27.02.2023 Logistikimmobilien Trendwende: Renditen für Core-Produkte steigen
Der Markt für Logistik- und Industrieflächen (Vermietung sowie Verkauf und Neubau von Eigennutzern) in Bremen und dem direkten Umland hat das Jahr 2022 mit einem Flächenumsatz von rund 275.000 m² abgeschlossen. Im Vergleich zu dem außergewöhnlich dynamischen Vorjahr ist das Ergebnis um 32 Prozent zurückgegangen – und liegt somit rund 46.000 m² unter dem Fünf-Jahres-Mittelwert von 321.000 m². In 2022 gab es keine Sondereffekte. Auf das erste Halbjahr entfielen mit fast 160.000 m² ein Anteil von rund 58 Prozent und auf das zweite Halbjahr mit 115.000 m² ca. 42 Prozent.
Insgesamt zeigt sich der Logistikimmobilienmarkt unter Eindruck der herausfordernden makro-ökonomischen Rahmenbedingungen äußerst solide und gefestigt. „Nach dem überdurchschnittlichen Jahr 2021 mit einem Gesamtflächenumsatz von über 400.000 m² ist die Nachfrage weiterhin sehr hoch, jedoch stehen aufgrund der eklatanten Flächenknappheit aktuell deutlich weniger Flächen dem Markt zur Verfügung“, berichtet Björn Sundermann, Geschäftsführer der Robert C. Spies Industrial Real Estate GmbH & Co. KG. Neubauflächen konnten kaum absorbiert werden, da diese schlicht nicht vorhanden sind – das spiegelt sich auch in dem rückläufigen Umsatzergebnis wider. Zudem verzögern sich einige Neubauvorhaben aufgrund der aktuellen Gegebenheiten (höhere Baupreise, Terminverzögerungen in Abhängigkeit der Lieferketten, gestiegene Finanzierungskosten etc.) signifikant. Überdies wurden spekulative Vorhaben in Teilen vorerst vertagt.
Limitiertes Flächenangebot verhindert Großabschlüsse
Im Jahr 2022 konnten aufgrund der limitiert zur Verfügung stehenden Neubau- aber auch Bestandsflächen lediglich sechs Großabschlüsse mit über 10.000 m² Flächenumsatz realisiert werden. Unternehmen, die nicht zum Zuge kommen, weichen immer stärker auf das Umland aus. Somit nimmt die Bedeutung der Peripherie weiterhin deutlich zu. Trotz der Flächenknappheit liegen die drei größten Abschlüsse sogar jeweils um und über 20.000 m². Dazu zählen der Neubau für BB-Verpackungen GmbH in Delmenhorst, ein weiterer Neubau für die Picnic GmbH im Industriehafen sowie eine Anmietung im Bestand durch die BLG im GVZ.
Deutlich steigende Mieten und Renditen
„Die gestiegenen Baukosten sowie insbesondere die hohen Finanzierungskosten, die hohe Nachfrage und das zugleich historisch knappe Angebot haben zu einem spürbaren Anstieg der gewerblichen Mietpreise geführt“, sagt der Logistikimmobilienexperte. Die Durchschnittsmiete hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 65 Cent auf 5,00 EUR/m² erhöht und wird in 2023 weiter steigen. Die Spitzenmiete für moderne Logistikflächen ist aktuell auf 5,45 EUR/m² gestiegen.
Die Renditen sind ebenfalls signifikant gestiegen. „Das signalisiert eine deutliche Trendwende für den Immobilienmarkt, denn in den vergangenen Jahren befanden sich die Renditen für Core-Produkte kontinuierlich im Sinkflug“, betont Björn Sundermann. Im Vergleich zum Büro- oder Retailmarkt liegen die Renditen für Logistikimmobilien jedoch nach wie vor auf einem eher niedrigen Niveau. So konnten in 2022 für moderne Logistikflächen (Core-Produkte) noch bis zu 4,1 Prozent und für Lagerflächen bis zu 7,1 Prozent erzielt werden. Die Tendenz ist hier allerdings weiter steigend.
Flächenmangel erfordert Ausweisung neuer Gewerbegebiete
Aufgrund kurzfristig kaum verfügbarer Grundstücke für Logistik-, Produktions- und Industrieimmobilien, stehen, neben der Peripherie, auch sogenannte Brownfields stärker im Fokus von Investoren. Hier konnte, analog zur bundesweiten Entwicklung, ein deutlich gestiegenes Interesse registriert werden. Die dynamische Nachfrage kann jedoch nicht allein mit Brownfield-Entwicklungen gedeckt werden. „Für die Region Bremen muss der Fokus in den kommenden Jahren auf die Ausweisung und Entwicklung neuer Flächen gelegt werden – auch für die Realisierung großer Infrastrukturprojekte“, sagt Sundermann.
Gegenwärtig werden Projektentwicklungen vermehrt im Umland und weiter noch in der Peripherie realisiert. Die gesamte Nordwest-Region hat in 2022 starke Umsätze verbunden mit einer erhöhten Neubauaktivität verzeichnet. Bedeutende Abschlüsse waren hier 66.000 m² durch den Mieter Maersk in Bremerhaven, ein neues Logistikzentrum in Hodenhagen mit 36.500 m² für Kühne + Nagel, 24.000 m² Logistikfläche in Sittensen für ein zentrales Lager von Yamaha Motor Europe und 22.000 m² Logistikfläche in Verden für das Unternehmen Leadec.
Bremer Industriehafen zeigt sich dynamisch
Potenziale weist beispielsweise noch das Louis-Krages-Gelände auf: Der Baustart für die ersten drei von insgesamt zehn neuen Gewerbeeinheiten im Louis-Krages Logistikpark im Bremer Industriehafen ist im ersten Quartal 2022 erfolgt. Hier entwickelt Mileway, einer der größten Eigentümer von Immobilien für Last-Mile-Logistik in Europa, in den kommenden zwei Jahren auf einem Brownfield neue Logistikflächen.
Ausblick 2023: Angebot im Bestand nimmt weiter ab
Ein Hauptproblem bleiben die ausgeschöpften Flächenkapazitäten und partiellen Reserven in der gesamten Region bei einer gleichzeitig starken Nachfrage. Einige Neubauprojekte – sowohl Brownfield-Entwicklungen in Bremen als auch Greenfield-Entwicklungen im Raum Bremen – sind für das laufende Jahr avisiert. „Dabei wird es nahezu keine spekulativen Neubauten geben, sodass das Angebot im Bestand abnimmt, da Unternehmen sich die Flächen langfristig sichern“, prognostiziert Björn Sundermann. Robert C. Spies erwartet für 2023 ein Ergebnis von etwa 290.000 m² und damit leicht unter dem Fünf-Jahres-Mittelwert von 321.000 m².
Insgesamt zeigt sich der Logistikimmobilienmarkt unter Eindruck der herausfordernden makro-ökonomischen Rahmenbedingungen äußerst solide und gefestigt. „Nach dem überdurchschnittlichen Jahr 2021 mit einem Gesamtflächenumsatz von über 400.000 m² ist die Nachfrage weiterhin sehr hoch, jedoch stehen aufgrund der eklatanten Flächenknappheit aktuell deutlich weniger Flächen dem Markt zur Verfügung“, berichtet Björn Sundermann, Geschäftsführer der Robert C. Spies Industrial Real Estate GmbH & Co. KG. Neubauflächen konnten kaum absorbiert werden, da diese schlicht nicht vorhanden sind – das spiegelt sich auch in dem rückläufigen Umsatzergebnis wider. Zudem verzögern sich einige Neubauvorhaben aufgrund der aktuellen Gegebenheiten (höhere Baupreise, Terminverzögerungen in Abhängigkeit der Lieferketten, gestiegene Finanzierungskosten etc.) signifikant. Überdies wurden spekulative Vorhaben in Teilen vorerst vertagt.
Limitiertes Flächenangebot verhindert Großabschlüsse
Im Jahr 2022 konnten aufgrund der limitiert zur Verfügung stehenden Neubau- aber auch Bestandsflächen lediglich sechs Großabschlüsse mit über 10.000 m² Flächenumsatz realisiert werden. Unternehmen, die nicht zum Zuge kommen, weichen immer stärker auf das Umland aus. Somit nimmt die Bedeutung der Peripherie weiterhin deutlich zu. Trotz der Flächenknappheit liegen die drei größten Abschlüsse sogar jeweils um und über 20.000 m². Dazu zählen der Neubau für BB-Verpackungen GmbH in Delmenhorst, ein weiterer Neubau für die Picnic GmbH im Industriehafen sowie eine Anmietung im Bestand durch die BLG im GVZ.
Deutlich steigende Mieten und Renditen
„Die gestiegenen Baukosten sowie insbesondere die hohen Finanzierungskosten, die hohe Nachfrage und das zugleich historisch knappe Angebot haben zu einem spürbaren Anstieg der gewerblichen Mietpreise geführt“, sagt der Logistikimmobilienexperte. Die Durchschnittsmiete hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 65 Cent auf 5,00 EUR/m² erhöht und wird in 2023 weiter steigen. Die Spitzenmiete für moderne Logistikflächen ist aktuell auf 5,45 EUR/m² gestiegen.
Die Renditen sind ebenfalls signifikant gestiegen. „Das signalisiert eine deutliche Trendwende für den Immobilienmarkt, denn in den vergangenen Jahren befanden sich die Renditen für Core-Produkte kontinuierlich im Sinkflug“, betont Björn Sundermann. Im Vergleich zum Büro- oder Retailmarkt liegen die Renditen für Logistikimmobilien jedoch nach wie vor auf einem eher niedrigen Niveau. So konnten in 2022 für moderne Logistikflächen (Core-Produkte) noch bis zu 4,1 Prozent und für Lagerflächen bis zu 7,1 Prozent erzielt werden. Die Tendenz ist hier allerdings weiter steigend.
Flächenmangel erfordert Ausweisung neuer Gewerbegebiete
Aufgrund kurzfristig kaum verfügbarer Grundstücke für Logistik-, Produktions- und Industrieimmobilien, stehen, neben der Peripherie, auch sogenannte Brownfields stärker im Fokus von Investoren. Hier konnte, analog zur bundesweiten Entwicklung, ein deutlich gestiegenes Interesse registriert werden. Die dynamische Nachfrage kann jedoch nicht allein mit Brownfield-Entwicklungen gedeckt werden. „Für die Region Bremen muss der Fokus in den kommenden Jahren auf die Ausweisung und Entwicklung neuer Flächen gelegt werden – auch für die Realisierung großer Infrastrukturprojekte“, sagt Sundermann.
Gegenwärtig werden Projektentwicklungen vermehrt im Umland und weiter noch in der Peripherie realisiert. Die gesamte Nordwest-Region hat in 2022 starke Umsätze verbunden mit einer erhöhten Neubauaktivität verzeichnet. Bedeutende Abschlüsse waren hier 66.000 m² durch den Mieter Maersk in Bremerhaven, ein neues Logistikzentrum in Hodenhagen mit 36.500 m² für Kühne + Nagel, 24.000 m² Logistikfläche in Sittensen für ein zentrales Lager von Yamaha Motor Europe und 22.000 m² Logistikfläche in Verden für das Unternehmen Leadec.
Bremer Industriehafen zeigt sich dynamisch
Potenziale weist beispielsweise noch das Louis-Krages-Gelände auf: Der Baustart für die ersten drei von insgesamt zehn neuen Gewerbeeinheiten im Louis-Krages Logistikpark im Bremer Industriehafen ist im ersten Quartal 2022 erfolgt. Hier entwickelt Mileway, einer der größten Eigentümer von Immobilien für Last-Mile-Logistik in Europa, in den kommenden zwei Jahren auf einem Brownfield neue Logistikflächen.
Ausblick 2023: Angebot im Bestand nimmt weiter ab
Ein Hauptproblem bleiben die ausgeschöpften Flächenkapazitäten und partiellen Reserven in der gesamten Region bei einer gleichzeitig starken Nachfrage. Einige Neubauprojekte – sowohl Brownfield-Entwicklungen in Bremen als auch Greenfield-Entwicklungen im Raum Bremen – sind für das laufende Jahr avisiert. „Dabei wird es nahezu keine spekulativen Neubauten geben, sodass das Angebot im Bestand abnimmt, da Unternehmen sich die Flächen langfristig sichern“, prognostiziert Björn Sundermann. Robert C. Spies erwartet für 2023 ein Ergebnis von etwa 290.000 m² und damit leicht unter dem Fünf-Jahres-Mittelwert von 321.000 m².
