03.01.2023 Berliner Investmentmarkt: Kleinvolumiges statt typischer Großdeals
Abwartende Haltung und langwierige Kaufprozesse – das verlangsamte Transaktionsgeschehen auf dem Berliner Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien hielt auch im 4. Quartal an. Das Transaktionsvolumen (TAV) belief sich zum Ende des Jahres auf rund 7,8 Mrd. € und verzeichnet damit ein Minus von 26 % im Vergleich zum Vorjahr. Dieses Ergebnis liegt deutlich unter dem Fünf-Jahres-Mittel von 8,7 Mrd. €, jedoch klar über dem Zehn-Jahres-Mittel von 7,1 Mrd. €.
„Auch gegen Jahresende prägten die gestiegenen Zinsen und ihre Volatilität den gewerblichen Berliner Transaktionsmarkt. Investoren fehlt nach wie vor eine belastbare Kalkulationsgrundlage für ihre Kaufentscheidungen“, sagt Sandra Ludwig, Geschäftsführerin von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP). Viele Verkaufsprozesse verzögerten sich oder die Transaktionen kamen nicht zustande. Vor allem im 2. Halbjahr machte sich bei institutionellen Investoren eine abwartende Haltung bemerkbar.
Für das kommende Jahr prognostiziert Ludwig: „2023 werden die Zinsentwicklung und die politische Lage in Osteuropa weiterhin für Unsicherheit bei Investoren sorgen. Ab der Jahresmitte erwarten wir ein teilweises Wiederaufleben des Marktes, sofern ein stabiles Zinsniveau verlässlichere Kalkulationen erlaubt.“
Markt im Detail:
• Büroimmobilien blieben mit rund 73 % die meistgehandelte Assetklasse. Die einzige weitere Assetklasse, die einen zweistelligen TAV-Anteil erreichte, war die Mischnutzung (10 %). Auf Platz drei folgten Grundstücke mit rund 7 %.
• Transaktionen der Größenklasse ab 100 Mio. € machten mit 67 %, wie bereits im letzten Jahr, den größten Teil des TAV aus. Jedoch war die Anzahl dieser großvolumigen Deals mit 24 deutlich geringer als im Vorjahr (34). Mit Abstand folgten darauf die Größensegmente von 51 bis 100 Mio. € (17 %) und von 26 bis 50 Mio. € (11 %).
• Portfolioverkäufe generierten rund 34 % des TAV.
• Der Anteil der internationalen Investoren belief sich auf rund 60 %. Im Vergleich zur 1. Jahreshälfte (71 %) ist im 2. Halbjahr (58 %) eine klare Zurückhaltung spürbar.
• Investmentmanager waren mit rund 16 % die aktivste Käufergruppe, verzeichneten allerdings im Vergleich zum Vorjahr ein Minus von rund 46 %. Dies ist auf die Zurückhaltung und Verunsicherung ihrer institutionellen Anleger zurückzuführen. Auf Rang zwei und drei lagen Versorgungswerke und Pensionsfonds (14 %) sowie Offene Immobilienpublikumsfonds (10 %).
• Auf Verkäuferseite lösten Investmentmanager (21 %) Börsennotierte Immobilieninvestment-AGs/REITs als stärkste Gruppe im 4. Quartal ab. Auf Platz zwei folgten Projektentwickler mit rund 16 %.
• Der größte Anteil des TAV entfiel auf den Teilmarkt Berlin-Mitte (23 %) vor Tiergarten (14 %) und Potsdamer/Leipziger Platz (10 %).
• Aufgrund des hohen Zinsniveaus stieg die Spitzenrendite in allen Assetklassen spürbar an. Büroobjekte (3,00 %) und Geschäftshäuser (3,25 %) verzeichneten einen Anstieg um 0,30 bzw. 0,45 %-Punkte. Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien (3,50 %) stieg im Vergleich zum Vorjahr um 0,10 %-Punkte.
„Auch gegen Jahresende prägten die gestiegenen Zinsen und ihre Volatilität den gewerblichen Berliner Transaktionsmarkt. Investoren fehlt nach wie vor eine belastbare Kalkulationsgrundlage für ihre Kaufentscheidungen“, sagt Sandra Ludwig, Geschäftsführerin von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP). Viele Verkaufsprozesse verzögerten sich oder die Transaktionen kamen nicht zustande. Vor allem im 2. Halbjahr machte sich bei institutionellen Investoren eine abwartende Haltung bemerkbar.
Für das kommende Jahr prognostiziert Ludwig: „2023 werden die Zinsentwicklung und die politische Lage in Osteuropa weiterhin für Unsicherheit bei Investoren sorgen. Ab der Jahresmitte erwarten wir ein teilweises Wiederaufleben des Marktes, sofern ein stabiles Zinsniveau verlässlichere Kalkulationen erlaubt.“
Markt im Detail:
• Büroimmobilien blieben mit rund 73 % die meistgehandelte Assetklasse. Die einzige weitere Assetklasse, die einen zweistelligen TAV-Anteil erreichte, war die Mischnutzung (10 %). Auf Platz drei folgten Grundstücke mit rund 7 %.
• Transaktionen der Größenklasse ab 100 Mio. € machten mit 67 %, wie bereits im letzten Jahr, den größten Teil des TAV aus. Jedoch war die Anzahl dieser großvolumigen Deals mit 24 deutlich geringer als im Vorjahr (34). Mit Abstand folgten darauf die Größensegmente von 51 bis 100 Mio. € (17 %) und von 26 bis 50 Mio. € (11 %).
• Portfolioverkäufe generierten rund 34 % des TAV.
• Der Anteil der internationalen Investoren belief sich auf rund 60 %. Im Vergleich zur 1. Jahreshälfte (71 %) ist im 2. Halbjahr (58 %) eine klare Zurückhaltung spürbar.
• Investmentmanager waren mit rund 16 % die aktivste Käufergruppe, verzeichneten allerdings im Vergleich zum Vorjahr ein Minus von rund 46 %. Dies ist auf die Zurückhaltung und Verunsicherung ihrer institutionellen Anleger zurückzuführen. Auf Rang zwei und drei lagen Versorgungswerke und Pensionsfonds (14 %) sowie Offene Immobilienpublikumsfonds (10 %).
• Auf Verkäuferseite lösten Investmentmanager (21 %) Börsennotierte Immobilieninvestment-AGs/REITs als stärkste Gruppe im 4. Quartal ab. Auf Platz zwei folgten Projektentwickler mit rund 16 %.
• Der größte Anteil des TAV entfiel auf den Teilmarkt Berlin-Mitte (23 %) vor Tiergarten (14 %) und Potsdamer/Leipziger Platz (10 %).
• Aufgrund des hohen Zinsniveaus stieg die Spitzenrendite in allen Assetklassen spürbar an. Büroobjekte (3,00 %) und Geschäftshäuser (3,25 %) verzeichneten einen Anstieg um 0,30 bzw. 0,45 %-Punkte. Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien (3,50 %) stieg im Vergleich zum Vorjahr um 0,10 %-Punkte.
