05.06.2023 Immobilienexperte fordert mehr Planungssicherheit bei Fördermitteln
Die Förderpolitik beim Wohnungsbau muss verlässlicher werden. Anstatt Fördertöpfe mit einem bestimmten Betrag zu füllen, sollten Fristen gelten. Damit könnten Bauherren besser kalkulieren, der Neubau könnte angekurbelt werden.
Vor einigen Wochen machte das Gerücht die Runde, dass das Anfang März gestartete Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau“ binnen weniger Wochen geschlossen werden müsste. Die Nachfrage nach den zinsgünstigen Krediten war so groß, dass zu befürchten war, dass der zur Verfügung gestellte Betrag von 750 Mio. Euro aufgebraucht sei. Bauministerin Geywitz widersprach, wollte aber dennoch beim Finanzminister weitere Gelder anfordern.
Dieses Beispiel erinnert an das vergangene Jahr: Die Bundesregierung stoppte Ende Januar 2022 ein Förderprogramm zum energieeffizienten Bauen, weil es zu viele Anträge gab. Dann öffnete sie das Programm wieder und binnen weniger Stunden waren auch diese zusätzlichen Mittel abgerufen. Danach wurden die Fördersummen pro Haushalt reduziert, die Effizienzklasse, die ein Haus erfüllen musste, nachträglich verschärft.
Verunsicherung bei Fördermitteln
Diese Verunsicherung bei Fördermitteln trägt zum Rückgang des Wohnungsbaus und zur Zurückhaltung der Verbraucher beim Immobilienkauf bei. Planungssicherheit ist zentral: Viele Käufer von Neubauwohnungen und -häusern sind auf die Mittel angewiesen. Sie und ihre Banken planen sie bei der Finanzierung ein. Das gilt sowohl bei Neubauten als auch bei Gebrauchtimmobilien, die vor dem Einzug energetisch ertüchtigt werden müssen. „Aber wenn Immobilienkäufer so schnell gar nicht ihre Finanzierung und die Beantragung der Fördermittel auf den Weg bringen können, wie die Gelder aufgebraucht sind, führt das zu großer Verunsicherung. Immobilienkredite und Wohnträume platzen“, erläutert Stefan Frey, Vorstand der Stefan Frey Immobilien-Projekt-Management AG in Köln.
Er fordert, dass Fördermittel nicht mit einer bestimmten Summe ausgestattet werden, sondern dass es Deadlines geben sollte. Werden bis dahin Anträge eingereicht, werden die Mittel nach der Bewilligung garantiert ausgezahlt. Nur so hätten Verbraucher, Bauträger und Investoren die nötige Planungssicherheit. Ferner müssten wichtige Fördertöpfe mit mehr Geld ausgestattet werden.
Das Programm „Wohneigentum für Familien“, das Anfang Juni starte, wendet sich an Familien mit mindestens einem Kind und einem zu versteuernden Jahreseinkommen von maximal 60.000 Euro. Pro Kind erhöht sich der Betrag um 10.000 Euro. Insgesamt sollen 350 Mio. Euro zur Verfügung stehen. „Mit dieser Einkommensgrenze ist es fast unmöglich Wohneigentum zu kaufen. Am allerwenigsten in einem Ballungsraum wie dem Rheinland mit hohen Grundstückspreisen“, schätzt Experte Frey. Zum Vergleich: Beim Baukindergeld, das Ende 2022 auslief, lag die Einkommensgrenze bei 90.000 Euro. Pro Kind stieg sie um 15.000 Euro. Die Fördermittel, insgesamt 9,9 Mrd. Euro, wurden über vier Jahre hinweg bezahlt. Damit kann das neue Wohneigentumsprogramm für Familien nicht mithalten; es sollte unbedingt nachgebessert werden.
Zinsanstieg, Baukosten, Inflation: Fördermittel noch nie so wichtig wie heute
Dabei sind unterstützende Mittel aktuell so wichtig wie selten zuvor. Der Neubau ging stark zurück. Anstatt der von der Bundesregierung prognostizierten jährlich 400.000 Wohneinheiten wurden im vergangenen Jahr 295.300 fertig gestellt (Quelle: Statistisches Bundesamt). In diesem Jahr soll die Zahl bei etwa 250.000 liegen, so die Prognose der Bauindustrie. Höhere Zinsen für Immobiliendarlehen, gestiegene Material- und Baukosten (plus 16,5 Prozent im letzten Jahr) führten dazu, dass sowohl Bauträger als auch private Bauherren Vorhaben auf Eis legten. Hinzu kommen sinkende Realeinkommen in Folge der hohen Inflation.
Was tun? Zinsen für KfW-Förderkredite und Grunderwerbsteuer senken
Neben den hohen Zinsen bereiten vor allem die beim Eigentumserwerb geforderten Eigenmittel vielen Kaufwilligen Probleme. Die Kaufnebenkosten in Höhe von etwa zwölf Prozent des Kaufpreises für Maklerprovision, Notargebühren, Grunderwerbsteuer etc. werden in der Regel nicht von den Banken finanziert. Sie müssen als Eigenmittel vorliegen. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro wären das 54.000 Euro. Die allerwenigsten Haushalte verfügen über so viel Erspartes.
Sinnvoll wäre es, den größten Anteil der Kaufnebenkosten, die Grunderwerbesteuer zu reduzieren. Sie beläuft sich in NRW auf 6,5 Prozent. Zwar gibt es seit einigen Monaten eine Teilerstattung der Grunderwerbsteuer von zwei Prozent (maximal 10.000 Euro). Das ist gut, ändert aber nichts daran, dass die Steuer zunächst bezahlt, also angespart werden muss.
Zielführender wäre eine Reduzierung von Anfang an. In den Niederlanden wurde beispielsweise die Grunderwerbsteuer auf zwei Prozent gesenkt, sofern der Käufer in die Immobilie einzieht. Wird ein Objekt als Kapitalanlage erworben, liegt der Steuersatz bei acht Prozent. Ein ähnliches Modell könnte auf Deutschland übertragen werden. Die Bundesregierung hat im Koalitionsvertrag angekündigt, den Bundesländern mehr Freiheiten bei der Gestaltung dieser Steuerart einzuräumen, so dass beispielsweise Erstkäufer von selbstgenutztem Wohneigentum einen geringen Steuersatz bezahlen oder ganz befreit werden könnten. Passiert ist bislang nichts.
Vor einigen Wochen machte das Gerücht die Runde, dass das Anfang März gestartete Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau“ binnen weniger Wochen geschlossen werden müsste. Die Nachfrage nach den zinsgünstigen Krediten war so groß, dass zu befürchten war, dass der zur Verfügung gestellte Betrag von 750 Mio. Euro aufgebraucht sei. Bauministerin Geywitz widersprach, wollte aber dennoch beim Finanzminister weitere Gelder anfordern.
Dieses Beispiel erinnert an das vergangene Jahr: Die Bundesregierung stoppte Ende Januar 2022 ein Förderprogramm zum energieeffizienten Bauen, weil es zu viele Anträge gab. Dann öffnete sie das Programm wieder und binnen weniger Stunden waren auch diese zusätzlichen Mittel abgerufen. Danach wurden die Fördersummen pro Haushalt reduziert, die Effizienzklasse, die ein Haus erfüllen musste, nachträglich verschärft.
Verunsicherung bei Fördermitteln
Diese Verunsicherung bei Fördermitteln trägt zum Rückgang des Wohnungsbaus und zur Zurückhaltung der Verbraucher beim Immobilienkauf bei. Planungssicherheit ist zentral: Viele Käufer von Neubauwohnungen und -häusern sind auf die Mittel angewiesen. Sie und ihre Banken planen sie bei der Finanzierung ein. Das gilt sowohl bei Neubauten als auch bei Gebrauchtimmobilien, die vor dem Einzug energetisch ertüchtigt werden müssen. „Aber wenn Immobilienkäufer so schnell gar nicht ihre Finanzierung und die Beantragung der Fördermittel auf den Weg bringen können, wie die Gelder aufgebraucht sind, führt das zu großer Verunsicherung. Immobilienkredite und Wohnträume platzen“, erläutert Stefan Frey, Vorstand der Stefan Frey Immobilien-Projekt-Management AG in Köln.
Er fordert, dass Fördermittel nicht mit einer bestimmten Summe ausgestattet werden, sondern dass es Deadlines geben sollte. Werden bis dahin Anträge eingereicht, werden die Mittel nach der Bewilligung garantiert ausgezahlt. Nur so hätten Verbraucher, Bauträger und Investoren die nötige Planungssicherheit. Ferner müssten wichtige Fördertöpfe mit mehr Geld ausgestattet werden.
Das Programm „Wohneigentum für Familien“, das Anfang Juni starte, wendet sich an Familien mit mindestens einem Kind und einem zu versteuernden Jahreseinkommen von maximal 60.000 Euro. Pro Kind erhöht sich der Betrag um 10.000 Euro. Insgesamt sollen 350 Mio. Euro zur Verfügung stehen. „Mit dieser Einkommensgrenze ist es fast unmöglich Wohneigentum zu kaufen. Am allerwenigsten in einem Ballungsraum wie dem Rheinland mit hohen Grundstückspreisen“, schätzt Experte Frey. Zum Vergleich: Beim Baukindergeld, das Ende 2022 auslief, lag die Einkommensgrenze bei 90.000 Euro. Pro Kind stieg sie um 15.000 Euro. Die Fördermittel, insgesamt 9,9 Mrd. Euro, wurden über vier Jahre hinweg bezahlt. Damit kann das neue Wohneigentumsprogramm für Familien nicht mithalten; es sollte unbedingt nachgebessert werden.
Zinsanstieg, Baukosten, Inflation: Fördermittel noch nie so wichtig wie heute
Dabei sind unterstützende Mittel aktuell so wichtig wie selten zuvor. Der Neubau ging stark zurück. Anstatt der von der Bundesregierung prognostizierten jährlich 400.000 Wohneinheiten wurden im vergangenen Jahr 295.300 fertig gestellt (Quelle: Statistisches Bundesamt). In diesem Jahr soll die Zahl bei etwa 250.000 liegen, so die Prognose der Bauindustrie. Höhere Zinsen für Immobiliendarlehen, gestiegene Material- und Baukosten (plus 16,5 Prozent im letzten Jahr) führten dazu, dass sowohl Bauträger als auch private Bauherren Vorhaben auf Eis legten. Hinzu kommen sinkende Realeinkommen in Folge der hohen Inflation.
Was tun? Zinsen für KfW-Förderkredite und Grunderwerbsteuer senken
Neben den hohen Zinsen bereiten vor allem die beim Eigentumserwerb geforderten Eigenmittel vielen Kaufwilligen Probleme. Die Kaufnebenkosten in Höhe von etwa zwölf Prozent des Kaufpreises für Maklerprovision, Notargebühren, Grunderwerbsteuer etc. werden in der Regel nicht von den Banken finanziert. Sie müssen als Eigenmittel vorliegen. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro wären das 54.000 Euro. Die allerwenigsten Haushalte verfügen über so viel Erspartes.
Sinnvoll wäre es, den größten Anteil der Kaufnebenkosten, die Grunderwerbesteuer zu reduzieren. Sie beläuft sich in NRW auf 6,5 Prozent. Zwar gibt es seit einigen Monaten eine Teilerstattung der Grunderwerbsteuer von zwei Prozent (maximal 10.000 Euro). Das ist gut, ändert aber nichts daran, dass die Steuer zunächst bezahlt, also angespart werden muss.
Zielführender wäre eine Reduzierung von Anfang an. In den Niederlanden wurde beispielsweise die Grunderwerbsteuer auf zwei Prozent gesenkt, sofern der Käufer in die Immobilie einzieht. Wird ein Objekt als Kapitalanlage erworben, liegt der Steuersatz bei acht Prozent. Ein ähnliches Modell könnte auf Deutschland übertragen werden. Die Bundesregierung hat im Koalitionsvertrag angekündigt, den Bundesländern mehr Freiheiten bei der Gestaltung dieser Steuerart einzuräumen, so dass beispielsweise Erstkäufer von selbstgenutztem Wohneigentum einen geringen Steuersatz bezahlen oder ganz befreit werden könnten. Passiert ist bislang nichts.
