23.12.2022 Wohnungsmärkte in Berlin in Wartestellung – Preise noch stabil
Die HypoVereinsbank hat ihren aktuellen Wohnimmobilienmarktbericht für Berlin vorgestellt. Der Berliner Wohnungsmarkt hat im vergangenen Jahrzehnt bis Anfang 2022 eine beispiellose Preisrallye durchlaufen, die selbst in der Pandemie unbeirrt anhielt. Die Steigerungsraten zählten zu den höchsten deutschlandweit. In der Folge hat sich der Wohnungsmarkt von einem der günstigsten aller großstädtischen Wohnstandorte in Deutschland inzwischen zu einem der fünf teuersten entwickelt. „Auffällig ist dabei ein hohes, lageunabhängiges innerstädtisches Preisniveau, welches dem der guten Lagen entspricht. Mit dem Kriegsausbruch in der Ukraine und seinen eklatanten wirtschaftlichen Folgen wie Energiekosten, Inflation, Zinswende, ist das Marktgeschehen in den vergangenen Monaten ins Stocken geraten. Sowohl die Nachfrage als auch die Verkaufszahlen sind gesunken, der Preisauftrieb hat sich bei den Kaufobjekten verlangsamt“, stellt Michael Schmidt, Leiter Wealth Management & Private Banking Ost, fest. Der Berliner Wohnungsmarkt bleibt dennoch angespannt.
Dem Bedarf an neuem Wohnraum, der einhellig auf jährlich etwa 20.000 Wohnungen. beziffert wird, steht eine (zu) schwache Bautätigkeit gegenüber. Besonders in den östlichen Bezirken wird viel gebaut (Treptow-Köpenick, Pankow, Marzahn-Hellersdorf). In westlichen Stadtteilen wurden zuletzt die meisten Wohnungen in Spandau realisiert. Es dominieren die Randlagen, wo in erster Linie Mehrfamilienhäuser entstehen (70 % Mietwohnungen). Die bereits seit 2017 rückläufigen Genehmigungen lassen für die Zukunft auf weiter sinkende Zahlen schließen. Berliner Immobilien gelten bei internationalen privaten sowie institutionellen Kapitalanlegern als attraktiv. Sie werden im weltweiten Vergleich nach wie vor nicht nur als günstig bewertet, sondern verfügen auch über ein bedeutendes Wertsteigerungspotenzial. Obwohl Deutschlands Ruf als „sicherer Hafen“ angesichts der besonderen Betroffenheit von der Energiekrise leidet, profitiert der zukunftsträchtige Berliner Wohnungsmarkt von der nach wie vor positiven Einschätzung der risikoscheuen Anleger.
Insgesamt scheint der langjährige Boom am Wohnungsmarkt angesichts der vielschichtigen Krisenszenarien auszuklingen. Die erheblichen Zinssteigerungen wirken sich negativ auf die Erschwinglichkeit von Immobilien aus. „Die Nachfrage im Bereich Baufinanzierungen wird künftig deutlich selektiver werden. Besonders im Bereich klimafreundliches Sanieren und Renovieren rechnen wir mit mehr Finanzierungsanfragen. Die Immobilie ist nach wie vor ein attraktives Instrument zur Altersvorsorge, auch um in Inflationszeiten Liquidität zu binden“, erklärt Schmidt. Die Preissteigerungen wurden im Laufe des Jahres durch die steigenden Zinsen gedämpft. „Auf den privaten Immobilienmarkt bezogen, sehen wir, dass sich aktuell Käufer und Verkäufer nicht ‚finden‘. Viele Käufer warten ab und hoffen auf niedrigere Kaufpreise. Verkäufer warten ab, da kein Verkaufsdruck besteht“, so Schmidt.
Bauflächen in der Hauptstadt rar – Eigenheimangebot gering
„Eigenheime haben sich angesichts schwindender Baulandressourcen und explodierender Preise in Berlin wie auch in anderen Großstädten immer mehr zu Nischen-, teils sogar zu Luxusprodukten entwickelt.“ stellt Gernot Kaaden, Immobilienspezialist im Wealth Management & Private Banking der HypoVereinsbank in Berlin, fest. Parallel zum schwindenden Flächenpotenzial schrumpft insbesondere die Bautätigkeit. Bereits seit 2008 werden jährlich weniger als 2.000 Häuser neu errichtet, in den letzten fünf Jahren sogar nur noch rund 1.300 p.a. Kaum steigende Genehmigungszahlen lassen für die Zukunft auf unverändert wenige neue Eigenheime schließen. Die geringen Baulandpotenziale lassen zudem die Bodenpreise steigen. Der Gutachterausschuss beziffert den Anstieg im Jahr 2021 auf 5 bis 30 %, wobei dieser umso höher ausfiel, je niedriger das Ausgangsniveau war. Liebhaberpreise erzielen unmittelbare Wasserlagen, die deutlich über denen in gleicher Lage ohne Wasserzugang liegen. Für Baugrund in guter Lage muss mit einem Preis ab rund 700 € / m² in Randlagen (u. a. Reinickendorf, Treptow-Köpenick) gerechnet werden. In zentralen Lagen ist heute die Marke von 2.000 € / m² deutlich überschritten. Darüber hinaus treibt der Bodenmangel die Eigenheimpreise zusätzlich an, die 2021 mit Steigerungsraten von mehr als 10 % p. a. sehr dynamisch ausfielen. Infolge der verstärkten Homeofficetätigkeit war die Nachfrage 2021 besonders hoch und die Preise haben überdurchschnittlich angezogen. Dabei verteuerten sich – randstädtisch wie innerstädtisch – ältere und noch günstigere Häuser etwas stärker. Dadurch verringern sich die noch typische weit gefasste Berliner Preisstruktur wie auch die Preisunterschiede zwischen neuen und älteren Häusern. Am besten lässt sich der Traum vom Eigenheim noch in den Randbezirken im Ostteil der Stadt verwirklichen, wo sowohl das Preisniveau am niedrigsten als auch das Grundstücks- und Immobilienangebot noch mit am vielfältigsten sind (v. a. Treptow, Köpenick, Marzahn). Nicht nur für junge Familien ist ein Eigenheim angesichts gestiegener Zinsen und Durchschnittspreisen von rund 780.000 € / m² für ein freistehendes Haus bzw. rund 600.000 € / m² für eine Doppelhaushälfte (Gutachterausschuss 2021) kaum noch erschwinglich. Folglich ist dieses Segment 2022 bislang am stärksten rückläufig.
Eigentumswohnungen mit abgebremsten Preisauftrieb
Neue und gebrauchte Eigentumswohnungen in Berlin gelten als sehr beliebte Eigentumsform sowohl bei Eigennutzer:innen als auch bei deutschen sowie internationalen Kapitalanleger:innen. 2021 bescherte dem Markt einen spürbaren Nachholeffekt nach den Handelseinbußen infolge der Eindämmungsmaßnahmen im ersten Jahr der Pandemie. Bei deutlich höheren Verkaufszahlen waren die Preise überdurchschnittlich stark gestiegen – nicht nur deutlich stärker als im schwachen Jahr 2020, sondern auch kräftiger als im Vorkrisenjahr 2019. Dies galt für neue und Bestandsobjekte in nahezu gleichem Maße. Im zunehmend krisenbelasteten Umfeld hat sich die Nachfrage nun deutlich abgekühlt bei zuletzt geringfügig steigendem Angebot und einem abgebremsten Preisauftrieb. Die beliebtesten Stadtteile liegen traditionell innerhalb des S-Bahn-Rings sowie in den bevorzugten Wohnlagen im Südwesten der Stadt. In der Boomphase hat sich die Nachfrage nicht nur weit in Richtung Peripherie ausgedehnt, sondern belebte auch die Märkte in nahezu allen anderen Bezirken. Somit waren 2021 die stärksten Preissteigerungen in den noch günstigen Stadtteilen zu beobachten (Marzahn, Hohenschönhausen, Spandau) sowie den aufstrebenden Stadtteilen wie z. B. Weißensee und Treptow.
Nachdem die traditionellen Szenekieze Kreuzberg (Alt-Westberlin) und Friedrichshain (Alt-Ostberlin) bereits zu den teureren Standorten zählen, verlagerte sich die Suche nach günstigeren Objekten in die noch einfachen zentralen Lagen. Vor allem Teile Neuköllns, von Wedding und Moabit gelten als neue Trendviertel. Angesichts dieses Trends gleichen sich die Preisunterschiede immer mehr an, sodass sich inzwischen innerhalb des S-Bahn-Rings lageunabhängig ein Preisniveau etabliert hat, welches vor allem bei Neubauobjekten mindestens auf dem der guten Lagen liegt. Die Kostenexplosion und Materialknappheit aber auch die erschwerte Verkäuflichkeit aufgrund der zinsbedingt geringeren Erschwinglichkeit bei den Kaufinteressent:innen bremsen das Neubausegment aus. Das Neubauvolumen von Eigentumswohnungen verzeichnete schon mit Blick auf die Genehmigungszahlen eine weiterhin eine leicht rückläufige Tendenz. Die Projekte werden im Durchschnitt kleiner.
Immer weniger Freiflächen in zentralen Lagen verlagern die Bauprojekte auch in diesem Segment immer mehr in Richtung Innenstadtrand und Stadtrand. Die meisten Aktivitäten fanden im Altbezirk Friedrichshain und Lichtenberg statt (rd. 400 bzw. 320 neue WE). Für neue Objekte werden derzeit in sehr guten Lagen bis zu 15.500 € / m² verlangt. Am merklich günstigeren Stadtrand sind selbst in einfachen Lagen mehrheitlich Preise ab 4.500 € / m² üblich. Große Luxus- und Penthouse-Wohnungen sind noch weitaus teurer. Einheiten in Prestigeobjekten erzielen teils deutlich mehr als 20.000 € / m². Bisher hat die überwiegend internationale Klientel, die sich beim Preisniveau an anderen europäischen Metropolen orientiert, vielfach sehr hohe Preisvorstellungen akzeptiert. In größerer Zahl sowie in nahezu allen Lagen erhältlich, dazu im Schnitt günstiger, erfreuen sich Bestandsimmobilien prinzipiell einer großen Beliebtheit. Diese entstehen oftmals durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Besonders viele Einheiten wurden zuletzt in der Innenstadt umgestaltet – vor allem da, wo es noch günstig ist (Neukölln) oder aber in besonders hochpreisigen Stadtvierteln (Charlottenburg-Wilmersdorf, Prenzlauer Berg). Als Reaktion auf die zuletzt wieder steigende Zahl der Mietwohnungsabgänge hat der Berliner Senat die Umwandlungsverordnung 2021 deutlich verschärft. Eigentümer:innen dürfen Mietwohnungen nunmehr stadtweit nur noch mit Genehmigung in Eigentumswohnungen umwandeln.
Finanzierung bei höheren Zinsen: solide Planung und Objektauswahl haben Priorität
In Bezug auf die Finanzierung der Wohnimmobilien beobachtet die HypoVereinsbank bei ihren Kunden in der Hauptstadt trotz des geänderten Zinsumfelds nach wie vor ein sehr besonnenes Verhalten bei der Finanzierungsentscheidung. „Unsere Privatkunden bringen bei der Immobilienfinanzierung trotz der hohen Kaufpreise und der steigenden Inflation rund 20 Prozent Eigenkapital auf“, erklärt Michael Schmidt. Bei der vermögenderen Wealth Management- und Private Banking-Klientel liegt der Eigenkapitalanteil nach wie vor deutlich höher bei bis zu 40 Prozent. „Denn in Immobilien investiertes Geldvermögen ist der Inflation erst einmal entzogen“, so Schmidt. Die Bank verzeichnet in Berlin gerade im Segment Wealth Management & Private Banking durch die Erbengeneration, insbesondere im Bereich Vermögensnachfolgeplanung einen starken Wachstumsimpuls. „Deshalb werden wir unser Wealth Management- und Private Banking-Angebot in Berlin nochmals vertiefen und unsere Teams für die vermögende Privatkundenklientel hier weiter personell aufstocken“, kündigt Schmidt an.
„In der Immobilienfinanzierung ist es angesichts des sich derzeit verändernden Marktumfelds entscheidend bei der Objektauswahl genau zu prüfen, ob es zu den eigenen finanziellen Möglichkeiten wirklich passt“, rät Schmidt. Auch Unwägbarkeiten, wie zum Beispiel nachträglich steigende Kosten bei Innenausstattungen oder Sonderwünschen, sollten in der Kalkulation berücksichtigt werden. „Im Hinblick auf die zuletzt gestiegenen und wohl auch weiter steigenden Zinsen und Baustoffpreise wird in der Beratung die Frage ‚welche Immobilie kann ich mir wirklich leisten‘ wichtiger denn je“, so Schmidt. Daher empfehle er bei neuen Finanzierungsvorhaben sich das - historisch betrachtet - nach wie vor immer noch eher niedrige Zinsniveau möglichst lange zu sichern. „Eine auf den ersten Blick günstigere Finanzierung auf zehn Jahre könnte sich spätestens nach Ablauf rächen, wenn dann die höheren Zinsen nicht mehr gestemmt werden können. Daher lieber länger die Zinsen bis mindestens 20 Jahren sichern und bei der Immobilie vielleicht eine Nummer kleiner und somit günstiger“, rät Schmidt. Gerade in wirtschaftlich herausforderndem Umfeld gehe es um Planungssicherheit und nicht um den kurzfristig niedrigeren Zins. Auch die
Zinssicherungsmodelle von Bausparverträgen gewinnen somit wieder zunehmend an Bedeutung. Dies gelte auch für Kundinnen und Kunden bei der Verlängerung ihrer Finanzierungen die frühzeitig und angesichts der Zinssteigerungen rasch geplant werden sollten: „Bausparverträge und Forward-Darlehen können eine gute Möglichkeit darstellen schon jetzt weitere Zinssteigerungen abzufangen“, empfiehlt Schmidt.
Mietmarkt: Anspannung nimmt zu
Berlin ist eine Stadt der Mieter:innen. Rund 84 % des Wohnraums entfallen auf Mietwohnungen. Die Situation in diesem großen Marktsegment ist seit Jahren angespannt. Wegen der stärkeren Zuwanderung verharren sowohl der Leerstand als auch das Umzugsgeschehen in etwa auf demselben Niveau. Dennoch spiegeln diese beide Faktoren eine deutliche Mangelsituation wider. Nachdem 2020 mit der Einführung des Mietendeckels kurzzeitig auch ein leichter Rückgang der Mieten verzeichnet wurde, stellte sich im April 2021 nach der gerichtlich erzwungenen Aufhebung erneut ein dynamischer Preisauftrieb ein. Dazu beigetragen haben neben einer positiven Entwicklung bei den zuvor gedeckelten Bestandsmieten auch deutlich steigende Mietpreise für Neubauwohnungen, die, von den Maßnahmen nicht betroffen, im gesamten Zeitraum deutlich zugelegt hatten.
Erwartungsgemäß ist das Mietniveau in der Innenstadt und im traditionell wohlhabenden Stadtbezirk Charlottenburg-Wilmersdorf mit mittleren Neuvertragsmieten von rund 20 € / m² am höchsten. Inzwischen zählen aber auch die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow zu den teuersten Standorten mit ähnlich hohem Niveau. Urbanität und Zentralität sind die wichtigsten Determinanten beim Mietpreis. Kommt noch ein günstiges Mietniveau hinzu, vergrößert das noch einmal das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage und treibt die Mietpreisentwicklung besonders stark voran. Anhaltend hohe Mietpreissprünge verzeichneten daher vor allem die zentral gelegenen Bereiche in Neukölln. Aber auch Treptow-Köpenick hat trotz der abseitigen Lage dank seiner Nähe zum neuen Flughafen und zur Tesla-Fabrik einen bedeutenden Beliebtheits- und Preisschub erfahren.
Prognose: Höhepunkt des überlangen Berliner Immobilienzyklus überschritten
Berlin wird auch in Krisenzeiten auf Wachstumskurs bleiben und weiterhin Menschen anziehen. Daher bleibt das Marktumfeld auch vor dem Hintergrund des minimalen Leerstands, des sich leicht abschwächenden Neubaus sowie des anhaltenden Nachfrageüberhangs von der Bedarfsseite betrachtet positiv. Es zeichnet sich jedoch mehr und mehr ab, dass die Wirtschafts- und Arbeitsmarktlage im mehrfach krisenbelasteten Umfeld (Ukraine-Krieg, Energiekosten / Inflation, Klima, Pandemie) unter Druck geraten und sich damit die Marktbedingungen merklich verschlechtern. In der Konsequenz ist der Höhepunkt des überlangen Berliner Immobilienzyklus nunmehr überschritten. Die Preisentwicklung war dabei erheblich, aber niemals spekulativ. Der Markt gilt als einer der risikoärmsten in Deutschland. Obwohl der Immobilienmarkt der Hauptstadt vielfältig und perspektivreich bleiben wird, dürfte der Handel dennoch anspruchsvoller werden. Immobilien haben bei Anlegern gegenüber Anleihen an Attraktivität eingebüßt, der starke Zinsanstieg bei gleichzeitig hoher Inflation senkt die Erschwinglichkeit nicht nur bei Selbstnutzer:innen. Wie stark dies jedoch die Preisentwicklung von Kaufobjekten beeinflussen wird, ist derzeit noch nicht absehbar.
Im Zusammenhang mit den vermutlich weiter steigenden Bauzinsen werden die Preissteigerungen auslaufen und für 2022 insgesamt nur noch im einstelligen Bereich liegen. Vermehrte Projektaufgaben sind wahrscheinlich. Ob die Kaufpreise 2023 tatsächlich stadtweit sinken werden, bleibt abzuwarten. Preisabschläge sind zuerst in einfachen und mittleren Lagen sowie für energetisch unzureichend ausgestattete Einheiten oder solche mit erheblichen Lage- oder sonstigen individuellen Objektmängeln zu erwarten. Eine umgekehrte Tendenz ist jedoch auf dem Mietwohnungsmarkt absehbar. Wenn die Kaufnachfrage in größerem Ausmaß sinkt, werden dadurch nicht wie bisher Mietwohnungen frei (Sickerketten). Vielmehr dürfte eine weitere Belastung des Mietwohnungsmarktes anstehen.
Zusammen mit dem anhaltenden Bevölkerungswachstum wird dies die Mietpreisentwicklung noch befeuern. Unabhängig vom Marktgeschehen bestehen günstige Perspektiven für den Südosten Berlins. Der neue Hauptstadtflughafen und die nahe gelegene Tesla Gigafactory werden die Wohnimmobiliennachfrage dort weiter stimulieren.
Dem Bedarf an neuem Wohnraum, der einhellig auf jährlich etwa 20.000 Wohnungen. beziffert wird, steht eine (zu) schwache Bautätigkeit gegenüber. Besonders in den östlichen Bezirken wird viel gebaut (Treptow-Köpenick, Pankow, Marzahn-Hellersdorf). In westlichen Stadtteilen wurden zuletzt die meisten Wohnungen in Spandau realisiert. Es dominieren die Randlagen, wo in erster Linie Mehrfamilienhäuser entstehen (70 % Mietwohnungen). Die bereits seit 2017 rückläufigen Genehmigungen lassen für die Zukunft auf weiter sinkende Zahlen schließen. Berliner Immobilien gelten bei internationalen privaten sowie institutionellen Kapitalanlegern als attraktiv. Sie werden im weltweiten Vergleich nach wie vor nicht nur als günstig bewertet, sondern verfügen auch über ein bedeutendes Wertsteigerungspotenzial. Obwohl Deutschlands Ruf als „sicherer Hafen“ angesichts der besonderen Betroffenheit von der Energiekrise leidet, profitiert der zukunftsträchtige Berliner Wohnungsmarkt von der nach wie vor positiven Einschätzung der risikoscheuen Anleger.
Insgesamt scheint der langjährige Boom am Wohnungsmarkt angesichts der vielschichtigen Krisenszenarien auszuklingen. Die erheblichen Zinssteigerungen wirken sich negativ auf die Erschwinglichkeit von Immobilien aus. „Die Nachfrage im Bereich Baufinanzierungen wird künftig deutlich selektiver werden. Besonders im Bereich klimafreundliches Sanieren und Renovieren rechnen wir mit mehr Finanzierungsanfragen. Die Immobilie ist nach wie vor ein attraktives Instrument zur Altersvorsorge, auch um in Inflationszeiten Liquidität zu binden“, erklärt Schmidt. Die Preissteigerungen wurden im Laufe des Jahres durch die steigenden Zinsen gedämpft. „Auf den privaten Immobilienmarkt bezogen, sehen wir, dass sich aktuell Käufer und Verkäufer nicht ‚finden‘. Viele Käufer warten ab und hoffen auf niedrigere Kaufpreise. Verkäufer warten ab, da kein Verkaufsdruck besteht“, so Schmidt.
Bauflächen in der Hauptstadt rar – Eigenheimangebot gering
„Eigenheime haben sich angesichts schwindender Baulandressourcen und explodierender Preise in Berlin wie auch in anderen Großstädten immer mehr zu Nischen-, teils sogar zu Luxusprodukten entwickelt.“ stellt Gernot Kaaden, Immobilienspezialist im Wealth Management & Private Banking der HypoVereinsbank in Berlin, fest. Parallel zum schwindenden Flächenpotenzial schrumpft insbesondere die Bautätigkeit. Bereits seit 2008 werden jährlich weniger als 2.000 Häuser neu errichtet, in den letzten fünf Jahren sogar nur noch rund 1.300 p.a. Kaum steigende Genehmigungszahlen lassen für die Zukunft auf unverändert wenige neue Eigenheime schließen. Die geringen Baulandpotenziale lassen zudem die Bodenpreise steigen. Der Gutachterausschuss beziffert den Anstieg im Jahr 2021 auf 5 bis 30 %, wobei dieser umso höher ausfiel, je niedriger das Ausgangsniveau war. Liebhaberpreise erzielen unmittelbare Wasserlagen, die deutlich über denen in gleicher Lage ohne Wasserzugang liegen. Für Baugrund in guter Lage muss mit einem Preis ab rund 700 € / m² in Randlagen (u. a. Reinickendorf, Treptow-Köpenick) gerechnet werden. In zentralen Lagen ist heute die Marke von 2.000 € / m² deutlich überschritten. Darüber hinaus treibt der Bodenmangel die Eigenheimpreise zusätzlich an, die 2021 mit Steigerungsraten von mehr als 10 % p. a. sehr dynamisch ausfielen. Infolge der verstärkten Homeofficetätigkeit war die Nachfrage 2021 besonders hoch und die Preise haben überdurchschnittlich angezogen. Dabei verteuerten sich – randstädtisch wie innerstädtisch – ältere und noch günstigere Häuser etwas stärker. Dadurch verringern sich die noch typische weit gefasste Berliner Preisstruktur wie auch die Preisunterschiede zwischen neuen und älteren Häusern. Am besten lässt sich der Traum vom Eigenheim noch in den Randbezirken im Ostteil der Stadt verwirklichen, wo sowohl das Preisniveau am niedrigsten als auch das Grundstücks- und Immobilienangebot noch mit am vielfältigsten sind (v. a. Treptow, Köpenick, Marzahn). Nicht nur für junge Familien ist ein Eigenheim angesichts gestiegener Zinsen und Durchschnittspreisen von rund 780.000 € / m² für ein freistehendes Haus bzw. rund 600.000 € / m² für eine Doppelhaushälfte (Gutachterausschuss 2021) kaum noch erschwinglich. Folglich ist dieses Segment 2022 bislang am stärksten rückläufig.
Eigentumswohnungen mit abgebremsten Preisauftrieb
Neue und gebrauchte Eigentumswohnungen in Berlin gelten als sehr beliebte Eigentumsform sowohl bei Eigennutzer:innen als auch bei deutschen sowie internationalen Kapitalanleger:innen. 2021 bescherte dem Markt einen spürbaren Nachholeffekt nach den Handelseinbußen infolge der Eindämmungsmaßnahmen im ersten Jahr der Pandemie. Bei deutlich höheren Verkaufszahlen waren die Preise überdurchschnittlich stark gestiegen – nicht nur deutlich stärker als im schwachen Jahr 2020, sondern auch kräftiger als im Vorkrisenjahr 2019. Dies galt für neue und Bestandsobjekte in nahezu gleichem Maße. Im zunehmend krisenbelasteten Umfeld hat sich die Nachfrage nun deutlich abgekühlt bei zuletzt geringfügig steigendem Angebot und einem abgebremsten Preisauftrieb. Die beliebtesten Stadtteile liegen traditionell innerhalb des S-Bahn-Rings sowie in den bevorzugten Wohnlagen im Südwesten der Stadt. In der Boomphase hat sich die Nachfrage nicht nur weit in Richtung Peripherie ausgedehnt, sondern belebte auch die Märkte in nahezu allen anderen Bezirken. Somit waren 2021 die stärksten Preissteigerungen in den noch günstigen Stadtteilen zu beobachten (Marzahn, Hohenschönhausen, Spandau) sowie den aufstrebenden Stadtteilen wie z. B. Weißensee und Treptow.
Nachdem die traditionellen Szenekieze Kreuzberg (Alt-Westberlin) und Friedrichshain (Alt-Ostberlin) bereits zu den teureren Standorten zählen, verlagerte sich die Suche nach günstigeren Objekten in die noch einfachen zentralen Lagen. Vor allem Teile Neuköllns, von Wedding und Moabit gelten als neue Trendviertel. Angesichts dieses Trends gleichen sich die Preisunterschiede immer mehr an, sodass sich inzwischen innerhalb des S-Bahn-Rings lageunabhängig ein Preisniveau etabliert hat, welches vor allem bei Neubauobjekten mindestens auf dem der guten Lagen liegt. Die Kostenexplosion und Materialknappheit aber auch die erschwerte Verkäuflichkeit aufgrund der zinsbedingt geringeren Erschwinglichkeit bei den Kaufinteressent:innen bremsen das Neubausegment aus. Das Neubauvolumen von Eigentumswohnungen verzeichnete schon mit Blick auf die Genehmigungszahlen eine weiterhin eine leicht rückläufige Tendenz. Die Projekte werden im Durchschnitt kleiner.
Immer weniger Freiflächen in zentralen Lagen verlagern die Bauprojekte auch in diesem Segment immer mehr in Richtung Innenstadtrand und Stadtrand. Die meisten Aktivitäten fanden im Altbezirk Friedrichshain und Lichtenberg statt (rd. 400 bzw. 320 neue WE). Für neue Objekte werden derzeit in sehr guten Lagen bis zu 15.500 € / m² verlangt. Am merklich günstigeren Stadtrand sind selbst in einfachen Lagen mehrheitlich Preise ab 4.500 € / m² üblich. Große Luxus- und Penthouse-Wohnungen sind noch weitaus teurer. Einheiten in Prestigeobjekten erzielen teils deutlich mehr als 20.000 € / m². Bisher hat die überwiegend internationale Klientel, die sich beim Preisniveau an anderen europäischen Metropolen orientiert, vielfach sehr hohe Preisvorstellungen akzeptiert. In größerer Zahl sowie in nahezu allen Lagen erhältlich, dazu im Schnitt günstiger, erfreuen sich Bestandsimmobilien prinzipiell einer großen Beliebtheit. Diese entstehen oftmals durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Besonders viele Einheiten wurden zuletzt in der Innenstadt umgestaltet – vor allem da, wo es noch günstig ist (Neukölln) oder aber in besonders hochpreisigen Stadtvierteln (Charlottenburg-Wilmersdorf, Prenzlauer Berg). Als Reaktion auf die zuletzt wieder steigende Zahl der Mietwohnungsabgänge hat der Berliner Senat die Umwandlungsverordnung 2021 deutlich verschärft. Eigentümer:innen dürfen Mietwohnungen nunmehr stadtweit nur noch mit Genehmigung in Eigentumswohnungen umwandeln.
Finanzierung bei höheren Zinsen: solide Planung und Objektauswahl haben Priorität
In Bezug auf die Finanzierung der Wohnimmobilien beobachtet die HypoVereinsbank bei ihren Kunden in der Hauptstadt trotz des geänderten Zinsumfelds nach wie vor ein sehr besonnenes Verhalten bei der Finanzierungsentscheidung. „Unsere Privatkunden bringen bei der Immobilienfinanzierung trotz der hohen Kaufpreise und der steigenden Inflation rund 20 Prozent Eigenkapital auf“, erklärt Michael Schmidt. Bei der vermögenderen Wealth Management- und Private Banking-Klientel liegt der Eigenkapitalanteil nach wie vor deutlich höher bei bis zu 40 Prozent. „Denn in Immobilien investiertes Geldvermögen ist der Inflation erst einmal entzogen“, so Schmidt. Die Bank verzeichnet in Berlin gerade im Segment Wealth Management & Private Banking durch die Erbengeneration, insbesondere im Bereich Vermögensnachfolgeplanung einen starken Wachstumsimpuls. „Deshalb werden wir unser Wealth Management- und Private Banking-Angebot in Berlin nochmals vertiefen und unsere Teams für die vermögende Privatkundenklientel hier weiter personell aufstocken“, kündigt Schmidt an.
„In der Immobilienfinanzierung ist es angesichts des sich derzeit verändernden Marktumfelds entscheidend bei der Objektauswahl genau zu prüfen, ob es zu den eigenen finanziellen Möglichkeiten wirklich passt“, rät Schmidt. Auch Unwägbarkeiten, wie zum Beispiel nachträglich steigende Kosten bei Innenausstattungen oder Sonderwünschen, sollten in der Kalkulation berücksichtigt werden. „Im Hinblick auf die zuletzt gestiegenen und wohl auch weiter steigenden Zinsen und Baustoffpreise wird in der Beratung die Frage ‚welche Immobilie kann ich mir wirklich leisten‘ wichtiger denn je“, so Schmidt. Daher empfehle er bei neuen Finanzierungsvorhaben sich das - historisch betrachtet - nach wie vor immer noch eher niedrige Zinsniveau möglichst lange zu sichern. „Eine auf den ersten Blick günstigere Finanzierung auf zehn Jahre könnte sich spätestens nach Ablauf rächen, wenn dann die höheren Zinsen nicht mehr gestemmt werden können. Daher lieber länger die Zinsen bis mindestens 20 Jahren sichern und bei der Immobilie vielleicht eine Nummer kleiner und somit günstiger“, rät Schmidt. Gerade in wirtschaftlich herausforderndem Umfeld gehe es um Planungssicherheit und nicht um den kurzfristig niedrigeren Zins. Auch die
Zinssicherungsmodelle von Bausparverträgen gewinnen somit wieder zunehmend an Bedeutung. Dies gelte auch für Kundinnen und Kunden bei der Verlängerung ihrer Finanzierungen die frühzeitig und angesichts der Zinssteigerungen rasch geplant werden sollten: „Bausparverträge und Forward-Darlehen können eine gute Möglichkeit darstellen schon jetzt weitere Zinssteigerungen abzufangen“, empfiehlt Schmidt.
Mietmarkt: Anspannung nimmt zu
Berlin ist eine Stadt der Mieter:innen. Rund 84 % des Wohnraums entfallen auf Mietwohnungen. Die Situation in diesem großen Marktsegment ist seit Jahren angespannt. Wegen der stärkeren Zuwanderung verharren sowohl der Leerstand als auch das Umzugsgeschehen in etwa auf demselben Niveau. Dennoch spiegeln diese beide Faktoren eine deutliche Mangelsituation wider. Nachdem 2020 mit der Einführung des Mietendeckels kurzzeitig auch ein leichter Rückgang der Mieten verzeichnet wurde, stellte sich im April 2021 nach der gerichtlich erzwungenen Aufhebung erneut ein dynamischer Preisauftrieb ein. Dazu beigetragen haben neben einer positiven Entwicklung bei den zuvor gedeckelten Bestandsmieten auch deutlich steigende Mietpreise für Neubauwohnungen, die, von den Maßnahmen nicht betroffen, im gesamten Zeitraum deutlich zugelegt hatten.
Erwartungsgemäß ist das Mietniveau in der Innenstadt und im traditionell wohlhabenden Stadtbezirk Charlottenburg-Wilmersdorf mit mittleren Neuvertragsmieten von rund 20 € / m² am höchsten. Inzwischen zählen aber auch die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow zu den teuersten Standorten mit ähnlich hohem Niveau. Urbanität und Zentralität sind die wichtigsten Determinanten beim Mietpreis. Kommt noch ein günstiges Mietniveau hinzu, vergrößert das noch einmal das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage und treibt die Mietpreisentwicklung besonders stark voran. Anhaltend hohe Mietpreissprünge verzeichneten daher vor allem die zentral gelegenen Bereiche in Neukölln. Aber auch Treptow-Köpenick hat trotz der abseitigen Lage dank seiner Nähe zum neuen Flughafen und zur Tesla-Fabrik einen bedeutenden Beliebtheits- und Preisschub erfahren.
Prognose: Höhepunkt des überlangen Berliner Immobilienzyklus überschritten
Berlin wird auch in Krisenzeiten auf Wachstumskurs bleiben und weiterhin Menschen anziehen. Daher bleibt das Marktumfeld auch vor dem Hintergrund des minimalen Leerstands, des sich leicht abschwächenden Neubaus sowie des anhaltenden Nachfrageüberhangs von der Bedarfsseite betrachtet positiv. Es zeichnet sich jedoch mehr und mehr ab, dass die Wirtschafts- und Arbeitsmarktlage im mehrfach krisenbelasteten Umfeld (Ukraine-Krieg, Energiekosten / Inflation, Klima, Pandemie) unter Druck geraten und sich damit die Marktbedingungen merklich verschlechtern. In der Konsequenz ist der Höhepunkt des überlangen Berliner Immobilienzyklus nunmehr überschritten. Die Preisentwicklung war dabei erheblich, aber niemals spekulativ. Der Markt gilt als einer der risikoärmsten in Deutschland. Obwohl der Immobilienmarkt der Hauptstadt vielfältig und perspektivreich bleiben wird, dürfte der Handel dennoch anspruchsvoller werden. Immobilien haben bei Anlegern gegenüber Anleihen an Attraktivität eingebüßt, der starke Zinsanstieg bei gleichzeitig hoher Inflation senkt die Erschwinglichkeit nicht nur bei Selbstnutzer:innen. Wie stark dies jedoch die Preisentwicklung von Kaufobjekten beeinflussen wird, ist derzeit noch nicht absehbar.
Im Zusammenhang mit den vermutlich weiter steigenden Bauzinsen werden die Preissteigerungen auslaufen und für 2022 insgesamt nur noch im einstelligen Bereich liegen. Vermehrte Projektaufgaben sind wahrscheinlich. Ob die Kaufpreise 2023 tatsächlich stadtweit sinken werden, bleibt abzuwarten. Preisabschläge sind zuerst in einfachen und mittleren Lagen sowie für energetisch unzureichend ausgestattete Einheiten oder solche mit erheblichen Lage- oder sonstigen individuellen Objektmängeln zu erwarten. Eine umgekehrte Tendenz ist jedoch auf dem Mietwohnungsmarkt absehbar. Wenn die Kaufnachfrage in größerem Ausmaß sinkt, werden dadurch nicht wie bisher Mietwohnungen frei (Sickerketten). Vielmehr dürfte eine weitere Belastung des Mietwohnungsmarktes anstehen.
Zusammen mit dem anhaltenden Bevölkerungswachstum wird dies die Mietpreisentwicklung noch befeuern. Unabhängig vom Marktgeschehen bestehen günstige Perspektiven für den Südosten Berlins. Der neue Hauptstadtflughafen und die nahe gelegene Tesla Gigafactory werden die Wohnimmobiliennachfrage dort weiter stimulieren.
