14.12.2022 Safe: Urbane Logistik, wichtiger Einzelhandel, bezahlbarer Wohnraum
Der international tätige Immobilien-Investmentmanager Savills Investment Management (Savills IM) sieht trotz einiger Herausforderungen, die sich für 2023 abzeichnen, auch selektive Chancen für Immobilieninvestments – insbesondere in den Sektoren urbane Logistik und Light Industrial, bezahlbarer Wohnraum, Einzelhandel des täglichen Bedarfs sowie Real Estate Debt. Der Fokus liegt verstärkt auf Toplagen, überzeugenden ESG-Merkmalen und soliden Fundamentaldaten.
Die größten Herausforderungen für das kurzfristige makroökonomische Umfeld sind für Savills IM die steigende Inflation, höhere Finanzierungskosten und die Rezessionsgefahr, welche sich auf die Investitions- und Vermietungsmärkte auswirken.
Die gestiegenen Zinsen werden sich insbesondere auf Investments mit hoher Fremdfinanzierung auswirken. Allein in Großbritannien müssen in den nächsten zwei Jahren 60 Milliarden Pfund an auslaufenden Krediten refinanziert werden. Dieses Bild zeigt sich auf vielen anderen Märkten in gleicher Weise. Auch die Nutzermärkte werden herausfordernder, da viele mit geringerem Wachstum und der drohenden Rezession zu kämpfen haben.
Umso wichtiger ist es, sich jetzt gut zu positionieren, um vom nächsten Aufschwung zu profitieren. Besonders attraktiv für Investoren sind Objekte mit aktuell stabilen Erträgen und soliden ESG-Eigenschaften.
Bezahlbarer Wohnraum bietet nach Ansicht von Savills IM langfristiges Wachstumspotenzial, mit starker Nachfrage, verlässlichen Renditen und einer positiven sozialen Wirkung.
Auch Real Estate Debt ist zunehmend attraktiv. Vor dem Hintergrund der gestiegenen Volatilität werden die traditionellen Kreditgeber im Jahr 2023 wahrscheinlich sehr vorsichtig agieren und das Angebot an Fremdfinanzierungen einschränken. Anstehende Refinanzierungen stehen somit höheren Zinssätzen zu restriktiveren Bedingungen gegenüber – alternative Kreditgeber dürften in diesem Umfeld weiter an Bedeutung gewinnen. Sie können auch Finanzierungen für bestimmte Sektoren und Objekte unterschiedlicher Qualität vergeben, bei denen Banken zunehmend restriktiv sind.
Der Raum Asien-Pazifik (APAC) wird von Investoren zunehmend als relativ sicherer Hafen angesehen, sowohl um das Portfolio stärker zu diversifizieren als auch die Turbulenzen auf anderen Märkten abzufangen. Die Kombination aus geringerer Inflation und stabilem Arbeitsmarkt bedeutet, dass die Volkswirtschaften in Asien aktuell besser für eine wirtschaftliche Erholung positioniert sind. Mit der Anpassung der Zinssätze wird die Ertragskomponente der Renditen deutlich an Bedeutung gewinnen.
Es werden diejenigen Investoren und Eigentümer profitieren, die in der Lage sind, sich auf neue Trends einzustellen, und die den zunehmend anspruchsvollen ESG-Regulierungen entsprechen.
Kiran Patel, Global Chief Investment Officer und Deputy Global CEO, Savills IM, kommentiert: „Das Jahr 2023 wird für Immobilieninvestoren eine Herausforderung darstellen. Das Ausmaß der Renditeausweitung bleibt abzuwarten. Wer innerhalb der nächsten 12 bis 24 Monate eine Refinanzierung anstrebt, muss höhere Finanzierungskosten einplanen. Diese Zeit des hohen Marktstresses wird jedoch denjenigen Investoren, die über die erforderlichen Marktkenntnisse verfügen, Chancen bieten – vor allem in Sektoren, die von strukturellen Trends profitieren. Alternative Kapitalgeber dürften vermehrt Refinanzierungsanfragen erhalten.
Im Gegensatz zu früheren globalen Abschwüngen wurde die Kreditvergabe für Immobilien in diesem Zyklus insgesamt besser kontrolliert, das Überangebot an neuen Immobilien wurde stark begrenzt und wir haben ein robustes Beschäftigungsniveau. Der Immobiliensektor wird von Mietwachstum profitieren, aber steigende Kosten auf Seiten der Nutzer und Investoren für Energie, Löhne und höhere Finanzierungskosten werden den positiven Effekt auf die Preise ausgleichen. Wir gehen davon aus, dass diese Phase nur von kurzer Dauer sein wird. Deshalb konzentrieren wir unsere Kaufanstrengungen auf Sektoren und Vermögenswerte mit starken strukturellen Fundamentaldaten, die, wenn sich die Preise angepasst haben, einen ausgezeichneten Einstiegspunkt in den nächsten Zyklus bieten werden.“
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Carolina von Groddeck, Head of Germany bei Savills IM, sagt: „Die Suche nach stabilen Wertanlagen hat 2023 Priorität. Dabei zeigt sich immer mehr, dass das Thema Nachhaltigkeit und ESG-Faktoren keine kurzfristigen Trends, sondern von grundlegender Bedeutung für Immobiliennutzer, Immobilienentwickler und Bestandshalter sind. Auch und vor allem in der deutschen Immobilienbranche wächst die Erkenntnis, dass ESG-Anforderungen einen konkreten kommerziellen Nutzen mit sich bringen. Dass der Nachhaltigkeitsaspekt auch bei Investments in die Asien-Pazifik-Region zunehmend an Bedeutung gewinnt, ist eine sehr erfreuliche Entwicklung.“
Der 2023 Sektoren-Ausblick von Savills IM:
Europa-Ausblick 2023
Büros
• Strukturelle Trends wie zum flexiblen Arbeiten verändern die Nutzung und die Anforderungen an moderne Bürobestände und erhöhen damit die Risiken des Sektors auf der Ertragsseite und erfordern strategisches Bestandsmanagement und sehr selektive Investmentstrategien.
• Aufgrund der limitierten Verfügbarkeit von modernen Büroflächen und der übermäßig hohen Preise für die wenigen verfügbaren Core-Objekte bietet sich die Gelegenheit, in sehr gut gelegene Immobilien mit Entwicklungspotenzial zu investieren und den Bürobestand von morgen zu schaffen, der flexibel genutzt werden kann und ein ausreichendes Mietwachstum zum Ausgleich der höheren Betriebskosten bietet. Hohe ESG- und Energieeffizienzstandards werden für zukunftsfähige Büroimmobilien vorausgesetzt.
Logistik
• Der Logistiksektor hat bereits auf dem Höhepunkt der Pandemie seine Widerstandsfähigkeit bewiesen und dürfte seine starke Performance trotz des derzeit schwierigen wirtschaftlichen Umfelds fortsetzen.
• Die Fundamentaldaten sind solide und die wesentlichen Treiber strukturell. Es wird eine robuste Nachfrage nach hochwertigen Logistik- und Light Industrial-Immobilien geben, vor allem in städtischen Gebieten aufgrund der Nähe zum Endverbraucher. In diesen gefragten Lagen wird der Mangel an geeigneten hochwertigen Flächen durch den intensiven Wettbewerb mit anderen Nutzungsklassen, insbesondere Wohnraum, verstärkt. Das Potenzial für Wertsteigerungen dürfte zudem die konjunkturellen Risiken sehr gut abfedern. Damit dürfte insbesondere der Sektor „Urbane Logistik und Light Industrial“ überdurchschnittlich profitieren.
Einzelhandel
• Der Markt für Einzelhandelsimmobilien bleibt im Allgemeinen herausfordernd, aber bei genauerer Betrachtung bieten sich durchaus Opportunitäten, wobei keine Kompromisse bei Lagen und der Relevanz von Einzelhandelskonzepten gemacht werden sollten. Die stark steigenden Lebenshaltungskosten und die hohe Inflation in vielen Märkten bedeuten, dass sich die Verbraucher auf Güter des täglichen Bedarfs konzentrieren und nicht notwendige Anschaffungen tendenziell verschieben werden.
• Der Lebensmitteleinzelhandel hat sich bereits während der Pandemie als widerstandsfähig gegenüber makroökonomischen Veränderungen erwiesen und wird auch weiterhin ein relativ sicherer Hafen bleiben. Supermärkte und Fachmarktzentren mit Ankermietern im Lebensmittel-Segment, dürften sich als besonders attraktiv erweisen.
Wohnimmobilien
• Der Wohnsektor wird in diesem Zyklus an Bedeutung gewinnen, da die Investoren die überzeugenden Portfoliomerkmale schätzen, vor allem die langfristigen und stabilen Erträge, die nicht mit den gewerblichen Sektoren korrelieren.
• Wir sind der Ansicht, dass sich im Wohnsektor Chancen ergeben werden, insbesondere im Mehrfamilienhaussektor für bezahlbaren Wohnraum, wo Demografie, soziale Trends, Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage sowie veraltete Bestände Investitionsmöglichkeiten eröffnen. Die kurzfristigen Aussichten sind schwierig und die Preise werden wahrscheinlich weiter fallen, aber das bietet Investoren einen attraktiven Einstieg in einen Sektor mit starken langfristigen Fundamentaldaten.
Real Estate Debt
• Steigende Zinssätze werden für Investoren bei ihren Investitionsüberlegungen für 2023 ausschlaggebend sein.
• Wir glauben, dass die Finanzierung durch traditionelle Bankkreditgeber auf kurze Sicht restriktiv sein wird, da sie das Risiko in ihrem gesamten Portfolio bewerten. Das bedeutet, dass alternative Kreditgeber, die die Lücke füllen können, höhere Erträge erzielen können.
Ausblick für den Raum Asien-Pazifik (APAC) 2023:
Der APAC-Raum ist in einer anderen Position des Wirtschaftswachstumszyklus als ein Großteil des Westens. Während die Inflation in den USA und in Europa die höchsten Werte seit mehreren Jahrzehnten erreicht, ist sie in der APAC-Region relativ moderat. Dies macht die Region zu einem attraktiven Diversifizierungsziel, nicht nur für westliche Anleger, sondern auch für lokale Anleger aus Asien-Pazifik. Die Fundamentaldaten sind stark, wodurch sich die Region in 2023 besser behaupten und sich schneller erholen dürfte als die westlichen Märkte. Innerhalb Asien-Pazifik favorisieren wir:
Mehrfamilienhäuser in Japan
• Der Mehrfamilienhaussektor in Japan ist eine der stabilsten Immobilienanlageklassen der Welt. Obwohl die Gesamtbevölkerung in Japan rückläufig ist, treibt die große Zahl von Menschen, die aus dem ganzen Land in die Städte ziehen, das Wachstum der städtischen Bevölkerung voran. Aufgrund der sich ändernden sozioökonomischen Trends tendieren sie dazu, kleinere Einheiten, oft für Einpersonenhaushalte, langfristig zu mieten.
Urbane Logistik & Light Industrial
• Für den Sektor „Urbane Logistik und Light Industrial“ sind wir optimistisch. Mit einem geringen Bestand an modernen Logistikobjekten und einem erheblichen Wachstum im E-Commerce-Sektor haben die meisten asiatischen Märkte ein strukturelles Defizit an Lager- und Logistikflächen. Die zugrundeliegenden Fundamentaldaten sind daher stark und die Erträge sind stabil. Dennoch sollten die Investoren bei Standort und Qualität selektiv sein.
Einzelhandel des täglichen Bedarfs
• Wir glauben, dass Nahversorgungsformate besonders attraktiv sind, die einen Fokus auf dem nicht-diskretionären Handelsmix haben und sich in der Nähe von Ballungszentren befinden.
Büros
• Außer Australien haben sich die meisten APAC-Bürostandorte noch nicht auf Homeoffice umgestellt, obwohl dies ein klarer globaler Trend ist. Stattdessen wird das „Hub-and-Spoke“-Büromodell immer relevanter – ein Unternehmen versucht einen Bürostandort im Stadtzentrum beizubehalten und ihn durch ein Satellitenbüro zu ergänzen, um den Mitarbeitenden eine größere Flexibilität hinsichtlich der Standorte zu bieten. Wir sind der Ansicht, dass qualitativ hochwertige Büroimmobilien an ausgewählten B-Standorten gute Investments sein können, da das Mietwachstum im Vergleich zum Gesamtmarkt stärker eingeschätzt wird – allerdings müssen sie hochwertig ausgestattet sein und solide ESG-Merkmale aufweisen.
Die größten Herausforderungen für das kurzfristige makroökonomische Umfeld sind für Savills IM die steigende Inflation, höhere Finanzierungskosten und die Rezessionsgefahr, welche sich auf die Investitions- und Vermietungsmärkte auswirken.
Die gestiegenen Zinsen werden sich insbesondere auf Investments mit hoher Fremdfinanzierung auswirken. Allein in Großbritannien müssen in den nächsten zwei Jahren 60 Milliarden Pfund an auslaufenden Krediten refinanziert werden. Dieses Bild zeigt sich auf vielen anderen Märkten in gleicher Weise. Auch die Nutzermärkte werden herausfordernder, da viele mit geringerem Wachstum und der drohenden Rezession zu kämpfen haben.
Umso wichtiger ist es, sich jetzt gut zu positionieren, um vom nächsten Aufschwung zu profitieren. Besonders attraktiv für Investoren sind Objekte mit aktuell stabilen Erträgen und soliden ESG-Eigenschaften.
Bezahlbarer Wohnraum bietet nach Ansicht von Savills IM langfristiges Wachstumspotenzial, mit starker Nachfrage, verlässlichen Renditen und einer positiven sozialen Wirkung.
Auch Real Estate Debt ist zunehmend attraktiv. Vor dem Hintergrund der gestiegenen Volatilität werden die traditionellen Kreditgeber im Jahr 2023 wahrscheinlich sehr vorsichtig agieren und das Angebot an Fremdfinanzierungen einschränken. Anstehende Refinanzierungen stehen somit höheren Zinssätzen zu restriktiveren Bedingungen gegenüber – alternative Kreditgeber dürften in diesem Umfeld weiter an Bedeutung gewinnen. Sie können auch Finanzierungen für bestimmte Sektoren und Objekte unterschiedlicher Qualität vergeben, bei denen Banken zunehmend restriktiv sind.
Der Raum Asien-Pazifik (APAC) wird von Investoren zunehmend als relativ sicherer Hafen angesehen, sowohl um das Portfolio stärker zu diversifizieren als auch die Turbulenzen auf anderen Märkten abzufangen. Die Kombination aus geringerer Inflation und stabilem Arbeitsmarkt bedeutet, dass die Volkswirtschaften in Asien aktuell besser für eine wirtschaftliche Erholung positioniert sind. Mit der Anpassung der Zinssätze wird die Ertragskomponente der Renditen deutlich an Bedeutung gewinnen.
Es werden diejenigen Investoren und Eigentümer profitieren, die in der Lage sind, sich auf neue Trends einzustellen, und die den zunehmend anspruchsvollen ESG-Regulierungen entsprechen.
Kiran Patel, Global Chief Investment Officer und Deputy Global CEO, Savills IM, kommentiert: „Das Jahr 2023 wird für Immobilieninvestoren eine Herausforderung darstellen. Das Ausmaß der Renditeausweitung bleibt abzuwarten. Wer innerhalb der nächsten 12 bis 24 Monate eine Refinanzierung anstrebt, muss höhere Finanzierungskosten einplanen. Diese Zeit des hohen Marktstresses wird jedoch denjenigen Investoren, die über die erforderlichen Marktkenntnisse verfügen, Chancen bieten – vor allem in Sektoren, die von strukturellen Trends profitieren. Alternative Kapitalgeber dürften vermehrt Refinanzierungsanfragen erhalten.
Im Gegensatz zu früheren globalen Abschwüngen wurde die Kreditvergabe für Immobilien in diesem Zyklus insgesamt besser kontrolliert, das Überangebot an neuen Immobilien wurde stark begrenzt und wir haben ein robustes Beschäftigungsniveau. Der Immobiliensektor wird von Mietwachstum profitieren, aber steigende Kosten auf Seiten der Nutzer und Investoren für Energie, Löhne und höhere Finanzierungskosten werden den positiven Effekt auf die Preise ausgleichen. Wir gehen davon aus, dass diese Phase nur von kurzer Dauer sein wird. Deshalb konzentrieren wir unsere Kaufanstrengungen auf Sektoren und Vermögenswerte mit starken strukturellen Fundamentaldaten, die, wenn sich die Preise angepasst haben, einen ausgezeichneten Einstiegspunkt in den nächsten Zyklus bieten werden.“
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Carolina von Groddeck, Head of Germany bei Savills IM, sagt: „Die Suche nach stabilen Wertanlagen hat 2023 Priorität. Dabei zeigt sich immer mehr, dass das Thema Nachhaltigkeit und ESG-Faktoren keine kurzfristigen Trends, sondern von grundlegender Bedeutung für Immobiliennutzer, Immobilienentwickler und Bestandshalter sind. Auch und vor allem in der deutschen Immobilienbranche wächst die Erkenntnis, dass ESG-Anforderungen einen konkreten kommerziellen Nutzen mit sich bringen. Dass der Nachhaltigkeitsaspekt auch bei Investments in die Asien-Pazifik-Region zunehmend an Bedeutung gewinnt, ist eine sehr erfreuliche Entwicklung.“
Der 2023 Sektoren-Ausblick von Savills IM:
Europa-Ausblick 2023
Büros
• Strukturelle Trends wie zum flexiblen Arbeiten verändern die Nutzung und die Anforderungen an moderne Bürobestände und erhöhen damit die Risiken des Sektors auf der Ertragsseite und erfordern strategisches Bestandsmanagement und sehr selektive Investmentstrategien.
• Aufgrund der limitierten Verfügbarkeit von modernen Büroflächen und der übermäßig hohen Preise für die wenigen verfügbaren Core-Objekte bietet sich die Gelegenheit, in sehr gut gelegene Immobilien mit Entwicklungspotenzial zu investieren und den Bürobestand von morgen zu schaffen, der flexibel genutzt werden kann und ein ausreichendes Mietwachstum zum Ausgleich der höheren Betriebskosten bietet. Hohe ESG- und Energieeffizienzstandards werden für zukunftsfähige Büroimmobilien vorausgesetzt.
Logistik
• Der Logistiksektor hat bereits auf dem Höhepunkt der Pandemie seine Widerstandsfähigkeit bewiesen und dürfte seine starke Performance trotz des derzeit schwierigen wirtschaftlichen Umfelds fortsetzen.
• Die Fundamentaldaten sind solide und die wesentlichen Treiber strukturell. Es wird eine robuste Nachfrage nach hochwertigen Logistik- und Light Industrial-Immobilien geben, vor allem in städtischen Gebieten aufgrund der Nähe zum Endverbraucher. In diesen gefragten Lagen wird der Mangel an geeigneten hochwertigen Flächen durch den intensiven Wettbewerb mit anderen Nutzungsklassen, insbesondere Wohnraum, verstärkt. Das Potenzial für Wertsteigerungen dürfte zudem die konjunkturellen Risiken sehr gut abfedern. Damit dürfte insbesondere der Sektor „Urbane Logistik und Light Industrial“ überdurchschnittlich profitieren.
Einzelhandel
• Der Markt für Einzelhandelsimmobilien bleibt im Allgemeinen herausfordernd, aber bei genauerer Betrachtung bieten sich durchaus Opportunitäten, wobei keine Kompromisse bei Lagen und der Relevanz von Einzelhandelskonzepten gemacht werden sollten. Die stark steigenden Lebenshaltungskosten und die hohe Inflation in vielen Märkten bedeuten, dass sich die Verbraucher auf Güter des täglichen Bedarfs konzentrieren und nicht notwendige Anschaffungen tendenziell verschieben werden.
• Der Lebensmitteleinzelhandel hat sich bereits während der Pandemie als widerstandsfähig gegenüber makroökonomischen Veränderungen erwiesen und wird auch weiterhin ein relativ sicherer Hafen bleiben. Supermärkte und Fachmarktzentren mit Ankermietern im Lebensmittel-Segment, dürften sich als besonders attraktiv erweisen.
Wohnimmobilien
• Der Wohnsektor wird in diesem Zyklus an Bedeutung gewinnen, da die Investoren die überzeugenden Portfoliomerkmale schätzen, vor allem die langfristigen und stabilen Erträge, die nicht mit den gewerblichen Sektoren korrelieren.
• Wir sind der Ansicht, dass sich im Wohnsektor Chancen ergeben werden, insbesondere im Mehrfamilienhaussektor für bezahlbaren Wohnraum, wo Demografie, soziale Trends, Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage sowie veraltete Bestände Investitionsmöglichkeiten eröffnen. Die kurzfristigen Aussichten sind schwierig und die Preise werden wahrscheinlich weiter fallen, aber das bietet Investoren einen attraktiven Einstieg in einen Sektor mit starken langfristigen Fundamentaldaten.
Real Estate Debt
• Steigende Zinssätze werden für Investoren bei ihren Investitionsüberlegungen für 2023 ausschlaggebend sein.
• Wir glauben, dass die Finanzierung durch traditionelle Bankkreditgeber auf kurze Sicht restriktiv sein wird, da sie das Risiko in ihrem gesamten Portfolio bewerten. Das bedeutet, dass alternative Kreditgeber, die die Lücke füllen können, höhere Erträge erzielen können.
Ausblick für den Raum Asien-Pazifik (APAC) 2023:
Der APAC-Raum ist in einer anderen Position des Wirtschaftswachstumszyklus als ein Großteil des Westens. Während die Inflation in den USA und in Europa die höchsten Werte seit mehreren Jahrzehnten erreicht, ist sie in der APAC-Region relativ moderat. Dies macht die Region zu einem attraktiven Diversifizierungsziel, nicht nur für westliche Anleger, sondern auch für lokale Anleger aus Asien-Pazifik. Die Fundamentaldaten sind stark, wodurch sich die Region in 2023 besser behaupten und sich schneller erholen dürfte als die westlichen Märkte. Innerhalb Asien-Pazifik favorisieren wir:
Mehrfamilienhäuser in Japan
• Der Mehrfamilienhaussektor in Japan ist eine der stabilsten Immobilienanlageklassen der Welt. Obwohl die Gesamtbevölkerung in Japan rückläufig ist, treibt die große Zahl von Menschen, die aus dem ganzen Land in die Städte ziehen, das Wachstum der städtischen Bevölkerung voran. Aufgrund der sich ändernden sozioökonomischen Trends tendieren sie dazu, kleinere Einheiten, oft für Einpersonenhaushalte, langfristig zu mieten.
Urbane Logistik & Light Industrial
• Für den Sektor „Urbane Logistik und Light Industrial“ sind wir optimistisch. Mit einem geringen Bestand an modernen Logistikobjekten und einem erheblichen Wachstum im E-Commerce-Sektor haben die meisten asiatischen Märkte ein strukturelles Defizit an Lager- und Logistikflächen. Die zugrundeliegenden Fundamentaldaten sind daher stark und die Erträge sind stabil. Dennoch sollten die Investoren bei Standort und Qualität selektiv sein.
Einzelhandel des täglichen Bedarfs
• Wir glauben, dass Nahversorgungsformate besonders attraktiv sind, die einen Fokus auf dem nicht-diskretionären Handelsmix haben und sich in der Nähe von Ballungszentren befinden.
Büros
• Außer Australien haben sich die meisten APAC-Bürostandorte noch nicht auf Homeoffice umgestellt, obwohl dies ein klarer globaler Trend ist. Stattdessen wird das „Hub-and-Spoke“-Büromodell immer relevanter – ein Unternehmen versucht einen Bürostandort im Stadtzentrum beizubehalten und ihn durch ein Satellitenbüro zu ergänzen, um den Mitarbeitenden eine größere Flexibilität hinsichtlich der Standorte zu bieten. Wir sind der Ansicht, dass qualitativ hochwertige Büroimmobilien an ausgewählten B-Standorten gute Investments sein können, da das Mietwachstum im Vergleich zum Gesamtmarkt stärker eingeschätzt wird – allerdings müssen sie hochwertig ausgestattet sein und solide ESG-Merkmale aufweisen.
