01.05.2023 Logistik- und Industrie-Investmentmarkt ohne Portfoliotransaktionen
Im 1. Quartal 2023 erreichte der Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien nach Untersuchungen der international tätigen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) ein Transaktionsvolumen von 795 Mio. Euro. Damit waren die ersten drei Monate 2023 der schwächste Jahresstart seit 2013.
Große Tickets bleiben die Ausnahme
Mit einem Rückgang des Transaktionsvolumens um 79 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum war der Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien etwas stärker von der allgemeinen Marktschwäche betroffen als der gewerbliche Investmentmarkt insgesamt (minus 72 Prozent). Sein Anteil am Gesamtmarktvolumen entspricht mit circa 16 Prozent jedoch dem 5-Jahresdurchschnittswert erster Quartale und bestätigt damit seine stabil hohe Bedeutung für Investoren.
Verkäufe wurden im 1. Quartal überwiegend im Preisbereich unter 30 Mio. Euro abgeschlossen. Nur zwei Transaktionen lagen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich, darunter als größter Abschluss der Verkauf des „Areal Böhler“ in Meerbusch an Jamestown durch Voestalpine. Insbesondere das Fehlen von großen Portfolios drückte auf das Ergebnis und ist gleichzeitig der Grund dafür, dass der Anteil internationaler Investoren, die traditionell Portfoliokäufe bevorzugen, nur bei 41 Prozent liegt (Q1 2022: 65 Prozent).
Düsseldorf und Stuttgart umsatzstärkste Top-7-Märkte
Auf die Top-7-Märkte entfiel mit einem Anteil von 64 Prozent deutlich mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens mit Logistik- und Industrieobjekten im 1. Quartal. Damit ist die Verteilung umgekehrt zu den Vorjahren, in denen das Transaktionsvolumen in erster Linie durch Verkäufe außerhalb der Top-7 generiert worden war. Ursächlich für die Sondersituation ist, dass die drei größten Transaktionen des 1. Quartals in den Logistikmärkten Düsseldorf, Stuttgart und Hamburg abgeschlossen wurden. Am umsatzstärksten erwies sich dabei Düsseldorf mit einem Anteil am Gesamtvolumen von circa 21 Prozent, gefolgt von Stuttgart mit 18 Prozent und Hamburg mit circa 12 Prozent.
Value-add-Objekte gefragt
Besonders nachgefragt waren Light Industrial-Objekte. Ihr Marktanteil lag im 1. Quartal 2023 bei circa 70 Prozent. Core-Objekte generierten circa 30 Prozent des Transaktionsvolumens, Value-add-Objekte mit circa 40 Prozent deutlich mehr. Dies nicht zuletzt motiviert durch die Erwartung weiter steigender Mieten für Logistik- und Industrieflächen.
Steven Siebert, Head of Logistics and Industrial Services bei Cushman & Wakefield in Deutschland, führt dazu aus: „Aktuell beobachten wir, dass zu der sehr guten und stabilen Nachfrage nach Value-add-Liegenschaften und Entwicklungsgrundstücken für Logistik- und Industrieobjekte vermehrt Core-Objekte in den Markt kommen. Für diese nähern sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern zunehmend an, so dass mittelfristig wieder mehr Transaktionen im Core-Bereich stattfinden werden, als dies zuletzt der Fall war.“
Spitzenrenditen steigen
Ende des 1. Quartals notierte die Spitzenrendite für Logistikobjekte in den Top-7-Märkten bei 4,15 Prozent und damit um 15 Basispunkte höher als drei Monate zuvor. Gegenüber dem Vorjahresquartal liegt der Anstieg bei 114 Basispunkten.
Der Durchschnittswert der Spitzenrendite für beste Light-Industrial-Objekte in den Top-7-Märkten ist im Vergleich zum Vorjahresquartal um lediglich 50 Basispunkte auf 5,01 Prozent gestiegen. Der Abstand zu den Spitzenrenditen für Logistikobjekte hat sich damit in den letzten zwölf Monaten von 150 Basispunkten auf 86 Basispunkte verkürzt.
Vor dem Hintergrund weiterer angekündigter Zinsschritte der EZB und des damit noch immer volatilen und herausfordernden Finanzierungsumfeldes erwartet C&W in den kommenden Monate eine weiteren Adjustierung der Spitzenrendite nach oben.
Große Tickets bleiben die Ausnahme
Mit einem Rückgang des Transaktionsvolumens um 79 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum war der Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien etwas stärker von der allgemeinen Marktschwäche betroffen als der gewerbliche Investmentmarkt insgesamt (minus 72 Prozent). Sein Anteil am Gesamtmarktvolumen entspricht mit circa 16 Prozent jedoch dem 5-Jahresdurchschnittswert erster Quartale und bestätigt damit seine stabil hohe Bedeutung für Investoren.
Verkäufe wurden im 1. Quartal überwiegend im Preisbereich unter 30 Mio. Euro abgeschlossen. Nur zwei Transaktionen lagen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich, darunter als größter Abschluss der Verkauf des „Areal Böhler“ in Meerbusch an Jamestown durch Voestalpine. Insbesondere das Fehlen von großen Portfolios drückte auf das Ergebnis und ist gleichzeitig der Grund dafür, dass der Anteil internationaler Investoren, die traditionell Portfoliokäufe bevorzugen, nur bei 41 Prozent liegt (Q1 2022: 65 Prozent).
Düsseldorf und Stuttgart umsatzstärkste Top-7-Märkte
Auf die Top-7-Märkte entfiel mit einem Anteil von 64 Prozent deutlich mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens mit Logistik- und Industrieobjekten im 1. Quartal. Damit ist die Verteilung umgekehrt zu den Vorjahren, in denen das Transaktionsvolumen in erster Linie durch Verkäufe außerhalb der Top-7 generiert worden war. Ursächlich für die Sondersituation ist, dass die drei größten Transaktionen des 1. Quartals in den Logistikmärkten Düsseldorf, Stuttgart und Hamburg abgeschlossen wurden. Am umsatzstärksten erwies sich dabei Düsseldorf mit einem Anteil am Gesamtvolumen von circa 21 Prozent, gefolgt von Stuttgart mit 18 Prozent und Hamburg mit circa 12 Prozent.
Value-add-Objekte gefragt
Besonders nachgefragt waren Light Industrial-Objekte. Ihr Marktanteil lag im 1. Quartal 2023 bei circa 70 Prozent. Core-Objekte generierten circa 30 Prozent des Transaktionsvolumens, Value-add-Objekte mit circa 40 Prozent deutlich mehr. Dies nicht zuletzt motiviert durch die Erwartung weiter steigender Mieten für Logistik- und Industrieflächen.
Steven Siebert, Head of Logistics and Industrial Services bei Cushman & Wakefield in Deutschland, führt dazu aus: „Aktuell beobachten wir, dass zu der sehr guten und stabilen Nachfrage nach Value-add-Liegenschaften und Entwicklungsgrundstücken für Logistik- und Industrieobjekte vermehrt Core-Objekte in den Markt kommen. Für diese nähern sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern zunehmend an, so dass mittelfristig wieder mehr Transaktionen im Core-Bereich stattfinden werden, als dies zuletzt der Fall war.“
Spitzenrenditen steigen
Ende des 1. Quartals notierte die Spitzenrendite für Logistikobjekte in den Top-7-Märkten bei 4,15 Prozent und damit um 15 Basispunkte höher als drei Monate zuvor. Gegenüber dem Vorjahresquartal liegt der Anstieg bei 114 Basispunkten.
Der Durchschnittswert der Spitzenrendite für beste Light-Industrial-Objekte in den Top-7-Märkten ist im Vergleich zum Vorjahresquartal um lediglich 50 Basispunkte auf 5,01 Prozent gestiegen. Der Abstand zu den Spitzenrenditen für Logistikobjekte hat sich damit in den letzten zwölf Monaten von 150 Basispunkten auf 86 Basispunkte verkürzt.
Vor dem Hintergrund weiterer angekündigter Zinsschritte der EZB und des damit noch immer volatilen und herausfordernden Finanzierungsumfeldes erwartet C&W in den kommenden Monate eine weiteren Adjustierung der Spitzenrendite nach oben.
