24.02.2023 SEGRO: Starkes operatives Ergebnis, weiter attraktive Renditen in Sicht
David Sleath, Chief Executive von SEGRO, kommentiert die Ergebnisse wie folgt:
„SEGRO hatte im Jahr 2022 ein starkes operatives Ergebnis, einschließlich eines Rekordwachstums bei den Mieten, das durch unser aktives Asset-Management und eine starke Vermietungsleistung erzielt wurde. Unsere modernen, gut gelegenen und äußerst nachhaltigen Immobilien werden von einer Vielzahl von Mietern weiterhin stark nachgefragt, was durch langfristige strukturelle Faktoren untermauert wird.“
„Unsere Strategie konzentrierte sich in den vergangenen zehn Jahren auf den Aufbau eines einzigartigen Portfolios, das sich in den europäischen Stadt- und Logistikmärkten mit dem geringsten Angebot befindet und durch eine starke Bilanz gestützt wird, die es SEGRO ermöglicht, über den Immobilienzyklus hinweg eine Überperformance zu erzielen. Unsere Portfoliobewertung sank in der zweiten Hälfte des Jahres 2022, da die Anlagerenditen stiegen und die Werte im gesamten Sektor als Reaktion auf die makroökonomischen Bedingungen nachgaben. Die Auswirkungen auf unser Portfolio wurden jedoch durch dessen hohe Qualität und das starke Mietwachstum, das wir in allen Märkten, in denen wir tätig sind, erzielt haben, abgefedert.“
„Dank unseres erstklassigen Portfolios, unserer hervorragenden Grundstücksreserve, unserer Entwicklungskompetenz, unserer Kundenorientierung und unserer Bilanzkapazität sind wir gut positioniert, um in den kommenden Jahren attraktive Renditen und weiteres Wachstum zu erzielen.“
Höhepunkte
- Bereinigter Gewinn vor Steuern in Höhe von 436 Millionen Euro, 8,4 Prozent höher als im Vorjahr (2021: 402 Millionen Euro). Das bereinigte Ergebnis je Aktie stieg um 6,5 Prozent auf 35,0 Cent (2021: 32,9 Cent, 31,6 Cent ohne die im Jahr 2021 verbuchte SELP-Leistungsprämie von 1,2 Cent, was einem Anstieg von 10,7 Prozent entspricht).
- Der bereinigte Nettoinventarwert je Aktie sank um 15,0 Prozent auf 1.092 Cent (31. Dezember 2021: 1.285 Cent), was auf einen Rückgang der Portfoliobewertung um 11,0 Prozent zurückzuführen ist (2021: 13,1 Prozent Anstieg; H2/2022: 16,6 Prozent Rückgang). Dies war in erster Linie auf den marktweiten Renditeanstieg in der zweiten Jahreshälfte zurückzuführen, der teilweise durch einen geschätzten Mietwertzuwachs (ERV) von 10,9 Prozent, Erfolge bei der Vermögensverwaltung des Portfolios und Entwicklungsgewinne ausgeglichen wurde.
- Die Nettomieteinnahmen stiegen um 18,9 Prozent auf 590 Millionen Euro (2021: 496 Millionen Euro), was auf ein starkes flächenbereinigtes Mietwachstum von 6,7 Prozent und die Fertigstellung von Projekten zurückzuführen ist.
- Starke Nutzernachfrage, Kundenorientierung und aktives Portfoliomanagement führten im Berichtszeitraum zu einer Rekordhöhe von 111 Millionen Euro an neuen Hauptmietzusagen (2021: 107 Millionen Euro), darunter 46 Millionen Euro an neuen Vorvermietungsverträgen, sowie zu einem durchschnittlichen Anstieg von 23 Prozent bei Mietüberprüfungen und -verlängerungen.
- Nettokapitalinvestitionen in Höhe von 1,47 Milliarden Euro (2021: 1,7 Milliarden Euro) in den Erwerb von Vermögenswerten, Entwicklungsprojekten und Grundstückskäufen, abzüglich Veräußerungen.
- 639.200 m² fertiggestellte Entwicklungsprojekte im Jahr 2022, mit einer Kostenrendite von 7,4 Prozent. 80 Prozent davon sind bereits an Kunden aus den verschiedensten Branchen vermietet.
- Anhaltende Dynamik in der Entwicklungspipeline mit 915.600 m² im Bau befindlichen oder in fortgeschrittenen Vorvermietungsgesprächen befindlichen Projekten, die einem Mietpotenzial von 97 Millionen Euro entsprechen, wovon 75 Prozent bereits vorvermietet sind oder voraussichtlich vorvermietet werden, was das Gewinnwachstum im kommenden Jahr und bis 2024 unterstützt.
- Bedeutende Fortschritte bei den strategischen Prioritäten von SEGRO im Bereich Verantwortung, Risikominderung und Investitionen in die Zukunft unseres Unternehmens, einschließlich einer zehnprozentigen Verringerung der durchschnittlichen Kohlenstoffintensität unseres Entwicklungsprogramms, der Einführung von zehn kommunalen Investitionsplänen (CIPs) und bedeutenden Veränderungen zur Förderung von Vielfalt und Integration in unserem gesamten Unternehmen.
- Neue Finanzierungen in Höhe von 3,5 Milliarden Euro, die dazu beitragen, die durchschnittliche Laufzeit unserer Schulden von 8,6 Jahren beizubehalten und eine hohe Transparenz der Finanzierungskosten zu gewährleisten, ohne dass in naher Zukunft wesentliche Schulden fällig werden. Durchschnittliche Fremdkapitalkosten zum 31. Dezember 2022 von 2,5 Prozent und eine 4,5-fache Zinsdeckung.
- Eine starke Bilanz, die uns die Möglichkeit gibt, in unser Entwicklungsprogramm zu investieren, und die Flexibilität, weitere Verpflichtungen einzugehen. SEGRO hat Zugang zu Liquidität in Höhe von 2,49 Milliarden Euro und einen moderaten Verschuldungsgrad, der sich in einem LTV von 32 Prozent zum 31. Dezember 2022 widerspiegelt (31. Dezember 2021: 23 Prozent).
- Die Dividende für das Gesamtjahr 2022 stieg um 8,2 Prozent auf 29,7 Cent (2021: 27,5 Cent). Die Schlussdividende stieg um 7,7 Prozent auf 20,6 Cent (2021: 19,1 Cent).
SEGRO in Deutschland
In Deutschland stieg die vermietbare Fläche von SEGRO 2022 um 12,3 Prozent auf 1.813.597 Quadratmeter an. Auch die Vermietungsrate stieg – um 1,4 Prozentpunkte auf 96,4 Prozent. Dementsprechend stiegen auch die Nettomieteinnahmen. 2022 betrugen sie 81 Millionen Euro, während es 2021 noch 66 Millionen Euro waren. Die Asset under Management in Deutschland beliefen sich Ende 2022 auf 3,22 Milliarden Euro.
Ausblick
Dank eines langjährigen disziplinierten Ansatzes beim Portfoliomanagement verfügt SEGRO über eines der besten und modernsten paneuropäischen Industrielagerportfolios, mit dem der gesamte regionale und lokale Distributionsbedarf der Kunden bedient werden kann. Zwei Drittel dieses Portfolios befinden sich in den attraktivsten städtischen Märkten Europas, oft in großen Clustern in wichtigen Teilmärkten, wo der Mangel an verfügbaren Flächen bedeutet, dass die Dynamik zwischen Angebot und Nachfrage am größten ist und wo daher das langfristige Wachstum und die Rendite am höchsten sein dürften. Ergänzt wird dies durch das verbleibende Drittel des Portfolios, das aus Clustern von hochwertigen Logistiklagern besteht, die sich an wichtigen Knotenpunkten entlang wichtiger Verkehrskorridore befinden.
Die Nachfrage nach Lagerflächen in ganz Europa ist nach wie vor positiv und wird von einer Vielzahl von Kundentypen getragen. Die Flächen von SEGRO sind flexibel und können an Unternehmen aus vielen verschiedenen Branchen angepasst werden. In Verbindung mit einer unermüdlichen Konzentration auf den Kundenservice durch eine marktführende Betriebsplattform spiegelt sich dies in einer hohen Kundenzufriedenheit und Kundenbindung sowie in der Asset-Management- und Vermietungsleistung des Unternehmens wider. Das Geschäft ist daher sowohl widerstandsfähig als auch so positioniert, dass das Unternehmen Wachstumssektoren unterstützen und sich an Trends anpassen kann, darunter E-Commerce, der digitale Sektor (Rechenzentren), die Urbanisierung und der daraus resultierende Bedarf an Industrie- und Distributionsflächen in der Nähe des Endkunden für ein sehr breites Spektrum von Unternehmen.
Das Angebot und die Verfügbarkeit moderner, nachhaltiger Lagerflächen an den von den Nutzern am meisten nachgefragten Standorten ist in ganz Europa weiterhin äußerst begrenzt. Die Leerstände sind auf einem historischen Tiefstand, und das Angebot dürfte angesichts der jüngsten Erhöhungen der Finanzierungs- und Baukosten begrenzt bleiben. SEGRO geht davon aus, dass dieser Kontrast zwischen positiver Nachfrage und begrenztem Angebot zu einem weiteren Anstieg des Mietniveaus führen wird.
SEGRO verfügt in seinem Portfolio bereits über 147 Millionen Euro an Mietanpassungen (der größte Teil wird im Rahmen der alle fünf Jahre stattfindenden Mietpreisüberprüfung erfasst) sowie über Indexierungsklauseln in fast der Hälfte seiner Mietverträge – beide Faktoren unterstreichen das künftige Wachstum der Mieteinnahmen auf vergleichbarer Basis, unabhängig von einem weiteren Anstieg des Mietniveaus am Markt.
Ein umfangreiches, größtenteils vorvermietetes Entwicklungsportfolio und eine gut gelegene Grundstücksreserve bieten dem Unternehmen weiteres Potenzial für ein profitables Mietwachstum und ermöglichen ihm aufgrund der kurzen Bauzeiten der Objekte eine erhebliche Flexibilität. Das Unternehmen wird sich weiterhin von der Kundennachfrage und seinem disziplinierten Ansatz bei der Kapitalallokation leiten lassen, wenn es Entscheidungen über die Durchführung zukünftiger Projekte trifft.
Mit einem bescheidenen Verschuldungsgrad, einer langen durchschnittlichen Laufzeit [KN|PG1]von 8,6 Jahren, keinem kurzfristigen Refinanzierungsbedarf und praktisch allen Schulden zu festen oder gedeckelten Zinssätzen verfügt SEGRO über einen erheblichen finanziellen Spielraum, um weiterhin Kapital in die Entwicklungs- und Akquisitionsmöglichkeiten zu investieren, die die attraktivsten risikobereinigten Renditen bieten.
Makroökonomische Faktoren führten in der zweiten Jahreshälfte 2022 zu einer starken Korrektur der Zinssätze, was sich auf das Immobilienvolumen, die Immobilienrenditen und die Vermögenswerte auswirkte. Zu Beginn des Jahres 2023 gibt es erste Anzeichen dafür, dass die Liquidität in die Anlagemärkte zurückkehrt. Da sich die Entwicklung der künftigen Zinssätze immer deutlicher abzeichnet, ist SEGRO der Ansicht, dass aufgrund der attraktiven Fundamentaldaten ein erhebliches Kapitalvolumen für den Industrie- und Logistiksektor bereitsteht. SEGRO wird auch weiterhin taktisch auf Veränderungen der Marktbedingungen reagieren, aber der langfristige strategische Fokus des Unternehmens liegt darauf, sicherzustellen, dass seine Immobilien von höchster Qualität und die begehrtesten am Markt sind, ein überdurchschnittliches langfristiges Wachstum generieren können und daher einen Bewertungsaufschlag erhalten.
SEGRO wird weiterhin in die Zukunft des Unternehmens investieren und das zukünftige Geschäftsrisiko verringern, dank der bedeutenden Fortschritte, die das Unternehmen bei seinen strategischen Prioritäten im Rahmen von „Responsible SEGRO“ erreicht hat.
Das erstklassige Portfolio und die marktführende operative Plattform verschaffen SEGRO einen starken Wettbewerbsvorteil und versetzen das Unternehmen in die Lage, über den gesamten Zyklus hinweg Werte für alle Stakeholder zu schaffen. SEGRO ist daher weiterhin zuversichtlich, dass auch in Zukunft attraktive Renditen und ein kontinuierliches Wachstum von Erträgen und Dividenden erzielt werden.
„SEGRO hatte im Jahr 2022 ein starkes operatives Ergebnis, einschließlich eines Rekordwachstums bei den Mieten, das durch unser aktives Asset-Management und eine starke Vermietungsleistung erzielt wurde. Unsere modernen, gut gelegenen und äußerst nachhaltigen Immobilien werden von einer Vielzahl von Mietern weiterhin stark nachgefragt, was durch langfristige strukturelle Faktoren untermauert wird.“
„Unsere Strategie konzentrierte sich in den vergangenen zehn Jahren auf den Aufbau eines einzigartigen Portfolios, das sich in den europäischen Stadt- und Logistikmärkten mit dem geringsten Angebot befindet und durch eine starke Bilanz gestützt wird, die es SEGRO ermöglicht, über den Immobilienzyklus hinweg eine Überperformance zu erzielen. Unsere Portfoliobewertung sank in der zweiten Hälfte des Jahres 2022, da die Anlagerenditen stiegen und die Werte im gesamten Sektor als Reaktion auf die makroökonomischen Bedingungen nachgaben. Die Auswirkungen auf unser Portfolio wurden jedoch durch dessen hohe Qualität und das starke Mietwachstum, das wir in allen Märkten, in denen wir tätig sind, erzielt haben, abgefedert.“
„Dank unseres erstklassigen Portfolios, unserer hervorragenden Grundstücksreserve, unserer Entwicklungskompetenz, unserer Kundenorientierung und unserer Bilanzkapazität sind wir gut positioniert, um in den kommenden Jahren attraktive Renditen und weiteres Wachstum zu erzielen.“
Höhepunkte
- Bereinigter Gewinn vor Steuern in Höhe von 436 Millionen Euro, 8,4 Prozent höher als im Vorjahr (2021: 402 Millionen Euro). Das bereinigte Ergebnis je Aktie stieg um 6,5 Prozent auf 35,0 Cent (2021: 32,9 Cent, 31,6 Cent ohne die im Jahr 2021 verbuchte SELP-Leistungsprämie von 1,2 Cent, was einem Anstieg von 10,7 Prozent entspricht).
- Der bereinigte Nettoinventarwert je Aktie sank um 15,0 Prozent auf 1.092 Cent (31. Dezember 2021: 1.285 Cent), was auf einen Rückgang der Portfoliobewertung um 11,0 Prozent zurückzuführen ist (2021: 13,1 Prozent Anstieg; H2/2022: 16,6 Prozent Rückgang). Dies war in erster Linie auf den marktweiten Renditeanstieg in der zweiten Jahreshälfte zurückzuführen, der teilweise durch einen geschätzten Mietwertzuwachs (ERV) von 10,9 Prozent, Erfolge bei der Vermögensverwaltung des Portfolios und Entwicklungsgewinne ausgeglichen wurde.
- Die Nettomieteinnahmen stiegen um 18,9 Prozent auf 590 Millionen Euro (2021: 496 Millionen Euro), was auf ein starkes flächenbereinigtes Mietwachstum von 6,7 Prozent und die Fertigstellung von Projekten zurückzuführen ist.
- Starke Nutzernachfrage, Kundenorientierung und aktives Portfoliomanagement führten im Berichtszeitraum zu einer Rekordhöhe von 111 Millionen Euro an neuen Hauptmietzusagen (2021: 107 Millionen Euro), darunter 46 Millionen Euro an neuen Vorvermietungsverträgen, sowie zu einem durchschnittlichen Anstieg von 23 Prozent bei Mietüberprüfungen und -verlängerungen.
- Nettokapitalinvestitionen in Höhe von 1,47 Milliarden Euro (2021: 1,7 Milliarden Euro) in den Erwerb von Vermögenswerten, Entwicklungsprojekten und Grundstückskäufen, abzüglich Veräußerungen.
- 639.200 m² fertiggestellte Entwicklungsprojekte im Jahr 2022, mit einer Kostenrendite von 7,4 Prozent. 80 Prozent davon sind bereits an Kunden aus den verschiedensten Branchen vermietet.
- Anhaltende Dynamik in der Entwicklungspipeline mit 915.600 m² im Bau befindlichen oder in fortgeschrittenen Vorvermietungsgesprächen befindlichen Projekten, die einem Mietpotenzial von 97 Millionen Euro entsprechen, wovon 75 Prozent bereits vorvermietet sind oder voraussichtlich vorvermietet werden, was das Gewinnwachstum im kommenden Jahr und bis 2024 unterstützt.
- Bedeutende Fortschritte bei den strategischen Prioritäten von SEGRO im Bereich Verantwortung, Risikominderung und Investitionen in die Zukunft unseres Unternehmens, einschließlich einer zehnprozentigen Verringerung der durchschnittlichen Kohlenstoffintensität unseres Entwicklungsprogramms, der Einführung von zehn kommunalen Investitionsplänen (CIPs) und bedeutenden Veränderungen zur Förderung von Vielfalt und Integration in unserem gesamten Unternehmen.
- Neue Finanzierungen in Höhe von 3,5 Milliarden Euro, die dazu beitragen, die durchschnittliche Laufzeit unserer Schulden von 8,6 Jahren beizubehalten und eine hohe Transparenz der Finanzierungskosten zu gewährleisten, ohne dass in naher Zukunft wesentliche Schulden fällig werden. Durchschnittliche Fremdkapitalkosten zum 31. Dezember 2022 von 2,5 Prozent und eine 4,5-fache Zinsdeckung.
- Eine starke Bilanz, die uns die Möglichkeit gibt, in unser Entwicklungsprogramm zu investieren, und die Flexibilität, weitere Verpflichtungen einzugehen. SEGRO hat Zugang zu Liquidität in Höhe von 2,49 Milliarden Euro und einen moderaten Verschuldungsgrad, der sich in einem LTV von 32 Prozent zum 31. Dezember 2022 widerspiegelt (31. Dezember 2021: 23 Prozent).
- Die Dividende für das Gesamtjahr 2022 stieg um 8,2 Prozent auf 29,7 Cent (2021: 27,5 Cent). Die Schlussdividende stieg um 7,7 Prozent auf 20,6 Cent (2021: 19,1 Cent).
SEGRO in Deutschland
In Deutschland stieg die vermietbare Fläche von SEGRO 2022 um 12,3 Prozent auf 1.813.597 Quadratmeter an. Auch die Vermietungsrate stieg – um 1,4 Prozentpunkte auf 96,4 Prozent. Dementsprechend stiegen auch die Nettomieteinnahmen. 2022 betrugen sie 81 Millionen Euro, während es 2021 noch 66 Millionen Euro waren. Die Asset under Management in Deutschland beliefen sich Ende 2022 auf 3,22 Milliarden Euro.
Ausblick
Dank eines langjährigen disziplinierten Ansatzes beim Portfoliomanagement verfügt SEGRO über eines der besten und modernsten paneuropäischen Industrielagerportfolios, mit dem der gesamte regionale und lokale Distributionsbedarf der Kunden bedient werden kann. Zwei Drittel dieses Portfolios befinden sich in den attraktivsten städtischen Märkten Europas, oft in großen Clustern in wichtigen Teilmärkten, wo der Mangel an verfügbaren Flächen bedeutet, dass die Dynamik zwischen Angebot und Nachfrage am größten ist und wo daher das langfristige Wachstum und die Rendite am höchsten sein dürften. Ergänzt wird dies durch das verbleibende Drittel des Portfolios, das aus Clustern von hochwertigen Logistiklagern besteht, die sich an wichtigen Knotenpunkten entlang wichtiger Verkehrskorridore befinden.
Die Nachfrage nach Lagerflächen in ganz Europa ist nach wie vor positiv und wird von einer Vielzahl von Kundentypen getragen. Die Flächen von SEGRO sind flexibel und können an Unternehmen aus vielen verschiedenen Branchen angepasst werden. In Verbindung mit einer unermüdlichen Konzentration auf den Kundenservice durch eine marktführende Betriebsplattform spiegelt sich dies in einer hohen Kundenzufriedenheit und Kundenbindung sowie in der Asset-Management- und Vermietungsleistung des Unternehmens wider. Das Geschäft ist daher sowohl widerstandsfähig als auch so positioniert, dass das Unternehmen Wachstumssektoren unterstützen und sich an Trends anpassen kann, darunter E-Commerce, der digitale Sektor (Rechenzentren), die Urbanisierung und der daraus resultierende Bedarf an Industrie- und Distributionsflächen in der Nähe des Endkunden für ein sehr breites Spektrum von Unternehmen.
Das Angebot und die Verfügbarkeit moderner, nachhaltiger Lagerflächen an den von den Nutzern am meisten nachgefragten Standorten ist in ganz Europa weiterhin äußerst begrenzt. Die Leerstände sind auf einem historischen Tiefstand, und das Angebot dürfte angesichts der jüngsten Erhöhungen der Finanzierungs- und Baukosten begrenzt bleiben. SEGRO geht davon aus, dass dieser Kontrast zwischen positiver Nachfrage und begrenztem Angebot zu einem weiteren Anstieg des Mietniveaus führen wird.
SEGRO verfügt in seinem Portfolio bereits über 147 Millionen Euro an Mietanpassungen (der größte Teil wird im Rahmen der alle fünf Jahre stattfindenden Mietpreisüberprüfung erfasst) sowie über Indexierungsklauseln in fast der Hälfte seiner Mietverträge – beide Faktoren unterstreichen das künftige Wachstum der Mieteinnahmen auf vergleichbarer Basis, unabhängig von einem weiteren Anstieg des Mietniveaus am Markt.
Ein umfangreiches, größtenteils vorvermietetes Entwicklungsportfolio und eine gut gelegene Grundstücksreserve bieten dem Unternehmen weiteres Potenzial für ein profitables Mietwachstum und ermöglichen ihm aufgrund der kurzen Bauzeiten der Objekte eine erhebliche Flexibilität. Das Unternehmen wird sich weiterhin von der Kundennachfrage und seinem disziplinierten Ansatz bei der Kapitalallokation leiten lassen, wenn es Entscheidungen über die Durchführung zukünftiger Projekte trifft.
Mit einem bescheidenen Verschuldungsgrad, einer langen durchschnittlichen Laufzeit [KN|PG1]von 8,6 Jahren, keinem kurzfristigen Refinanzierungsbedarf und praktisch allen Schulden zu festen oder gedeckelten Zinssätzen verfügt SEGRO über einen erheblichen finanziellen Spielraum, um weiterhin Kapital in die Entwicklungs- und Akquisitionsmöglichkeiten zu investieren, die die attraktivsten risikobereinigten Renditen bieten.
Makroökonomische Faktoren führten in der zweiten Jahreshälfte 2022 zu einer starken Korrektur der Zinssätze, was sich auf das Immobilienvolumen, die Immobilienrenditen und die Vermögenswerte auswirkte. Zu Beginn des Jahres 2023 gibt es erste Anzeichen dafür, dass die Liquidität in die Anlagemärkte zurückkehrt. Da sich die Entwicklung der künftigen Zinssätze immer deutlicher abzeichnet, ist SEGRO der Ansicht, dass aufgrund der attraktiven Fundamentaldaten ein erhebliches Kapitalvolumen für den Industrie- und Logistiksektor bereitsteht. SEGRO wird auch weiterhin taktisch auf Veränderungen der Marktbedingungen reagieren, aber der langfristige strategische Fokus des Unternehmens liegt darauf, sicherzustellen, dass seine Immobilien von höchster Qualität und die begehrtesten am Markt sind, ein überdurchschnittliches langfristiges Wachstum generieren können und daher einen Bewertungsaufschlag erhalten.
SEGRO wird weiterhin in die Zukunft des Unternehmens investieren und das zukünftige Geschäftsrisiko verringern, dank der bedeutenden Fortschritte, die das Unternehmen bei seinen strategischen Prioritäten im Rahmen von „Responsible SEGRO“ erreicht hat.
Das erstklassige Portfolio und die marktführende operative Plattform verschaffen SEGRO einen starken Wettbewerbsvorteil und versetzen das Unternehmen in die Lage, über den gesamten Zyklus hinweg Werte für alle Stakeholder zu schaffen. SEGRO ist daher weiterhin zuversichtlich, dass auch in Zukunft attraktive Renditen und ein kontinuierliches Wachstum von Erträgen und Dividenden erzielt werden.
