10.01.2023 Bürovermietung Frankfurt: Deutliches Minus beim Flächenumsatz
Nach einem soliden ersten Halbjahr hat der Frankfurter Bürovermietungsmarkt in der zweiten Jahreshälfte an Dynamik verloren. Während nach den ersten sechs Monaten beim Flächenumsatz gegenüber der Vorjahresperiode noch ein Plus von 9 % stand, liegt der Flächenumsatz des Gesamtjahres 2022 mit 381.800 m² rund 15 % unter dem Wert des Vorjahres. Ein wesentlicher Faktor war die geringe Anzahl an abgeschlossenen Transaktionen im Flächensegment über 10.000 m². Hier waren im Jahr 2022 nur drei Abschlüsse zu verzeichnen, während es sowohl im Vorjahr als auch im langjährigen Durchschnitt doppelt so viele waren. Auch das Segment zwischen 5.000 und 10.000 m² war in Bezug auf Anzahl Transaktionen und Flächenumsatz unterdurchschnittlich.
Ebenfalls zurückhaltend zeigte sich die öffentliche Hand. Während diese im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre stets mehr als 20.000 m² anmietete, summierte sich der Flächenumsatz im vergangenen Jahr auf weniger als 3.000 m². Das Mietniveau blieb im Vergleich zum Vorjahr weitgehend stabil. Die Spitzenmiete liegt weiter bei 48,00 Euro, die Durchschnittsmiete legte in den vergangenen zwölf Monaten um 5,0 % auf 23,00 Euro zu.
Christian Krieg, Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Frankfurt, bewertet die Marktlage wie folgt: „Die durch diverse Krisen ausgelöste Unsicherheit führt bei vielen Akteuren zu Zurückhaltung und einer abwartenden Haltung. Außerdem zeigten sich Großnutzer aufgrund hoher Homeofficequoten in ihren Unternehmen abwartend bei der Anmietung neuer Flächen. Viele Unternehmen tendieren momentan zu Verlängerungen im Bestand, nicht zuletzt da die Eigentümer ihren Bestandsmietern – unter dem Druck der konkurrierenden Leerstände – häufig sehr attraktive Angebote machen. Unter dem Strich kamen im letzten Jahr viele Gesuche nicht mehr zum Abschluss und dürften daher zumindest für ein umsatzstarkes erstes Quartal und einen moderat höheren Flächenumsatz im Jahr 2023 insgesamt sorgen.“
Gewerbeinvestmentmarkt: Unsicherheit sorgt für geringe Transaktionsaktivität – mehr Dynamik in 2023 erwartet
• Gewerbetransaktionsvolumen von 3,9 Mrd. Euro (- 24 % ggü. 2021)
• Bürospitzenrendite liegt zwischen 3,2 % und 3,6 %
Der Frankfurter Gewerbeinvestmentmarkt wurde nach dem starken Jahresauftakt mit dem Verkauf des Marienturms – der deutschlandweit größten Einzeltransaktion des Jahres – vom Ukraine-Konflikt und der Zinswende gebremst. Am Ende des Jahres belief sich das Transaktionsvolumen auf knapp 4 Mrd. Euro, was einem Rückgang von rund einem Viertel im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Rechnet man zum Frankfurter Stadtgebiet noch die umliegenden Teilmärkte wie Eschborn oder Offenbach hinzu, summiert sich das Volumen auf 4,7 Mrd. Euro.
Jürgen Schmid, Director Investment bei Savills in Frankfurt, richtet den Blick auf das Marktgeschehen im laufenden Jahr: „Im Gegensatz zu 2022 haben inzwischen etliche Kapitalquellen und Investmentmanager die neue Marktphase antizipiert und werden in 2023 mit neuer Strategie wieder deutlich aktiver sein. Proaktive Abwertungen und Verkäufe setzen hierbei Geldmittel frei, welche in – aus Marktsicht gegenüber Vor-Zinswenden-Niveau deutlich günstigere – Core/Core+-Assets investiert werden können. Gleichzeitig findet bereits bei vielen institutionellen Investoren eine aktive Portfoliobereinigung unter ESG-Gesichtspunkten statt.“
Jan Stadelmann, Director und Head of Frankfurt Office bei Savills, führt weiter aus: „Über das vergangene Jahr hinweg lag zwischen den Kaufpreisvorstellungen der Eigentümer und den Geboten der Bieter eine oftmals kaum zu überwindende Differenz. Mittlerweile reift aber die Erkenntnis, dass es sich bei den neuen Kaufpreisfindungen nicht um ein vorübergehendes Phänomen handelt, sondern um einen Paradigmenwechsel. Weil aber nicht alle Eigentümer Verkaufsdruck haben, dürfte sich der Prozess der Angleichung der Kaufpreiserwartungen noch länger hinziehen und die Zahl der Transaktionen dürfte vorerst niedrig bleiben. Aufgrund der aktuellen Finanzierungszinsen und den Renditen bei alternativen Investments erscheinen Investments im Core-Segment wenig attraktiv.
Im Vergleich dazu bietet der Value-Add-Bereich eine überdurchschnittliche Rendite, die mit anderen Investments nur schwer zu erwirtschaften ist. Daher sehen wir für risikoaffine Investoren in diesem Bereich gute Chancen, da zum einen weniger Bieter unterwegs sind und zum anderen die Auswahl an Objekten größer werden wird.“
Spätestens ab Mitte des Jahres dürfte die Transaktionsaktivität wieder Fahrt aufnehmen, nachdem sich die meisten Akteure auf die Gegebenheiten der neuen Marktphase eingestellt haben. Auf der Verkäuferseite dürfte es aus vielschichtigen Gründen mehr Angebot geben. Investoren oder Fonds, die Kapital benötigen, werden auf der Verkäuferseite zu finden sein. Zudem wird für Objekte, die zur Refinanzierung anstehen, in Anbetracht des Zinsniveaus immer auch ein Verkauf eine Option sein.
Wenngleich die Anzahl der Transaktionen steigen dürfte, wird das Volumen wahrscheinlich nicht höher ausfallen als im vergangenen Jahr. Dies liegt auch am sinkenden Preisniveau. Die Spitzenrendite für Bürogebäude bewegt sich zum Jahresende in einer Spanne zwischen 3,2 % und 3,6 %, wobei das untere Ende der Spanne die Preisvorstellungen der Eigentümer und das obere Ende diejenigen der Bieter widerspiegelt. Für das laufende Jahr ist bei den Spitzenrenditen mit einem weiteren moderaten Anstieg zu rechnen, sie dürften aber unter der Schwelle von 4 % bleiben.
Ebenfalls zurückhaltend zeigte sich die öffentliche Hand. Während diese im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre stets mehr als 20.000 m² anmietete, summierte sich der Flächenumsatz im vergangenen Jahr auf weniger als 3.000 m². Das Mietniveau blieb im Vergleich zum Vorjahr weitgehend stabil. Die Spitzenmiete liegt weiter bei 48,00 Euro, die Durchschnittsmiete legte in den vergangenen zwölf Monaten um 5,0 % auf 23,00 Euro zu.
Christian Krieg, Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Frankfurt, bewertet die Marktlage wie folgt: „Die durch diverse Krisen ausgelöste Unsicherheit führt bei vielen Akteuren zu Zurückhaltung und einer abwartenden Haltung. Außerdem zeigten sich Großnutzer aufgrund hoher Homeofficequoten in ihren Unternehmen abwartend bei der Anmietung neuer Flächen. Viele Unternehmen tendieren momentan zu Verlängerungen im Bestand, nicht zuletzt da die Eigentümer ihren Bestandsmietern – unter dem Druck der konkurrierenden Leerstände – häufig sehr attraktive Angebote machen. Unter dem Strich kamen im letzten Jahr viele Gesuche nicht mehr zum Abschluss und dürften daher zumindest für ein umsatzstarkes erstes Quartal und einen moderat höheren Flächenumsatz im Jahr 2023 insgesamt sorgen.“
Gewerbeinvestmentmarkt: Unsicherheit sorgt für geringe Transaktionsaktivität – mehr Dynamik in 2023 erwartet
• Gewerbetransaktionsvolumen von 3,9 Mrd. Euro (- 24 % ggü. 2021)
• Bürospitzenrendite liegt zwischen 3,2 % und 3,6 %
Der Frankfurter Gewerbeinvestmentmarkt wurde nach dem starken Jahresauftakt mit dem Verkauf des Marienturms – der deutschlandweit größten Einzeltransaktion des Jahres – vom Ukraine-Konflikt und der Zinswende gebremst. Am Ende des Jahres belief sich das Transaktionsvolumen auf knapp 4 Mrd. Euro, was einem Rückgang von rund einem Viertel im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Rechnet man zum Frankfurter Stadtgebiet noch die umliegenden Teilmärkte wie Eschborn oder Offenbach hinzu, summiert sich das Volumen auf 4,7 Mrd. Euro.
Jürgen Schmid, Director Investment bei Savills in Frankfurt, richtet den Blick auf das Marktgeschehen im laufenden Jahr: „Im Gegensatz zu 2022 haben inzwischen etliche Kapitalquellen und Investmentmanager die neue Marktphase antizipiert und werden in 2023 mit neuer Strategie wieder deutlich aktiver sein. Proaktive Abwertungen und Verkäufe setzen hierbei Geldmittel frei, welche in – aus Marktsicht gegenüber Vor-Zinswenden-Niveau deutlich günstigere – Core/Core+-Assets investiert werden können. Gleichzeitig findet bereits bei vielen institutionellen Investoren eine aktive Portfoliobereinigung unter ESG-Gesichtspunkten statt.“
Jan Stadelmann, Director und Head of Frankfurt Office bei Savills, führt weiter aus: „Über das vergangene Jahr hinweg lag zwischen den Kaufpreisvorstellungen der Eigentümer und den Geboten der Bieter eine oftmals kaum zu überwindende Differenz. Mittlerweile reift aber die Erkenntnis, dass es sich bei den neuen Kaufpreisfindungen nicht um ein vorübergehendes Phänomen handelt, sondern um einen Paradigmenwechsel. Weil aber nicht alle Eigentümer Verkaufsdruck haben, dürfte sich der Prozess der Angleichung der Kaufpreiserwartungen noch länger hinziehen und die Zahl der Transaktionen dürfte vorerst niedrig bleiben. Aufgrund der aktuellen Finanzierungszinsen und den Renditen bei alternativen Investments erscheinen Investments im Core-Segment wenig attraktiv.
Im Vergleich dazu bietet der Value-Add-Bereich eine überdurchschnittliche Rendite, die mit anderen Investments nur schwer zu erwirtschaften ist. Daher sehen wir für risikoaffine Investoren in diesem Bereich gute Chancen, da zum einen weniger Bieter unterwegs sind und zum anderen die Auswahl an Objekten größer werden wird.“
Spätestens ab Mitte des Jahres dürfte die Transaktionsaktivität wieder Fahrt aufnehmen, nachdem sich die meisten Akteure auf die Gegebenheiten der neuen Marktphase eingestellt haben. Auf der Verkäuferseite dürfte es aus vielschichtigen Gründen mehr Angebot geben. Investoren oder Fonds, die Kapital benötigen, werden auf der Verkäuferseite zu finden sein. Zudem wird für Objekte, die zur Refinanzierung anstehen, in Anbetracht des Zinsniveaus immer auch ein Verkauf eine Option sein.
Wenngleich die Anzahl der Transaktionen steigen dürfte, wird das Volumen wahrscheinlich nicht höher ausfallen als im vergangenen Jahr. Dies liegt auch am sinkenden Preisniveau. Die Spitzenrendite für Bürogebäude bewegt sich zum Jahresende in einer Spanne zwischen 3,2 % und 3,6 %, wobei das untere Ende der Spanne die Preisvorstellungen der Eigentümer und das obere Ende diejenigen der Bieter widerspiegelt. Für das laufende Jahr ist bei den Spitzenrenditen mit einem weiteren moderaten Anstieg zu rechnen, sie dürften aber unter der Schwelle von 4 % bleiben.
