21.12.2022 Aengevelt sieht den Immobilienstandort Frankfurt in Lauerstellung
Nach Beobachtungen von Aengevelt Research sind das Interesse nationaler und internationaler Investoren und ihr Engagement am Immobilienmarkt der deutschen Bankenmetropole hoch, auch wenn sich die Transaktionsdynamik zuletzt abkühlte. Die soliden demographischen und ökonomischen Rahmenbedingungen Frankfurts stützen - ungeachtet der vorübergehend getrübten wirtschaftlichen Perspektive - eine nachhaltige Entwicklung:
• So erhöhte sich die Einwohnerzahl in Frankfurt in den Jahren 2015 bis 2020 um rd. 31.400 auf 764.100 Einwohner (+4,3 %). Dies entspricht einer der höchsten Wachstumsraten aller Big-Seven-Standorte in Deutschland. Im Vergleich dazu betrug der Bevölkerungszuwachs z.B. in München im gleichen Zeitraum „nur“ ca. 2,6 %. Dieser Wachstumstrend wurde 2021 coronabedingt gestoppt, die Bevölkerung sank knapp unter die 760.000er-Marke. Indessen konnte bereits im ersten Halbjahr 2022 beim Bevölkerungswachstum das Vor-Corona-Niveau wieder nahezu erreicht werden. Nach Prognosen der "Regionalisierten Bevölkerungsvorausberech¬nung für Hessen 2018 bis 2040/2060" steigt die Bevölkerungszahl in Frankfurt bis 2040 weiter auf rd. 871.000.
• Dagegen wurde laut dem Amt für Statistik des Bundeslandes Hessen der Tourismus wie in allen deutschen Großstädten im Jahr 2020 und 2021 coronabedingt stark geschwächt: In beiden Jahren verzeichnete Frankfurt ein Minus von über 55 % an Gästen gegenüber dem Jahr 2019. Im Jahresverlauf 2022 erlebte der Tourismus in Frankfurt indessen wieder einen deutlichen Anstieg. Zwar erreichte die Gästezahl noch nicht den Vor-Corona-Stand, im Vergleich zu den beiden Jahren 2020 und 2021 konnte aber eine Erhöhung von über 70 % erreicht werden.
• Auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt zeichnet sich auch weiterhin keine Entspannung ab: Insgesamt wurden bis einschließlich Oktober 2022 4.047 Wohnungsbaugenehmigungen erteilt. Dies entspricht einem Rückgang von 6 % im Vergleich zur gleichen Periode des Vorjahres (Jan. - Okt. 2021: 4.313). Auch die Gesamtzahl der genehmigten Wohnungen im Jahr 2021 (4.819) wird in diesem Jahr voraussichtlich nicht erreicht werden, selbst wenn die Monate November und Dezember überdurchschnittlich gut ausfallen würden.
Dynamischer Investmentmarkt Frankfurt
• Ungeachtet der COVID-19 Pandemie stellt Frankfurt aus Investorensicht vor allem für großvolumige Core-Objekte weiterhin einen der attraktivsten Standorte in Deutschland dar und gehört neben Berlin und München zu den Top 3 Investmentstandorten in Deutschland.
• Nachdem am Frankfurter Investmentmarkt (Wohn- und Gewerbeinvestments, Asset- und Share-Deals) in den Jahren 2018 und 2019 mit EUR 11,2 Mrd. und EUR 9,9 Mrd. die höchsten Transaktionsergebnisse der Zeitreihe erzielt werden konnten, ging das Investitionsvolumen in den Coronajahren 2020 und 2021 mit EUR 7,1 Mrd. bzw. EUR 8,1 Mrd. leicht zurück. Aengevelt Research prognostiziert für 2022 einen Geldumsatz jenseits der Marke von EUR 7,0 Mrd. Dieser Wert läge zwar rund ein Drittel unter dem Ergebnis von 2019, würde indessen das Dekadenmittel (Ø 2012 - 2021: rd. EUR 7,2 Mrd. p.a.) erreichen.
• Dabei beobachtet Aengevelt Research eine nachlassende Renditekompression am Markt, die sich in den letzten zwei Jahren in eine Seitwärtsbewegung gewandelt hat: Die Spitzenrenditen für Frankfurter Büro- und Geschäftshäuser in Top-City-Lage liegen aktuell bei 2,8 % bis 3,0 %, wobei von einer weiteren Kompression im Moment nicht auszugehen ist. Die Nachfrage nach Core-Objekten besteht zwar weiterhin, dennoch stellen viele Investoren ihre Kaufentscheidungen im Moment zurück, was zu einer gewissen Marktentspannung führt.
Ausblick
Durch die gestiegenen Zinsen und den einschneidenden Umbruch an den Kapitalmärkten herrscht auf dem Investmentmarkt eine Konsolidierungs- und Preisfindungsphase. Käufer und Verkäufer sind noch dabei, ein neues, für beide Seiten akzeptables, Preisniveau zu bestimmen. Vor diesem Hintergrund ist von einem vergleichsweise ruhigerem Jahresauftakt am Investmentmarkt Frankfurt auszugehen.
• Dabei werden die Renditen auch im nächsten Jahr, ähnlich wie in 2022, voraussichtlich weiter ansteigen. Wertkorrekturen wird es vor allem bei Gewerbeobjekten, insbesondere Büroimmobilien, geben, die die immer relevanteren ESG-Kriterien nicht bzw. nur teilweise erfüllen und für deren „ESG-Ertüchtigung“ markante Investitionen notwendig sind. Aber auch im Wohnsegment entscheiden Energieeffizienz und Energieeinsparungspotentiale über Werthaltigkeit und Vermarktungsfähigkeit. Dies gilt insgesamt nicht nur für Neubauprojekte, sondern insbesondere auch für Bestandsimmobilien.
• Das Logistiksegment erlebt immer noch, insbesondere wegen des boomenden Online-Handels, ein starkes Wachstum. Aktuell übersteigt jedoch die Objektnachfrage das Angebot sowohl im Vermietungs- als auch im Investmentbereich, wodurch vermehrt auf Flächen im Frankfurter Umland zurückgegriffen werden muss. Durch den Mangel an Flächen ist auch eine weitere Mietpreissteigerung nicht auszuschließen.
• „Wir erleben den Markt aktuell noch in einer Transformationsphase, in der auch eine Menge Psychologie im Spiel ist: Viele Player warten auf wirtschaftliche und (geo)politische „Signale“, die die Dynamik wieder ins Rollen bringen werden. Und nicht jeder Investor kann und will in alternative Assetklassen wie bspw. Staatsanleihen investieren. Entsprechend stehen Core- und auch Risiko-Kapital für opportunistische Investments wieder bzw. weiterhin in ausreichender Masse zur Verfügung“, prognostiziert Daniel Milkus, Mitglied der Aengevelt-Geschäftsleitung und Niederlassungsleiter Frankfurt.
• So erhöhte sich die Einwohnerzahl in Frankfurt in den Jahren 2015 bis 2020 um rd. 31.400 auf 764.100 Einwohner (+4,3 %). Dies entspricht einer der höchsten Wachstumsraten aller Big-Seven-Standorte in Deutschland. Im Vergleich dazu betrug der Bevölkerungszuwachs z.B. in München im gleichen Zeitraum „nur“ ca. 2,6 %. Dieser Wachstumstrend wurde 2021 coronabedingt gestoppt, die Bevölkerung sank knapp unter die 760.000er-Marke. Indessen konnte bereits im ersten Halbjahr 2022 beim Bevölkerungswachstum das Vor-Corona-Niveau wieder nahezu erreicht werden. Nach Prognosen der "Regionalisierten Bevölkerungsvorausberech¬nung für Hessen 2018 bis 2040/2060" steigt die Bevölkerungszahl in Frankfurt bis 2040 weiter auf rd. 871.000.
• Dagegen wurde laut dem Amt für Statistik des Bundeslandes Hessen der Tourismus wie in allen deutschen Großstädten im Jahr 2020 und 2021 coronabedingt stark geschwächt: In beiden Jahren verzeichnete Frankfurt ein Minus von über 55 % an Gästen gegenüber dem Jahr 2019. Im Jahresverlauf 2022 erlebte der Tourismus in Frankfurt indessen wieder einen deutlichen Anstieg. Zwar erreichte die Gästezahl noch nicht den Vor-Corona-Stand, im Vergleich zu den beiden Jahren 2020 und 2021 konnte aber eine Erhöhung von über 70 % erreicht werden.
• Auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt zeichnet sich auch weiterhin keine Entspannung ab: Insgesamt wurden bis einschließlich Oktober 2022 4.047 Wohnungsbaugenehmigungen erteilt. Dies entspricht einem Rückgang von 6 % im Vergleich zur gleichen Periode des Vorjahres (Jan. - Okt. 2021: 4.313). Auch die Gesamtzahl der genehmigten Wohnungen im Jahr 2021 (4.819) wird in diesem Jahr voraussichtlich nicht erreicht werden, selbst wenn die Monate November und Dezember überdurchschnittlich gut ausfallen würden.
Dynamischer Investmentmarkt Frankfurt
• Ungeachtet der COVID-19 Pandemie stellt Frankfurt aus Investorensicht vor allem für großvolumige Core-Objekte weiterhin einen der attraktivsten Standorte in Deutschland dar und gehört neben Berlin und München zu den Top 3 Investmentstandorten in Deutschland.
• Nachdem am Frankfurter Investmentmarkt (Wohn- und Gewerbeinvestments, Asset- und Share-Deals) in den Jahren 2018 und 2019 mit EUR 11,2 Mrd. und EUR 9,9 Mrd. die höchsten Transaktionsergebnisse der Zeitreihe erzielt werden konnten, ging das Investitionsvolumen in den Coronajahren 2020 und 2021 mit EUR 7,1 Mrd. bzw. EUR 8,1 Mrd. leicht zurück. Aengevelt Research prognostiziert für 2022 einen Geldumsatz jenseits der Marke von EUR 7,0 Mrd. Dieser Wert läge zwar rund ein Drittel unter dem Ergebnis von 2019, würde indessen das Dekadenmittel (Ø 2012 - 2021: rd. EUR 7,2 Mrd. p.a.) erreichen.
• Dabei beobachtet Aengevelt Research eine nachlassende Renditekompression am Markt, die sich in den letzten zwei Jahren in eine Seitwärtsbewegung gewandelt hat: Die Spitzenrenditen für Frankfurter Büro- und Geschäftshäuser in Top-City-Lage liegen aktuell bei 2,8 % bis 3,0 %, wobei von einer weiteren Kompression im Moment nicht auszugehen ist. Die Nachfrage nach Core-Objekten besteht zwar weiterhin, dennoch stellen viele Investoren ihre Kaufentscheidungen im Moment zurück, was zu einer gewissen Marktentspannung führt.
Ausblick
Durch die gestiegenen Zinsen und den einschneidenden Umbruch an den Kapitalmärkten herrscht auf dem Investmentmarkt eine Konsolidierungs- und Preisfindungsphase. Käufer und Verkäufer sind noch dabei, ein neues, für beide Seiten akzeptables, Preisniveau zu bestimmen. Vor diesem Hintergrund ist von einem vergleichsweise ruhigerem Jahresauftakt am Investmentmarkt Frankfurt auszugehen.
• Dabei werden die Renditen auch im nächsten Jahr, ähnlich wie in 2022, voraussichtlich weiter ansteigen. Wertkorrekturen wird es vor allem bei Gewerbeobjekten, insbesondere Büroimmobilien, geben, die die immer relevanteren ESG-Kriterien nicht bzw. nur teilweise erfüllen und für deren „ESG-Ertüchtigung“ markante Investitionen notwendig sind. Aber auch im Wohnsegment entscheiden Energieeffizienz und Energieeinsparungspotentiale über Werthaltigkeit und Vermarktungsfähigkeit. Dies gilt insgesamt nicht nur für Neubauprojekte, sondern insbesondere auch für Bestandsimmobilien.
• Das Logistiksegment erlebt immer noch, insbesondere wegen des boomenden Online-Handels, ein starkes Wachstum. Aktuell übersteigt jedoch die Objektnachfrage das Angebot sowohl im Vermietungs- als auch im Investmentbereich, wodurch vermehrt auf Flächen im Frankfurter Umland zurückgegriffen werden muss. Durch den Mangel an Flächen ist auch eine weitere Mietpreissteigerung nicht auszuschließen.
• „Wir erleben den Markt aktuell noch in einer Transformationsphase, in der auch eine Menge Psychologie im Spiel ist: Viele Player warten auf wirtschaftliche und (geo)politische „Signale“, die die Dynamik wieder ins Rollen bringen werden. Und nicht jeder Investor kann und will in alternative Assetklassen wie bspw. Staatsanleihen investieren. Entsprechend stehen Core- und auch Risiko-Kapital für opportunistische Investments wieder bzw. weiterhin in ausreichender Masse zur Verfügung“, prognostiziert Daniel Milkus, Mitglied der Aengevelt-Geschäftsleitung und Niederlassungsleiter Frankfurt.
