08.12.2022 Beliebte Mikroappartements: DIWG stellt neuen Trendreport vor
In den letzten Jahren hat sich in Deutschland eine Wohnform entwickelt, die dem herkömmlichen Bild von Wohnen widerspricht, jedoch immer mehr an Beliebtheit gewinnt: Mikroappartements. Ihre Bedeutung wird auch in Zukunft weiter zunehmen. Aufgrund, im Vergleich zum herkömmlichen Wohnungsmarkt, hoher Renditen und einer nachgewiesenen Krisenfestigkeit stellen sich diese nicht nur für Investoren ein vorteilhaftes Investment dar, was zu einem erhöhten Transaktionsvolumen führen wird. Auch für Mieter und die von Wohnraummangel betroffenen Städte bieten sie viele Vorteile in Form der platzsparenden Konzeption und einer unkomplizierten Wohnungssuche. Das ist eines der zentralen Ergebnisse des neuen DIWG valuation „Trendreports Mikroappartements“.
Andreas Borutta MRICS, Geschäftsführer der DIWG valuation GmbH: „Unser neuer Trendreport geht der Frage nach, wodurch sich Mikroappartements auszeichnen, welche Vorteile sie für vom Wohnraummangel betroffene Städte und deren Bewohner haben und welche Gründe für die schnelle Verbreitung eine entscheidende Rolle spielen. Zudem werden Marktdaten analysiert und die Gründe aufgezeigt, die diese Wohnform für Investoren attraktiv macht.“
Arten von Mikroappartements: verschiedene Anforderungen der Nutzer
Innerhalb des Teilmarktes Mikro-Living muss unter Mikroappartements der Wohnnutzung und denen des Gastgewerbes unterschieden werden. Zwar weisen beide Arten ähnliche Eigenschaften wie Größe, Vollmöblierung und das Angebot an Zusatzleistungen auf. Es gibt jedoch einen erheblichen Unterschied. Mikro-appartements der Wohnnutzung, zu der Business- oder Student-Appartements gehören, bieten klassische Mietverträge und sind für einen längeren Aufenthalt ausgelegt. Die Arten des Gastgewerbes, zu denen Serviced Appartements oder Boarding Houses gehören, sind für einen kurzfristigen Aufenthalt gedacht, da bei diesen ein Beherbergungsvertrag geschlossen wird. Innerhalb der beiden Hauptnutzungsarten lassen sich Mikroappartements in Untergruppen einteilen, die verschiedene Nutzer in den Fokus nehmen. Da diese Nutzergruppen unterschiedliche Anforderungen an ihr Appartement stellen, unterscheiden sich die einzelnen Arten der Wohnnutzung voneinander. So muss zwischen Student-, Business-, Senior-, Co-Living-Appartements sowie Serviced Appartements und Boarding Houses differenziert werden.
Darum breiten sich Mikroappartements so schnell aus
Auch wenn Mikroappartements auf den ersten Blick nicht in das Bild der klassischen deutschen Wohnung passen, ist deren Wachstum in den letzten Jahren stark vorangeschritten. Neben Vorteilen wie einer effizienten und modernen Bauweise, die sie für Städte – neben der Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum – attraktiv machen, spielen insbesondere gesellschaftliche Trends eine Rolle. Diese für Mikroappartements sehr vorteilhaften Bedingungen sorgen dafür, dass auch künftig mit einer weiteren Verbreitung zu rechnen ist. Mehmet Ali Korkmaz MRICS, Geschäftsführer der DIWG valuation GmbH: „Zu den bestimmenden Trends gehören die Urbanisierung, eine wachsende Zahl an Studenten, die Digitalisierung der Arbeitswelt, die Zunahme von Single-Haushalten sowie der steigende Anteil von Senioren.“
A-Städte weisen teuerste Durchschnittsmieten aus
Betrachtet man die durchschnittlichen Mieten von Mikroappartements gegliedert nach Städtekategorien genauer, so fällt auf, dass die A-Städte die höchsten Mieten von 31,58 Euro pro Quadratmeter aufweisen. Aber auch C-Städte, die ein beliebter Hochschulstandort sind, wie beispielsweise Freiburg, zeichnen sich durch hohe Mieten (27,62 Euro pro Quadratmeter) und Auslastungsquoten von 91 % aus.
Borutta: „Aus diesem Grund können C-Städte für Investoren zukünftig interessante Investmentstandorte sein. B-Städte wie Hannover und Bonn hingegen weisen sowohl eine vergleichsweise niedrige Durchschnittsmiete als auch eine geringe Auslastungsquote auf, hier besteht noch deutliches Wachstumspotenzial.“
Dass die Appartementgröße in A-Städten im Schnitt mit 32 Quadratmeter mit Abstand am höchsten ist, ist darauf zurückzuführen, dass es dort eine erhöhte Anzahl von Business sowie Serviced Appartements gibt. Diese haben meist eine größere Wohnfläche als Student-Appartements und sorgen somit für einen höheren Schnitt als in den kleinen Städten, wo das Angebot überwiegend aus Student-Appartements besteht.
„An allen Standorten lässt sich erkennen, dass Mikroappartements eine vergleichsweise hohe Durchschnittsmiete aufweisen. Das ist neben der modernen Ausstattung und der Vollmöblierung auch den Zusatzangeboten in Form von Gemeinschaftsflächen oder Concierge-Service geschuldet“, führt Korkmaz aus. Da der Großteil der Anbieter seinen Bestand nur mit der All-In-Miete bewirbt, ist ein Vergleich mit den durchschnittlichen Kaltmieten in den untersuchten Städten nicht gegeben. Borutta ergänzt: „Die Mietpreise pro Quadratmeter der meisten Mikroappartements liegen auf dem Niveau der teuersten Wohnungen der jeweiligen Stadt. Somit kann bei Mikroappartements, zumindest auf den Quadratmeter gesehen, nicht von einer preiswerten Wohnform gesprochen werden. Da sie jedoch eine geringe Wohnfläche aufweisen, sind sie auch für einkommensschwächere Zielgruppen wie Studenten noch bezahlbar.“
Investment-Player legen sich meist auf bestimmte Appartementform fest
Neubauprojekte und Objekte in Top-Lagen stellen auf dem Markt für Mikroappartements die beliebteste Anlageform dar. Während der Anteil an internationalen Investoren im letzten Jahr sank und inzwischen nur noch bei rund 40 % liegt, steigen nun auch vermehrt Privatinvestoren in den Markt ein. „Das zeigt, dass Mikroappartements trotz steigender Baupreise als ein lukratives Investment gesehen werden, was auch an den vergleichsweise niedrigen Kosten aufgrund der geringen Wohnungsgrößen liegt“, erläutert Korkmaz. Die Player am Markt stellen sich dabei unterschiedlich auf. Die meisten Investoren setzen auf eine einzelne Klasse und somit entweder auf Mikroappartements der Wohnnutzung oder des Gastgewerbes. Die Anbieter für Wohnnutzung differenzieren ihren Bestand zudem noch auf eine bestimmte Form, wobei Student-Appartements die beliebteste Anlageform darstellen.
Fazit
Die zu erwartenden gesellschaftlichen Entwicklungen sorgen für ein weiteres Wachstum des Trends Mikroappartements. Doch die Ausbreitung kann auch zu Risiken für Städte führen. Borutta: „Aufgrund der, durch die moderne Ausstattung und Vollmöblierung der Appartements verursachten hohen Mieten kann ein negativer Effekt auf das Mietniveau einer Stadt oder eines Stadtbezirks entstehen. Damit wäre die Hoffnung, nachhaltig preisgünstigen Wohnraum zu schaffen, nicht realisierbar.“
Die hohen Mieten haben bislang keinen negativen Einfluss auf die Beliebtheit der Mikroappartements, was sich an den hohen Auslastungsquoten zeigt. „Insbesondere für Menschen, die neu in einer Stadt leben, bieten die Gemeinschaftsflächen eine Kontaktmöglichkeit. Somit stellen Mikroappartements nicht nur eine wachsende Wohnform dar, sondern erfüllen auch die Funktionen eines sozialen Treffpunkts. Insbesondere für junge Menschen in der ersten eigenen Wohnung ist das Konzept vorteilhaft“, führt Borutta aus.
Da für die Zukunft von einem wachsenden Markt auszugehen ist, werden auch vermehrt neue Investoren und Anbieter in diesen Markt einsteigen. Daher werden zukünftig Standortvorteile eine entscheidende Rolle für die Vermietbarkeit der Appartements darstellen. Diese und ein gutes Betreiberkonzept können zukünftig eine hohe Auslastung garantieren. „Ist jedoch keiner dieser Faktoren gegeben, kann das auf den ersten Blick so sichere Investment Mikroappartement scheitern. Insgesamt wird spannend zu beobachten, welche Innovationen der noch junge Markt Mikro-Wohnen künftig mit sich bringt“, so Borutta und Korkmaz abschließend.
Andreas Borutta MRICS, Geschäftsführer der DIWG valuation GmbH: „Unser neuer Trendreport geht der Frage nach, wodurch sich Mikroappartements auszeichnen, welche Vorteile sie für vom Wohnraummangel betroffene Städte und deren Bewohner haben und welche Gründe für die schnelle Verbreitung eine entscheidende Rolle spielen. Zudem werden Marktdaten analysiert und die Gründe aufgezeigt, die diese Wohnform für Investoren attraktiv macht.“
Arten von Mikroappartements: verschiedene Anforderungen der Nutzer
Innerhalb des Teilmarktes Mikro-Living muss unter Mikroappartements der Wohnnutzung und denen des Gastgewerbes unterschieden werden. Zwar weisen beide Arten ähnliche Eigenschaften wie Größe, Vollmöblierung und das Angebot an Zusatzleistungen auf. Es gibt jedoch einen erheblichen Unterschied. Mikro-appartements der Wohnnutzung, zu der Business- oder Student-Appartements gehören, bieten klassische Mietverträge und sind für einen längeren Aufenthalt ausgelegt. Die Arten des Gastgewerbes, zu denen Serviced Appartements oder Boarding Houses gehören, sind für einen kurzfristigen Aufenthalt gedacht, da bei diesen ein Beherbergungsvertrag geschlossen wird. Innerhalb der beiden Hauptnutzungsarten lassen sich Mikroappartements in Untergruppen einteilen, die verschiedene Nutzer in den Fokus nehmen. Da diese Nutzergruppen unterschiedliche Anforderungen an ihr Appartement stellen, unterscheiden sich die einzelnen Arten der Wohnnutzung voneinander. So muss zwischen Student-, Business-, Senior-, Co-Living-Appartements sowie Serviced Appartements und Boarding Houses differenziert werden.
Darum breiten sich Mikroappartements so schnell aus
Auch wenn Mikroappartements auf den ersten Blick nicht in das Bild der klassischen deutschen Wohnung passen, ist deren Wachstum in den letzten Jahren stark vorangeschritten. Neben Vorteilen wie einer effizienten und modernen Bauweise, die sie für Städte – neben der Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum – attraktiv machen, spielen insbesondere gesellschaftliche Trends eine Rolle. Diese für Mikroappartements sehr vorteilhaften Bedingungen sorgen dafür, dass auch künftig mit einer weiteren Verbreitung zu rechnen ist. Mehmet Ali Korkmaz MRICS, Geschäftsführer der DIWG valuation GmbH: „Zu den bestimmenden Trends gehören die Urbanisierung, eine wachsende Zahl an Studenten, die Digitalisierung der Arbeitswelt, die Zunahme von Single-Haushalten sowie der steigende Anteil von Senioren.“
A-Städte weisen teuerste Durchschnittsmieten aus
Betrachtet man die durchschnittlichen Mieten von Mikroappartements gegliedert nach Städtekategorien genauer, so fällt auf, dass die A-Städte die höchsten Mieten von 31,58 Euro pro Quadratmeter aufweisen. Aber auch C-Städte, die ein beliebter Hochschulstandort sind, wie beispielsweise Freiburg, zeichnen sich durch hohe Mieten (27,62 Euro pro Quadratmeter) und Auslastungsquoten von 91 % aus.
Borutta: „Aus diesem Grund können C-Städte für Investoren zukünftig interessante Investmentstandorte sein. B-Städte wie Hannover und Bonn hingegen weisen sowohl eine vergleichsweise niedrige Durchschnittsmiete als auch eine geringe Auslastungsquote auf, hier besteht noch deutliches Wachstumspotenzial.“
Dass die Appartementgröße in A-Städten im Schnitt mit 32 Quadratmeter mit Abstand am höchsten ist, ist darauf zurückzuführen, dass es dort eine erhöhte Anzahl von Business sowie Serviced Appartements gibt. Diese haben meist eine größere Wohnfläche als Student-Appartements und sorgen somit für einen höheren Schnitt als in den kleinen Städten, wo das Angebot überwiegend aus Student-Appartements besteht.
„An allen Standorten lässt sich erkennen, dass Mikroappartements eine vergleichsweise hohe Durchschnittsmiete aufweisen. Das ist neben der modernen Ausstattung und der Vollmöblierung auch den Zusatzangeboten in Form von Gemeinschaftsflächen oder Concierge-Service geschuldet“, führt Korkmaz aus. Da der Großteil der Anbieter seinen Bestand nur mit der All-In-Miete bewirbt, ist ein Vergleich mit den durchschnittlichen Kaltmieten in den untersuchten Städten nicht gegeben. Borutta ergänzt: „Die Mietpreise pro Quadratmeter der meisten Mikroappartements liegen auf dem Niveau der teuersten Wohnungen der jeweiligen Stadt. Somit kann bei Mikroappartements, zumindest auf den Quadratmeter gesehen, nicht von einer preiswerten Wohnform gesprochen werden. Da sie jedoch eine geringe Wohnfläche aufweisen, sind sie auch für einkommensschwächere Zielgruppen wie Studenten noch bezahlbar.“
Investment-Player legen sich meist auf bestimmte Appartementform fest
Neubauprojekte und Objekte in Top-Lagen stellen auf dem Markt für Mikroappartements die beliebteste Anlageform dar. Während der Anteil an internationalen Investoren im letzten Jahr sank und inzwischen nur noch bei rund 40 % liegt, steigen nun auch vermehrt Privatinvestoren in den Markt ein. „Das zeigt, dass Mikroappartements trotz steigender Baupreise als ein lukratives Investment gesehen werden, was auch an den vergleichsweise niedrigen Kosten aufgrund der geringen Wohnungsgrößen liegt“, erläutert Korkmaz. Die Player am Markt stellen sich dabei unterschiedlich auf. Die meisten Investoren setzen auf eine einzelne Klasse und somit entweder auf Mikroappartements der Wohnnutzung oder des Gastgewerbes. Die Anbieter für Wohnnutzung differenzieren ihren Bestand zudem noch auf eine bestimmte Form, wobei Student-Appartements die beliebteste Anlageform darstellen.
Fazit
Die zu erwartenden gesellschaftlichen Entwicklungen sorgen für ein weiteres Wachstum des Trends Mikroappartements. Doch die Ausbreitung kann auch zu Risiken für Städte führen. Borutta: „Aufgrund der, durch die moderne Ausstattung und Vollmöblierung der Appartements verursachten hohen Mieten kann ein negativer Effekt auf das Mietniveau einer Stadt oder eines Stadtbezirks entstehen. Damit wäre die Hoffnung, nachhaltig preisgünstigen Wohnraum zu schaffen, nicht realisierbar.“
Die hohen Mieten haben bislang keinen negativen Einfluss auf die Beliebtheit der Mikroappartements, was sich an den hohen Auslastungsquoten zeigt. „Insbesondere für Menschen, die neu in einer Stadt leben, bieten die Gemeinschaftsflächen eine Kontaktmöglichkeit. Somit stellen Mikroappartements nicht nur eine wachsende Wohnform dar, sondern erfüllen auch die Funktionen eines sozialen Treffpunkts. Insbesondere für junge Menschen in der ersten eigenen Wohnung ist das Konzept vorteilhaft“, führt Borutta aus.
Da für die Zukunft von einem wachsenden Markt auszugehen ist, werden auch vermehrt neue Investoren und Anbieter in diesen Markt einsteigen. Daher werden zukünftig Standortvorteile eine entscheidende Rolle für die Vermietbarkeit der Appartements darstellen. Diese und ein gutes Betreiberkonzept können zukünftig eine hohe Auslastung garantieren. „Ist jedoch keiner dieser Faktoren gegeben, kann das auf den ersten Blick so sichere Investment Mikroappartement scheitern. Insgesamt wird spannend zu beobachten, welche Innovationen der noch junge Markt Mikro-Wohnen künftig mit sich bringt“, so Borutta und Korkmaz abschließend.
