04.01.2023 Immobilienpreise: Was passiert am Markt?
Lange Zeit kannten die Immobilienpreise nur eine Richtung – nach oben. Inzwischen beobachten wir einen Preisrückgang von zehn bis 20 Prozent, aber wegen gestiegener Zinsen können sich trotzdem weniger Menschen eine Immobilie leisten. Jetzt macht sich Unsicherheit breit, sowohl bei Käufern als auch bei Verkäufern. Bei Letzteren, weil sie nicht wissen, ob jetzt der richtige Zeitpunkt ist und bei den Käufern wegen der höheren Haushaltbelastungen. Wie es weitergeht, ist ungewiss. Aber sicher ist: So schnell werden die Preise nicht wieder auf das Niveau von 2021 zurückkehren.
Was ist überhaupt der „Markt“? Wenn wir vom Immobilienmarkt sprechen, müssen wir differenzieren. Hotelimmobilien, Einzelhandel, Luxuswohnungen, Einfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke, das sind jeweils eigene Märkte, die – abgesehen von dem Faktor Lage – wenig miteinander zu tun haben. Auch die Akteure lassen sich kaum vergleichen. Einerseits gibt es Investoren, die mit wenig Herzblut nur nach der Rendite schauen, andererseits Selbstnutzer, die stark an einem Ort verwurzelt sind.
Schauen wir uns zunächst die Menschen an, die aus familiären oder beruflichen Gründen an einem bestimmten Ort wohnen wollen. Die Toleranz für Preisschwankungen ist bei ihnen erstaunlich hoch. Bei der anderen Gruppe von Käufern, den Investoren, den Kapitalanlegern, ist die Lage ganz anders. Sie können auf andere Standorte oder sogar Länder ausweichen und im Zweifel den Immobilienmarkt komplett verlassen. Sie kaufen also nur, wenn die Rendite stimmt oder es keine besseren Alternativen gibt. Was beide Gruppen unterscheidet: die einen müssen, die anderen können kaufen.
Das aktuelle Zinsniveau trifft aber alle. Investoren gehen da pragmatisch vor. Wenn die Zinsen um ein Prozent steigen, senken sie Kaufangebote um zehn Prozent. Warum? Weil sie in zehn Jahren etwa zehn Prozent Mehrkosten einkalkulieren, gleichbedeutend mit einem Prozent pro Jahr. Steigen die Zinsen um zwei Prozent, fordern sie zwanzig Prozent Abschlag und so weiter. Das ist die simple Mechanik und Arithmetik hinter den fallenden Preisen bei steigenden Zinsen. Die Frage ist nun, ob die Zinsen weiter steigen oder auf dem aktuellen Niveau bleiben und was passiert, wenn die Zinsen nach Ablauf der Zinsfestschreibung – die in der Regel bei zehn Jahren liegt – weit höher sind als beim Kauf? Die logische Antwort ist einfach: Die Verkäufer senken die Preise in der Relation, der die Mieteinnahmen den Zinsausgaben gegenüberstehen.
Für Investoren gilt also: Kaufen, was sich rechnet, Mieten erhöhen und zum gleichen Faktor in zehn Jahren wieder verkaufen. Die Banken rechnen, genau wie die Investoren, mit tendenziell eher steigenden Zinsen und Kosten für eine energetische Modernisierung oder für eine Instandsetzung. Somit bleibt der Markt vorhersehbar, die Preise werden nicht mehr rasant steigen, die Zeiten von zweistelligen Wachstumsjahren sind vorbei. Für die Gruppe der Eigennutzer gilt nach wie vor die Faustregel: Was kostet die Nettokaltmiete, und wie hoch sind die Zinsen? Sind diese so hoch wie die Nettokaltmiete oder gar günstiger, lohnt sich der Kauf, sind sie höher, lohnt er sich nicht. Einzige Ausnahme: Es gibt keine Alternative, Sie möchten unbedingt in der Lage wohnen und es gibt nichts zu mieten.
Eine einfache Rechnung sieht wie folgt aus und kann bei einer gesunden Entwicklung zu einer Neutralisierung führen: Liegen die Mieten bei drei Prozent des Kaufpreises, kann der Investor drei Prozent an Zinsen verkraften. Steigen die Zinsen, müssen auch die Mieten steigen oder der Preis muss fallen. Genau das beobachten wir gerade. Gute Objekte erfahren derzeit trotz beginnender Rezession steigende Mieten, vor allem Neubauten oder sanierter Altbau, dafür weniger der Einzelhandel oder die Gastronomie. Es gilt also abzuwarten: Was steigt schneller, die Mieten oder die Zinsen?
Nehmen wir konkrete Beispiele: In Berlin vermieten wir derzeit die beliebten Mikroapartments für 25 bis 30, in guten Lagen sogar für 35 Euro pro Quadratmeter. Dies funktioniert, solange die monatliche Belastung des Mieters unter 1.000 Euro liegt. Selbst bei etwas größeren Neubauwohnungen beobachten wir diesen Trend. Auch Drei- bis Fünfzimmerwohnungen von siebzig Quadratmetern oder mehr bringen 16 bis 20 Euro kalt pro Quadratmeter, Tendenz steigend, denn die Nachfrage ist hoch und der Bestand begrenzt. Unendlich wird sich diese Entwicklung jedoch nicht fortsetzen, die Kaufkraft muss schließlich mithalten.
Der Immobilienmarkt befindet sich in einer Situation, die es so zuvor noch nicht gegeben hat. Trotz sinkender Preise ist auch die Nachfrage gesunken. Das merken wir auch in unserem Unternehmen: Im letzten Jahr hatten wir zu dieser Zeit 80 Wohnungen im Angebot, dieses Jahr sind es 250 – es scheitert bei vielen Leuten einfach an der Finanzierung. Dass die Preise sinken, ist aber grundsätzlich ein positives Zeichen. Die Preisanstiege in der letzten Dekade und vor allem während der Corona-Pandemie waren teilweise schon erschreckend.
Wie es in den nächsten Jahren weitergeht, hängt von vielen Faktoren ab. Wenn sich die Inflation nicht entspannt, können die Zinsen im Jahr 2023 auch noch weiter steigen. Auf lange Sicht werden sich die Zinsen auf ein normales Niveau zwischen 3% - 5% einpendeln. Für Käufer gilt es, sich damit zu arrangieren. Das bedeutet: Wer für sich eine passende Immobilie gefunden hat, sollte kaufen und nicht auf bessere Zeiten hoffen. Dabei sollte der Käufer aber darauf achten, sich die aktuellen Zinsen langfristig zu sichern. Für Verkäufer gilt allgemein: Wer seine Immobilie verkaufen will: Runter mit den Preisen und verkaufen. Bitte rechnen Sie mal nach, zu welchen Kursen Sie ihre Immobilie erworben haben und zu welchem Kurs sie heute verkaufen können. Fast alle Verkäufer werden hier ein dickes Plus ermitteln.
Positiv ist zu sehen, dass wir die schlimmsten Zinserhöhungen und die Reaktionen darauf bereits hinter uns haben. Da die Mieten steigen, entspannt sich das Verhältnis Kaufpreis zu Miete wieder. Und auch heute noch gilt: es ist fast immer günstiger zu kaufen als zu mieten.
(Von Achim Amann, Geschäftsführer BLP Investments und Vorstandsmitglied IVD Berlin/Brandenburg)
Was ist überhaupt der „Markt“? Wenn wir vom Immobilienmarkt sprechen, müssen wir differenzieren. Hotelimmobilien, Einzelhandel, Luxuswohnungen, Einfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke, das sind jeweils eigene Märkte, die – abgesehen von dem Faktor Lage – wenig miteinander zu tun haben. Auch die Akteure lassen sich kaum vergleichen. Einerseits gibt es Investoren, die mit wenig Herzblut nur nach der Rendite schauen, andererseits Selbstnutzer, die stark an einem Ort verwurzelt sind.
Schauen wir uns zunächst die Menschen an, die aus familiären oder beruflichen Gründen an einem bestimmten Ort wohnen wollen. Die Toleranz für Preisschwankungen ist bei ihnen erstaunlich hoch. Bei der anderen Gruppe von Käufern, den Investoren, den Kapitalanlegern, ist die Lage ganz anders. Sie können auf andere Standorte oder sogar Länder ausweichen und im Zweifel den Immobilienmarkt komplett verlassen. Sie kaufen also nur, wenn die Rendite stimmt oder es keine besseren Alternativen gibt. Was beide Gruppen unterscheidet: die einen müssen, die anderen können kaufen.
Das aktuelle Zinsniveau trifft aber alle. Investoren gehen da pragmatisch vor. Wenn die Zinsen um ein Prozent steigen, senken sie Kaufangebote um zehn Prozent. Warum? Weil sie in zehn Jahren etwa zehn Prozent Mehrkosten einkalkulieren, gleichbedeutend mit einem Prozent pro Jahr. Steigen die Zinsen um zwei Prozent, fordern sie zwanzig Prozent Abschlag und so weiter. Das ist die simple Mechanik und Arithmetik hinter den fallenden Preisen bei steigenden Zinsen. Die Frage ist nun, ob die Zinsen weiter steigen oder auf dem aktuellen Niveau bleiben und was passiert, wenn die Zinsen nach Ablauf der Zinsfestschreibung – die in der Regel bei zehn Jahren liegt – weit höher sind als beim Kauf? Die logische Antwort ist einfach: Die Verkäufer senken die Preise in der Relation, der die Mieteinnahmen den Zinsausgaben gegenüberstehen.
Für Investoren gilt also: Kaufen, was sich rechnet, Mieten erhöhen und zum gleichen Faktor in zehn Jahren wieder verkaufen. Die Banken rechnen, genau wie die Investoren, mit tendenziell eher steigenden Zinsen und Kosten für eine energetische Modernisierung oder für eine Instandsetzung. Somit bleibt der Markt vorhersehbar, die Preise werden nicht mehr rasant steigen, die Zeiten von zweistelligen Wachstumsjahren sind vorbei. Für die Gruppe der Eigennutzer gilt nach wie vor die Faustregel: Was kostet die Nettokaltmiete, und wie hoch sind die Zinsen? Sind diese so hoch wie die Nettokaltmiete oder gar günstiger, lohnt sich der Kauf, sind sie höher, lohnt er sich nicht. Einzige Ausnahme: Es gibt keine Alternative, Sie möchten unbedingt in der Lage wohnen und es gibt nichts zu mieten.
Eine einfache Rechnung sieht wie folgt aus und kann bei einer gesunden Entwicklung zu einer Neutralisierung führen: Liegen die Mieten bei drei Prozent des Kaufpreises, kann der Investor drei Prozent an Zinsen verkraften. Steigen die Zinsen, müssen auch die Mieten steigen oder der Preis muss fallen. Genau das beobachten wir gerade. Gute Objekte erfahren derzeit trotz beginnender Rezession steigende Mieten, vor allem Neubauten oder sanierter Altbau, dafür weniger der Einzelhandel oder die Gastronomie. Es gilt also abzuwarten: Was steigt schneller, die Mieten oder die Zinsen?
Nehmen wir konkrete Beispiele: In Berlin vermieten wir derzeit die beliebten Mikroapartments für 25 bis 30, in guten Lagen sogar für 35 Euro pro Quadratmeter. Dies funktioniert, solange die monatliche Belastung des Mieters unter 1.000 Euro liegt. Selbst bei etwas größeren Neubauwohnungen beobachten wir diesen Trend. Auch Drei- bis Fünfzimmerwohnungen von siebzig Quadratmetern oder mehr bringen 16 bis 20 Euro kalt pro Quadratmeter, Tendenz steigend, denn die Nachfrage ist hoch und der Bestand begrenzt. Unendlich wird sich diese Entwicklung jedoch nicht fortsetzen, die Kaufkraft muss schließlich mithalten.
Der Immobilienmarkt befindet sich in einer Situation, die es so zuvor noch nicht gegeben hat. Trotz sinkender Preise ist auch die Nachfrage gesunken. Das merken wir auch in unserem Unternehmen: Im letzten Jahr hatten wir zu dieser Zeit 80 Wohnungen im Angebot, dieses Jahr sind es 250 – es scheitert bei vielen Leuten einfach an der Finanzierung. Dass die Preise sinken, ist aber grundsätzlich ein positives Zeichen. Die Preisanstiege in der letzten Dekade und vor allem während der Corona-Pandemie waren teilweise schon erschreckend.
Wie es in den nächsten Jahren weitergeht, hängt von vielen Faktoren ab. Wenn sich die Inflation nicht entspannt, können die Zinsen im Jahr 2023 auch noch weiter steigen. Auf lange Sicht werden sich die Zinsen auf ein normales Niveau zwischen 3% - 5% einpendeln. Für Käufer gilt es, sich damit zu arrangieren. Das bedeutet: Wer für sich eine passende Immobilie gefunden hat, sollte kaufen und nicht auf bessere Zeiten hoffen. Dabei sollte der Käufer aber darauf achten, sich die aktuellen Zinsen langfristig zu sichern. Für Verkäufer gilt allgemein: Wer seine Immobilie verkaufen will: Runter mit den Preisen und verkaufen. Bitte rechnen Sie mal nach, zu welchen Kursen Sie ihre Immobilie erworben haben und zu welchem Kurs sie heute verkaufen können. Fast alle Verkäufer werden hier ein dickes Plus ermitteln.
Positiv ist zu sehen, dass wir die schlimmsten Zinserhöhungen und die Reaktionen darauf bereits hinter uns haben. Da die Mieten steigen, entspannt sich das Verhältnis Kaufpreis zu Miete wieder. Und auch heute noch gilt: es ist fast immer günstiger zu kaufen als zu mieten.
(Von Achim Amann, Geschäftsführer BLP Investments und Vorstandsmitglied IVD Berlin/Brandenburg)
