03.01.2023 Immobilienerben: Beruhigt mit einvernehmlicher Teilungsversteigerung
In zwei von drei Fällen erben mehrere Personen eine Immobilie gemeinsam. Dann will oft der eine verkaufen, der andere vermieten und der dritte die Immobilie selbst bewohnen. Doch alle drei Varianten sind für die Erbengemeinschaft riskant. Vor allem dann, wenn die Immobilie selbst in die Jahre gekommen ist.
Albert, Franz und Konstantin haben von ihrer Mutter eine 50 Jahre alte Villa geerbt, in der bisher Albert allein zur Miete wohnte. Franz will diese lieber heute als morgen verkaufen und glaubt, sie sei 1,8 Mio. Euro wert. Konstantin weiß dagegen nicht so recht, wie er in Zeiten galoppierender Inflation seinen 600.000 Euro Anteil anlegen würde und drückt sich vor einer Entscheidung. Albert will unter keinen Umständen verkaufen – er zahlt vergleichsweise wenig Miete.
Mängel betagter Immobilien schwer kalkulierbar
Was die drei Erben bisher nicht mit ins Kalkül gezogen haben, ist die Tatsache, dass es in der Villa vor drei Jahren einen Wasserschaden gegeben hat, der die Bodenplatte des Gebäudes durchtränkte. Zwar wurde der Keller anschließend getrocknet. An einigen Stellen hat sich gleichwohl Schimmel gebildet. Auch die Ölheizung müsste ausgetauscht werden. Zwei kontaktierte Makler widersprechen sich beim Kaufpreis: Während der eine die Immobilie trotz der Mängel für zwei Mio. Euro anbieten möchte, sieht der andere Makler den Wert der Immobilie eher bei einer Million Euro.
Auf Nummer sicher gehen mit der einvernehmlichen Teilungsversteigerung
„Die Situation ist typisch für viele Erbengemeinschaften. Die geerbte Immobilie ist in die Jahre gekommen und weist diverse Mängel auf, von deren Existenz die Erben entweder nichts ahnen oder nicht wissen, wieviel Geld die Sanierung kostet“, hat Manfred Gabler beobachtet. Der Geschäftsführer der Weilheimer Firma ErbTeilung warnt allerdings davor, das Thema auf die lange Bank zu schieben. „Die Erbengemeinschaft ist auf Auflösung der Erbschaft gerichtet und von Gesetzes wegen nicht auf Dauer angelegt.“ Statt sich Jahre lang wegen der Nachlassimmobilie zu streiten, sollten sich die Erben auf eine Veräußerung der Immobilie einigen. Alternative können sie die Immobilie aber auch in einer Teilungsversteigerung verwerten. Laut Gabler kommt diese Variante vor allem dann in Betracht, wenn die Immobilie in die Jahre gekommen ist und deshalb ein Sanierungsstau besteht. Hier drohen Erben beim freihändigen Verkauf erhebliche Haftungsrisiken, die mit der einvernehmlichen Teilungsversteigerung vermieden werden können.
Immobilie wird nicht verramscht
Im Klartext heißt das: Die Immobilie wird zwangsversteigert. Das klingt zunächst einmal niederschmetternd. Denn damit verbinden viele Menschen, dass das Haus weit unter Wert verramscht wird. „Doch die Zeiten, in denen Immobilien weit unter Wert versteigert wurden, sind lange passé. Gerade in der Teilungsversteigerung liegt das Ziel darin, einen möglichst hohen Preis für die Immobilie zu bekommen“, erklärt Ernes Shabani, Prokurist bei ARGETRA. Außerdem, so Shabani müssten Kaufinteressenten im ersten Zwangsversteigerungstermin mindestens 70 Prozent des Verkehrswertes bieten, um die Immobilie zu erwerben. ARGETRA sammelt und analysiert seit Jahrzehnten die gesamten Zwangsversteigerungstermine bei den rund 500 Amtsgerichten in Deutschland.
Sachverständigengutachten bringt Klarheit
Die Teilungsversteigerung der Immobilie hat drei Vorteile gegenüber dem freihändigen Verkauf: Erstens spart man sich die Maklerprovision. Zweitens erhalten die Erben ein Gutachten über den Wert der Immobilie, weil das Gericht vor dem Versteigerungstermin einen Sachverständigen beauftragt. „Der stellt dann etwa auch fest, welche Mängel die Immobilie aufweist und wie sich das wertmäßig darstellt“, erklärt Manfred Gabler. Im obigen Fall erfahren Albert, Franz und Konstantin also, wie sich die Schimmelbildung auf den Kaufpreis auswirkt und ob die Heizung ausgetauscht und die Außenwände isoliert werden müssen, um klimaneutral zu werden.
Teilungsversteigerung stellt die Erben haftungsfrei
Ein weiterer wesentlicher Vorteil der Teilungsversteigerung besteht für die Erben darin, dass sie für etwaige Mängel der Immobilie nicht haften. Denn bei einem freien Verkauf würde die normale Gewährleistung auf die drei Erben zukommen. Und je nachdem, was sie über den Zustand der Immobilie wussten, aber vielleicht gegenüber dem Käufer nicht offengelegt haben, drohen ihnen Schadensersatzzahlungen und eine Annullierung des Kaufvertrags. „Auch die Teilungsversteigerung ist kein Selbstläufer. Sie muss strategisch gut vorbereitet werden. Dazu kommt, dass vielen Anwälten die praktische Erfahrung in dieser Rechtsmaterie fehlt“, stellt Gabler immer wieder fest.
Bedeutung der Teilungsversteigerung nimmt zu
Laut dem Verlag für Wirtschaftsinformationen ARGETRA haben Teilungsversteigerungen prozentual stark zugenommen. Im ersten Halbjahr 2022 wurden über 770 Mio. Euro Verkehrswerte aus diesem Segment aufgerufen, das waren 47 Prozent aller Termine – im Vorjahr waren es 42 Prozent. Dies betraf 52 Prozent aller Grundstücke und 34 Prozent aller Ein- und Zweifamilienhäuser.
Albert, Franz und Konstantin haben von ihrer Mutter eine 50 Jahre alte Villa geerbt, in der bisher Albert allein zur Miete wohnte. Franz will diese lieber heute als morgen verkaufen und glaubt, sie sei 1,8 Mio. Euro wert. Konstantin weiß dagegen nicht so recht, wie er in Zeiten galoppierender Inflation seinen 600.000 Euro Anteil anlegen würde und drückt sich vor einer Entscheidung. Albert will unter keinen Umständen verkaufen – er zahlt vergleichsweise wenig Miete.
Mängel betagter Immobilien schwer kalkulierbar
Was die drei Erben bisher nicht mit ins Kalkül gezogen haben, ist die Tatsache, dass es in der Villa vor drei Jahren einen Wasserschaden gegeben hat, der die Bodenplatte des Gebäudes durchtränkte. Zwar wurde der Keller anschließend getrocknet. An einigen Stellen hat sich gleichwohl Schimmel gebildet. Auch die Ölheizung müsste ausgetauscht werden. Zwei kontaktierte Makler widersprechen sich beim Kaufpreis: Während der eine die Immobilie trotz der Mängel für zwei Mio. Euro anbieten möchte, sieht der andere Makler den Wert der Immobilie eher bei einer Million Euro.
Auf Nummer sicher gehen mit der einvernehmlichen Teilungsversteigerung
„Die Situation ist typisch für viele Erbengemeinschaften. Die geerbte Immobilie ist in die Jahre gekommen und weist diverse Mängel auf, von deren Existenz die Erben entweder nichts ahnen oder nicht wissen, wieviel Geld die Sanierung kostet“, hat Manfred Gabler beobachtet. Der Geschäftsführer der Weilheimer Firma ErbTeilung warnt allerdings davor, das Thema auf die lange Bank zu schieben. „Die Erbengemeinschaft ist auf Auflösung der Erbschaft gerichtet und von Gesetzes wegen nicht auf Dauer angelegt.“ Statt sich Jahre lang wegen der Nachlassimmobilie zu streiten, sollten sich die Erben auf eine Veräußerung der Immobilie einigen. Alternative können sie die Immobilie aber auch in einer Teilungsversteigerung verwerten. Laut Gabler kommt diese Variante vor allem dann in Betracht, wenn die Immobilie in die Jahre gekommen ist und deshalb ein Sanierungsstau besteht. Hier drohen Erben beim freihändigen Verkauf erhebliche Haftungsrisiken, die mit der einvernehmlichen Teilungsversteigerung vermieden werden können.
Immobilie wird nicht verramscht
Im Klartext heißt das: Die Immobilie wird zwangsversteigert. Das klingt zunächst einmal niederschmetternd. Denn damit verbinden viele Menschen, dass das Haus weit unter Wert verramscht wird. „Doch die Zeiten, in denen Immobilien weit unter Wert versteigert wurden, sind lange passé. Gerade in der Teilungsversteigerung liegt das Ziel darin, einen möglichst hohen Preis für die Immobilie zu bekommen“, erklärt Ernes Shabani, Prokurist bei ARGETRA. Außerdem, so Shabani müssten Kaufinteressenten im ersten Zwangsversteigerungstermin mindestens 70 Prozent des Verkehrswertes bieten, um die Immobilie zu erwerben. ARGETRA sammelt und analysiert seit Jahrzehnten die gesamten Zwangsversteigerungstermine bei den rund 500 Amtsgerichten in Deutschland.
Sachverständigengutachten bringt Klarheit
Die Teilungsversteigerung der Immobilie hat drei Vorteile gegenüber dem freihändigen Verkauf: Erstens spart man sich die Maklerprovision. Zweitens erhalten die Erben ein Gutachten über den Wert der Immobilie, weil das Gericht vor dem Versteigerungstermin einen Sachverständigen beauftragt. „Der stellt dann etwa auch fest, welche Mängel die Immobilie aufweist und wie sich das wertmäßig darstellt“, erklärt Manfred Gabler. Im obigen Fall erfahren Albert, Franz und Konstantin also, wie sich die Schimmelbildung auf den Kaufpreis auswirkt und ob die Heizung ausgetauscht und die Außenwände isoliert werden müssen, um klimaneutral zu werden.
Teilungsversteigerung stellt die Erben haftungsfrei
Ein weiterer wesentlicher Vorteil der Teilungsversteigerung besteht für die Erben darin, dass sie für etwaige Mängel der Immobilie nicht haften. Denn bei einem freien Verkauf würde die normale Gewährleistung auf die drei Erben zukommen. Und je nachdem, was sie über den Zustand der Immobilie wussten, aber vielleicht gegenüber dem Käufer nicht offengelegt haben, drohen ihnen Schadensersatzzahlungen und eine Annullierung des Kaufvertrags. „Auch die Teilungsversteigerung ist kein Selbstläufer. Sie muss strategisch gut vorbereitet werden. Dazu kommt, dass vielen Anwälten die praktische Erfahrung in dieser Rechtsmaterie fehlt“, stellt Gabler immer wieder fest.
Bedeutung der Teilungsversteigerung nimmt zu
Laut dem Verlag für Wirtschaftsinformationen ARGETRA haben Teilungsversteigerungen prozentual stark zugenommen. Im ersten Halbjahr 2022 wurden über 770 Mio. Euro Verkehrswerte aus diesem Segment aufgerufen, das waren 47 Prozent aller Termine – im Vorjahr waren es 42 Prozent. Dies betraf 52 Prozent aller Grundstücke und 34 Prozent aller Ein- und Zweifamilienhäuser.
