01.06.2023 Neubewertung von Top-Einkaufszentren sorgen für Aufschwung
Da eine Rezession in Europa in 2023 voraussichtlich verhindert wird und mit einer Normalisierung der Inflationsrate zu rechnen ist, liegen unser Wachstumsprognosen im Zeitraum von 2024 bis 2028 beim realen BIP bei 1,5% und den realen Einzelhandelsumsätzen bei 1,4% per annum. Die Wachstumsraten liegen über dem langfristigen Post-GFK-Trend und spiegeln auf die günstigen Bedingungen mit niedrigen Arbeitslosenquoten und damit auch die Kaufkraft der Verbraucher wieder.
- Trotz des nach den Corona-Lockdowns 2022 im UK Einzelhandel verzeichneten temporären Einbruchs, dürfte der Anteil des Online-Handels am Einzelhandelsumsatz europaweit von 18% im Vorjahr bis 2027 deutlich auf 27% steigen. 2027 werden die Niederlande beim Online-Anteil voraussichtlich europaweit führend sein.
- In Kontinentaleuropa zogen die Umsätze im stationären Handel 2021 wieder an, mit einer Stabilisierung der Umsätze auf dem vorpandemischen Niveau wird bis 2027 gerechnet. Im UK dürften die stationären Umsätze allerdings 8% hinter dem vorpandemischen Niveau von 2019 zurückbleiben.
- Bei den Einzelhandelsmietern hat sich nach Auslaufen der staatlichen Corona-Hilfen der Fokus zunehmend in Richtung Unternehmensinsolvenzen verschoben. Laut Eurostat wurde in der EU 2022 bei den Konkursen im Einzelhandel ein Anstieg von 55% verzeichnet, im Nahrungsmittel- und Getränkesektor und im Beherbergungsgewerbe haben sich die Konkurse mehr als doppelt.
- Trotz des Anstiegs von Unternehmensinsolvenzen haben sich die Mietinkassoquoten im UK gefestigt. Sie liegen zwar nach wie vor unter dem vorpandemischen Niveau von 2019, verzeichnen jedoch eine Erholung gegenüber den während der Lockdowns beobachteten Niveaus.
- Auf Grundlage der verbesserten makroökonomischen Aussichten gehen wir in unseren Prognosen für die nächsten fünf Jahre bei den Spitzenmieten im High Street-Einzelhandel von einem Zuwachs von 1,2% per annum und bei den Einkaufszentren von 1,4% per annum aus. Dies entspricht einer Stabilisierung gegenüber den Verschlechterungen um -9% im UK und -4% in Kontinentaleuropa im Zeitraum 2020-2022.
- Der Rückgang der Transaktionen gegen Ende 2022 war Ausdruck der Zinsängste der Anleger und resultierte in einem gesamteuropäischen Investitionsvolumen von 31 Mrd. EUR. Diese Zahl entspricht lediglich der Hälfte des Rekordergebnisses von 2015 in Höhe von 62 Mrd. EUR.
- Ende 2027 dürften die Spitzenrenditen für Einkaufszentren nach einer deutlichen Neubewertung seit 2017 europaweit im Durchschnitt 6,0% erreichen. Im High Street Einzelhandel wurden die Spitzenrenditen 2022 mit 4,3% neu bewertet und laut unserer Prognosen im März-23-Ausgangsszenario bis Ende 2027 voraussichtlich bei 4,8% liegen.
- In unserem letzten Ausgangsszenario liegen die prognostizierten Renditen im Zeitraum 2023 bis 2027 für Premium-Einkaufszentren bei 7,7% per annum und im High Street-Einzelhandel bei 5,5% per annum – eine beachtliche Verbesserung gegenüber unseren Sept-22-Prognosen.
- Aufgrund der kontinuierlichen Neubewertungen im Vorjahr, haben wir unsere Schätzungen für die Kreditfinanzierungslücke (KFL) im Einzelhandelssektor auf 17 Mrd. EUR aktualisiert. Die KFL beinhaltet den quantifizierten Schuldenbetrag, der aufgrund der aktuellen verhandelbaren Beleihungsquoten und angepassten Kreditsicherheiten nicht refinanziert werden kann.
- Auf der Grundlage unseres risikobereinigten Ansatzes, werden 45% unserer Einkaufszentrumsmärkte als attraktiv und 33% der High Street-Märkte als weniger attraktiv klassifiziert. Die Zahlen liegen über dem Durchschnitt der übrigen Sektoren (alle Sektoren ohne Einzelhandel).
- Bei den Einkaufszentrumsmärkten stechen die regionalen Märkte Stockholm, Paris, Dublin und UK als die attraktivsten Märkte heraus, die Spitzenpositionen belegen die High-Street-Einzelhandelsmärkte Dublin, Berlin und Paris. Zu den am wenigsten attraktiven Märkten gehören die MOE-Märkte.
Hans Vrensen, Head of Research & Strategy in Europa bei AEW, kommentiert: "Unsere Research zeigt, dass die Neubewertungen von europäischen Einkaufszentren der Spitzenklasse Anzeichen für einen nachhaltigen Aufschwung erkennen lassen. Unser Basisszenario prognostiziert für Spitzen-Einkaufszentren für die nächsten fünf Jahre eine Rendite von 7,7 % p.a., was den Durchschnitt des gesamten Sektors übertrifft. Der Markt stabilisiert sich nach den coronabedingten Lockdowns und angesichts der sich verbessernden makroökonomischen Aussichten gehen wir davon aus, dass die Mieten für Einkaufszentren zwischen 2023 und 2027 um 1,4 % pro Jahr steigen werden. Insbesondere deuten unsere Prognosen darauf hin, dass es zu einer gewissen Kapitalwerterholung kommen wird. Während das höhere Zinsumfeld zweifellos die Investitionstätigkeit gebremst hat, erweisen sich die Spitzenmärkte für Einkaufszentren und High-Street Einzelhandel als zunehmend attraktiv. 87 % der Märkte für Einkaufszentren und 64 % der Märkte für High-Street Einzelhandel werden in unserer aktualisierten relativen Wertanalyse als attraktiv oder neutral eingestuft."
- Trotz des nach den Corona-Lockdowns 2022 im UK Einzelhandel verzeichneten temporären Einbruchs, dürfte der Anteil des Online-Handels am Einzelhandelsumsatz europaweit von 18% im Vorjahr bis 2027 deutlich auf 27% steigen. 2027 werden die Niederlande beim Online-Anteil voraussichtlich europaweit führend sein.
- In Kontinentaleuropa zogen die Umsätze im stationären Handel 2021 wieder an, mit einer Stabilisierung der Umsätze auf dem vorpandemischen Niveau wird bis 2027 gerechnet. Im UK dürften die stationären Umsätze allerdings 8% hinter dem vorpandemischen Niveau von 2019 zurückbleiben.
- Bei den Einzelhandelsmietern hat sich nach Auslaufen der staatlichen Corona-Hilfen der Fokus zunehmend in Richtung Unternehmensinsolvenzen verschoben. Laut Eurostat wurde in der EU 2022 bei den Konkursen im Einzelhandel ein Anstieg von 55% verzeichnet, im Nahrungsmittel- und Getränkesektor und im Beherbergungsgewerbe haben sich die Konkurse mehr als doppelt.
- Trotz des Anstiegs von Unternehmensinsolvenzen haben sich die Mietinkassoquoten im UK gefestigt. Sie liegen zwar nach wie vor unter dem vorpandemischen Niveau von 2019, verzeichnen jedoch eine Erholung gegenüber den während der Lockdowns beobachteten Niveaus.
- Auf Grundlage der verbesserten makroökonomischen Aussichten gehen wir in unseren Prognosen für die nächsten fünf Jahre bei den Spitzenmieten im High Street-Einzelhandel von einem Zuwachs von 1,2% per annum und bei den Einkaufszentren von 1,4% per annum aus. Dies entspricht einer Stabilisierung gegenüber den Verschlechterungen um -9% im UK und -4% in Kontinentaleuropa im Zeitraum 2020-2022.
- Der Rückgang der Transaktionen gegen Ende 2022 war Ausdruck der Zinsängste der Anleger und resultierte in einem gesamteuropäischen Investitionsvolumen von 31 Mrd. EUR. Diese Zahl entspricht lediglich der Hälfte des Rekordergebnisses von 2015 in Höhe von 62 Mrd. EUR.
- Ende 2027 dürften die Spitzenrenditen für Einkaufszentren nach einer deutlichen Neubewertung seit 2017 europaweit im Durchschnitt 6,0% erreichen. Im High Street Einzelhandel wurden die Spitzenrenditen 2022 mit 4,3% neu bewertet und laut unserer Prognosen im März-23-Ausgangsszenario bis Ende 2027 voraussichtlich bei 4,8% liegen.
- In unserem letzten Ausgangsszenario liegen die prognostizierten Renditen im Zeitraum 2023 bis 2027 für Premium-Einkaufszentren bei 7,7% per annum und im High Street-Einzelhandel bei 5,5% per annum – eine beachtliche Verbesserung gegenüber unseren Sept-22-Prognosen.
- Aufgrund der kontinuierlichen Neubewertungen im Vorjahr, haben wir unsere Schätzungen für die Kreditfinanzierungslücke (KFL) im Einzelhandelssektor auf 17 Mrd. EUR aktualisiert. Die KFL beinhaltet den quantifizierten Schuldenbetrag, der aufgrund der aktuellen verhandelbaren Beleihungsquoten und angepassten Kreditsicherheiten nicht refinanziert werden kann.
- Auf der Grundlage unseres risikobereinigten Ansatzes, werden 45% unserer Einkaufszentrumsmärkte als attraktiv und 33% der High Street-Märkte als weniger attraktiv klassifiziert. Die Zahlen liegen über dem Durchschnitt der übrigen Sektoren (alle Sektoren ohne Einzelhandel).
- Bei den Einkaufszentrumsmärkten stechen die regionalen Märkte Stockholm, Paris, Dublin und UK als die attraktivsten Märkte heraus, die Spitzenpositionen belegen die High-Street-Einzelhandelsmärkte Dublin, Berlin und Paris. Zu den am wenigsten attraktiven Märkten gehören die MOE-Märkte.
Hans Vrensen, Head of Research & Strategy in Europa bei AEW, kommentiert: "Unsere Research zeigt, dass die Neubewertungen von europäischen Einkaufszentren der Spitzenklasse Anzeichen für einen nachhaltigen Aufschwung erkennen lassen. Unser Basisszenario prognostiziert für Spitzen-Einkaufszentren für die nächsten fünf Jahre eine Rendite von 7,7 % p.a., was den Durchschnitt des gesamten Sektors übertrifft. Der Markt stabilisiert sich nach den coronabedingten Lockdowns und angesichts der sich verbessernden makroökonomischen Aussichten gehen wir davon aus, dass die Mieten für Einkaufszentren zwischen 2023 und 2027 um 1,4 % pro Jahr steigen werden. Insbesondere deuten unsere Prognosen darauf hin, dass es zu einer gewissen Kapitalwerterholung kommen wird. Während das höhere Zinsumfeld zweifellos die Investitionstätigkeit gebremst hat, erweisen sich die Spitzenmärkte für Einkaufszentren und High-Street Einzelhandel als zunehmend attraktiv. 87 % der Märkte für Einkaufszentren und 64 % der Märkte für High-Street Einzelhandel werden in unserer aktualisierten relativen Wertanalyse als attraktiv oder neutral eingestuft."
