20.01.2023 Standardmietvertrag: Regelungen, Mietpreis und Mieterhöhungen
Rund um Haus- und Grundeigentum gibt es eine Vielzahl komplizierter Sachverhalte, Regelungen und Entwicklungen, die es dem Laien nicht gerade einfach machen, immer die richtige Entscheidung zu treffen. In loser Folge geben Ihnen die Fachleute von OTTO STÖBEN unter der Rubrik „Infos vom Immobilienprofi“ Hinweise, die Sie umfassend zu einem bestimmten Immobilienthema informieren.
Der Wohnraum von Mietern genießt in Deutschland einen hohen Schutz – es gilt das soziale Mietrecht. Geregelt sind die Rechte von Mietern und Vermietern in den §§ 549 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches, welche Vorschriften zur Gültigkeit eines Mietverhältnisses per Mietvertrag enthalten. Diese werden dann auf die individuellen Parameter einer Wohneinheit angepasst.
Allgemeines
Theoretisch betrachtet müssen nur einige wenige Aspekte in einen Mietvertrag einfließen, damit dieser Gültigkeit erlangt. Hierzu gehören:
• Name und Anschrift sowohl des Mieters als auch des Vermieters
• Adresse der Wohnung
• Höhe der Mietkosten (Kaltmiete)
• Dauer des Mietverhältnisses (befristet/unbefristet)
• Zweck der Mietnutzung
In der gängigen Praxis werden jedoch noch wesentlich mehr Punkte in einen sogenannten Standardmietvertrag aufgenommen. Die obligatorischen Angaben beziehen sich in der Regel auf:
• Gesamtgröße der Wohneinheit, Anzahl der Räume, zusätzliche Nutzflächen wie Keller, Garage, Außenstellplätze
• Aufschlüsselung der Nebenkosten sowie der Betriebskostenabrechnung
• Festgesetzte Termine für die Mietzahlungen
• Kautionshöhe
• Allgemeine Regelung zur (Mit-) Benutzung z. B. von Gemeinschaftsräumen, Garten, Abstellflächen etc.
• Hausordnung
• Regelungen zu Kündigung
• Angaben zu Schönheits- und Kleinstreparaturen
Da der Mietvertrag in der Regel vom Vermieter erstellt wird, sollte ein potentieller Mieter diesen im Vorfeld genau lesen, um nicht böse Überraschungen zu erleben. Allerdings sind auch nicht immer alle im Mietvertrag enthaltenden Klauseln rechtsgültig. Eine Prüfung vorab ist für den Mieter somit ratsam.
Für Vermieter ist wichtig zu wissen, dass zum Beispiel Regelungen bezüglich der Nebenkostenabrechnung und der Kaution vertraglich festgehalten werden müssen. Fehlen hierzu Angaben, dann hat der Vermieter keinen Anspruch auf eine Rechnungsstellung für die Nebenkosten oder eine Kautionszahlung.
Da das deutsche Wohnungsmietrecht sehr umfassend ist, ist es ratsam, professionelle Hilfe bei Erstellung eines rechtssicheren Mietvertrages in Anspruch zu nehmen.
Mietpreise und Mieterhöhungen
Um einen angemessenen Mietpreis festzulegen, bedarf es der Beachtung einiger gesetzlicher Obergrenzen:
• Die Miete darf maximal 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Gilt in einer Region eine Mietpreisbremse, so darf der Mietpreis höchstens 10 % über den Vergleichsmieten liegen.
• Liegt eine Kaltmiete 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird dies als Mietwucher gewertet. Hier gilt das Verbot der Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG).
Auch bei Mieterhöhungen müssen gesetzliche Vorgaben eingehalten werden:
• Grundsätzlich muss beim Mieter ein Einverständnis für eine Mieterhöhung eingeholt werden. Ablehnen darf dieser jedoch nur, wenn rechtliche Gründe gegen eine Mieterhöhung sprechen.
• Die Mieterhöhung muss schriftlich mitgeteilt und mit einer Rechtsgrundlage begründet werden.
• Es müssen Fristen eingehalten werden. Die Mieterhöhung gilt frühestens nach Ablauf von zwei Monaten nach Eingang der Ankündigung. Eine erneute Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach der letzten Anpassung angekündigt werden. Jeder Mieter hat eine Frist, Einspruch einzulegen oder das Mietverhältnis zu kündigen. Die Frist reicht bis zum Ende des übernächsten Monats nach Erhalt der Mieterhöhungsankündigung.
• Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen. Dies gilt bei Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete. Des Weiteren muss die sogenannte Kappungsgrenze eingehalten werden. Diese besagt, dass die Mietpreise innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden dürfen. In einigen Städten und Gemeinden gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent.
• Wenn die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erhöht wird, sind sowohl die Frist von 15 Monaten als auch die Kappungsgrenze hinfällig. Hier ist es möglich, die Miete auch kurz nach der Modernisierungsmaßnahme erneut zu erhöhen. Es gilt allerdings weiterhin die Frist von mindestens zwei Monaten nach Eingang der schriftlichen Ankündigung.
Der Wohnraum von Mietern genießt in Deutschland einen hohen Schutz – es gilt das soziale Mietrecht. Geregelt sind die Rechte von Mietern und Vermietern in den §§ 549 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches, welche Vorschriften zur Gültigkeit eines Mietverhältnisses per Mietvertrag enthalten. Diese werden dann auf die individuellen Parameter einer Wohneinheit angepasst.
Allgemeines
Theoretisch betrachtet müssen nur einige wenige Aspekte in einen Mietvertrag einfließen, damit dieser Gültigkeit erlangt. Hierzu gehören:
• Name und Anschrift sowohl des Mieters als auch des Vermieters
• Adresse der Wohnung
• Höhe der Mietkosten (Kaltmiete)
• Dauer des Mietverhältnisses (befristet/unbefristet)
• Zweck der Mietnutzung
In der gängigen Praxis werden jedoch noch wesentlich mehr Punkte in einen sogenannten Standardmietvertrag aufgenommen. Die obligatorischen Angaben beziehen sich in der Regel auf:
• Gesamtgröße der Wohneinheit, Anzahl der Räume, zusätzliche Nutzflächen wie Keller, Garage, Außenstellplätze
• Aufschlüsselung der Nebenkosten sowie der Betriebskostenabrechnung
• Festgesetzte Termine für die Mietzahlungen
• Kautionshöhe
• Allgemeine Regelung zur (Mit-) Benutzung z. B. von Gemeinschaftsräumen, Garten, Abstellflächen etc.
• Hausordnung
• Regelungen zu Kündigung
• Angaben zu Schönheits- und Kleinstreparaturen
Da der Mietvertrag in der Regel vom Vermieter erstellt wird, sollte ein potentieller Mieter diesen im Vorfeld genau lesen, um nicht böse Überraschungen zu erleben. Allerdings sind auch nicht immer alle im Mietvertrag enthaltenden Klauseln rechtsgültig. Eine Prüfung vorab ist für den Mieter somit ratsam.
Für Vermieter ist wichtig zu wissen, dass zum Beispiel Regelungen bezüglich der Nebenkostenabrechnung und der Kaution vertraglich festgehalten werden müssen. Fehlen hierzu Angaben, dann hat der Vermieter keinen Anspruch auf eine Rechnungsstellung für die Nebenkosten oder eine Kautionszahlung.
Da das deutsche Wohnungsmietrecht sehr umfassend ist, ist es ratsam, professionelle Hilfe bei Erstellung eines rechtssicheren Mietvertrages in Anspruch zu nehmen.
Mietpreise und Mieterhöhungen
Um einen angemessenen Mietpreis festzulegen, bedarf es der Beachtung einiger gesetzlicher Obergrenzen:
• Die Miete darf maximal 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Gilt in einer Region eine Mietpreisbremse, so darf der Mietpreis höchstens 10 % über den Vergleichsmieten liegen.
• Liegt eine Kaltmiete 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird dies als Mietwucher gewertet. Hier gilt das Verbot der Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG).
Auch bei Mieterhöhungen müssen gesetzliche Vorgaben eingehalten werden:
• Grundsätzlich muss beim Mieter ein Einverständnis für eine Mieterhöhung eingeholt werden. Ablehnen darf dieser jedoch nur, wenn rechtliche Gründe gegen eine Mieterhöhung sprechen.
• Die Mieterhöhung muss schriftlich mitgeteilt und mit einer Rechtsgrundlage begründet werden.
• Es müssen Fristen eingehalten werden. Die Mieterhöhung gilt frühestens nach Ablauf von zwei Monaten nach Eingang der Ankündigung. Eine erneute Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach der letzten Anpassung angekündigt werden. Jeder Mieter hat eine Frist, Einspruch einzulegen oder das Mietverhältnis zu kündigen. Die Frist reicht bis zum Ende des übernächsten Monats nach Erhalt der Mieterhöhungsankündigung.
• Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen. Dies gilt bei Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete. Des Weiteren muss die sogenannte Kappungsgrenze eingehalten werden. Diese besagt, dass die Mietpreise innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden dürfen. In einigen Städten und Gemeinden gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent.
• Wenn die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erhöht wird, sind sowohl die Frist von 15 Monaten als auch die Kappungsgrenze hinfällig. Hier ist es möglich, die Miete auch kurz nach der Modernisierungsmaßnahme erneut zu erhöhen. Es gilt allerdings weiterhin die Frist von mindestens zwei Monaten nach Eingang der schriftlichen Ankündigung.
