0,7 Prozentpunkten in Berlin.
Spitzenmieten: Positive Aussichten für 2023
Den Prognosen zufolge werden die Spitzenmieten in allen fünf Städten weiter zulegen. Dabei schiebt sich München wieder in die Spitzenposition – es wird ein Anstieg um 3,3 % erwartet. Berlin, jahrelang der Markt mit der stärksten Preisdynamik, darf nur mit einem Zuwachs um 2,3 % rechnen. Es folgen Düsseldorf (+2,0 %) und Hamburg (+1,8 %), während Frankfurt am schwächsten zulegt (+0,5 %).
Einhellig gehen die Researcher davon aus, dass sich die Mietpreisdynamik 2024 deutlich abschwächt oder sogar vollständig zum Erliegen kommt. Im Mittel wird überall eine Stagnation erwartet. Lediglich München wird noch ein leichter Anstieg (+0,3 %) zugetraut.
Fazit
Zusammenfasst ergibt sich das Bild eines Abschwungs, der sich vor allem 2023 vollziehen wird und im Jahr 2024 in eine stabile Seitwärtsbewegung übergeht. Die Researcher, die sich an der gif/CRES-Consensus-Büromarktprognose beteiligt haben, erwarten bis Ende 2023 insbesondere einen Anstieg des Leerstands und der Spitzenrenditen. Obwohl zugleich ein Anstieg der Spitzenmieten erwartet wird, ist 2023 unter dem Strich mit sinkenden Immobilienwerten zu rechnen.
Spitzenrenditen: Fortsetzung der Renditeanstiege bis Ende 2023
Einhellig sagen die Prognostiker für 2023 eine weitere Erhöhung der Spitzenrenditen in allen Top-5-Büromärkten voraus, nachdem bereits 2022 ein signifikanter Renditeanstieg konstatiert wurde. Über die beiden Jahre betrachtet liegen die Anstiege bei deutlich über einem Prozentpunkt, was auf Basis des niedrigen Ausgangsniveaus aus Ende 2021 zu einem signifikanten Absinken der Kapitalwerte von Spitzenimmobilien führt.
Die Aussichten über 2023 hinaus sind hingegen positiver: Stabile Spitzenmieten und -renditen lassen den Schluss zu, dass sich auch die Immobilienwerte stabilisieren.
Die vorhergesagten Renditeanstiege liegen im Mittel (Median der Prognosen) in allen fünf betrachteten Städten bei 50 Basispunkten, so dass sie zum Ende 2023 zwischen 3,8 % und 4,0 % liegen werden. In dieser engen Spanne bleiben weiterhin Berlin und München die Spitzenreiter.
Der Ausblick für 2024 ist stabil, so dass sich weder am Renditeniveau noch an der Rangfolge der Städte etwas ändert.
Leerstände: Spürbarer Anstieg in Berlin und Frankfurt
Wie schon auf der Grundlage der vorangegangenen Prognosen muss vor allem in Berlin mit einem spürbaren Anstieg der Leerstandsquote gerechnet werden. Diese soll 2023 um einen weiteren Prozentpunkt steigen und somit rund 5 % erreichen. Für Frankfurt haben sich die Prognosen deutlich verschlechtert, sodass nun die ohnehin hohe Quote nochmals ansteigt und voraussichtlich 9 % erreicht.
Weniger stark, zwischen 0,20 und 0,55 Prozentpunkten, werden die Leerstandsquoten in den anderen drei Märkten (Düsseldorf, München, Hamburg) zulegen.
Für 2024 sind die Erwartungen weniger pessimistisch. Die Erwartungen liegen zwischen einem stabilen Ausblick in Düsseldorf und einem Zuwachs von 0,7 Prozentpunkten in Berlin.
Spitzenmieten: Positive Aussichten für 2023
Den Prognosen zufolge werden die Spitzenmieten in allen fünf Städten weiter zulegen. Dabei schiebt sich München wieder in die Spitzenposition – es wird ein Anstieg um 3,3 % erwartet. Berlin, jahrelang der Markt mit der stärksten Preisdynamik, darf nur mit einem Zuwachs um 2,3 % rechnen. Es folgen Düsseldorf (+2,0 %) und Hamburg (+1,8 %), während Frankfurt am schwächsten zulegt (+0,5 %).
Einhellig gehen die Researcher davon aus, dass sich die Mietpreisdynamik 2024 deutlich abschwächt oder sogar vollständig zum Erliegen kommt. Im Mittel wird überall eine Stagnation erwartet. Lediglich München wird noch ein leichter Anstieg (+0,3 %) zugetraut.
Fazit
Zusammenfasst ergibt sich das Bild eines Abschwungs, der sich vor allem 2023 vollziehen wird und im Jahr 2024 in eine stabile Seitwärtsbewegung übergeht. Die Researcher, die sich an der gif/CRES-Consensus-Büromarktprognose beteiligt haben, erwarten bis Ende 2023 insbesondere einen Anstieg des Leerstands und der Spitzenrenditen. Obwohl zugleich ein Anstieg der Spitzenmieten erwartet wird, ist 2023 unter dem Strich mit sinkenden Immobilienwerten zu rechnen.
