07.06.2023 Aengevelt sieht derzeit einen lohnenden Zeitpunkt für Immobilienkäufe
Eine der klassischen Grundregeln des Investments lautet, antizyklisch zu agieren. Angesichts von Preiskorrekturen u.a. aufgrund steigender Finanzierungskosten und einem gegenüber den Vorjahren deutlich ruhigeren Transaktionsgeschehen an den Immobilienmärkten sieht Aengevelt jetzt einen lohnenden Zeitpunkt, wieder in Immobilieninvestments einzusteigen. Auch, wenn dazu Darlehen aufgenommen werden müssen, denn die Inflation führt zu weiteren Ertragswertsteigerungen und entwertet gleichzeitig die nominalen Kreditbeträge.
Im Jahr 2022 sind die Umsätze am deutschen Investmentmarkt um 42 % zurückgegangen. Mitte 2023 ist noch keine Erholung in Sicht. In Berlin sank das gesamte Transaktionsvolumen am Grundstücksmarkt 2022 gegenüber dem Vorjahr um 27 %, in Düsseldorf um 16 %, in Frankfurt/Main um 37 % und in Leipzig um 32 %. Damit reagierten die Märkte einerseits auf gesamtwirtschaftliche Unsicherheiten, insbesondere die gestiegene Inflation und Rezessionserwartungen, andererseits auf die Erhöhung der Zinsen für Baugeld von 1,0 % auf 3,8 %. Zum Teil besonders hohe Einbrüche verzeichneten energetisch suboptimale Anlageobjekte im Segment Wohn- und Geschäftshäuser sowie Eigentumswohnungen.
Diese Marktreaktion greift nach Einschätzung von Aengevelt indessen zu kurz: Die Zinsanhebung erfolgte, um die Inflation zu bekämpfen, die hauptsächlich durch vorübergehend stark angestiegene Energiepreise hervorgerufen worden war. Mit 3,8 % liegt der Zinssatz für Hypothekendarlehen aber immer noch weit unter der Inflationsrate im April 2023 (rd. 7,2 %, Energie ausgenommen).
Das bedeutet, dass durch die Inflation einerseits die Werte von Immobilien steigen und andererseits Hypothekendarlehen entwertet werden. Zum Beispiel halbiert sich der reale Wert eines Immobilienkredits bei einer durchschnittlichen Inflationsrate von 7 % bereits nach zehn Jahren. Dadurch werden Vermögensanlagen in Immobilien wieder hochrentierlich, ebenso, wie es schon in den 1970er Jahren der Fall war, als die Inflationsrate bis zu 7,1 % erreichte.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter Aengevelt Immobilien: „Der Blick in alte Grundbücher zeigt, wie die Inflation dazu beigetragen hat, dass sich Hypothekendarlehen entwertet haben und die Immobilienwerte gestiegen sind. Dort finden sich Objekte in Wachstumsregionen, die im Jahr 1970 mit 100.000 D-Mark finanziert wurden und heute bis zu mehreren Millionen Euro wert sind. Solche Wertzuwächse – bei gleichzeitig geringer Volatilität – besitzt kaum eine andere Anlageform.“
Eine der ungünstigsten Formen der Vermögensanlage stellen nach Einschätzung von Aengevelt Research festverzinsliche Wertpapiere dar, weil hier die Ertragszinsen regelmäßig unterhalb der Geldentwertung liegen. Die Wertentwicklung von Aktien und Aktienfonds liegt zwar meist oberhalb der Inflationsrate, unterliegt aber hohen Volatilitäten und Risiken. Gold erwirtschaftet keine Erträge und ist im Fall einer Krise schlecht verwertbar. Bedarfsgerechte Grundstücke in Wachstumsregionen sind dagegen knapp und abgesehen von planungsrechtlichen Nutzungsänderungen unvermehrbar. Zudem bleibt die Wohnungsnachfrage auf absehbare Zeit hoch, zumal sich in den meisten Wohnungsmarktregionen aufgrund anhaltend unzureichender Neubauleistungen ein deutlicher Wohnungsmangel aufgebaut hat. Lohnsteigerungen und Abgeltungen zum Inflationsausgleich schaffen wiederum neue Spielräume für Miet- und Kaufpreissteigerungen, ins besondere bei Indexmietverträgen.
Aengevelt: „Der Zeitpunkt für Investitionen in Immobilien in Wachstumsregionen ist besonders günstig, denn die Zinsanhebungen haben zu Preiskorrekturen geführt. Die Baugeldzinsen sind immer noch moderat, während Lohn- und Einkommenserhöhungen auf breiter Front ab der zweiten Jahreshälfte 2023 wirksam werden, so dass in Folge in attraktiven Regionen Ertragswertsteigerungen zu erwarten sind.“
Grundsätzlich werden angesichts geopolitischer und weltwirtschaftlicher Unsicherheiten Vermögensanlagen interessanter, die inflations- und krisenresilienter sind und sich „vor Ort“ befinden. Dazu zählen insbesondere Immobilien.
Im Jahr 2022 sind die Umsätze am deutschen Investmentmarkt um 42 % zurückgegangen. Mitte 2023 ist noch keine Erholung in Sicht. In Berlin sank das gesamte Transaktionsvolumen am Grundstücksmarkt 2022 gegenüber dem Vorjahr um 27 %, in Düsseldorf um 16 %, in Frankfurt/Main um 37 % und in Leipzig um 32 %. Damit reagierten die Märkte einerseits auf gesamtwirtschaftliche Unsicherheiten, insbesondere die gestiegene Inflation und Rezessionserwartungen, andererseits auf die Erhöhung der Zinsen für Baugeld von 1,0 % auf 3,8 %. Zum Teil besonders hohe Einbrüche verzeichneten energetisch suboptimale Anlageobjekte im Segment Wohn- und Geschäftshäuser sowie Eigentumswohnungen.
Diese Marktreaktion greift nach Einschätzung von Aengevelt indessen zu kurz: Die Zinsanhebung erfolgte, um die Inflation zu bekämpfen, die hauptsächlich durch vorübergehend stark angestiegene Energiepreise hervorgerufen worden war. Mit 3,8 % liegt der Zinssatz für Hypothekendarlehen aber immer noch weit unter der Inflationsrate im April 2023 (rd. 7,2 %, Energie ausgenommen).
Das bedeutet, dass durch die Inflation einerseits die Werte von Immobilien steigen und andererseits Hypothekendarlehen entwertet werden. Zum Beispiel halbiert sich der reale Wert eines Immobilienkredits bei einer durchschnittlichen Inflationsrate von 7 % bereits nach zehn Jahren. Dadurch werden Vermögensanlagen in Immobilien wieder hochrentierlich, ebenso, wie es schon in den 1970er Jahren der Fall war, als die Inflationsrate bis zu 7,1 % erreichte.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter Aengevelt Immobilien: „Der Blick in alte Grundbücher zeigt, wie die Inflation dazu beigetragen hat, dass sich Hypothekendarlehen entwertet haben und die Immobilienwerte gestiegen sind. Dort finden sich Objekte in Wachstumsregionen, die im Jahr 1970 mit 100.000 D-Mark finanziert wurden und heute bis zu mehreren Millionen Euro wert sind. Solche Wertzuwächse – bei gleichzeitig geringer Volatilität – besitzt kaum eine andere Anlageform.“
Eine der ungünstigsten Formen der Vermögensanlage stellen nach Einschätzung von Aengevelt Research festverzinsliche Wertpapiere dar, weil hier die Ertragszinsen regelmäßig unterhalb der Geldentwertung liegen. Die Wertentwicklung von Aktien und Aktienfonds liegt zwar meist oberhalb der Inflationsrate, unterliegt aber hohen Volatilitäten und Risiken. Gold erwirtschaftet keine Erträge und ist im Fall einer Krise schlecht verwertbar. Bedarfsgerechte Grundstücke in Wachstumsregionen sind dagegen knapp und abgesehen von planungsrechtlichen Nutzungsänderungen unvermehrbar. Zudem bleibt die Wohnungsnachfrage auf absehbare Zeit hoch, zumal sich in den meisten Wohnungsmarktregionen aufgrund anhaltend unzureichender Neubauleistungen ein deutlicher Wohnungsmangel aufgebaut hat. Lohnsteigerungen und Abgeltungen zum Inflationsausgleich schaffen wiederum neue Spielräume für Miet- und Kaufpreissteigerungen, ins besondere bei Indexmietverträgen.
Aengevelt: „Der Zeitpunkt für Investitionen in Immobilien in Wachstumsregionen ist besonders günstig, denn die Zinsanhebungen haben zu Preiskorrekturen geführt. Die Baugeldzinsen sind immer noch moderat, während Lohn- und Einkommenserhöhungen auf breiter Front ab der zweiten Jahreshälfte 2023 wirksam werden, so dass in Folge in attraktiven Regionen Ertragswertsteigerungen zu erwarten sind.“
Grundsätzlich werden angesichts geopolitischer und weltwirtschaftlicher Unsicherheiten Vermögensanlagen interessanter, die inflations- und krisenresilienter sind und sich „vor Ort“ befinden. Dazu zählen insbesondere Immobilien.
