12.05.2023 Deutsche Konsum: Mieterlöse gestiegen, Prognose reduziert
Die Deutsche Konsum REIT-AG hat im ersten Halbjahr des laufenden Geschäftsjahres 2022/2023 eine solide Geschäftsentwicklung verzeichnet. Die Mieterlöse der Gesellschaft haben sich im ersten Geschäftshalbjahr 2022/2023 aufgrund eines größeren Immobilienbestands gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum um 6,8 % von EUR 36,2 Mio. auf EUR 38,7 Mio. erhöht. Leicht überproportional dazu stieg auch das Vermietungsergebnis von EUR 24,7 Mio. auf EUR 26,5 Mio. an.
Die Funds from Operations („FFO“) waren hingegen um 5,8 % rückläufig und beliefen sich auf EUR 19,9 Mio. bzw. auf EUR 0,57 je Aktie (H1 2021/2022: EUR 21,1 Mio. bzw. auf EUR 0,60 je Aktie). Dies resultiert vor allem aus gestiegenen Zinsaufwendungen aufgrund des Zinsanstiegs bei einem Teil der Schuldinstrumente, die variabel verzinslich sind, sowie aus Neufinanzierungen auf dem aktuellen Zinsniveau. Zudem sind die aFFO (FFO nach Abzug der kapitalisierten Modernisierungsmaßnahmen) aufgrund eines höheren Investitionsvolumens für Revitalisierungsmaßnahmen bei drei Immobilien um 41,7 % auf EUR 8,6 Mio. zurückgegangen. Die Revitalisierungsmaßnahmen sind mittlerweile größtenteils abgeschlossen und führen anschließend zu deutlich höheren Mieterlösen bei den jeweiligen Objekten.
Weiteres Mietenwachstum aufgrund von Wertsicherungsklauseln
Aktuell sind über 85 % der Mieterlöse des DKR-Immobilienportfolios inflationsgesichert, da ein Großteil der Mietverträge entsprechende Wertsicherungsvereinbarungen enthält. Dies führte im ersten Geschäftshalbjahr zu einem annualisierten Mietwachstum von 3,4 % (like-for-like). Auch in den kommenden Quartalen erwartet die DKR weitere Mieterhöhungen aus Wertsicherungen, soweit das Inflationsniveau hoch bleibt.
Bilanzwert des Immobilienportfolios bei über EUR 1,1 Mrd. mit Jahresmiete von EUR 78 Mio.
Das am 31. März 2023 bilanzierte Immobilienportfolio der DKR umfasst 184 Einzelhandelsobjekte mit einem Bilanzwert von rund EUR 1.109,5 Mio. (30. September 2022: EUR 1.050,7 Mio.) und einer Mietfläche von rund 1.085.000 Quadratmetern. Zum Bilanzstichtag beträgt die annualisierte Jahresmiete EUR 78,0 Mio. (30. September 2022: EUR 73,2 Mio.).
Die durchschnittliche Ankaufsrendite des Gesamtportfolios beträgt derzeit rund 10,0 %.
Zu Beginn des ersten Geschäftshalbjahrs 2022/2023 hat die DKR einen Lebensmitteldiscounter in Suhl (Thüringen) mit einer Anfangsrendite von rund 10 % erworben. Seitdem erfolgten keine weiteren Ankäufe, da die Kaufpreisniveaus aus Sicht der DKR das aktuelle Zinsumfeld noch nicht ausreichend eingepreist haben.
Hingegen erfolgte der Verkauf eines Baumarktes in Chemnitz zu einem Verkaufspreis in Höhe der etwa 17,5-fachen Jahresmiete (bzw. 5,7 % Anfangsrendite) sowie der portfoliobereinigende Verkauf zweier leerstehender Objekte in Bayern (Scheyern und Salzweg) für rund EUR 2,3 Mio. Derzeit prüft die DKR weitere konkrete Kaufangebote für einige Objekte, die sich wertschaffend auswirken würden.
Akquisitionsseitig erwartet die Gesellschaft für das zweite Kalenderhalbjahr eine zunehmende Anpassung des Preisgleichgewichts an das aktuelle Zinsumfeld und eine Wiederbelebung der Transaktionstätigkeit auf dem Immobilienmarkt, wodurch sich für die DKR interessante Wachstumsmöglichkeiten ergeben werden.
Refinanzierung bestehender Schuldinstrumente durchgeführt / Scope Rating bestätigt
Im zweiten Geschäftsquartal wurde ein kurzfristig auslaufendes Darlehen über EUR 35 Mio. zurückgeführt und größtenteils bereits bei anderen Kreditinstituten refinanziert.
Insgesamt wurden im ersten Geschäftshalbjahr vier Darlehen im Gesamtvolumen von etwa EUR 49 Mio. mit Laufzeiten zwischen zwei und fünf Jahren und mit einer Durchschnittsverzinsung von 4,57 % aufgenommen. Die Gesellschaft arbeitet zudem an der Prolongation und Refinanzierung der weiteren im aktuellen Kalenderjahr auslaufenden Darlehen sowie bereits an den im Folgejahr auslaufenden Schuldinstrumenten.
Die Ratingagentur Scope hat am 27. März 2023 das bestehende Rating der DKR bestätigt. Demnach ist das Issuer Rating weiterhin „BB+/Stable“ und für die Finanzinstrumente weiterhin bei „BBB“ (Senior secured bond) sowie „BBB-“ (Senior unsecured debt). Der Rating-Report ist auf der DKR-Website veröffentlicht.
EPRA NTA je Aktie steigt auf EUR 11,27 / Net-LTV beträgt 51,6 %
Der EPRA NTA je Aktie hat sich zum 31. März 2023 aufgrund des positiven Halbjahresergebnisses auf EUR 11,27 erhöht (30. September 2022: EUR 10,98 je Aktie). Der Net-LTV beläuft sich zum Bilanzstichtag auf 51,6 % und liegt damit leicht über dem Zielwert von rund 50 %.
FFO-Prognose für das Geschäftsjahr um rund 10 % reduziert
Mit Meldung vom 4. Mai 2023 hat der Vorstand das FFO-Ziel für das laufende Geschäftsjahr 2022/2023 aufgrund der unerwartet wenigen Neuakquisitionen sowie des gestiegenen Zinsaufwandes um rund 10 % reduziert und erwartet nunmehr einen FFO zwischen EUR 36 Mio. und EUR 39 Mio. (bislang EUR 40 Mio. bis EUR 44 Mio).
Die Funds from Operations („FFO“) waren hingegen um 5,8 % rückläufig und beliefen sich auf EUR 19,9 Mio. bzw. auf EUR 0,57 je Aktie (H1 2021/2022: EUR 21,1 Mio. bzw. auf EUR 0,60 je Aktie). Dies resultiert vor allem aus gestiegenen Zinsaufwendungen aufgrund des Zinsanstiegs bei einem Teil der Schuldinstrumente, die variabel verzinslich sind, sowie aus Neufinanzierungen auf dem aktuellen Zinsniveau. Zudem sind die aFFO (FFO nach Abzug der kapitalisierten Modernisierungsmaßnahmen) aufgrund eines höheren Investitionsvolumens für Revitalisierungsmaßnahmen bei drei Immobilien um 41,7 % auf EUR 8,6 Mio. zurückgegangen. Die Revitalisierungsmaßnahmen sind mittlerweile größtenteils abgeschlossen und führen anschließend zu deutlich höheren Mieterlösen bei den jeweiligen Objekten.
Weiteres Mietenwachstum aufgrund von Wertsicherungsklauseln
Aktuell sind über 85 % der Mieterlöse des DKR-Immobilienportfolios inflationsgesichert, da ein Großteil der Mietverträge entsprechende Wertsicherungsvereinbarungen enthält. Dies führte im ersten Geschäftshalbjahr zu einem annualisierten Mietwachstum von 3,4 % (like-for-like). Auch in den kommenden Quartalen erwartet die DKR weitere Mieterhöhungen aus Wertsicherungen, soweit das Inflationsniveau hoch bleibt.
Bilanzwert des Immobilienportfolios bei über EUR 1,1 Mrd. mit Jahresmiete von EUR 78 Mio.
Das am 31. März 2023 bilanzierte Immobilienportfolio der DKR umfasst 184 Einzelhandelsobjekte mit einem Bilanzwert von rund EUR 1.109,5 Mio. (30. September 2022: EUR 1.050,7 Mio.) und einer Mietfläche von rund 1.085.000 Quadratmetern. Zum Bilanzstichtag beträgt die annualisierte Jahresmiete EUR 78,0 Mio. (30. September 2022: EUR 73,2 Mio.).
Die durchschnittliche Ankaufsrendite des Gesamtportfolios beträgt derzeit rund 10,0 %.
Zu Beginn des ersten Geschäftshalbjahrs 2022/2023 hat die DKR einen Lebensmitteldiscounter in Suhl (Thüringen) mit einer Anfangsrendite von rund 10 % erworben. Seitdem erfolgten keine weiteren Ankäufe, da die Kaufpreisniveaus aus Sicht der DKR das aktuelle Zinsumfeld noch nicht ausreichend eingepreist haben.
Hingegen erfolgte der Verkauf eines Baumarktes in Chemnitz zu einem Verkaufspreis in Höhe der etwa 17,5-fachen Jahresmiete (bzw. 5,7 % Anfangsrendite) sowie der portfoliobereinigende Verkauf zweier leerstehender Objekte in Bayern (Scheyern und Salzweg) für rund EUR 2,3 Mio. Derzeit prüft die DKR weitere konkrete Kaufangebote für einige Objekte, die sich wertschaffend auswirken würden.
Akquisitionsseitig erwartet die Gesellschaft für das zweite Kalenderhalbjahr eine zunehmende Anpassung des Preisgleichgewichts an das aktuelle Zinsumfeld und eine Wiederbelebung der Transaktionstätigkeit auf dem Immobilienmarkt, wodurch sich für die DKR interessante Wachstumsmöglichkeiten ergeben werden.
Refinanzierung bestehender Schuldinstrumente durchgeführt / Scope Rating bestätigt
Im zweiten Geschäftsquartal wurde ein kurzfristig auslaufendes Darlehen über EUR 35 Mio. zurückgeführt und größtenteils bereits bei anderen Kreditinstituten refinanziert.
Insgesamt wurden im ersten Geschäftshalbjahr vier Darlehen im Gesamtvolumen von etwa EUR 49 Mio. mit Laufzeiten zwischen zwei und fünf Jahren und mit einer Durchschnittsverzinsung von 4,57 % aufgenommen. Die Gesellschaft arbeitet zudem an der Prolongation und Refinanzierung der weiteren im aktuellen Kalenderjahr auslaufenden Darlehen sowie bereits an den im Folgejahr auslaufenden Schuldinstrumenten.
Die Ratingagentur Scope hat am 27. März 2023 das bestehende Rating der DKR bestätigt. Demnach ist das Issuer Rating weiterhin „BB+/Stable“ und für die Finanzinstrumente weiterhin bei „BBB“ (Senior secured bond) sowie „BBB-“ (Senior unsecured debt). Der Rating-Report ist auf der DKR-Website veröffentlicht.
EPRA NTA je Aktie steigt auf EUR 11,27 / Net-LTV beträgt 51,6 %
Der EPRA NTA je Aktie hat sich zum 31. März 2023 aufgrund des positiven Halbjahresergebnisses auf EUR 11,27 erhöht (30. September 2022: EUR 10,98 je Aktie). Der Net-LTV beläuft sich zum Bilanzstichtag auf 51,6 % und liegt damit leicht über dem Zielwert von rund 50 %.
FFO-Prognose für das Geschäftsjahr um rund 10 % reduziert
Mit Meldung vom 4. Mai 2023 hat der Vorstand das FFO-Ziel für das laufende Geschäftsjahr 2022/2023 aufgrund der unerwartet wenigen Neuakquisitionen sowie des gestiegenen Zinsaufwandes um rund 10 % reduziert und erwartet nunmehr einen FFO zwischen EUR 36 Mio. und EUR 39 Mio. (bislang EUR 40 Mio. bis EUR 44 Mio).
