07.06.2023 Neubaumieten von 30 Euro sind in A-Städten wirtschaftlich nachhaltig
Anhaltende Zuwanderung und die Realisierung der Klimaziele der Bundesregierung sorgen für nachhaltig steigende Mieten in den deutschen Städten, das bestätigt eine aktuelle Studie des Technologie- und Immobilienunternehmens PREA, die die politischen und makroökonomischen Einflüsse auf die Mietwohnungsmärkte in den deutschen A-, B-, C- und D-Städten untersucht hat. Dabei habe der Krieg in der Ukraine die Situation an den ohnehin schon angespannten Wohnungsmärkten in den Ballungszentren noch einmal spürbar verschärft – durch das Nachfragewachstum infolge der Flüchtlingsbewegung sowie durch den Anstieg der Inflation und der Kreditzinsen.
„Die gestiegenen Finanzierungskosten beeinträchtigen die Nachfrage bei Eigennutzern sowie das Angebotswachstum bei Neubauwohnungen. Das wiederum schlägt sich unmittelbar in der Mietentwicklung im Bestandssegment nieder“, sagt Gabriel Khodzitski, CEO und Gründer von PREA.
Altbau und Bestand bieten gute Möglichkeiten für Value-Add-Investoren
In 124 von 127 untersuchten Städten verzeichnet PREA für Wohnungen, die nach 1945 und vor 2014 errichtet wurden, einen Anstieg der Mietpreise, wobei das Wachstum im vergangenen Jahr in allen Stadtkategorien den Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre übertraf. PREA führt dies auf den strukturellen Anstieg der Nachfrage infolge des Krieges in der Ukraine zurück. Höhere Mietpreisanstiege gab es vor allen in Städten und Regionen, in denen bereits vor Ausbruch des Krieges die ukrainische Bevölkerung einen vergleichsweise hohen Anteil an der Gesamtbevölkerung ausmachte. Jedoch führte der Anstieg nicht zwangsläufig zu steigenden Mieten. Märkte mit einem hohen Leerstand konnten den Nachfrageanstieg teilweise absorbieren. Das betrifft insbesondere einige Großstädte in Ostdeutschland wie beispielsweise Dresden, Frankfurt (Oder) und Magdeburg, wo es zu keinen oder nur geringen Mietpreisanstiegen gekommen ist.
Im Unterschied zu den nach 1945 errichteten Wohnungen weist der klassische Altbau in den vergangenen zwölf Monaten ein unterdurchschnittliches Wachstum der Mietpreise gegenüber dem Zehn-Jahres-Durchschnitt auf. „Der Rückgang ist möglicherweise eine erste Folge der Energiekrise“, sagt Khodzitski. „Das Altbau-Segment ist vergleichsweise teuer, weist jedoch eine eher niedrige Energieeffizienz auf. Mit den gestiegenen Energiekosten und den damit höheren Warmmieten dürfte dieses Segment in vielen B-, C- und D-Städten unattraktiver geworden sein. In A- und Schwarmstädten mit ausgeprägten Nachfrageüberhängen können sich Mietinteressenten bereits glücklich schätzen, wenn sie überhaupt eine passende Wohnung finden. Steigende Heiz- und Energiekosten haben dort kaum Auswirkungen auf die Mietpreisentwicklung.“
PREA erwartet, dass die Mieten im Altbau- und Bestandssegment weiter zunehmen werden. Diese Entwicklung sei insbesondere auf das Ziel eines bis 2045 klimaneutralen Gebäudebestandes zurückzuführen. Um dies zu verwirklichen, hat die Bundesregierung im Januar 2023 die CO2-Abgabe neu geregelt und zwischen Vermieter und Mieter entsprechend ihrer jeweiligen Verantwortlichkeiten aufgeteilt: Je niedriger die Energieeffizienz des Gebäudes, desto höher ist der Anteil, den Vermieter aufbringen müssen. Das erhöhe für Vermieter den Anreiz, in Sanierung und Modernisierung zu investieren. Denn zum einen werden Sanierungen von der KfW durch niedrig verzinste Förderkredite (effektiver Jahreszins: 0,01 % – 1,27 %) und Tilgungszuschüsse (5 % – 45 %) gefördert und zum anderen greift die Mietpreisbremse bei umfassenden Sanierungen nicht. Da es Vermietern erlaubt sei bis zu 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umzulegen, könnte insbesondere das vergleichsweise günstige Bestands-Segment attraktiv für Value-Add-Investoren werden.
Vielfach hohe Mietendynamik im Neubausegment
Für risikoaverse Investoren sei dagegen das Neubausegment in den angespannten A-Städten interessant, wo die Mieten in den vergangenen zwölf Monaten stark zulegten und sich indexierte Mietverträge deutlich leichter durchsetzen lassen als in entspannten Wohnungsmärkten. Vor allem im Neubau entfalle auch ein gewichtiger Grund, sich gegen eine Vermietung mit indexierter Miete zu entscheiden. Denn bei indexierten Mietverträgen seien Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nur in Ausnahmefällen zulässig. Im Neubau-Segment dürften solche Modernisierungen jedoch in der Regel nicht erforderlich sein.
Im Neubau-Segment der A-Städte zeigte sich laut PREA in den vergangenen zehn Jahren ein stabiles Wachstum von 3,9 %. Im Vergleich dazu stiegen die Mieten in den B- bis D-Städten eher verhalten, mit Steigerungsraten zwischen 2,6 % (B-Städte) und 2,8 % (D-Städte). Es gebe jedoch starke regionale Unterschiede. Berlin verzeichnete beispielsweise jährliche Mietsteigerungen von 6,5 % im Neubau-Segment, während in Stuttgart nur eine Steigerung von 3,1 % verzeichnet wurde. Hinzu komme eine signifikante Beschleunigung in den vergangenen zwölf Monaten. In diesem Zeitraum steigen die Mieten laut PREA in den A-Städten um 8,9 %, mit einer hohen Dynamik in Berlin, Hamburg und München, wo die Neubau-Mieten gegenüber dem Vorjahr um 24,1 %, 19,1 % und 9,3 % stiegen, während sie in Düsseldorf leicht fielen.
Nachhaltige Mieten ab 30 EUR je Quadratmeter
Ein maßgeblicher Treiber des jüngsten Mietpreiswachstums sei der Zuzug internationaler Fachkräfte. „Wer die Mietniveaus anderer europäischer und nicht-europäischer Ländern kennt, ist eher bereit, höhere Mieten zu bezahlen, als einheimische Arbeitnehmer“, sagt Khodzitski. Hinzu komme, dass sich der Markt für möbliertes Wohnen in den Großstädten von einem Nischensegment zu einer etablierten Größe am Wohnimmobilienmarkt entwickelt habe. So entfalle beispielsweise in Berlin bereits jedes zweite Wohnungsinserat auf diesen Markt.
Entsprechend zeigen sich die Quadratmeterpreise in Berlin (30,90 EUR), Frankfurt am Main (32,60 EUR), Hamburg (29,70 EUR) und München (32,70 EUR) bereits gleichauf mit denen anderer europäischer Metropolen wie Amsterdam (32,10 EUR), Mailand (32,10 EUR) oder Lissabon (30,80 EUR). Lediglich in Paris liegen die Mieten mit 42,80 EUR pro Quadratmeter noch deutlich höher. „Das Segment für möbliertes Wohnen gibt zweifellos eine Indikation, wohin sich die Mieten mittelfristig bewegen und kann als Taktgeber für die Entwicklung der Neubaumieten angesehen werden“, sagt Khodzitski.
Die hohen Mietpreissteigerungen im vergangenen Jahr stellen laut PREA erst den Anfang dar. „Insbesondere im Neubausegment wird in absehbarer Zukunft aufgrund hoher Nachfrage und geringer Regulierung voraussichtlich vermehrt mit Mieten über 30,00 EUR pro Quadratmeter gerechnet“, sagt Khodzitski. „Angesichts des anhaltenden Nachfrageüberhangs in den kommenden Jahren sehen wir eine Miete ab 30,00 EUR als langfristig nachhaltig an. Im Markt für möbliertes Wohnen und im europäischen Ausland wird diese bereits bezahlt.“
„Die gestiegenen Finanzierungskosten beeinträchtigen die Nachfrage bei Eigennutzern sowie das Angebotswachstum bei Neubauwohnungen. Das wiederum schlägt sich unmittelbar in der Mietentwicklung im Bestandssegment nieder“, sagt Gabriel Khodzitski, CEO und Gründer von PREA.
Altbau und Bestand bieten gute Möglichkeiten für Value-Add-Investoren
In 124 von 127 untersuchten Städten verzeichnet PREA für Wohnungen, die nach 1945 und vor 2014 errichtet wurden, einen Anstieg der Mietpreise, wobei das Wachstum im vergangenen Jahr in allen Stadtkategorien den Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre übertraf. PREA führt dies auf den strukturellen Anstieg der Nachfrage infolge des Krieges in der Ukraine zurück. Höhere Mietpreisanstiege gab es vor allen in Städten und Regionen, in denen bereits vor Ausbruch des Krieges die ukrainische Bevölkerung einen vergleichsweise hohen Anteil an der Gesamtbevölkerung ausmachte. Jedoch führte der Anstieg nicht zwangsläufig zu steigenden Mieten. Märkte mit einem hohen Leerstand konnten den Nachfrageanstieg teilweise absorbieren. Das betrifft insbesondere einige Großstädte in Ostdeutschland wie beispielsweise Dresden, Frankfurt (Oder) und Magdeburg, wo es zu keinen oder nur geringen Mietpreisanstiegen gekommen ist.
Im Unterschied zu den nach 1945 errichteten Wohnungen weist der klassische Altbau in den vergangenen zwölf Monaten ein unterdurchschnittliches Wachstum der Mietpreise gegenüber dem Zehn-Jahres-Durchschnitt auf. „Der Rückgang ist möglicherweise eine erste Folge der Energiekrise“, sagt Khodzitski. „Das Altbau-Segment ist vergleichsweise teuer, weist jedoch eine eher niedrige Energieeffizienz auf. Mit den gestiegenen Energiekosten und den damit höheren Warmmieten dürfte dieses Segment in vielen B-, C- und D-Städten unattraktiver geworden sein. In A- und Schwarmstädten mit ausgeprägten Nachfrageüberhängen können sich Mietinteressenten bereits glücklich schätzen, wenn sie überhaupt eine passende Wohnung finden. Steigende Heiz- und Energiekosten haben dort kaum Auswirkungen auf die Mietpreisentwicklung.“
PREA erwartet, dass die Mieten im Altbau- und Bestandssegment weiter zunehmen werden. Diese Entwicklung sei insbesondere auf das Ziel eines bis 2045 klimaneutralen Gebäudebestandes zurückzuführen. Um dies zu verwirklichen, hat die Bundesregierung im Januar 2023 die CO2-Abgabe neu geregelt und zwischen Vermieter und Mieter entsprechend ihrer jeweiligen Verantwortlichkeiten aufgeteilt: Je niedriger die Energieeffizienz des Gebäudes, desto höher ist der Anteil, den Vermieter aufbringen müssen. Das erhöhe für Vermieter den Anreiz, in Sanierung und Modernisierung zu investieren. Denn zum einen werden Sanierungen von der KfW durch niedrig verzinste Förderkredite (effektiver Jahreszins: 0,01 % – 1,27 %) und Tilgungszuschüsse (5 % – 45 %) gefördert und zum anderen greift die Mietpreisbremse bei umfassenden Sanierungen nicht. Da es Vermietern erlaubt sei bis zu 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umzulegen, könnte insbesondere das vergleichsweise günstige Bestands-Segment attraktiv für Value-Add-Investoren werden.
Vielfach hohe Mietendynamik im Neubausegment
Für risikoaverse Investoren sei dagegen das Neubausegment in den angespannten A-Städten interessant, wo die Mieten in den vergangenen zwölf Monaten stark zulegten und sich indexierte Mietverträge deutlich leichter durchsetzen lassen als in entspannten Wohnungsmärkten. Vor allem im Neubau entfalle auch ein gewichtiger Grund, sich gegen eine Vermietung mit indexierter Miete zu entscheiden. Denn bei indexierten Mietverträgen seien Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nur in Ausnahmefällen zulässig. Im Neubau-Segment dürften solche Modernisierungen jedoch in der Regel nicht erforderlich sein.
Im Neubau-Segment der A-Städte zeigte sich laut PREA in den vergangenen zehn Jahren ein stabiles Wachstum von 3,9 %. Im Vergleich dazu stiegen die Mieten in den B- bis D-Städten eher verhalten, mit Steigerungsraten zwischen 2,6 % (B-Städte) und 2,8 % (D-Städte). Es gebe jedoch starke regionale Unterschiede. Berlin verzeichnete beispielsweise jährliche Mietsteigerungen von 6,5 % im Neubau-Segment, während in Stuttgart nur eine Steigerung von 3,1 % verzeichnet wurde. Hinzu komme eine signifikante Beschleunigung in den vergangenen zwölf Monaten. In diesem Zeitraum steigen die Mieten laut PREA in den A-Städten um 8,9 %, mit einer hohen Dynamik in Berlin, Hamburg und München, wo die Neubau-Mieten gegenüber dem Vorjahr um 24,1 %, 19,1 % und 9,3 % stiegen, während sie in Düsseldorf leicht fielen.
Nachhaltige Mieten ab 30 EUR je Quadratmeter
Ein maßgeblicher Treiber des jüngsten Mietpreiswachstums sei der Zuzug internationaler Fachkräfte. „Wer die Mietniveaus anderer europäischer und nicht-europäischer Ländern kennt, ist eher bereit, höhere Mieten zu bezahlen, als einheimische Arbeitnehmer“, sagt Khodzitski. Hinzu komme, dass sich der Markt für möbliertes Wohnen in den Großstädten von einem Nischensegment zu einer etablierten Größe am Wohnimmobilienmarkt entwickelt habe. So entfalle beispielsweise in Berlin bereits jedes zweite Wohnungsinserat auf diesen Markt.
Entsprechend zeigen sich die Quadratmeterpreise in Berlin (30,90 EUR), Frankfurt am Main (32,60 EUR), Hamburg (29,70 EUR) und München (32,70 EUR) bereits gleichauf mit denen anderer europäischer Metropolen wie Amsterdam (32,10 EUR), Mailand (32,10 EUR) oder Lissabon (30,80 EUR). Lediglich in Paris liegen die Mieten mit 42,80 EUR pro Quadratmeter noch deutlich höher. „Das Segment für möbliertes Wohnen gibt zweifellos eine Indikation, wohin sich die Mieten mittelfristig bewegen und kann als Taktgeber für die Entwicklung der Neubaumieten angesehen werden“, sagt Khodzitski.
Die hohen Mietpreissteigerungen im vergangenen Jahr stellen laut PREA erst den Anfang dar. „Insbesondere im Neubausegment wird in absehbarer Zukunft aufgrund hoher Nachfrage und geringer Regulierung voraussichtlich vermehrt mit Mieten über 30,00 EUR pro Quadratmeter gerechnet“, sagt Khodzitski. „Angesichts des anhaltenden Nachfrageüberhangs in den kommenden Jahren sehen wir eine Miete ab 30,00 EUR als langfristig nachhaltig an. Im Markt für möbliertes Wohnen und im europäischen Ausland wird diese bereits bezahlt.“
