11.05.2023 DEMIRE: Solide im Einklang mit den Erwartungen – Prognose bestätigt
Die Ergebnisse der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN: DE000A0XFSF0) haben sich im ersten Quartal des Jahres 2023 im Einklang mit den Erwartungen des Managements entwickelt.
Mieterträge steigen deutlich, FFO gesunken
Die Mieterträge steigen insbesondere aufgrund von Mietindexierungen kräftig um 7,4 Prozent auf EUR 20,8 Mio. (Q1 2022: EUR 19,3 Mio.). Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) sinkt im gleichen Zeitraum auf EUR -14,9 Mio. (Q1 2022: EUR 13,1 Mio.). Der Rückgang ist überwiegend auf Marktwertanpassungen im Rahmen der Umgliederung von Immobilien als zum Verkauf gehaltene Assets zurückzuführen (EUR -25,5 Mio.). Diese Entwicklung hängt mit voranschreitenden Verkaufsprozessen mehrerer Immobilien zwecks Senkung des Nettoverschuldungsgrades zusammen.
Die FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten) belaufen sich im Berichtszeitraum auf EUR 9,2 Mio. gegenüber 10,5 Mio. im Vorjahresquartal. Der Rückgang ist primär durch einen höheren Ertragssteueraufwand und Wertminderungen auf Mietforderungen im Rahmen der Insolvenz von Galeria Karstadt Kaufhof bedingt.
Der Marktwert des DEMIRE-Portfolios blieb mit rund EUR 1,30 Mrd. nahezu stabil und der Net Asset Value (NAV, unverwässert) sank im Berichtszeitraum vor allem aufgrund von Marktwertanpassungen im Zusammenhang mit der erfolgten Umgliederung von Immobilien als Verkaufsimmobilien um EUR 0,19 auf EUR 4,80 je Aktie (Jahresende 2022: EUR 4,99).
Die Vermietungsleistung sinkt auf 10.200 m² (Q1 2022: 43.000 m²), vor allem weil sich die verfügbaren Mietflächen nach der hohen Vermietungsleistung im Vorjahr verringert haben und 2023 weniger Mietverträge auslaufen werden. Die EPRA-Leerstandsquote (ohne als Projektentwicklung klassifizierte Immobilien) verbesserte sich leicht auf 9,2 Prozent (31.12.2022: 9,5 Prozent). Die durchschnittliche Restlaufzeit (WALT) des gesamten Portfolios blieb mit 4,6 Jahren nahezu stabil (31.12.2022: 4,8 Jahre).
Ralf Bongers, CIO der DEMIRE, sagt: „Unsere sehr gezielte Marktansprache bei der Veräußerung von Immobilien zahlt sich aus. Zusätzlich zu den Verkäufen in Leipzig und Ulm befinden wir uns aktuell in aussichtsreichen Verkaufsverhandlungen für weitere Objekte.“
Absehbare Senkung des Nettoverschuldungsgrades
„Unserem Ziel, den Nettoverschuldungsgrad unserer Gesellschaft unter 45 Prozent zu senken, sind wir durch die Verkäufe der Objekte in Leipzig und Ulm sowie den Teilrückkauf unserer Anleihe unter par im April ein gutes Stück nähergekommen“, erläutert Tim Brückner, CFO der DEMIRE. Die durchschnittlichen nominalen Fremdkapitalkosten blieben im Berichtszeitraum mit 1,67 Prozent pro Jahr auf einem niedrigen Niveau. Der Nettoverschuldungsgrad (Net-LTV) lag bei 53,9 Prozent und damit leicht unter dem Jahresendwert von 2022 (54,0 Prozent). Unter Berücksichtigung der unterschriebenen Verkäufe liegt der Net-LTV pro-forma bei rund 47 Prozent. Die liquiden Mittel beliefen sich zum Stichtag auf komfortable EUR 73,4 Mio.
Prognose für das Jahr 2023 bestätigt
Prof. Dr. Alexander Goepfert, CEO der DEMIRE, sagt: „Die DEMIRE stellt sich aktiv auf das neue Zins- und Marktumfeld und dessen Auswirkungen ein. Die in den letzten Monaten erfolgten Verkäufe, unsere gut gefüllte Verkaufspipeline und die Refinanzierungsaktivitäten stimmen mich optimistisch mit Blick auf die zukünftige Entwicklung unserer Gesellschaft. Zugleich entsprechen die Ergebnisse der ersten drei Monate unseren Erwartungen.“
Der Vorstand bestätigt daher die Prognose für das Geschäftsjahr 2023. Insofern werden Mieterträge zwischen EUR 71,0 und 73,0 Millionen (2022: EUR 81,1 Millionen) und FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten) zwischen EUR 30,0 und 32,0 Millionen (2022: EUR 41,8 Millionen) erwartet.
Mieterträge steigen deutlich, FFO gesunken
Die Mieterträge steigen insbesondere aufgrund von Mietindexierungen kräftig um 7,4 Prozent auf EUR 20,8 Mio. (Q1 2022: EUR 19,3 Mio.). Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) sinkt im gleichen Zeitraum auf EUR -14,9 Mio. (Q1 2022: EUR 13,1 Mio.). Der Rückgang ist überwiegend auf Marktwertanpassungen im Rahmen der Umgliederung von Immobilien als zum Verkauf gehaltene Assets zurückzuführen (EUR -25,5 Mio.). Diese Entwicklung hängt mit voranschreitenden Verkaufsprozessen mehrerer Immobilien zwecks Senkung des Nettoverschuldungsgrades zusammen.
Die FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten) belaufen sich im Berichtszeitraum auf EUR 9,2 Mio. gegenüber 10,5 Mio. im Vorjahresquartal. Der Rückgang ist primär durch einen höheren Ertragssteueraufwand und Wertminderungen auf Mietforderungen im Rahmen der Insolvenz von Galeria Karstadt Kaufhof bedingt.
Der Marktwert des DEMIRE-Portfolios blieb mit rund EUR 1,30 Mrd. nahezu stabil und der Net Asset Value (NAV, unverwässert) sank im Berichtszeitraum vor allem aufgrund von Marktwertanpassungen im Zusammenhang mit der erfolgten Umgliederung von Immobilien als Verkaufsimmobilien um EUR 0,19 auf EUR 4,80 je Aktie (Jahresende 2022: EUR 4,99).
Die Vermietungsleistung sinkt auf 10.200 m² (Q1 2022: 43.000 m²), vor allem weil sich die verfügbaren Mietflächen nach der hohen Vermietungsleistung im Vorjahr verringert haben und 2023 weniger Mietverträge auslaufen werden. Die EPRA-Leerstandsquote (ohne als Projektentwicklung klassifizierte Immobilien) verbesserte sich leicht auf 9,2 Prozent (31.12.2022: 9,5 Prozent). Die durchschnittliche Restlaufzeit (WALT) des gesamten Portfolios blieb mit 4,6 Jahren nahezu stabil (31.12.2022: 4,8 Jahre).
Ralf Bongers, CIO der DEMIRE, sagt: „Unsere sehr gezielte Marktansprache bei der Veräußerung von Immobilien zahlt sich aus. Zusätzlich zu den Verkäufen in Leipzig und Ulm befinden wir uns aktuell in aussichtsreichen Verkaufsverhandlungen für weitere Objekte.“
Absehbare Senkung des Nettoverschuldungsgrades
„Unserem Ziel, den Nettoverschuldungsgrad unserer Gesellschaft unter 45 Prozent zu senken, sind wir durch die Verkäufe der Objekte in Leipzig und Ulm sowie den Teilrückkauf unserer Anleihe unter par im April ein gutes Stück nähergekommen“, erläutert Tim Brückner, CFO der DEMIRE. Die durchschnittlichen nominalen Fremdkapitalkosten blieben im Berichtszeitraum mit 1,67 Prozent pro Jahr auf einem niedrigen Niveau. Der Nettoverschuldungsgrad (Net-LTV) lag bei 53,9 Prozent und damit leicht unter dem Jahresendwert von 2022 (54,0 Prozent). Unter Berücksichtigung der unterschriebenen Verkäufe liegt der Net-LTV pro-forma bei rund 47 Prozent. Die liquiden Mittel beliefen sich zum Stichtag auf komfortable EUR 73,4 Mio.
Prognose für das Jahr 2023 bestätigt
Prof. Dr. Alexander Goepfert, CEO der DEMIRE, sagt: „Die DEMIRE stellt sich aktiv auf das neue Zins- und Marktumfeld und dessen Auswirkungen ein. Die in den letzten Monaten erfolgten Verkäufe, unsere gut gefüllte Verkaufspipeline und die Refinanzierungsaktivitäten stimmen mich optimistisch mit Blick auf die zukünftige Entwicklung unserer Gesellschaft. Zugleich entsprechen die Ergebnisse der ersten drei Monate unseren Erwartungen.“
Der Vorstand bestätigt daher die Prognose für das Geschäftsjahr 2023. Insofern werden Mieterträge zwischen EUR 71,0 und 73,0 Millionen (2022: EUR 81,1 Millionen) und FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten) zwischen EUR 30,0 und 32,0 Millionen (2022: EUR 41,8 Millionen) erwartet.
